住まいから見るマーケット

住宅地30年説の続き。


日本の住宅は土地代と建物設備代に区分すれば便利な場所というか土地はすごく高く、不便な場所は安い。


住むのは建物の中だが、土地代のローンを払っている。


日本全体でみると住宅は余る。

持家比率が高い日本では相続で土地・家は子供に。


人口比率が大きい都市部郊外の住宅地では空き家がどんどん増える。


相続人が二人以上いる場合もめることが多い。


親の小さな家があり、子供が二人いると仮定。


子供はどちらも独立してそれぞれ家庭を持っている、あるいは一人は独身。


ローン付の相続ならローン（借金）も相続しなければならないが、ローンが無ければ財産になる。


今の日本の法律では子供は平等なので、男女や兄や妹というのは関係ない。


親の面倒見ていたとか、一緒に生活していたというのも関係ない。


だから、たいした財産でなくとも平等に相続する権利があるのだ。


現金の財産なら分けるのは簡単だが、親の名義の土地建物を相続するのはやっかいなことに。


財産を現金化して分配。

土地建物を相続する者が現金で他の者に払えば出来るが、その土地建物に住まない、いらないとなればどうなるか？


売却して現金化して平等に分けるということが起こる。


兄弟は他人の始まり


そういう諺が日本にはあるが、相続で揉めるとたいてい兄弟姉妹の付き合いは疎遠になるというか付き合いは無くなるそうだ。


代々その土地に住んでいる農家はまだ長男がすべて相続するという風潮がある。


都会に出て行った兄弟姉妹が財産分配を主張しにくいという風潮があるからだ。


余談ながら、縁故米という無償の米はそういう意味合いも大きいのだ。


ここでは、大都市周辺の住宅地の今後を考えてみたい。



成長期にはドーナツ現象と云って、都心部から離れて行く、遠くに行けば土地代が安かったから。


沿線の最寄駅からバスに乗りさらに歩く。



駅から遠く、住宅池としては広く、大きな家。


築30年経過したら建物評価はほぼゼロになり土地代だけとなる。



退職した老人の街になる。


かつて栄えた商店街はとっくに無くなっている。


地元の食品スーパーも閉店した。


坂道が多い住宅地は歩くもの大変。


階段を登って玄関に入る家は若い時には感じなかったがその階段が辛い。



空き家がどんどん増える。



戦後日本のマーケットは団塊世代が作ってきた。


その団塊世代（1947年～1949年）が2014年に全員65歳以上になり大半はリタイヤ。


圧倒的人口の団塊世代が75歳以上になる2024年。


これからのトレンドとして、



住宅過剰問題



が出てくる。



日本では中古住宅市場が整備出来ていないから。


担保評価として土地しか見ていないから。


建物設備をリフォームすれば素晴らしい住宅になるのに。



でも、学校の問題、通学の問題、商店やインフラの問題。


人が少なくなればバスの運行も少なくなる。


でも、生鮮品さえ手に入れば他のものは困らない時代に。


Eコマース（ネット通販）は現状では全小売サービスの４％くらいだが2020年には20％という予測が出ている。


個人消費はGDPのおよそ６割。


約300兆円なので60兆円ということになる。


5年で5倍になるマーケットなのだ。


反対に、商店街、商店、SCなどは軒並み売り上げ落ちることになる。



これからの商店街は飲食店が主力になろう。


街は飲食店が作ると言っても過言ではない。


作りたての料理はEコマースにのらないから。



話しを戻すと、



これからは新築住宅マーケットは縮小する。


中古住宅マーケットはやり方次第で活性化する。


郊外に住む人は減る。


中心部（コンパクトシティなどと呼ぶ）に住まう人が増える。



日本全国、それぞれの地域には特徴があるので、一律ではない。


どう地域を作って行くか？



そこから生まれる市場と衰退する市場がある。