レオパレス訴訟－当方とレオパレスの主張その１

　レオパレスとの訴訟は、既に６回の期日がありました。

　一番最初の期日は、平成23年11月24日で、その時はレオパレス側に代理人（弁護士）がついておらず、レオパレス欠席で、反論書（答弁書）だけ、擬制陳述（出席していないくても、反論書を期日に主張したことにする、という意味です。）となっことは以前報告しました

　第２回目が平成24年1月19日。この時にはレオパレスにも代理人がつき、本格的な反論をしてきました。ただし、第2回目以降は、弁論準備手続という手続きに付されて、電話会議で行われているので、相手方が姫路の裁判所まで来るわけではありません。また、口頭弁論と違い、弁論準備手続は非公開ですので、一般の方は傍聴できません。
　第３回が2月28日、第４回が4月17日、第５回が6月13日、第６回が7月18日です。
　裁判は、だいたいこのように一ヶ月に１回程度の間隔で期日が入ります。途中、裁判官の交代があり、単独（一人の裁判官）から合議（複数の裁判官）に変わりました。

１．契約責任
　　レオパレスが30年借上げると約束して、アパートを建築し賃貸したものだから、レオパレスは期間最後まで借上げする責任がある（期間の定めのある賃貸借契約）。レオパレスから一方的に解約することはできない、というものです。
　　また、後に述べる弁護団が結成されてからは、サブリース契約の性質に遡って、本契約は請負と賃貸は一体の契約であり、レオパレスの勧めで、アパート建築のために多額の借入れをしたことも、解除できない根拠にあげています。これは、解除事由の制限につながります。
　　また、サブリース契約ならば、空き室の有無に関わらず、賃料を支払わなければならず、逆ざや物件（赤字物件）であることは、解除を正当化する理由にはなりません。

２．権利濫用
　　仮に解除条項が有効であったとしても、今回の解除は権利濫用にあたる、というものです。
　　オーナーからすれば、レオパレスの突然の解除は、騙されたようなもので、権利濫用は当然というお気持ちでしょうが、一般に権利濫用が裁判で認められることは難しく、相手方の非道さ、こちらの不利益を十分に主張し、これを十分な証拠によって立証する必要があります。

一方、レオパレス側の主張の骨子は以下のとおりです。

１．解約権は留保されている。
　　契約書に、「両当事者から解約できる」旨の条項があるので、本件賃貸借契約は、解約権を留保している（いつでも解約できることになっている）。
　　→　平成32年までの約定については、単に2年毎に更新となっている「2年」を延長したまでで、それ以上の意味は無い。解除条項を排除する効力はない。

２．契約に瑕疵はない
　　契約時に、いつでも解約できることは、契約書の読み合わせをしており、オーナーに説明している
　　30年借上げを保証するようなことは言っていない。契約書とおりである。
　　→　これは、契約責任を否定するとともに信義則違反でない（権利濫用でない）ことも言っています。

３．逆ざやで物件で、赤字をレオパレスが補填しながら借続けることは極めて不合理である。
　　レオパレス自体が赤字であるのに、赤字物件のために家賃を払い続けることは不合理である。

　私は、オーナー側なので、レオパレスの主張が許されないと考えるのはもちろんですが、一般に考えても許されないと思うのです。その理由は、

レオパレスの主張１について
　オーナーに、アパート建築を勧誘する時、「30年一括借上げですが、いつでも解除することはできますので、将来はわかりません。」というような説明をすれば、今までアパート経営をしたことがない、むしろ年金生活者や農家の方等で不動産業とは無縁の人が、「リスクは承知した。でも建築お願いします。」言うはずがないでしょう。
　一般人の経験則から、虚偽の主張であることは明らかです。
　また、単に2年更新が延長されるだけで、解除が排除されないのなら、わざわざ共済会にも加入しません。「2年」が「100年」になろうと「1万年」になろうと、解除される危険があるならオーナーとしては同じです（むしろ「100年」と言ってくれれば、嘘だと思えたはずです。）。
　あまりに、一般人の認識から外れます。

レオパレスの主張２について
　上記と同じです。

レオパレスの主張３について
　何を言わんかです。
　このような主張をするなら、サブリース業を営んでいると言わないでいただきたい。
　即刻一部上場企業の看板を下ろすべきです。
　「レオパレス21は、30年先を見据えた調査ノウハウによって建築候補地の事業性を厳しく見極めた上で、オーナー様に最適な土地活用とアパート経営をご提供しています。」
　

http://www.leopalace21.jp/system/tochi.html

　ではないのでですか。
　アパートが新しく、募集しやすい間なら、素人のオーナでも、比較的簡単に収益を上げることができます。
　賃貸の専門業者たるレオパレスが力を発揮するのは、物件が古くなって競争力が無くなってきてからではないのですか。それゆえ、30年一括借上げを謳えるのではないのですか。 　物件が新しく、誰でも賃貸が容易な間だけ借りて自分利益を上げ、古くなり競争が難しくなったら見切りを付けてオーナーに返すなら、サブリースを営業する資格などありません。
　オーナーは、そのために、多額の借入れまでして、高い物件を建て、請負でレオパレスに利益を与え、さらにその後の賃貸でも賃借料との利ざやの利益をレオパレスに与えてきているのです。
その他にも、オーナーはレオパレスに言われ、様々な負担をしています。
（そもそも、今解除されているオーナー達が、レオパレスの物件を建ててくれたからこそ、レオパレスが著名になり、一部上場を果たすこともできたのです。レオパレスは自分の力だけで上場できたと思っているのでしょうか。）
　さらに、レオパレスの悪質なところは、競合も考えず、近隣にどんどん物件を建てたたために、空き室が増えたのであって、赤字は自己責任です。リーマン・ショックがすべての原因ではありません。
　しかも、レオパレスは、空き室状況を調整できる立場にあるので、古い物件を解除してその住人を他のレオパレスに移転させています（これは前にも述べましたように、私自身が住人の方に確認したものです。）。
　あくまでも、住人の意思と言っていますが、「残ると家具家電は使えなくなる。インターネットも使えなくなる。近くにもっと新しい物件で、同様の条件で賃貸できる物件がある。」等と説明されれば、住人が移転してしまうことは簡単に想像できます。
　やりたい放題の末、自分の利益だけのために、オーナーを切捨てるのは、サブリースを勧誘し、事業を予測・提案した責任者として許されません。

その２に続く。