消費税アップでサブリース不当勧誘激化の心配（一括借上げ、アパート建築、マンション購入）

　消費税が平成26年4月1日に８％に上がることが一応決まりましたが、不動産のような高価な買い物は、その前の駆け込み需要が予想されます。

　そして、アパート建築もマンション購入も高額なため、「消費税が上がる前に、相続対策で是非…。」等と勧誘されてサブリース契約も増えることが予想されます。

　もちろん、サブリース契約自体がすべて不当だとは言いませんが、現状は、リスクの高い商品でありながら、勧誘の態様、契約の形態に何ら規制がありません。したがって一般法によって対処するしかない状態です。

　同じくリスクの高い金融商品が、「不招請勧誘の禁止」（金融商品取引法38条4号）をはじめとする勧誘の態様に関して規制を受けるのと違い（同法38条各号）、行き過ぎた営業活動によって、思いもよらないリスクを負ってしまう方が増えるのではないかが心配です。

　しかも、アパート建築をする、賃貸業を営むためにマンションを購入すると決めて取引をはじめた段階で、消費者契約法にいう「消費者」（同法2条1項）で無くなると一般に考えられていますので、情報量や交渉力に格段の差があるにもかからず、消費者取引の一般法である同法の保護も受けることができなくなる可能性が高いのです。

　特に請負契約の場合、いったん契約を交わし、工事着工段階になって、将来リスクに気づいて契約を撤回しようとすると、業者から違約金等として高額の金員を請求されることが通常です。

　また、いったん建物を建てた場合、その後になってサブリース契約の内容を知って、話しが違うとなっても、実際上建築行為を取消すことはできません。その建物を受け入れるしかないのです。

　したがって、「30年一括借上げ」、「管理はすべてお任せ」、「10年間賃料保証」等の甘言に惑わされず、ご自分でサブリース契約に関する知識を付け、当該企業に関する情報も十分に収集なさって、契約を締結するか否かを判断なさって下さい。サブリースは、昔のように、業者が運用すれば賃貸業は一応成り立って行くという時代でなくなったと思います。

　サブリースがリスクが高いと思うのは、繰返しになりますが、

• 上記述べたように高額の出資（負債を負うもの）であること
• ご自分の土地・建物等価値の高い自己資産を他人の運用に任せるものであること
• 情報量、交渉力は圧倒的に業者が有利であること
• しかし、今のところ何ら規制はないこと
• むしろ業者の方が賃借人として保護される傾向にあること
• よって、請負・賃貸借契約を締結する段階で業者は、説明義務を負うわけで無く、法定書面の交付も要求されず（宅建物取引業法35条、37条）、契約内容が不透明になりやすいこと

　等からです。

　　ご自分でネットから情報収集できる方はいろいろな意見を参考にできるのでいいのですが、田舎にご両親がおられる、親戚がいるというような方は、安易に契約しないよう注意することを忠告された方がよいと思います。地方の高齢者を狙ってくる営業は、まず怪しいと思った方がよいと思います。

　　また、契約書をもらったら、その場で直ぐに署名押印してしまわず、契約書を持って、無料の法律相談や消費者センターに行きみてもらった方がよいですし、消費者センターではその企業についての情報も尋ねる等した方がよいと思います。

　　電話での相談もできますが、お年寄りにはやはり使いにくいかなと思われます。

　　http://www.kokusen.go.jp/map/index.html

レオパレス訴訟－当方とレオパレスの主張その２

前回の続きです。

　その１で申しましたように、レオパレスは、自社が赤字であることを理由に、なんでもかんでも正当化しようとしています。

　しかし、サブリース業者は完全な賃借人ではありません。

　最高裁も、サブリースの賃貸借契約の側面は認めていますが、業者の提案責任も認めています。
　だから「上記の賃料保証特約の存在や保証賃料額が決定された事情をも考慮すべきである」と言っているのです。
　そして、差戻し審の高裁判決は上記の点を考慮して、「相場家賃」までの減額を認めていません。

　また、最高裁の事案は、すべて個別事案です。しかも、バブル期の事案で、賃料自体が適当か、確かに疑問がある事案でした。
　ところが、レオパレスは、前述した週間金融財政事情8月13日号によれば、10年超は原則解約、10年未満も目標設定して家賃減額と言ってるのですから、上記事案とまったく違うと思います。

　そもそも、サブリースというのは、「空き室の有無に関わらず一定の家賃を保証」することを要素としているはずです。
　特に建築提携サブリース（売買型のサブリースもほぼ同じですが。）は、自らアパート建築を提案し、請負で利益を得ているのですから、家賃保証の責任は大きいはずです。
　一方、オーナーは言われるとおりに土地と資金を提供し、サブリース業者に賃貸業を営む資源を十分に与えています。サブリースの場合、それでオーナーの債務は完全に履行されています（むしろ、多くのオーナーは、一定の減額要求にも応じているのが現状でしょう。）。
　とすれば、後は業者側の責任でしょう。原則として、提案した通りの家賃を払うべき義務が業者にあるはずです。
　それをせずして、サブリース業者を名乗って営業すること自体言語道断です。

　レオパレスのように大量解約、大量家賃見直しを行わなければならないこと自体、同社のビジネスモデルの不当さ・危うさ、場当たり的営業を露呈しています。
　しかも、レオパレスの勧誘がかなり強引なことは、国民生活センターの苦情事例で確認済です。このことは、オーナー側からアパート建築を積極的に希望したものでないことを示します。
　とすれば、レオパレスは、自ら招いた経営の失敗を、何ら責任のないオーナーに転嫁しているだけです。

　このような事実を知れば、なお最高裁が家賃減額を正当とするか、私は疑問があります。

　とりあえず、レオパレス批判は、今回ここまでに留めておきます。

　何回か申しましたが、オーナーの方々は、できれば連携していただければと思います。
　解除事案と家賃減額事案で連携が難しければ、別々でも構わないと思います。
　また、現実的には、地域でまとまるのがやりやすいとも思います。
　レオパレスは、オーナーに団結されるのは嫌でしょうし、オーナーも連携した方が情報を得やすいと思います。

　ところで、私をはじめ、レオパレス被害対策弁護団で、レオパレスの営業の不当さを訴訟で主張するために、資料を収集したいと思っております。
　このブログを見て下さっている方の中で、もしよければ、勧誘時等に、レオパレスが30年なり、25年なりの家賃保証をしている広告しているようなチラシ、パンフレット等ありましたら、ご提供いただきたいのです。匿名で結構です。
　送料は、こちらで負担いたしますので、ご送付いただければ有り難いです（匿名の方は、送料負担は難しいですが。）。

　最後に、レオパレスは、労働環境も過酷だと聞きます。特に、現状では、地上げ屋もかわらないような仕事もあるので、良心ある社員の方だと精神的にもきついと思います。
　ネットを見る限り、入居者にも評判はよくない。もちろん、いい感想をネットに上げる人より、苦情を上げる人の方が多いのでそうなるのかも知れません。
　ただ、私自身も、レオパレスに住んだことがありますが、少なくとも当時の建物に関して言えば、隣の電気ポットの湯が沸く音が聞こえましたので、壁が薄いというのは事実ですね。
　そして、オーナーのことも全く考えていない。
　もっぱら自己保身と銀行の意向に従うことだけに、齷齪し、賃貸契約を解除させた社員、家賃を大幅減額させた社員を称賛しているサブリース会社に未来はあるのでしょうか。