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不動産投資初心者に警鐘！よくある失敗パターンと成功への道筋

2024年09月11日 12時13分41秒 | 日記

資産運用の中でも不動産投資は人気がありますが、必ずしも簡単に成功するとは限りません。今回は、失敗事例を交えながら、その回避方法を探っていきます。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事の要点

不動産投資を知識が不十分なままで始めてしまうと、失敗のリスクが大幅に高まります。
不動産賃貸業や投資とは何かを理解し、時間をかけてしっかりと学びましょう。
不動産投資で成功するためには、目的や目標を明確にすることが重要です。

<button class="rtoc_open_close rtoc_open">CLOSE</button>目次

【不動産投資初心者の失敗例】どこが間違っていたのか？

まずは実際の失敗事例を見ながら何が間違っていたのかを考えてみましょう。

【失敗事例1】「老後資産」のはずが、月々の負担が増大してしまったケース

50代前半のAさんは、有名企業に勤務する独身のサラリーウーマンです。
投資物件：東京23区内の新築1Kを3戸、総額2,500万円以上

Aさんはすでに一定の貯金がありましたが、将来の老後資金への不安から、あるマネーセミナーに参加しました。セミナーでは一般的な投資の話がありましたが、後半には不動産投資の紹介が行われました。

セミナー後に行われた個別相談に安易に参加したことが、後の大きな誤算となりました。相談の場に同席していた不動産会社の担当者から「今のうちにローンを組んで投資マンションを買っておけば、老後の資産になります」と勧められ、最終的に新築の投資マンションを3戸購入してしまいました。これにより、Aさんは総額1億円の借金を抱えることに。

購入した物件を詳しく調べると、年間200万円の利息支払いがあり、5年間で1,000万円の損失が出ることが判明しました。さらに、購入当初から毎月2万円の負担が発生していましたが、不動産会社の担当者は「1戸あたり月々5,000円のマイナスは保険と考えてください。ほとんどリスクはありません」と説明。しかし、実際にはこの負担が5年後、10年後にはさらに増大し、気づいた時には老後資産としての運用が逆効果になってしまったのです。

Aさんの失敗ポイントと教訓

不動産会社主催の個別相談に安易に参加した点
不動産会社の営業手法は巧妙で、個別相談に参加すると、自分に有利に見える提案を受けてしまうことがあります。「月々5,000円」という小さな金額であっても、知識が不足していると投資家が「大したことがない」と錯覚しがちです。十分な知識がない状態で安易に個別相談に参加するのは避けるべきです。

収支計算を行わなかった点
不動産会社の言葉をそのまま信じ、自分で収支計算をしませんでした。適切な収支計算を行っていれば、投資マンションを購入せずに済んだ可能性があります。購入前に必ず自分で収支を試算することが重要です。

【失敗事例2】「節税になるから」と友人に勧められたが…

40代前半のBさんは、上場企業に勤める高収入のサラリーマンです。
投資物件：東京23区内の新築および中古の1K、1LDKなど6戸、総額2,000万円前後

Bさんは、同僚から「節税対策に」と勧められ、投資マンションを次々に購入し、6戸を保有するに至りました。すべてローンで購入し、借金の総額は約1億3,000万円に。年間130万円の持ち出し金が発生しているにもかかわらず、Bさんは「節税できるから問題ない」と軽視していました。

しかし、コロナ禍で家賃滞納や空室リスクが顕在化し、自分の投資内容を確認したところ、月々10万円以上の負担があることが判明。結果的に、3年間で約400万円の累積赤字となり、所得税の還付金でその半額を回収しましたが、それでも約200万円の赤字が残っています。

Bさんの失敗ポイントと教訓

同僚の紹介で投資マンションを購入した点
身近な人からの紹介だと、不動産会社の担当者よりも信用しがちです。しかし、うまい話には注意が必要で、自分の目で確認することが大切です。

購入後、しばらく放置してしまった点
Bさんはコロナ禍がきっかけで投資を見直しましたが、もっと早い段階で収支を把握していれば、赤字額はここまで大きくならなかったでしょう。収支の定期的な確認が必要です。

【失敗事例3】「自己資金なしでもFIREできる！」という甘い言葉に乗せられて…

30代半ばのCさんは、有名企業に勤めるサラリーマンです。
投資物件：東京23区内の新築1Kを2戸、総額2,500万円以上

Cさんは、コロナ禍でリモートワークの時間が増えたことから、ネットで投資に関する情報を調べるようになりました。FIRE（経済的自立と早期退職）に興味を持ち、投資マンション専門の不動産会社のオンラインセミナーに参加。話を聞くうちに、自分でも簡単に不動産投資ができ、家賃収入で生活ができると信じ込んでしまいました。

その後、不動産会社の担当者からマンション投資を勧められ、「自己資金10万円で、残りはフルローン、月2万円の持ち出しで将来的には家賃収入がすべて利益になる」と説明を受け、物件を購入。しかし、数か月後に自分の投資を見直したところ、年間100万円以上の持ち出しが発生していることに気づきました。

【Cさんの失敗ポイントと反省点】

安易にFIREを目指して不動産投資を始めた点
「投資マンションを購入すればFIREになれる」という甘い言葉に惑わされてしまいました。すべての投資マンション購入者がFIREできるわけではないことを認識すべきです。

家賃収入で年金代わりになると信じ込んでしまった点
不動産投資が簡単で、家賃収入で生活できると信じてしまいましたが、購入前にインターネットで情報を調べ、正しい知識を持つべきでした。必要があります。

不動産投資での失敗とは？

いくつかの失敗事例を見てきましたが、不動産投資における失敗とは具体的にどのようなことを指すのでしょうか。

不動産投資の基本は、投資開始時から黒字を確保することにあります。もし物件を現金で購入すれば、家賃収入がそのまま黒字となりますが、ローンを利用する場合は、固定資産税などの必要経費に加えて、ローン返済も考慮しなければなりません。こうした費用を差し引いた後でも家賃収入が上回る投資であることが求められます。

