不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインとは何か、どちらを狙った戦略がより収益を上げられるのかなどを解説します。
2つの利益、インカムゲインとキャピタルゲイン。
両者の特徴を理解し、理想的な不動産投資を目指しましょう！
キャピタルゲインとインカムゲインとは
キャピタルゲインやインカムゲインとは、投資によって得られる異なる種類の利益を指します。
キャピタルゲインとは、保有している資産を購入時の価格よりも高く売却した際に得られる利益のことです。この資産には、不動産をはじめ、株式、債券、貴金属などが含まれます。キャピタルゲインの利点は、大きな利益を得られる可能性や、投資回収までの期間が短い点にあります。しかし、その一方で、投資に失敗した場合は元本全体を失うリスクもあり、リスクとリターンのバランスが重要な投資方法とされています。
インカムゲインとは、資産を保有し続けることで、安定的かつ継続的に得られる利益を指します。例えば、株式投資では配当金や株主優待、預金では利息収入がこれに該当します。インカムゲインは、資産が大きく減少するリスクが低い反面、リターンも少額であり、長期間にわたって少しずつ積み上げていく形となります。
長期間にわたって資産を維持しながら、安定した収入を得ることを目指す場合に、インカムゲインは有効な選択肢となるでしょう。
各投資のキャピタルゲインとインカムゲイン
キャピタルゲインとインカムゲインの概略について説明しましたが、具体的な投資先でのキャピタルゲインとインカムゲインについてみていきましょう。
不動産投資
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有している不動産を売却した際に得られる利益のことです。たとえば、1,000万円で購入した投資用マンションを1,500万円で売却した場合、500万円の利益が発生します。これがキャピタルゲインに該当します。
逆に、1,500万円で購入したマンションが1,000万円でしか売れなかった場合、損失が生じ、これをキャピタルロスと呼びます。
不動産投資におけるインカムゲインは、保有する不動産から得られる家賃収入を指します。
株式投資
株式投資におけるインカムゲインは、保有株式に対して支払われる配当金です。たとえば、半年に一度、1株あたり3円の配当金が支払われる場合、1,000株保有していれば3,000円の配当金を受け取ることができます。
キャピタルゲインは、保有している株式を購入時よりも高い価格で売却した際に得られる利益です。例えば、1株500円で1,000株を購入し、その後1株1,500円に値上がりしたタイミングで全株売却した場合、100万円のキャピタルゲインが発生します。
ただし、株価の変動を予測することは難しく、キャピタルロスを受け入れなければならない場合もあります。これが株式投資のリスクです。
投資信託
投資信託は、投資家から集めた資金を運用の専門家が株式や債券に投資し、その成果を投資家に還元する金融商品です。投資信託から得られる利益には、キャピタルゲイン、インカムゲイン、そして償還益の3つがあります。
キャピタルゲインは、投資信託の基準価格が購入時よりも売却時に高い場合に得られる利益です。インカムゲインは、投資信託の運用によって得られる分配金を指し、分配金の支払い頻度は投資信託により異なります。
また、償還日を迎えた際に投資家に戻される償還金と購入価格との差額が償還益となります。
投資信託の運用が順調であれば利益が得られますが、逆に損失が生じることもあり、どの投資信託を選ぶかによって収支が大きく変わります。
預金
預金は、金融機関に現金を預けることで発生する利息がインカムゲインに該当します。例えば、郵便局にお金を預けた場合、受け取る利息によって元金が増えることがあります。
現在では普通預金や定期預金の利率は低いですが、以前は高金利だったため、預金によるインカムゲインも大きなものでした。ただし、預金そのものは価格変動がないため、キャピタルゲインに該当する利益はありません。
FX（外国為替証拠金取引）
FXとは、外国通貨の為替レートが上昇するか下落するかを予測し、その差益を狙う投資方法です。
FXにおけるキャピタルゲインは、外国通貨の売買によって得られる為替差益を指します。FXでは、このキャピタルゲインが主な収益源となります。
一方、インカムゲインは、低金利の通貨を売り高金利の通貨を買うことで得られるスワップポイント（金利差調整分）を意味します。
不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの違い
では、不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインについて、さらに詳しく掘り下げてみましょう。先に述べたように、不動産投資におけるキャピタルゲインは、保有している不動産を売却することで得られる売却益のことを指します。
バブル期には、同じ土地が何度も売買され、地方都市でも地価が大きく上昇した例が見られました。例えば、坪50万円だった土地が最終的に坪200万円にまで跳ね上がるケースもあり、その時代にはキャピタルゲインを目指した投資が一般的でした。
一方、インカムゲインは、保有している不動産から得られる家賃収入のことです。インカムゲインは、長期的で安定した収益を提供する一方で、売却益ほどの大きな利益幅は期待できません。
現在の不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことが理想的とされています。つまり、安価で不動産を購入し、長期間にわたって家賃収入を得ながら、タイミングを見計らって高値で売却することで、投資を成功に導くことが可能です。
キャピタルゲイン目的の不動産投資
キャピタルゲインを目指す不動産投資は、いわゆる「不動産転がし」とも呼ばれます。これは、安く不動産を購入し、それを高く売却して利益を得るという手法です。
