10年以上据え置いてきたファミリー用マンションの家賃を5%弱値上げした。昨今の物価上昇を考慮したものではなく、何年も反映してこなかった管理費・修繕積立金の値上げの一部を転嫁しただけだ。
賃貸している物件と家賃の推移
ファミリー用マンションの1室を賃貸しているが、元々自分の住居だったのを転勤を契機に賃貸にしたものだ。買ったのはバブル期の末期で、当時の住宅ローンにまつわる話などは以前の記事に書いてあるので、興味があればご覧頂きたい。
5年ほど住んでから賃貸に回したが、当初の家賃は96,000円だった。大手デベロッパーの分譲マンションで、住んでいた頃、賃貸になっていた部屋の家賃は10万円だときいたことがあったので、妥当な家賃だったのだ思う。
その後、退去がある度に次の入居者が決まりやすいようにと不動産屋に提案されて値下げを繰り返し、通常の手数料以外に広告宣伝費まで取られ、10年以上前に今の入居者に決まった時は73,000円にまで下げていた。
最初に賃貸管理を委託した不動産屋は誠意のない対応で前居住者の退去後2年ほど放置されていた（その後、広告宣伝費を要求された）こともあったし、元々投資としては考えてこなかったので、空き部屋にしておくよりはいいかという感じで、収支等にはこだわっていなかった。
管理費・修繕積立金の定期的な値上がり
どのマンションでもそうだと思うが、デベロッパー系の管理会社は管理組合からの管理委託費を小刻み値上げし続ける。やがて管理費が不足して修繕積立金からの補填が必要になり、毎月の管理費が値上げされる。
また、定期的に長期修繕計画が見直され、今のままでは修繕積立金が不足するということになって、毎月の管修繕積立金が値上げされる。
今の入居者になって以降だけでも、2015年と2019年に値上げがあり、毎月の管理費・修繕積立金が5,000円強高くなっていた。しかし、家賃に反映させようとは考えず、そのままにしていた。
家賃の見直しに際して計算してみると、値上げによる負担増の累積は36万円を超えていた。
個別の修理費の増大
設備には耐用年数があるし、使っていれば修理・交換も必要になる。これまでにも色々と交換をしてきたが、昨年だけでも浴室の水栓交換（結局は修理で済んだ）と洗面台の水栓交換が必要という話になった。
浴室の水栓は今の入居者が使っている間に新品に交換していて、耐用年数がちょっと短すぎる。その旨、賃貸管理会社の担当者に連絡すると、メーカーに連絡して有償の出張修理で見てもらうことになり、修理で対応できることになった。それでも合わせて7万円近くかかった。この手の費用はいつも高い。
昨年の不動産所得は赤字
ワンルームも1部屋賃貸していて、そちらでも給湯器のバルブ交換があった。減価償却費を考えると、個別の収支としては昨年はワンルームの方は少し黒字だったが、ファミリー用は赤字で、2物件合わせた不動産所得としても赤字になった。
今の入居者の入居中に新品に交換したものが再修理になっていたし、それを契機に管理費・修繕積立金の負担増について確認してみると先に書いた通りかなり累積していた。不動産所得も赤字になるのが分かったので、管理費・修繕積立金の値上がり分ぐらいは家賃に反映しようと考えた。
5,000円値上げの要望は3,500円値上げで決着
契約更新の3カ月ほど前、管理費・修繕積立金の値上がり状況や家賃の据え置きによって累積負担が膨らんでいる状況を根拠に、管理費・修繕積立金の値上がり分を反映させて次回契約から家賃を5,000円値上げしたいと賃貸管理会社の担当者に連絡した。
その後、担当者から入居者に話をすると、一度に5,000円の値上げは支払いが難しいということだった。それを踏まえて、担当者から値上げを3,500円にして、その代わり賃貸管理会社の管理委託費を値下げするという提案があった。また、入居者の負担軽減で更新時手数料も値下げ、家賃保証会社は止めて連帯保証人に切り替えてよいかという提案があった。
今の賃貸管理会社の担当者は対応が丁寧だし、こちらの指摘等にもきちっと対応してくれて信頼できる人だった。それでも管理委託費は会社の問題なので、それを引き下げる提案をしてくれるとは思わなかった。結局、私の手取りでは5,000円近く増えるので異論はなく、入居者も値上げを了承し、決着した。
なお、最初の不動産屋の管理委託費は5%（消費税別）だった。その不動産屋が移転することになって、別な地元の会社に賃貸管理が引き継がれても条件は一緒だった。その後、その会社が賃貸管理から撤退することになって、賃貸管理の担当者とともに今の賃貸管理会社に移った。その際、管理委託費は4.5%に下がった。今回の提案では2.5%まで下げると言ってくれたので驚いた。3,500円の値上げで決着した後、ささやかなお礼として管理委託費は3.0%でよいと私の方から伝えたのだった。
おまけの写真を1枚。先月下旬に野鳥の楽園の入り口付近で撮影したロウバイ。ロウ細工のような光沢、少し透き通ったようにも見える鮮やかな黄色、香りもいい1月を代表する花だ。