多くの失敗事例では、家賃収入が必要経費を下回り、常にマイナスの収支が続いています。ローンがあるかどうかにかかわらず、購入当初からマイナス収支であれば、物件を所有している期間中はずっと赤字が続き、投資の目的を果たせません。

こうした失敗を避けるために、不動産投資の基本をしっかりと理解しておくことが重要です。

不動産投資とはどのような投資なのか？

不動産投資には、区分マンション、1棟アパートやマンション、オフィスビル、テナントビル、ホテルなど、さまざまな種類の物件があります。これらの物件を他人に貸し出して賃料を得るのが不動産投資の基本であり、不動産賃貸業とも言えます。

この基本を踏まえて、不動産投資には主に2つの方向性があります。

1.長期的な安定収入を確保すること

安定した賃料を得ることで、不動産所得を確保するインカムゲインを目的とした投資です。賃貸業を営むためのノウハウが不可欠です。例えば、建物を30年間維持するためには、定期的なメンテナンスが必要です。また、日本は自然災害リスクが高く、地震や台風の影響を受けやすいため、こうしたリスクも考慮しなければなりません。

2.短期間での物件売買による利益を狙うこと

もう一つは、売却益（キャピタルゲイン）を狙う不動産投資です。例えば、1,000万円で購入した物件から年間72万円の賃料収入を得るとしましょう（表面利回り約7％）。この物件を5年間保有し、その後売却した場合をシミュレーションしてみます。仮に900万円で売却すると、購入時の1,000万円から100万円の資産減少が発生しますが、5年間で合計360万円の賃料収入を得ているため、260万円の利益が残ります。

ただし、これはキャッシュでの運用が前提であり、長期的に賃料収入を得るか、売却益を狙うかの選択が求められます。現状では、売却益を得る機会が限られているため、長期的に賃料収入を確保する方向性が強いと考えられます。

キャピタルゲインとインカムゲインの基礎知識｜不動産投資ではどちらを狙うのが正解？【スマイティ】

不動産投資で失敗する理由とは？

不動産投資は基本的に「大家業」であり、賃貸業を営むことです。よく目にする地元の地主や不動産屋と同じ感覚で考えるべきでしょう。大家業は入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応、退去手続きや原状回復、税金管理など、多岐にわたる専門知識が必要です。さらに、法律や金融の知識だけでなく、入居者や不動産会社、税理士、弁護士などとの人間関係を構築する力も求められます。

また、不動産投資を行う際には、自分の最終的なゴールを明確にしておくことが大切です。例えば、短期間で利益を得たいのか、長期的に安定収入を目指すのかを明確にし、それに応じた物件を選ぶ必要があります。物件選びを誤ると、目標に達することが難しくなることもあります。

失敗事例からも分かる通り、十分な勉強をせずに不動産会社の言うままに物件を購入し、失敗してしまう人が多いのです。

不動産投資を始めると決めたなら、不動産賃貸業や投資の基本を学び、知識を身につけることをお勧めします。そうすることで、不動産会社との交渉でも対等に話ができるようになり、成功の確率を高めることができるでしょう。

失敗事例から導く失敗回避策

これから不動産投資を始めようと考えている方にとって、事例のような失敗は避けたいところでしょう。では、どのようにすればこのような失敗を回避できるのでしょうか。

リスクを理解し備える

投資には必ずリスクが伴いますが、不動産投資特有のリスクは時代の変化と密接に関わっています。不動産投資を成功させるためには、最低限以下の3つの視点を注意深く観察することが重要です。それは、人口減少問題、空き家問題、インバウンド需要の変化です。これらは今後の不動産投資に大きな影響を与える可能性があります。

不動産投資の基本は不動産賃貸業です。しかし、貸し出す物件があっても借り手がいなければビジネスとして成り立ちません。人口が減少すれば、当然ながら借り手も減少し、空き家が増えていきます。これは地方でも都心でも同様の現象であり、住む場所が供給過多になっていることを示しています。

また、コロナ禍で海外からの旅行者が大幅に減少している状況は、ホテル業や民泊ビジネスに大きな打撃を与えています。このように、不動産投資特有のリスクは世界情勢ともリンクし、常に変化しています。経済環境の変動には常に目を光らせ、情報収集を怠らず、リスクに対処する準備を整えておくことが必要です。

目的・目標に合った物件選定

不動産投資を始めるにあたって、自分が何を目的としているのかを明確にしておくことが重要です。例えば、「不動産投資で収益を上げてサラリーマンを辞めたい」というのも一つの目標です。

どのくらいの期間でどれくらいの収益を得たいのか、どのような場所でどのような物件を対象に不動産投資を行うのか、少なくともこれらの目的を明確にしておく必要があります。

コンサルティングの際には、アパートやマンションを建設する土地所有者に対して、「年間でいくらの不動産収入を得たいのか」「固定資産税や相続税の節税が目的なのか」などを確認します。

明確な目的があれば、それに応じた不動産の活用方法が見えてきます。しかし、目的が曖昧なままアパートやマンションを建てると、借金だけが残り、不動産投資としての効果を得られない事態に陥ることがあります。

不動産投資に関する情報を常に更新する

不動産投資には、契約に関連する法律や税金、ローンなどのファイナンスに関する情報、そして建築に関する情報を把握しておく必要があります。特に、ファイナンスに関する情報は必須で、長期的に見て不動産価格に大きな影響を与えることがあるため、注意深く見守る必要があります。

相談先を確保する

不動産投資は、ローンや税金などのファイナンス、契約や登記に関する法律、建築に関する知識が必要とされる分野が重なり合っています。自分で全ての分野に精通している場合は問題ありませんが、そうでない場合は、各分野の専門家との関係を築いておくことが大切です。

賃貸専門の不動産会社や売買専門の不動産会社、銀行などの金融機関、税理士、弁護士、司法書士、建築士など、必要に応じて頼れる相談相手を確保しておくことが、不動産投資を成功させるための重要な要素となります。

