不動産投資がどのようなものか、収益の仕組み、メリット・デメリットについてご説明します。
この記事のポイント
- 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資手法です。
- 不動産投資の流れを理解し、リスクに備えることが重要です。
- 目的を明確にし、出口戦略をしっかり立てることが成功のカギです。
不動産投資とは？
サラリーマンの場合、毎月の給与を得るためには、来月も再来月も同じように働き続ける必要があります。これがサラリーマンの宿命と言えるでしょう。
ここで少し想像してみてください。**「短期間だけ努力することで、将来何十年も毎月あなたの口座に一定の金額が振り込まれる」**という話が現実であれば、将来のために短期間だけでも頑張ってみようと思いませんか？これがまさに不動産投資の魅力です。
不動産投資とは、具体的に言うと、金融機関から融資を受けてワンルームマンションなどの物件を購入し、オーナーとして家賃収入を得ることです。得られた家賃収入からローンを返済し、その差額をキャッシュフローとして自分の収入にするという仕組みです。
また、不動産投資には「区分マンション投資」と「一棟もの投資」があります。「区分」はマンション内の1部屋を指し、「一棟もの」はその名の通り、マンション全体を指します。
不動産投資をこれから始める方には、手頃な価格で購入できる区分マンション投資をおすすめします。 ただし、短期間で規模を拡大したい場合は、一棟もの投資を検討するのも一つの手です。
初心者向けに解説！不動産投資の仕組み
初心者向けに解説！不動産投資の仕組み
不動産投資で利益を得る方法は、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の2種類に分かれます。
- キャピタルゲイン
「一回きりの利益」
資産運用によって得られる利益の一種で、運用した資産の価格変動によって得られる収益です。サラリーマンで言う「ボーナス」に近いものです。たとえば、2000万円でワンルームマンションを購入し、5年後に2100万円で売却できた場合、100万円のキャピタルゲイン（利益）が得られます。一方、1800万円で売却した場合は、200万円のキャピタルロス（損失）となります。 - インカムゲイン
「定期的に得られる利益」
資産を保有することで、継続的に受け取ることができる収益です。サラリーマンで言う「毎月の給料」に近いものです。たとえば、ワンルームマンションを購入し、毎月8万円の家賃を受け取るとします。この8万円がインカムゲイン（利益）となります。ただし、実際にはこの8万円から管理費や修繕積立金、ローン返済を差し引いた最終的に手元に残る現金が税引前キャッシュフローです。
不動産投資は必ず儲かるものではない
サラリーマンを中心に人気の不動産投資ですが、「必ず儲かる投資ではない」という点に注意が必要です。後述する不動産投資のデメリットでも触れますが、リスクをしっかり理解した上で始めることが大切です。
投資には株式投資、FX、投資信託、そして最近では暗号通貨などがあります。それぞれの投資には「リターン」と「リスク」の関係性があり、一般的にはリターンが高まればリスクも高まり、リターンが少なければリスクも低く抑えられます。暗号通貨は高リスク・高リターンの代表格ですし、預貯金は低リスク・低リターンの典型です。
不動産投資は、他の投資と比較すると「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品とされています。つまり、大きな利益を得ることは難しいかもしれませんが、大きなリスクもそれほど高くないという位置づけです。しかし、繰り返しになりますが、「必ず儲かる」ことが保証された投資ではありません。
不動産投資のメリット
それでは、不動産投資のメリットを見ていきましょう。筆者が考える主なメリットは以下の5つです。
- 安定した収入が得られる
- 老後の年金対策になる
- 節税効果が期待できる
- 生命保険代わりになる
- レバレッジを掛けられる
安定した収入が得られる
不動産投資では、物件が空室でない限り、定期的に家賃収入を得ることが可能です。 一般的に、家賃は物価の影響を受けにくく、その金額は毎月大きく変動することはありません。物件を購入し、入居者が続けば、毎月安定した収入を得ることができます。
また、不動産会社に物件を借り上げてもらう「サブリース方式」の契約を結べば、たとえ空室になった場合でも、不動産会社が毎月の家賃を保証してくれます。ただし、このサブリース方式には、不動産会社が破綻するリスクもあるため、注意が必要です。
