住宅ローンの繰り上げ返済の効果は確実

　住宅ローンの繰り上げ返済より有利な運用方法はいくらでもあると思うが、繰り上げ返済の効果は確実なので、住宅ローンのある人は繰り上げ返済を優先的に考えるべきだと思っている。

住宅ローンの金利と株式の配当利回り

　超低金利時代になって以降、昔を知っている人間から見ると住宅ローンの金利は驚くほど低くなっている。一方、多くの企業は株主還元重視になって昔に比べてずいぶん配当利回りが高くなっている。住宅ローン金利と株式配当利回りを比べると、株式配当利回りの方が圧倒的にいい。

　しかも、株式市場は長期的・平均的には株式には右肩上がりで、年間平均で4～5%の収益率が期待できる。そう考えると、住宅ローンの繰り上げ返済などはせず、株式投資に回した方が得だということになる。

　しかし、昔のリーマンショクや最近のコロナショクによる株式市場の暴落（反発したが）や一部企業での減配を見れば、株式市場は不確実性（いわゆるリスク）が大きいことも実感できるだろう。一方、住宅ローンの繰り上げ返済（特に期間短縮型）は、それによって免れる将来の金利支払い額は限定的だとしても、効果は確実だ。特に返済期間が長いほど効果は大きい。しかも、繰り上げ返済によって、今後の金利上昇リスクや長い人生における不測の事態に対する不安定性を確実に低減できる。

住宅ローン減税等の効果の確認は必要

　政府が景気刺激策として、常に住宅ローン減税等の施策を行っている。時期によって条件は変わるが、初めの内は繰り上げ返済の効果よりも住宅ローン減税の効果の方が大きい場合もあるだろう。その場合、繰り上げ返済分はおとなしく貯金しておき、繰り上げ返済の効果が上回ると判断した時点で繰り上げ返済を行うのがベストだと思う。

　もちろん、その間に株式投資に回すこともできるし、その方が得になる可能性も高いが、年単位で下げ相場になることもあり得るし、下手な銘柄に投資すれば倒産とかもあり得るので、お勧めし難い。また、貯金が貯まっているからと言って何かに使ってしまうような性格なら、とっとと繰り上げ返済した方がいい。

　消費税増税後、すまい給付金の制度が創設されている。従来から施策と同様のものに加えて、最大50万円給付されるらしい。以下の図は、すまい給付金のサイトに行ったらポップアップされた図だ。

　出所：国土交通省 すまい給付金（http://sumai-kyufu.jp/）


最近はフルローンで買うのが普通？

　昔は金利が高かったせいかもしれないが、物件価格の2割くらいの頭金は用意した方がよいと言われていた。ところが、最近は雑費を除いてフルローンで買うのが普通だときいた。昔の人間の感覚だと怖すぎるが、若い年代にそういう例が多いのだろう。

　実際、4,000万円ほどのマンションをフルローンで買った20代の共働き夫婦を知っている。子供もいて奥さんは育休を取得したりしている。住宅ローンはご主人が組んでいて、住宅ローン減税で所得税はゼロらしい。ローンの金利は聞いてないが、年0.5%の変動金利だとしたら金利は当初でも年20万円ほどだ。これなら、金利があまり変わらなければ十分返していけそうだ。

　住宅ローン減税は、時期によって制度が色々手直しされるが、年末のローン残高の1%が基本（控除対象税額の方が小さければそちらが限度）だ。さらに、消費税増税に合わせて、上の図のような拡充措置があったりする。低金利に減税措置を組み合われば、フルローンで買っても返していけるという算段が成り立つらしい。当然、そういう前提で、販売者も勧誘するだろう。

　ただし、新築マンションの実質価値は、買ったとたんに2割ぐらいは下がる。新築価格には、建築・販売者らの利益が載っているので。何か不測の事態に陥り、やむなく売却となっても、ローン残高の方が多いという状況はあり得る。その意味でも、繰り上げ返済は有効だ。

色々あるのが人生

　私も最初にマンションを買った時は将来的にも住むつもりだったが、転勤になって転居、マンションは賃貸に出して自分は社宅住まい、やがて中古一戸建を購入して再度転居した。最初のマンション購入時には、変動金利の財形転貸融資で未払い利子が出てしまったりもした。子供が増え、大きくなった時を振り返れば、元のマンションの広さで生活するのはちょっと無理だったろうなとも思う。幸い失業とか不測の事態というほどの事はなかったが、何かしらあるのが人生だ。リスクを減らすに越したことはない。

　私がローンを組んでいた頃は金利も高かったし、株式の配当利回りも低かったので、繰り上げ返済の有利さは今よりも大きかった。それで迷うことなく、ボーナスの余裕はほとんど繰り上げ返済に回し続けた。その結果、子供が大学受験を迎える前にローンは完済していた。今度は学費に回し続けることになったが、ローンの支払いがなくなっていたので無事乗り切れた。そして早期退職できたのだった。

【2020.10.5追記】

　本日の日経に以下のような記事があった。ローン完済年齢が平均73歳って本当なのかと驚いた。2020年度の利用者が完済を計画する年齢で、実績ではないので実態はよく分からないが。事情のある人もいるだろうが、本当にそれでいいと考えているなら元々、人生設計が甘すぎるのではないかと思った。

住宅ローン完済年齢上昇　平均73歳、年金生活安定せず

定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の

住宅ローン完済年齢上昇　平均73歳、年金生活安定せず

　昔もローンの期間は長くしておく（35年）が一般的で、完済年齢は定年過ぎになっているのが普通だった。しかし、月々／ボーナスの返済計画額はギリギリではなく余裕を持たせておいて、繰り上げ返済を頑張るのというのも普通だった（と思う）。