補助者の平瀬広子です。
改正不動産登記法で、昨年（令和５年）４月１日から、法人を担保権者とする、ふるーい担保権の抹消が、要件を満たせば簡便に抹消登記可能となりました！
実際に要件を満たした事件があったので、今回初めて登記申請しましたが、無事問題なく抹消登記終了しました！
通常、ふるーい担保権の抹消登記をするのは、供託等をするなど面倒な手続です。
ところが、要件を満たせば、登記権利者（土地所有者）が単独で供託などしなくても出来るのです！
要件は、
１．担保権者である法人が解散していること
２．調査を行っても法人の清算人の所在が判明しないこと
３．弁済期から３０年を経過していること
４．法人の解散日から３０年を経過していること
です。
色々と、調査をする必要がありますが、従来の方法より断然ラクでした！
このような法改正があって簡便に登記申請できて有り難かったです。
平瀬司法書士・行政書士事務所 電話０９８６－２２－５７０８
補助者 平瀬 広子
補助者の平瀬広子です。
土地の登記情報の取得について、今さら･･･という感じもありますが書きます！
昔は法務局でしか取れなかった登記簿謄本が、今はインターネット上で閲覧、取得出来るようになってとても便利な時代になりました！
ただ、注意することがあります！
ある土地の登記情報を取ろうとしたとき、土地の正確な地番がわからないと取れません。
住所（住居表示）と土地の地番が一致しているとは限らないからです。
例えば、うちの事務所の住所は、「都城市久保原町９街区３の２０号」なのですが、土地の地番は、「都城市久保原町○○○○番○」となっています。
権利証や名寄帳などがあれば、地番が記載されていますから問題ありませんが、適切な情報が無い場合はどうするか？
法務局などに備え付けられている「ブルーマップ」で住所から地番を調べることができますが、それでは、せっかくインターネットで便利に取得できるサービスが活用できません。
そこで助かるのが、インターネットで出来る「地番検索サービス」というものです！
登記情報をインターネット上で取得するには、「登記情報提供サービス」を利用して取得しますが、その中に「地番検索サービス」というものがあって、地番検索用の住宅地図（個人名非表示）を用いて住所（住居表示）からおおよその地番を検索することができます。
これを利用すれば、迅速に登記情報を得ることが出来ます！
とても便利です！！
以上です。
不動産の登記を取りたい･･･と思われている方は、ぜひご連絡下さい。
《備忘録》
登記情報提供サービスの利用時間が変更される！
現在、平日のみの午前８時３０分から午後９時までの利用時間が、
令和４年１０月１日から、地図・図面を除き、平日の午前８時３０分から午後１１時までとなり、さらに、土日祝日の午前８時３０分から午後６時までも利用できるよう変更されます。
※年末年始は休業日
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相続・贈与・遺言は、早めの相談 早めの安心♪
担当 平 瀬 広 子
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補助者の平瀬広子です。
内容証明郵便を、電子内容証明サービス（e内容証明）を利用するようになったら、とても楽になった！というお話を書きます。
債権の消滅時効援用などで内容証明郵便を出しますが、以前は、パソコンで字数・行数の制限のもとに同じものを３通作成し、封筒も用意して指定の郵便局の窓口に持参し、チェックされる時間が３０分～１時間ほどかかり、ようやく料金を支払って発送という流れでした。
最寄りの郵便局では取扱がないので、車で１０分位かけて指定の郵便局へ行き、駐車場が空いてないときは待つ時間もあり、かなり時間がかかっていました。
ところが、e内容証明を利用するようになってからは、郵便局に行く手間もなくなりスピーディに処理できるようになりました。
e内容証明はインターネットで２４時間いつでも発送できるサービスです。封筒や用紙を用意する必要がなく、印刷も不要です。指定のWordの雛形で文書を作成するのですが、窓口発送の場合の内容証明文書は、１枚５２０文字までと決まっていますが、e内容証明だと、１枚１５８４文字が目安となっているようです。なので、文字・行数を気にしないで楽に作成できます。
費用は、うちの事務所で出した分ではほとんど変わりませんでした。窓口発送の場合の枚数が多くなると、e内容証明の方が安くなるみたいです。
やり方ですが、まずe内容証明の専用Webサイトにログインして、Wordで作成した内容証明文書をアップロードし、差出人と宛先を入力します。支払いはクレジットカードなどで行います。アップロードした文書は新東京郵便局で、印刷・照合・封入封かんし、内容証明郵便として発送されるという流れです。受取人（相手先）あてに一般書留で正本が、差出人あてに簡易書留で謄本が配達されます。
配達証明・速達も併せて利用できます。
e内容証明を利用するには、あらかじめ新規利用登録する必要があります。
コロナ禍でもあって、郵便局に行く手間がなくなったのが一番良かったです！
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商売繁盛に貢献します！！
担当 平 瀬 広 子
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不動産売買における決済の仕方について書きます。
細かいことは省略して概略です。
通常、不動産売買における最終決済は、司法書士が立ち会って次のように行います。
①売主・買主の所有権移転登記に必要な書類を、司法書士が確認して預かる。特に重要な書類は売主側の書類です。
②上記①が済んだら、司法書士が決済してよい旨を両者に伝える。
③売買代金の残額を買主が売主に支払う。同時に不動産業者の報酬や司法書士の費用などを支払う。
簡単に書きますと以上のようになります。
このようなやり方を同時履行と言います。
売主の義務は不動産を引き渡すことです。
実際の占有を引き渡すことも必要ですが、登記名義を引き渡すこと、つまり所有権移転登記を実行することが最も重要な義務です。
売主が書類を引き渡すことによって、後日、買主名義の不動産になります。
間違いがちですが、決済の日に買主名義になるのではありません。
司法書士は、決済によって預かった書類をもとに登記申請します。そして、数日後に登記が終了することで買主の名義になります。
買主の義務は売買代金を全額支払うことです。
この両者の義務を同時に行うので同時履行と言います。
このやり方を採用する理由は両者のリスク低減にあります。
仮に、売主が先に書類を渡して買主の名義になってから買主が売買代金を支払うとすると、売主側に大きなリスクが伴います。買主が売買代金を支払わなかった場合は、最終的には訴訟をして売買代金を回収しなければなりません。
逆に、買主が先に売買代金を支払うと、売主が登記名義を移転してくれない場合には、最終的には訴訟で解決しなければなりません。
いずれの場合も、同時履行でなく先に履行してしまうと、先に履行した者に大きなリスクが伴うことになります。
不動産業者が仲介した不動産取引では、一方が先履行することは通常ないのですが、当事者だけで取引する少額の取引の場合は、同時履行がなされず問題が発生することがあります。
先日も、少額の山林の売買で、買主が「権利証を受け取るときに売買代金を支払う」と言っていました。私が同時履行の説明をして納得してもらいましたが、当事者だけで不動産を売買するときは、決済のやり方に注意する必要があります。
実際に、「ずっと前に代金は支払ったのに名義は換わっていない」などの困った話を聞くことがあります。
平瀬司法書士・行政書士事務所