老後の年金対策になる
2019年に金融庁の報告書で話題となった「老後2,000万円問題」。老後30年間で約2,000万円の取り崩しが必要とされる中で、不動産投資が注目を浴びています。
現役時代に金融機関から融資を受けて不動産投資を始め、定年後にローンの残債がなくなれば、毎月の家賃収入をほとんど年金の足しにすることが可能です。つまり、不動産投資は「年金対策になる」ということです。
節税効果が期待できる
不動産投資を始めると家賃収入が発生し、これは当然課税対象となります。しかし、家賃収入を得るためにかかった費用（経費）を差し引くことが可能です。 固定資産税、ローンの金利分、減価償却費、火災保険料、管理委託手数料などの経費を差し引いたものが「不動産所得」となります。
もしその金額が赤字であれば、不動産所得と給与所得を合算できます。これにより、合計所得が減少し、確定申告を通じて税金の還付を受けることが可能になります。特に年収の高い方は、不動産事業で赤字を出すことで大きな節税効果が期待できるのです。
生命保険代わりになる
金融機関から融資を受けて不動産を購入すると、「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須となります。この保険は、もし物件所有者に万が一のことがあった場合、残りのローンがすべて保険金で完済される仕組みです。遺族には、ローンが完済された不動産だけが残ります。
遺族は物件を保有して家賃収入を得ることも、物件を売却して一時金を得ることもできます。つまり、不動産投資は、あなたの生前だけでなく、万が一の場合にも家族を守る手段となり、生命保険代わりになるということです。そのため、すでに生命保険に加入している方が、不動産投資を始めた後に生命保険を解約するケースもあります。
レバレッジを掛けられる
不動産投資は、金融機関から融資を受けて始めることが可能です。区分マンション投資の場合、自己資金ゼロでフルローンを提供してくれる金融機関も多く存在します。つまり、手持ちの自己資金を使わずに投資をスタートできるということです。
この仕組みは「レバレッジ」と呼ばれ、日本語で「てこの原理」を意味します。小さな力で大きな力を生み出す、小さなお金で大きな資産を生み出すことが可能なのです。
メガ大家やギガ大家と呼ばれる不動産投資家は、金融機関から多額の融資を受けて資産を拡大しています。このレバレッジを掛けられるという点が、他の投資にはない大きな魅力の一つです。
不動産投資のデメリット
ここでは、不動産投資のデメリットについて見ていきましょう。筆者が考える不動産投資のデメリットは以下の6つです。
- 空室リスクがある
- 家賃下落リスクがある
- 価格変動リスクがある
- 金利変動リスクがある
- 災害リスクがある
- 家賃滞納リスクがある
空室リスクがある
不動産投資における最大のリスクは、やはり空室リスクです。空室が続いてしまうと、不動産投資は失敗に終わってしまいます。逆に言えば、空室さえ避けられれば、不動産投資は成功すると言えます。たとえば、新宿駅から徒歩2分の中古ワンルームマンションを運よく格安で購入できたとしても、10年間入居者がいなければ、その投資は失敗です。一方で、首都圏近郊の駅から車で20分の築古の一軒家でも、10年間ずっと入居者がいれば、その投資は成功です。つまり、入居者がいれば成功、空室が続けば失敗ということです。空室の出にくい物件を見極める目が重要になります。
家賃下落リスクがある
次に考えなければならないのは、家賃が下落するリスクです。例えば、近隣の大学が移転してしまい、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなる場合や、物件で事故が発生し、事故物件となって家賃を下げざるを得ないケースなどが考えられます。初心者の方は、家賃が下がりにくいエリア、例えば東京23区や大阪の都市部など、なるべく都会の物件に投資するのが良いでしょう。地方では、突然の災害や別のエリアでの開発進展により人口が減少し、物件の価値や家賃が下がるリスクが高まります。
価格変動リスクがある
これは、物件の価格自体が下がるリスクです。例えば、3,000万円で購入した物件が1,500万円まで値下がりした場合、そのタイミングで売却すると1,500万円の損失となります。再び価格が上昇するまで待つこともできますが、こうしたリスクがあることを理解しておく必要があります。2022年3月現在、首都圏の不動産価格は上昇傾向にありますが、このトレンドがいつまで続くかは不明です。価格が下がりにくいエリアへの投資が重要です。
金利変動リスクがある
