不動産投資を成功させるためには、まず投資の目的を明確に持つことが重要です。そのうえで、情報収集や準備を進めることが成功のカギとなります。
不動産投資に興味を持ったきっかけは？
ここで皆さんに質問です。不動産投資に興味を持ったきっかけは何だったのでしょうか？
- 資産を増やしたい
- 節税をしたい
- 投資家としての一歩を踏み出したい
最近では、インターネット上で投資に関する情報が豊富に手に入るようになり、国も投資を推奨しています。「老後資金には2,000万円が必要」「人生100年時代」といったキーワードが注目される中で、将来に備えて投資を検討する人が増えています。
投資には、不動産以外にも株式、投資信託、FX、国債、社債、金などがあり、最近ではクラウドファンディングによる直接投資も注目されています。こうした中で、不動産投資が注目される理由の一つは、ミドルリスクであるという特徴です。
どの投資も元本保証はありません。最悪の場合、投資した資産が無価値になることもありますが、不動産は評価額が下がることはあっても、完全に価値を失うことはありません。
ミドルリスクながら、一定のリターンが期待できる不動産投資に興味を持つのは、ごく自然なことです。しかし、不動産投資の目的は何でしょうか？ 次に、「投資の目的」について深く考えてみましょう。は不動産投資の目的はなんなのでしょう？ 次項からは「投資の目的」について考えていきます。
不動産投資は目的を明確にすることが最重要！
不動産投資を成功させるために、最も大切なのは投資の目的を明確にすることです。不動産投資が失敗する原因の一つは、目的がはっきりしていないことにあります。では、なぜ目的を明確にすることがこれほど重要なのでしょうか。
目先の利益ではなく投資の本質に目を向けるため
投資の目的は人それぞれ異なりますが、共通して言えるのは「資産形成」を目指していることです。「なんとなく」や「周りがやっているから」といった曖昧な理由で始めることも可能ですが、不動産投資は株式などの金融商品と異なり、簡単には売却できません。
現代ではインカムゲインを重視する傾向がありますが、キャピタルゲインを狙う投資であっても最低でも5年以上の期間が必要です。目的が明確になると、具体的な投資戦略を描くことができるようになります。
不動産を購入する前に、しっかりとした目的と目標を設定することが、失敗しないための最低限の条件です。
目的に応じて戦略が異なるため
不動産投資の対象には、賃貸用の建物や土地などが含まれます。賃貸用の建物には、住宅系、オフィス、店舗、倉庫、大規模な商業施設などがあり、投資の手法にもさまざまな種類があります。直接不動産に投資する方法や、J-REITやクラウドファンディングを通じた投資などもあります。
どの投資対象を選び、どの投資方法を選択するかは、すべて投資目的に基づいて決まります。また、1つの方法にこだわらず、現物投資とJ-REITを組み合わせてリスクを分散するという方法もあります。
投資の目的が明確でないと、戦略を立てることができず、統一感のない投資を繰り返し、結果として資金が無駄になる可能性があります。投資を始める際には、まず目的をはっきりさせることが重要です。
ロールモデルを見つけやすくするため
不動産投資に関しては、成功者の体験談や有益な情報を得やすい環境が整っています。空室対策や賃貸経営の問題解決方法も、比較的容易に見つけることができます。
成功者の方法を手本にすることから始めるのも一つの方法です。不動産投資は株式投資やFXとは異なり、時間をかけて判断することができ、瞬時の判断ミスが致命的な結果を招くことは少ないです。
- 物件の選択
- 購入価格の決定
- 借入金額の決定
- 入居審査の承認
- 管理会社の選択
- 空室対策の立案
これらのプロセスにおいて、ロールモデルとする人物や管理会社のアドバイスを参考にすることで、投資目的に沿った意思決定が可能になります。
不動産投資の目的
不動産投資の目的として、次に挙げる5つの考え方があります。
- 規模の大きな投資を通じて資産形成を目指す
- 可能な範囲で資産を形成し、将来の備えとする
- 生命保険の代わりとして不動産を保有する
- 節税を主な目的とする
- 相続税対策として不動産を活用する
これらの目的について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
将来のために規模を拡大し資産形成を行いたい
ある程度の金融資産を持っている場合、不動産投資に資金を投入する準備が整っていると言えます。不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」とされており、自己資金を分散して複数の不動産を購入することが可能です。
同時に複数の不動産を購入するのは難しいかもしれませんが、1年から数年ごとに新たな物件を購入するという戦略もあります。キャピタルゲインを当初から期待せず、保有し続ける価値のある物件を選び、市場環境に応じて売却できれば幸運と考えるのが良いでしょう。
このようなアプローチは、不動産投資の「王道」と言えるものです。この方法を成功させるためには、「不動産のプロ」としてのノウハウを積み上げることが重要です。具体的には、次の2つのノウハウを磨くことが求められます。不動産のプロは主に以下のいずれかの道を極めて資産を形成しています。
- 高利回りの築古物件に注目し、リノベーションやDIYで徹底的にコスト削減を図る「大家業」としてのノウハウ
- 大きな資金を運用し、収益物件を次々に購入する「不動産賃貸業」としてのノウハウ
小規模に始めて将来の資産形成を目指したい