失敗の兆しを感じたらセカンドオピニオンを求める

不動産投資で失敗すると、本人や家族の生活に大きな影響を及ぼす可能性があります。不動産投資は、数千円や数万円の買い物ではなく、大きな金額が関わるため、損失が発生すればその影響も大きくなります。

困難な状況に直面した場合には、少なくとも3人の専門家にセカンドオピニオンを求めることが重要です。

それぞれの専門家の意見を聞くことで、自分にとって最適な解決策が見えてくるでしょう。最終的には、物件を売却するという選択肢を取る場合もありますが、その過程でどのようにして出口まで辿り着けるかを導いてもらう必要があります。

例えば、サブリース契約を解約して収益を改善する、ローンの金利が高ければ金融機関に金利の引き下げを依頼する、他の銀行に借り換えを検討するなど、あらゆる手段を考慮することが求められます。損失を最小限に抑えるための資金が調達できる場合は、早期に売却して不動産投資を終了させることも選択肢の一つです。

よくある質問

不動産投資は失敗することが多いのでしょうか？

不動産投資は、「中長期的な視点」で取り組むべき投資です。もしも投資を始めた時点で赤字であれば、その時点で既に失敗と言えるかもしれません。そうした観点からすると、体感的に失敗率が高いと感じる人も多いでしょう。

本来、不動産投資は、株式投資などで得た余剰資金や既に形成された資産を元に行う最後の投資手段です。そのような条件を満たしている投資家は、失敗するリスクが低い傾向にあります。

不動産投資のリスクを避ける方法はありますか？

不動産投資は、経済状況の変化に影響を受けやすいため、常に最新の情報を収集することが重要です。適切なタイミングで情報をキャッチすれば、例えば、物件を売却してリスクを回避することも可能です。物件を売却した後に、別の優良物件を購入し、資産を入れ替えることで、リスクを軽減できます。

どのようにして優良物件を見極めればよいですか？

優れた物件を見極める目を養い、最適なタイミングで物件を購入することが重要です。また、賃貸経営に関する知識やノウハウを蓄積することで、リスクを最小限に抑えることができます。

今後、人口減少が進む中で、不動産投資に未来はあるのでしょうか？

確かに、人口減少は不動産投資に影響を与える要因です。しかし、不動産の価値は需要に左右されるため、たとえ人口が減少しても需要があれば、不動産投資は成り立ちます。需要を見極める力が、投資の成否を大きく左右します。

例えば、コロナ禍によって働き方が変わり、都市近郊や地方への移住が注目されています。以前とは異なり、リモートワークが普及したことで、どこでも仕事ができる環境が整いつつあり、新たな不動産需要が生まれています。こうした変化を先読みし、需要が見込まれるエリアに投資することで、不動産投資の成功が見込めます。

まとめ

不動産投資にはネガティブなイメージがつきまとい、「騙されるのではないか」という不安があるのは事実です。確かにそうしたリスクも存在しますが、真剣に不動産投資に取り組むのであれば、自分自身で不動産や金融に関するリテラシーを高めることが不可欠です。

不動産投資においては、他人を頼りにせず、自分でリスクを管理する姿勢が求められます。失敗には必ず理由があり、それを避けるためには十分な知識と準備が必要です。。

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不動産投資は本当にやめるべき？『やめとけ』の声を冷静に分析してみた

2024年09月10日 12時13分00秒 | 日記

不動産投資を始めようと情報を集めていると、「不動産投資はやめておけ」と書かれた記事を目にして、不安になったことはありませんか？また、自分で調べて良さそうだと思ったものの、知人や友人に話した際に「やめておけ」と言われて、がっかりした経験はないでしょうか？

実際、このような経験をしたことのある不動産投資家は少なくありません。多くの人は同じように不安を感じましたが、情報を集めて対策を講じることで、現在では不労所得を得ているのです。

この記事では、不動産投資が本当に安全なのか、なぜ「やめておけ」と言われるのか、その背景と解決策を探ります。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

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1.不動産投資は本当に始めても大丈夫？

不動産投資は、区分マンションなどの不動産を購入し、それを人に貸して家賃収入を得るという、非常にシンプルな仕組みです。投資用の不動産を購入する際にはローンを組む必要がありますが、その返済は入居者からの家賃収入で賄われます。

返済プランによっては、投資用不動産のローンは入居者が全額負担してくれることもあり、さらに毎月の収入が得られることもあります。ローンを完済すれば、家賃収入から経費を差し引いた金額は全て自分のものになります。

サラリーマンとしての本業に影響を与えずに運用でき、さらに不動産という資産が手元に残るため、将来の備えにもなります。このように、不動産投資は成功しやすく、失敗のリスクを抑えやすい投資方法といえます。

2.「やめとけ」と言われる不動産投資の3大リスク

不動産投資に興味を持って調べ始めると、「不動産投資はやめておけ」というネガティブな意見や記事を見かけることがあります。

これらの記事では、不動産投資に伴うリスクに対して慎重になるべきだと主張しています。実際のところ、不動産投資も「投資」である以上、リスクが全くないわけではありません。投資を始める際には、リスクを理解し、適切に対処することが重要です。

以下では、不動産投資に特有の3大リスクと、それらのリスクを最小限に抑えるための対策を解説します。

2-1.高額なローンのリスク

不動産投資では、物件が高額であるため、多くの方がローンを組んで購入します。中古のワンルームマンションでも、条件の良い物件であれば数百万円から一千万円前後が相場です。

不動産投資用のローンは事業用ローンであり、住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短めです。このため、借入額の大きさや金利の高さ、返済期間の短さがリスクとなります。

【対策】不動産投資で発生するローンの返済は、入居者からの家賃収入が原資となるため、入居者がいる限り、返済が滞ることはありません。ローンのリスクを回避するためには、入居者が付きやすいエリアの物件を選び、長期間の契約更新が期待できる部屋を用意することが重要です。