安く不動産を購入するためには、物件の売却情報をいち早く入手することが重要です。一般的な投資家には難しい場合もありますが、相続税の支払いや会社の廃業に伴って不動産が売却される場合、相場よりも安く購入できる可能性があります。売主が早急に資金化を希望している場合、価格交渉においても有利に働くことがあるでしょう。
ただし、このような情報は、地元の不動産業者や金融機関との内部的なやり取りで得られることが多く、一般市場に出回ることは少ないです。そのため、良質な不動産情報を得られるかどうか、そして迅速に購入の判断ができるかどうかが成功の鍵となります。
こうして市場価格よりも安く不動産を購入できれば、一定期間保有して賃料収入を得た後、適切なタイミングで高値で売却することが可能です。しかし、現在の状況では、都心部の不動産価格が高騰しており、キャピタルゲインを狙った投資は難しい場面もあります。
インカムゲイン目的の不動産投資
インカムゲインを目的とする不動産投資は、長期間にわたって安定した収益を得ることが可能です。短期間で大きな利益を得るキャピタルゲインとは異なり、インカムゲインは物件を増やすことで、まとまった額の安定収入を実現することができます。
例えば、1,000万円の資金を用いて投資マンションを購入し、毎月6万円の家賃収入を得るとします。この場合、年間で72万円の収入を得ることができます。購入資金が現金であれば、年間7%の運用益を得ていることになり、約14年で投資資金を回収できます。このように、低金利の時代において年7%の運用が可能なのは、不動産投資の大きな強みです。
しかし、現金を持っていない場合、銀行から融資を受けて資金を調達する必要があります。物件の購入代金を全額ローンで賄う場合、毎月の賃料収入がローン返済額を上回ることが重要です。もし返済額が賃料を上回るようであれば、その投資は推奨されません。赤字のままでは、ローンを完済しない限り黒字にはならないため、慎重な判断が求められます。
また、インカムゲインを目的とした不動産投資では、長期にわたって安定した賃料収入を得ることを目指しますが、物件の維持には修繕費用や入居率の管理など、さまざまなコストが発生します。少子高齢化や空き家の増加といった社会的な要因も考慮しながら、慎重に投資計画を立てる必要があります。
さらに、日本は自然災害のリスクが高い国であり、地震や台風などによる被害も考慮すべきです。災害により、購入した物件が賃料収入を生み出せなくなるリスクも理解しておく必要があります。
不動産投資ではどちらを狙うのが正解？
近年の不動産価格の上昇により、キャピタルゲインを狙う投資が難しい時代となっています。特に東京23区では物件数が限られており、富裕層の投資家が高値でも購入するケースが増加しています。このような状況では、安価な不動産を手に入れることが難しいため、安定した賃料収入を見込めるインカムゲインを目指した物件選びが優先されるべきでしょう。
キャピタルゲインを狙うには高いスキルが必要
キャピタルゲインを目指すには、不動産に関する有益な情報をどれだけ入手できるかが鍵となります。これは、一般的な投資家にとって容易ではなく、不動産投資の専門知識と経験が求められます。
不動産の価格が適正か、将来的に安定した賃料収入が得られるか、また地域の開発状況によって不動産価格が上昇する可能性があるかどうかを瞬時に判断するには、高度なスキルが必要です。将来性のない物件を高値で購入してしまうと、キャピタルゲインどころかキャピタルロスを招き、大きな損失を被るリスクが高まります。
長期安定した賃料収入を得るには大家業のノウハウも欠かせない
不動産投資には「大家業」としての側面もあり、インカムゲインを安定的に得るためには、物件を賃貸して賃料を得る不動産賃貸業務をしっかりと行う必要があります。そのため、賃貸借の知識とスキルは欠かせません。
特に、賃貸借での収益を最大化したい場合は、物件の自主管理を目指すことが推奨されます。不動産管理会社にサブリースや管理業務を依頼すると手間が省けますが、その分の手数料がかかり、利益が減少するため、投資コストの回収に時間がかかる可能性があります。
将来的に不動産投資を拡大し、本業にすることを考えている場合は、できる限り自分で管理業務を行うことが大切です。
目的に合わせて物件選びを行い、両方の利益を狙えるのが理想
基本的には、インカムゲインとキャピタルゲインの両方をバランスよく得ることが理想とされています。そのためには、購入する物件の見極めが非常に重要です。賃貸市場での競争力や将来的に出口戦略を取れるかどうかを基準に、物件選択を行うべきでしょう。
例えば、短期間で利益を狙うキャピタルゲインを重視するか、長期間にわたって安定した収益を得るインカムゲインを重視するかによって、選ぶべき物件が異なります。ただし、キャピタルゲイン狙いで購入した物件が意外と長期にわたって安定した賃料収入をもたらすこともあれば、インカムゲインを目的に購入した物件が予想外に値上がりし、売却することで大きなキャピタルゲインを得ることもあります。
まとめ
不動産投資には、キャピタルゲインとインカムゲインという2種類の利益があります。どちらも手に入れたいと考えるのは当然ですが、まずは長期的に安定した収益を得るインカムゲインを狙うのが基本となります。
インカムゲインを目指す際には、不動産賃貸業に伴うリスクやコストの管理が不可欠です。建物の修繕、入居率の維持、賃料の安定、さらには災害リスクへの備えなど、多くの要素を考慮する必要があります。さらに、少子高齢化や空き家の増加といった社会的な変化も見据えた投資が求められます。
また、長期的に安定した収益を得られる物件は、最終的にキャピタルゲインを得るための出口戦略も立てやすいと言えます。購入価格と同等の価格で売却できる場合や、購入時より高値で売却できる場合には、キャピタルゲインも得られるでしょう。理想的な利益を確保するためには、常に情報収集を怠らず、状況に応じて柔軟な判断を行うことが重要です。どちらの性質も理解し、理想的な不動産投資を目指しましょう！
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