不動産売買における決済の仕方について書きます。
細かいことは省略して概略です。
通常、不動産売買における最終決済は、司法書士が立ち会って次のように行います。
①売主・買主の所有権移転登記に必要な書類を、司法書士が確認して預かる。特に重要な書類は売主側の書類です。
②上記①が済んだら、司法書士が決済してよい旨を両者に伝える。
③売買代金の残額を買主が売主に支払う。同時に不動産業者の報酬や司法書士の費用などを支払う。
簡単に書きますと以上のようになります。
このようなやり方を同時履行と言います。
売主の義務は不動産を引き渡すことです。
実際の占有を引き渡すことも必要ですが、登記名義を引き渡すこと、つまり所有権移転登記を実行することが最も重要な義務です。
売主が書類を引き渡すことによって、後日、買主名義の不動産になります。
間違いがちですが、決済の日に買主名義になるのではありません。
司法書士は、決済によって預かった書類をもとに登記申請します。そして、数日後に登記が終了することで買主の名義になります。
買主の義務は売買代金を全額支払うことです。
この両者の義務を同時に行うので同時履行と言います。
このやり方を採用する理由は両者のリスク低減にあります。
仮に、売主が先に書類を渡して買主の名義になってから買主が売買代金を支払うとすると、売主側に大きなリスクが伴います。買主が売買代金を支払わなかった場合は、最終的には訴訟をして売買代金を回収しなければなりません。
逆に、買主が先に売買代金を支払うと、売主が登記名義を移転してくれない場合には、最終的には訴訟で解決しなければなりません。
いずれの場合も、同時履行でなく先に履行してしまうと、先に履行した者に大きなリスクが伴うことになります。
不動産業者が仲介した不動産取引では、一方が先履行することは通常ないのですが、当事者だけで取引する少額の取引の場合は、同時履行がなされず問題が発生することがあります。
先日も、少額の山林の売買で、買主が「権利証を受け取るときに売買代金を支払う」と言っていました。私が同時履行の説明をして納得してもらいましたが、当事者だけで不動産を売買するときは、決済のやり方に注意する必要があります。
実際に、「ずっと前に代金は支払ったのに名義は換わっていない」などの困った話を聞くことがあります。
平瀬司法書士・行政書士事務所