2-2.経営上のリスク

不動産投資にはさまざまな経営リスクが伴います。これらのリスクは、物件オーナーであれば規模に関係なく直面するものですが、事前に対策を講じることでリスクを回避することが可能です。

主要なリスクには以下のようなものがあります：

空室リスク：入居者が見つからず、家賃収入が得られないリスク。
滞納リスク：入居者がいても家賃を支払わないリスク。
天災や事故リスク：自然災害や火事による損壊のリスク。
金利上昇リスク：借入金利が上昇することで返済額が増えるリスク。
家賃下落リスク：設定した家賃が下がるリスク。
建物の老朽化リスク：修繕費用が増加するリスク。

これらのリスクに対しては、適切な物件選びや保険の加入、定期的な設備の点検・修繕などの対策を講じることでリスクを軽減できます。

2-3.売却損のリスク

不動産投資を始める前に、「もし上手くいかなくても売れば良い」と考える人も多いでしょう。しかし、売却前提で収支を考えてしまうと、将来的に経営リスクが高まる可能性があります。

不動産投資の最大のメリットは、家賃収入による安定した長期的な収入です。売却はあくまで好条件が整った際に検討すべきものであり、売却ありきの投資計画はリスクを増大させる要因となります。

【対策】売却による利益を確保するためには、慎重な物件選びと市場の動向を見極める力が必要です。また、売却はタイミングを見計らい、最適な時期に行うことで、利益を最大化することができます。

3.「不動産投資はやめとけ」と言う人の4つの心理

ここでは、「不動産投資はやめておいた方がいい」と言う人たちの心理について考察します。初めて不動産投資を学び始め、将来に対する期待が膨らんできた段階で、友人や知人にその計画を話すことがあります。

しかし、その際に多くの場合、期待とは裏腹に、応援とは程遠い反応が返ってくることがあり、やる気に満ちていた気持ちが急に萎えてしまうことがあります。このような反応は、不動産投資に限らず、株式投資や他の副業を始めようとする際にもよく見られる傾向です。

相手が「やめとけ」と言うからには、それなりの理由があるはずです。以下に、「やめとけ」と言われる背景にある4つの心理を解説します。

3-1.とりあえず「やめとけ」と言っているだけ

サラリーマンの友人や知人の多くは、不動産投資という選択肢自体を知らないことがあります。長年社会で働いていても、自分の仕事とは異なる分野の話になると、不動産投資に関する具体的な情報を持っていない人が大半です。

そのため、多くの人は、未知の分野に関しては理解が不十分であり、不明確なことには慎重になりがちです。その結果、「（とりあえず）やめておいたら？」という軽い反対をすることが多いのです。実際には、不動産投資について詳しく知っているわけではなく、あくまで漠然とした不安からの反応であることが多いのです。

このような反応は、慎重な性格の人に多く見られますが、逆に「やっちゃえ！」と軽率に賛成するタイプもいます。いずれにしても、あまり根拠がなく、その場の直感で判断していることが多く、本気で反対しているわけではありません。

3-2.不動産投資で失敗した人が周りにいるから

一方で、強い口調で「やめておけ」と言われる場合、その人の周りに、不動産投資で失敗した経験者がいる可能性があります。または、その人自身が過去に不動産投資を試みて失敗した経験があるかもしれません。

こうした場合、彼らの反対は、自分や周囲の苦い経験に基づいているため、より強い警告となります。このような場合は、その人の失敗経験から学ぶことができるので、話をよく聞いておくことが賢明です。

もし、周囲に不動産投資で失敗した人がいる場合、どのような物件を選び、どのような過程で失敗したのかを詳しく聞くことで、同じ過ちを避けるための貴重な教訓を得ることができます。

3-3.自分より成功してほしくないから

知人や友人は、同じサラリーマンという立場で、生活の安定を共有していることが多いです。そのため、誰かが不動産投資を始めて新たなステージに進もうとする際、自分たちの安定した世界が脅かされるように感じ、不安になります。その結果、その不安を払拭しようとして、「やめとけ」という反応が生まれるのです。

これは必ずしも悪意からくるものではなく、ただ自分たちの知らない世界に飛び込もうとする人に対する反射的な反応です。しかし、こうした反応が結果として、相手の成功を阻む要因となることがあります。

一般的には嫉妬心と捉えられることが多いですが、「やめとけ」という言葉の裏には、発言者自身の不安が反映されていることを理解すれば、その意見に惑わされずに済むでしょう。

3-4.あぶなっかしいと感じたから

もし、あなたが少し軽率で、普段から確認不足で行動するタイプであれば、実際にその性格から「（あなたの場合は）やめておいたほうがいい」と言われている可能性があります。

日常生活を振り返り、遅刻や忘れ物が多い、スケジュール管理が甘いなど、指摘されるべき点がないか、自己点検をしてみてください。

このような反省は、サラリーマンとしての仕事の成果にも良い影響を与えるため、行って損はありません。このタイプの「やめとけ」は、相手があなたの性格をよく知っているからこそのアドバイスであり、距離感のある人間関係の中では言われないでしょう。

普段から親しくしている友人や、信頼している上司、先輩、または家族から言われることが多いです。もし自分に思い当たる節があるならば、今のうちに軌道修正を試みることが重要です。

4.本当に不動産投資をやめておいた方がいい典型4タイプ

不動産投資は、将来的な利益を期待して資金を投入するビジネスですが、リスクも伴います。以下の4つのタイプの人々は、どのような投資に対しても不向きと考えられるため、不動産投資においても「やめといたほうがいい」と言えるでしょう。もしくは、信頼できる不動産会社との連携が欠かせないケースです。

4-1.貯金がまったくないタイプ

不動産投資を始めるには、まず賃貸に出す物件を購入する必要があります。その際、ローンの頭金に加え、不動産会社への仲介手数料や税金などの諸費用が必要です。理想的には、購入資金の2～3割を用意できる貯金が必要です。