不動産投資は、金融機関から多額の資金を借りて行う投資です。そのため、借入金利が投資成績に大きく影響します。現在は歴史的な低金利時代ですが、将来的に金利が上昇する可能性が高いでしょう。購入時点よりも金利が上昇すれば、月々の支払いが増え、キャッシュフローが減少することを認識しておく必要があります。金利が上がった場合の収支シミュレーションを行っておくことが大切です。
災害リスクがある
日本は地震リスクが高い国です。地震による倒壊、液状化、地盤沈下などのリスクがあるため、購入物件については十分な調査が必要です。2011年の東日本大震災では、埋め立て地以外でも液状化が発生しました。現在の土地状況だけでなく、過去の地形や土地利用状況を調査することが重要です。また、火災や台風、水害などにも注意が必要です。ハザードマップを確認し、リスクの低い物件を選ぶ、あるいは保険に加入するなどの対策が求められます。
家賃滞納リスクがある
最後に、家賃滞納リスクがあります。このリスクはやや面倒です。税法上、家賃滞納があっても、その家賃は収益と見なされ、税金が課されます。つまり、家賃を受け取っていないのに、税金を支払う必要が出てくるという問題があります。このリスクを軽減するための対策も考えておくことが重要です。
【不動産投資の始め方】物件探し～運用開始まで
不動産投資を始める前に、まずはその全体的な流れを理解しておくことが重要です。この流れは、区分マンション投資でも一棟もの投資でも、東京でも地方でも、大きく変わることはありません。不動産投資の各ステップで、自分が今どの段階にいるのかを把握することが成功への鍵となります。
また、不動産投資を始める前に、必ず不動産投資に関する勉強や情報収集を行いましょう。事前の学習が、失敗を防ぐために非常に重要です。不動産投資の基本的な流れは次のとおりです。
- 物件を探す
- 売買契約を結ぶ
- ローン申し込みをする
- ローン審査の結果が出る
- ローンが実行され、決済される
- 運用がスタートする
- 空室の場合、入居者を募集する
- 家賃収入が手に入る
- 空室が出る
- 再度、入居者を募集する
- 売却する
不動産投資をする目的・目標の明確化を！
まず、あなたの不動産投資の目的は何ですか？「副収入が欲しい」、「節税対策」、「老後の資産形成」、「売却益でキャピタルゲインを得たい」、「FIREを目指す」など、目標は人それぞれです。この目標によって、購入すべき物件や投資ストーリーが異なります。常に自分の目標を明確にしておきましょう。
よくある質問
ここでは、不動産投資に関するよくある質問をご紹介します。
不動産投資で失敗する原因は？
失敗する人には共通点があります。それは、「目標が明確でないために、適切な物件を選べない」ということです。例えば、「5年後に月々5万円のキャッシュフローが欲しい」と考える場合、区分マンションで目標を達成できます。目標が明確でないと、区分マンションか一棟ものかを正しく選択できず、失敗する可能性が高まります。
不動産投資を始める際の注意点は？
不動産投資は長期戦です。ローンが20年、30年と続くことを考え、余裕を持って対応しましょう。一方で、迅速な決断が求められることもあります。他の投資家に先を越されないよう、適切なタイミングで決断を下すことが成功の鍵となります。
不動産投資の悩みはどこに相談すればいい？
まずは、不動産業者に相談しましょう。不動産業者は、物件探しや価格交渉をあなたの代わりに行ってくれる、最強のパートナーです。信頼できる担当者を見つけることが成功への近道です。また、不動産投資をしている仲間とつながりを持つことも大切です。
まとめ
最近、不動産投資に関連するセミナーや書籍、ウェブサイトが多く見られるようになっています。それは、不動産投資で成功している人が多いからです。しかし、この記事で紹介したように、不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。投資額が大きいため、最初の判断ミスが後に大きな影響を及ぼすこともあります。だからこそ、不動産投資に関するしっかりとした知識を身につけることが重要です。
目先の利回りにとらわれず、売却（出口戦略）までを見据えたプランを立てることが成功への道です。1000人の投資家がいれば1000通りの投資ストーリーがあります。自分に合った「順番」と「やり方」で、不動産投資の第一歩を踏み出しましょう。楽しみながら進んでくださいね。
不動産投資で成功を目指すなら、しっかりとした知識を身につけることが不可欠です。
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