本業を持ちながら、副業として不動産投資に取り組むのがこのタイプです。安定した収入を持つサラリーマンは、賃貸用融資を受けやすく、少ない自己資金でレバレッジを効かせた不動産投資が可能です。リタイアするころにはローンの返済が終わり、キャッシュフローが向上します。
年金に加えて家賃収入を得ることで、老後の生活資金を確保することができます。具体的な投資スタイルとしては、戸建て賃貸物件や区分所有マンションから始め、徐々に2戸、3戸と物件を増やしていく戦略が効果的です。
生命保険の代わりに不動産を保有したい
家族に資産を残すために、万が一の備えとして不動産を保有するケースもあります。不動産購入の際には、融資を受ける場合が多く、その際には「団体信用生命保険」への加入が求められます。
団体信用生命保険は、個人で加入する保険よりも保険料が安く、返済金に保険料が含まれるため、別途の支払いは不要です。万が一の場合には、生命保険金の代わりに資産が残る仕組みです。
しかし、この目的で不動産を保有すると、保有中の年間キャッシュフローがマイナスになるケースが多く見られます。リスクのある不動産投資を生命保険の代わりにするより、単純に生命保険や年金保険に加入する方が低リスクです。
また、長期保有による家賃の減少で、マイナスのキャッシュフローが続くリスクもあります。このため、生命保険代わりに不動産投資を行うことはあまり推奨されません。
節税を目的とする
不動産投資は、節税効果が期待できます。購入資金として融資を受けた場合、返済金の金利部分は経費として算入でき、その結果として賃貸事業の損益が赤字になることがあります。赤字が生じると、その分を他の所得から控除でき、結果的に所得税が軽減されます。
融資の返済は元金と金利の合計額を支払いますが、元利均等返済の場合、初期の返済では金利部分が多く、損益計算では赤字になることが一般的です。返済が進むにつれ、金利部分が減少し、返済が完了すると節税効果はなくなります。
このため、節税効果が薄れると、物件を売却し新たな物件に買い替えることで、再度融資を受けて節税効果を継続することが可能です。
ただし、節税効果を実感できるのは、高所得者に限られます。所得税の課税方式が超過累進課税となっているため、年収が2,000万円から3,000万円の人であれば、不動産投資による節税効果を得やすいでしょう。
相続税対策を目的とする
相続税は、相続する財産の評価額に基づいて課税されます。現金や預金はそのままの金額が評価額となりますが、不動産は土地の場合「路線価」、建物の場合「固定資産税評価額」に基づく評価がなされ、これが相続税評価額となります。
路線価は公示地価の約8割、建物の固定資産税評価額は再建築価格の5割から7割ほどです。そのため、現金や預金よりも不動産を相続した方が相続税は軽減されます。さらに賃貸用不動産であれば、「貸家建付地」として評価され、自家用地よりも相続税評価額が低くなります。
このように、不動産を活用することで相続税を抑えることができるため、相続税対策としての不動産投資が効果的です。具体的には、区分マンションなどを複数所有する方法があります。もしくは、遊休地の活用としてアパートを建てるパターンが多く見られます。ただしアパートを建てる場合は建築業者を吟味しないと、割高な建築費になることがあるので要注意です。
目的が明確になったら目標設定を！
不動産投資の目的がはっきりとしたら、次に行うべきは具体的な目標設定です。これは、目的を達成するために到達すべき地点を数値で示すことを意味します。ただし、数値目標は単に「金額」だけにとどまりません。
具体的な目標設定が成功の秘訣
不動産投資で得られる毎月のキャッシュフローが増加してくると、「もっと増やしたい」と思うのは自然なことです。しかし、この段階で一度立ち止まり、「何のために目標を設定したのか」を再確認することが大切です。単にキャッシュフローが増えることが目的ではないはずです。
不動産投資は、「誰のために」「何のために」「なぜ資産を形成するのか」という根本的な部分を再考する必要があります。大きくなったキャッシュフローをどのように活用するのかを明確にし、その上で数値目標を設定しましょう。以下のような具体的な目標設定が考えられます。
- 総資産額の目標を設定し、子どもたちへの遺産分割の金額を計画する
- 毎月の目標キャッシュフローを設定し、目標を超えた分の資金使途を明確にする
- 専業大家になるためのキャッシュフロー目標とその達成期限を決定する
- 目標入居率を設定し、安定した経営のノウハウを確立する
このように、不動産投資から得られる成果を具体的にすることで、不動産投資を「経営者の視点」で捉えることが可能になります。これにより、成功への道を着実に歩むことができるでしょう。。
まとめ
今回は、不動産投資の目的について解説しました。本文では5つの目的例を紹介しましたが、投資を検討する際には、さらに多様な目的が考えられます。投資手法についても、現物投資を中心に説明しましたが、J-REITなどの小口投資や、クラウドファンディングを活用した直接投資も選択肢に入ります。
クラウドファンディングによる投資では、たとえば空き家再生プロジェクトや廃校を活用したプロジェクトに「投資家」として参加することができます。このような投資方法は、プロジェクトそのものに目的があり、投資家としての目的意識を共有できるため、社会的意義を感じられる面もあります。
不動産投資では、目的を明確にすることで、自分の目的に合った投資対象の情報を集め、目標達成というゴールにたどり着く喜びを感じることができます。ただ「お金を儲ける」という感覚では得られない、充実感も味わえるでしょう。ぜひ目的意識を持って、不動産投資を検討してみてください。
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