貯金が多ければローン審査に有利になるだけでなく、空室や突発的な修繕費などのリスクにも対応できる資金的な余裕が求められます。しかし、貯金が全くない場合は、まず貯金をしながら不動産投資の勉強を進め、準備を整えることが重要です。その期間中に、信頼できる不動産会社を探すことも大切です。

4-2.すべてを他人任せにするタイプ

不動産投資において、物件オーナーが特に忙しいのは投資の勉強をしている期間と物件を選ぶ時だけです。実際の経営は、不動産管理会社に任せることができますが、それでもオーナーには重要な決定権があります。

「すべてお任せします」という姿勢で経営を進めてしまうと、自分の所有する物件についての理解が不足し、結果として長期的な成功が難しくなります。オーナーとしての責任を持てない方には、不動産投資を含む投資全般は適していません。

4-3.節税が主目的のタイプ

不動産投資での節税には、所得税や相続税の節税がありますが、特に所得税の節税が主な目的である場合、不動産投資はあまり適していない可能性があります。

所得税の節税は、赤字を出して収入と相殺することで得られますが、この効果は一時的なものです。不動産投資の本来の目的は長期的な安定収入を得ることですので、節税目的のみで不動産投資を始めるのは長続きしないでしょう。相続税対策の場合は、十分な準備があれば効果的ですが、スタート前に税理士に相談し、情報を集めることが重要です。

4-4.勉強や情報収集が苦手なタイプ

不動産投資を成功させるためには、物件選び、運営方法、収支計算、リスク対策などの基礎知識が不可欠です。管理は専門家に任せることができますが、オーナーとして最低限の知識を持ち、適切な指示が出せることが求められます。

勉強や情報収集を面倒に感じるタイプの人は、正確な判断ができず、投資で損をするリスクが高まります。このような方は、不動産投資を含むあらゆる投資に向いていないかもしれません。

5.不動産投資を始める際に重要な4つのポイント

この章では、不動産投資を前向きに考えている方が、成功するために押さえておくべき4つの重要なポイントを紹介します。

5-1.不動産投資の目標を明確にする

不動産投資の目的は、投資家それぞれで異なります。副収入を得るため、老後の年金代わり、さらには大規模な投資へのステップとして考える人もいるでしょう。共通して収益を上げることが目的であっても、その動機や目標は個々で異なります。

例えば、「毎月2万円の副収入が欲しい」「〇年以内にローンを完済したい」といった具体的な目標を設定すれば、サラリーマンとしての生活を続けながらも、無理なく投資を進めることができます。このように小規模な投資を目指す場合、多数の物件を所有する必要はありません。

一方で、マンションを一棟所有して運営したり、早期にFIREを目指す場合は、速やかなローン返済や新たな投資計画が必要となるでしょう。したがって、不動産投資を始める前に、自分の人生計画を考え、投資のゴールを明確にすることが重要です。こうした明確な目標があれば、それを妨げるリスクにも早く気づき、対策を立てやすくなります。

5-2.情報収集を怠らない

不動産投資を成功させるためには、徹底した情報収集が欠かせません。情報不足が原因で失敗する人の多くは、手に入れた情報を鵜呑みにしてしまいがちです。

どんなに信頼できる情報源からのものであっても、「本当にそうなのか？」と疑問を持ち、自分で裏付けを取る努力が必要です。正確な情報を判断するためには、セミナーでの学習や本を通じた知識の蓄積が基礎となります。

しっかりとした情報収集を行うことで、信頼性の高い情報を見極めやすくなり、結果的に投資の成功確率が高まります。

5-3.複数のセミナーや相談会に参加する

不動産投資を学ぶ際は、複数の不動産会社が主催するセミナーに参加することをおすすめします。異なる会社のセミナーに参加することで、不動産投資の基本的な情報が自然と身についていきます。また、ネット情報やセミナーで得られなかった知識を補うために、本を読んだり、個別相談を受けることも重要です。

可能であれば、オンラインセミナーだけでなく、実際に会場に足を運んで、参加者や不動産会社の社員の雰囲気を肌で感じ取ることも大切です。複数のセミナーに参加することで、不動産投資の全体像が見えてきますし、疑問点を解消する機会も増えます。これにより、より自信を持って投資に踏み切ることができるようになるでしょう。

5-4.信頼と実績のある不動産会社をパートナーに選ぶ

不動産投資を成功させるためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが欠かせません。初めての不動産投資でリスクを避け、安定した利益を得るには、専門知識を持つ不動産会社のサポートが必要です。

例えば、REISMでは、初心者の方でも長期的に安定した収入を得られるよう、きめ細やかなサポートを提供しています。同社は、都心部の駅近物件に絞った中古物件を扱い、配管から内装までフルリノベーションを施すことで、他の賃貸物件との差別化を図っています。

このように、物件の魅力を高め、入居者が長く住みたいと思える空間づくりを行うことで、オーナーのリスクを軽減し、投資の成功をサポートしています。初めて不動産投資を始める方は、信頼できる不動産会社のセミナーに参加し、サポートを受けることを強くおすすめします。

6.まとめ

「不動産投資はやめておいた方がいい」と言われる背景や、その言葉を投げかける人々の心理、そしてそれに対する対策について考察しました。多くの場合、「やめておけ」と言われるのは、準備不足が原因であり、しっかりと準備を整えれば問題がないことが理解できました。

とはいえ、準備を万全にしても、初めての不動産投資を一人で進めるのはやはり不安がつきものです。そんなときは、信頼と実績のある不動産会社をパートナーに選ぶことで、投資の各段階で相談ができ、運用開始後も経営に関する万全のサポートを受けることができます。

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不動産投資で迷ったら？セカンドオピニオンを活用して失敗を防ぐ方法

