土地活用提案の甘い誘い

ハウスメーカーが、遊休土地を持っている地主に、借主を探してきて、土地の有効活用プランとして建物の建て貸しプランを営業することがある。

プレゼンを聞くと、なるほどなんだか良さそうな気がする。

しかし、実際に蓋を開けると、話しが違うことがよくあるのも事実だ。シミュレーションをしっかりするなど注意が必要だ。

まずはやはり、イニシャルコストとランニングコストをしっかりと事前に計算しておかないと、痛い目に会う。

聞いてなかった→言った言わない。オシマイには専門家に確認してって言ったでしょう！と責任を投げられこともある。

★イニシャルコスト
不動産取得税・建物損害保険・登記費用・仲介手数料

★ランニングコスト
固定資産税・支払利息

★資金繰り上の支出項目
借入金元金

★注意点
建設協力金の処理

そして、借主が大手のフランチャイズだと、集中と拡散の判断で、撤退や移転も早いので、いくら２０年契約でも、中途の契約変更や解約もあるのが当たり前だと思っておいた方が良い。

従って、契約の中途解約のことを最初に考えておかないといけない。

業態が変わっても使えるような建物かどうか？専門性が高い建物だと、業種が限られ、借主がすぐに見つからない。

家賃の値下げ交渉があるときに、いくらまで下げれるか？

空き状態が続き、借入金だけ残った場合に返していけるか？

最悪の事態を考えることをお勧めする。

4月23日(金)のつぶやき

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4月22日(木)のつぶやき - あまのじゃくな税理士の息抜き日記 http://bit.ly/aLlhBE #twitbackr
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おはようございます。今日は、午後、小学校ＰＴＡの総会があります。事業報告、決算報告、事業計画、予算案等の審議があります。終わるまでの何とも言えない緊張、慣れないなあ。
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食後の至福の時間 - あまのじゃくな税理士の息抜き日記 http://bit.ly/djyjR6 #twitbackr
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育成会総会、予定終了時刻を２０分遅れて１６：２０に無事に終了。新旧役員会のリベンジができた。しかし、審議案件の詳細にわたり気を使うし、かなり話したので、ホッとしつつ、一時放心状態でした。
by bashikazu on Twitter