2024年09月09日 12時12分15秒 | 日記

不動産の世界は専門性が高く、投資となればなお、経験が浅い初心者は第三者の意見=セカンドオピニオンが必要ではないでしょうか。

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

また、営業代行業では、不動産投資サロンの代行業も行なっている為、常に最新の不動産投資情報をインプットしております。

この記事のポイント

詐欺被害に遭わないためにも、セカンドオピニオンを活用することが非常に重要です。
不動産投資は専門知識が求められる分野です。知識が不足していると感じたら、積極的にセカンドオピニオンを活用することをおすすめします。
物件の購入や売却の際、判断に迷ったときには第三者の意見を参考にすることが有効です。

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不動産のセカンドオピニオンとは

「セカンドオピニオン」という言葉は、医療の分野でよく知られています。直訳すると「第二の意見」、すなわち主治医以外の別の医師から診断や治療方針に関する意見を求めることを意味します。

この概念は医療に限らず、不動産の分野でも重要です。インターネットの普及により、不動産に関する情報は手に入りやすくなったものの、エンドユーザーは依然として情報に対して弱い立場に置かれています。

不動産取引を進める際に、多くの人が自身だけで判断することに不安を感じます。例えば、マイホームを購入する際、この物件が買い時なのか、価格は適正か、ローンの額はどれくらいが妥当か、といった判断に迷うことが多いです。

不動産業者は取引成立が目的であり、デメリットについてはあまり触れないことが一般的です。こういった場面で、第三者である専門家の適切なアドバイスを受けることで、より正しい判断が可能になります。

不動産のセカンドオピニオンは、取引に関わるメリットやデメリットを客観的に提供し、自分にとって最適な選択をするための重要なツールとなります。

なぜ不動産投資にセカンドオピニオンが必要なのか

不動産投資は、セカンドオピニオンが特に必要とされる分野です。不動産投資は単なる売買ではなく、購入した不動産から賃料収入を得るための仕組みを理解しなければなりません。不動産の賃貸借に関する法律やファイナンス、建築の知識など、幅広い専門知識が必要です。

こうした知識や経験が豊富であれば問題ありませんが、不動産投資初心者にとっては非常に難しい領域です。不動産会社が信頼できる場合は理想的ですが、セカンドオピニオンがあれば初心者でも安心して投資を進められます。

不動産投資は金融商品ではないため、リスク説明の義務がないこともあります。そのため、物件を売却した後に顧客の損得に関わらない業者も存在します。こうした背景から、不動産投資におけるセカンドオピニオンの重要性は非常に高いです。

詐欺まがいの営業など悪質な業者がいる

不動産業者の中には、詐欺まがいの営業を行う業者も存在します。彼らは嘘を重ねて契約を取り付け、その後連絡が取れなくなるという最悪のケースもあります。

不動産投資に関わる業者の多くは三為業者であり、大きな利益を追求するために、悪質な行為を行う業者も存在します。こういった業者から高値で物件を購入すると、サブリース契約の問題や物件管理の不備などが発覚し、後々の売却が難しくなることがあります。

こうしたリスクを避けるためにも、物件購入前に第三者の専門家の意見を聞き、判断することが重要です。

専門性と幅広い知識が必要

不動産投資を成功させるためには、不動産に関する専門知識と投資視点からの幅広い知識が必要です。不動産業者は、単に物件を販売するために不動産投資という枠組みを利用しているケースが多く、投資の視点からは考慮していないことがあります。

どれだけの投資が必要で、どれだけの期間でどの程度の収益が得られるか、売却時のリターンはどれくらいか、といった投資のポイントについて十分な説明がされないこともあります。したがって、不動産投資が成功するかどうかは、自分自身がどれだけ専門知識を持っているかにかかっています。しかし、専門的な知見が不足している場合は、第三者の意見を求めるべきです。

高額な上に簡単に変更できない

不動産投資の大きな特徴は、投資金額が非常に高額であることです。物件は数百万から数千万円といった高額な買い物であり、多くの人はローンを組んで購入します。

途中で「やめよう」と思っても、物件を売却して現金化しない限り、簡単に投資を終了することはできません。不動産は換金性が低く、売却して現金化するには時間がかかります。そのため、不動産投資には多くの不確定要素が伴います。投資先を変更することも容易ではありません。

不動産業者は成功報酬制である

最近、不動産業界を題材にしたドラマが話題になっていますが、その中で描かれる不動産業者の実態はリアルです。取引が成立しなければ報酬を得られない成功報酬制が、不動産業者の働き方に影響を与えています。そのため、契約を取るためにあらゆる手段を用いることもあります。

こうした業者の事情を理解せずに物件を購入すると、中立的な専門家の目から見て「お買い得」とは言えない物件を、業者から「今すぐ買うべきだ」と勧められることもあります。セカンドオピニオンの存在が、こうした状況での判断材料として重要になります。

どんな時にセカンドオピニオンが有効？

ここまで、不動産投資におけるセカンドオピニオンの重要性についてお話ししてきましたが、実際にはどのような場面でセカンドオピニオンを活用することが効果的なのでしょうか。不動産投資では、投資家が買主として物件を購入する場合もあれば、売主として物件を売却することもあります。

そのため、不動産売買の基本を理解しておくことが重要です。また、不動産投資は、不動産賃貸業としての側面もあるため、賃貸業のオーナーとしての知識も求められます。これらの要点を考慮しつつ、セカンドオピニオンの活用例を紹介しながら説明していきましょう。

【不動産購入】投資マンションの購入について

Q）東京23区内で中古の駅近ワンルームマンションを現金で購入しようと考えています。業者からは「良い投資だ」と勧められていますが、入居者が安定して見つかると仮定しても、購入資金の回収には20年かかります。ローンを完済した後に年金の補助にしたいと考えましたが、物件が古くなると入居者が見つからなくなる可能性もあり、売却も安値でしかできないかもしれないと不安です。「中古ワンルームマンションは立地さえ良ければ成功する」と聞きますが、本当でしょうか？

A）投資マンションの購入には、購入資金の回収だけでなく、空室リスクや売却時のコストなど、さまざまな不安が伴います。特に中古物件の場合、築年数や近隣の市場状況など、多角的に検討する必要があります。

さらに、物件を長期にわたって保有する場合、リフォーム費用の積み立てや空室対策も計画しておかないと厳しい状況になる可能性があります。今後、少子高齢化が進む中で、空き家が増えるとされており、首都圏でも空室リスクを無視することはできません。そのため、物件選びの際にはこうしたリスクをできるだけ避けることが重要です。

また、購入後には売却のタイミングと売却価格をあらかじめ考慮しておく必要があります。数年間賃料収入を得た後にどのように売却していくかも視野に入れておくべきです。業者のセールストークに惑わされず、冷静に判断することが大切です。

【賃貸経営】老後のためにアパート経営を考えています

Q）最近、離婚してシングルマザーとして2人の子どもを育てています。戸建ての購入も考えましたが、将来的に子どもたちが独立すると、自分一人になるため、ファミリー向けの家を買う意味が薄いと思い、1棟アパートの購入を計画しています。新築で6000万円、1Kが6室のアパートで、駅から徒歩5分、周囲にはコンビニなどが揃っている立地です。利回りは7.8%です。気になるのは近くに大学があり、周辺に安価なアパートが多いことです。老後を考えると、投資物件を持つことが良いと思っていますが、アパート経営は難しいでしょうか？

A）投資物件を購入する際には、まず目的を明確にすることが大切です。目的に応じて、物件の価格、利回り、賃貸契約の内容などを慎重に検討し、購入の是非を判断する必要があります。

また、少子高齢化による入居率の低下を防ぐため、間取りや設備が時代に合ったものかどうかも確認すべきです。東京都心から30～50km圏内での空き家率が高まる予測もあり、アパート経営には空室リスクを織り込んだ経営計画が求められます。

購入後には入居者の管理も必要となり、単純に考えるべきではありません。賃貸募集や管理を不動産業者に依頼することも可能ですが、コストがかかります。ご自身の将来の住まいについても考え、賃料を支払えなくなるリスクを見据えた選択をすべきです。場合によっては賃貸併用住宅の購入も検討すると良いでしょう。

【不動産売却】投資用マンションを売却したい

Q）節税対策になると聞き、数年前に大阪市内で2件の新築ワンルームマンションを購入しました。30年ローンを組み、家賃収入で返済する計画です。しかし、実際には支出が予想以上に多く、空室が続けばローン返済が負担となり、節税どころか逆に負担が増えてしまいました。この状況が続くことに不安を感じ、マンションを手放すべきか悩んでいます。続けるべきかどうかもわからず、非常に困っています。

A）投資マンションは手軽に購入できる一方で、購入後の運用や出口戦略が難しい場合があります。売却を考える際、査定額が期待よりも低く、思うようにいかないことも少なくありません。

本当に売却すべきかどうかの判断には、物件の詳細な状況を正確に把握することが必要です。その上で、現状を維持するべきか、改善策を講じるべきか、または売却するべきかを総合的に判断する必要があります。第三者の中立的な視点で調査・分析を行うことが重要です。

誰にセカンドオピニオンを求めればいい？

不動産投資におけるセカンドオピニオンの重要性やその具体的な事例について見てきましたが、実際にセカンドオピニオンとして相談するには、どのような専門家が適しているのでしょうか。ここでは、セカンドオピニオンを提供してくれる代表的な相談先を紹介します。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、幅広いお金に関する知識を持つ専門家です。ただし、不動産や相続に関しても深い知識を持つファイナンシャルプランナーを選ぶことが重要です。

不動産会社

不動産会社には、売買を専門とする会社と、賃貸を専門とする会社があります。不動産の売買や賃貸に関する相談は、長くその地域に根付いている不動産会社を訪ねるのがよいでしょう。地域に特有の情報を提供してくれる可能性があります。

不動産コンサルタント

不動産コンサルタントの中には、不動産投資の専門分野に特化している人もいます。オフィスビルやテナント、物流施設やホテルなど、それぞれの分野に精通したコンサルタントがいるため、相談する際には自分の投資対象に合った専門家を選ぶことが大切です。

ホームインスペクター

ホームインスペクターは、マンションや戸建て、アパートの建物状況を調査する専門家です。中古住宅やアパートを購入する際には、購入前にホームインスペクターに調査を依頼することで、物件に潜むリスクを回避することができます。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、物件の客観的な価値を評価する専門家です。購入を迷っている場合は、不動産鑑定士による評価を受けると良いでしょう。また、融資を受ける際に、不動産鑑定士の評価書があると、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。

セカンドオピニオンサービス

不動産や建築の分野で、幅広い知識と経験を持つ専門家が提供するセカンドオピニオンサービスもあります。不動産投資には多岐にわたる知識が求められるため、物件の売買や賃貸経営、建物の状態について総合的に相談できる窓口として活用できます。

セカンドオピニオンで何がわかる？

実際にセカンドオピニオンを利用する際には、どのような点を尋ねるべきなのでしょうか。ここでは、具体的に確認すべきポイントについて説明します。

不動産の基礎知識

不動産取引においては、物件の売買手順や賃貸における貸し借りの手順、報酬の有無などを理解する必要があります。また、不動産会社の選び方についても、大手の会社が良いのか、地域密着型の会社が良いのかなどを相談するとよいでしょう。

ライフ・マネープラン

物件購入時には、どの金融機関を選ぶべきか、金利は固定か変動か、自己資金とローンの割合などを確認する必要があります。加えて、老後資金の計画を含めたライフプラン全体の提案を受けることも有益です。

物件の詳細

物件の詳細については、売買契約書や賃貸借契約書、サブリース契約などの書類の精査、ローンを含めた資金計画、物件の市場価値や将来性などを確認することが重要です。また、購入金額や各種費用についてもチェックを受けると良いでしょう。

賃貸不動産の現況

賃貸不動産の現況を把握することは、不動産投資における大きなポイントです。賃貸需要や賃料相場の現況分析、キャッシュフローの確認は必須です。また、物件の維持管理状況も把握しておく必要があります。

相続対策

相続対策として不動産を利用する場合もあります。現金資産を不動産に変えて相続税を軽減するなどの対策には十分な注意が必要です。すべての財産を評価したうえで、資産分割や将来の相続に備えることが重要です。

まとめ

不動産投資の分野は、非常に複雑で多岐にわたる知識と経験が必要です。多くの事案において、素人では判断が難しいため、セカンドオピニオンが非常に役立ちます。

不動産投資に関わる金額は高額であり、失敗すれば大きな損失を招く可能性があるため、場合によっては人生を左右することもあります。自分だけで判断が難しいと感じたときには、セカンドオピニオンを提供してくれる専門家に相談することをお勧めします。

不動産取引にまつわる不安は
セカンドオピニオンを活用して解消できるか検討してみましょう。

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不動産投資の利益を最大化！キャピタルゲインとインカムゲインの賢い選び方

2024年09月06日 12時11分35秒 | 日記

不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインとは何か、どちらを狙った戦略がより収益を上げられるのかなどを解説します。

2つの利益、インカムゲインとキャピタルゲイン。

両者の特徴を理解し、理想的な不動産投資を目指しましょう！

監修者ライズ株式会社代表取締役 福井亮眞

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キャピタルゲインとインカムゲインとは

キャピタルゲインやインカムゲインとは、投資によって得られる異なる種類の利益を指します。

キャピタルゲインとは、保有している資産を購入時の価格よりも高く売却した際に得られる利益のことです。この資産には、不動産をはじめ、株式、債券、貴金属などが含まれます。キャピタルゲインの利点は、大きな利益を得られる可能性や、投資回収までの期間が短い点にあります。しかし、その一方で、投資に失敗した場合は元本全体を失うリスクもあり、リスクとリターンのバランスが重要な投資方法とされています。

インカムゲインとは、資産を保有し続けることで、安定的かつ継続的に得られる利益を指します。例えば、株式投資では配当金や株主優待、預金では利息収入がこれに該当します。インカムゲインは、資産が大きく減少するリスクが低い反面、リターンも少額であり、長期間にわたって少しずつ積み上げていく形となります。

長期間にわたって資産を維持しながら、安定した収入を得ることを目指す場合に、インカムゲインは有効な選択肢となるでしょう。

各投資のキャピタルゲインとインカムゲイン

キャピタルゲインとインカムゲインの概略について説明しましたが、具体的な投資先でのキャピタルゲインとインカムゲインについてみていきましょう。

不動産投資

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有している不動産を売却した際に得られる利益のことです。たとえば、1,000万円で購入した投資用マンションを1,500万円で売却した場合、500万円の利益が発生します。これがキャピタルゲインに該当します。

逆に、1,500万円で購入したマンションが1,000万円でしか売れなかった場合、損失が生じ、これをキャピタルロスと呼びます。

不動産投資におけるインカムゲインは、保有する不動産から得られる家賃収入を指します。

株式投資

株式投資におけるインカムゲインは、保有株式に対して支払われる配当金です。たとえば、半年に一度、1株あたり3円の配当金が支払われる場合、1,000株保有していれば3,000円の配当金を受け取ることができます。

キャピタルゲインは、保有している株式を購入時よりも高い価格で売却した際に得られる利益です。例えば、1株500円で1,000株を購入し、その後1株1,500円に値上がりしたタイミングで全株売却した場合、100万円のキャピタルゲインが発生します。

ただし、株価の変動を予測することは難しく、キャピタルロスを受け入れなければならない場合もあります。これが株式投資のリスクです。

投資信託

投資信託は、投資家から集めた資金を運用の専門家が株式や債券に投資し、その成果を投資家に還元する金融商品です。投資信託から得られる利益には、キャピタルゲイン、インカムゲイン、そして償還益の3つがあります。

キャピタルゲインは、投資信託の基準価格が購入時よりも売却時に高い場合に得られる利益です。インカムゲインは、投資信託の運用によって得られる分配金を指し、分配金の支払い頻度は投資信託により異なります。

また、償還日を迎えた際に投資家に戻される償還金と購入価格との差額が償還益となります。

投資信託の運用が順調であれば利益が得られますが、逆に損失が生じることもあり、どの投資信託を選ぶかによって収支が大きく変わります。

預金

預金は、金融機関に現金を預けることで発生する利息がインカムゲインに該当します。例えば、郵便局にお金を預けた場合、受け取る利息によって元金が増えることがあります。

現在では普通預金や定期預金の利率は低いですが、以前は高金利だったため、預金によるインカムゲインも大きなものでした。ただし、預金そのものは価格変動がないため、キャピタルゲインに該当する利益はありません。

FX（外国為替証拠金取引）

FXとは、外国通貨の為替レートが上昇するか下落するかを予測し、その差益を狙う投資方法です。

FXにおけるキャピタルゲインは、外国通貨の売買によって得られる為替差益を指します。FXでは、このキャピタルゲインが主な収益源となります。

一方、インカムゲインは、低金利の通貨を売り高金利の通貨を買うことで得られるスワップポイント（金利差調整分）を意味します。

不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインの違い

では、不動産投資におけるキャピタルゲインとインカムゲインについて、さらに詳しく掘り下げてみましょう。先に述べたように、不動産投資におけるキャピタルゲインは、保有している不動産を売却することで得られる売却益のことを指します。

バブル期には、同じ土地が何度も売買され、地方都市でも地価が大きく上昇した例が見られました。例えば、坪50万円だった土地が最終的に坪200万円にまで跳ね上がるケースもあり、その時代にはキャピタルゲインを目指した投資が一般的でした。

一方、インカムゲインは、保有している不動産から得られる家賃収入のことです。インカムゲインは、長期的で安定した収益を提供する一方で、売却益ほどの大きな利益幅は期待できません。

現在の不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙うことが理想的とされています。つまり、安価で不動産を購入し、長期間にわたって家賃収入を得ながら、タイミングを見計らって高値で売却することで、投資を成功に導くことが可能です。

キャピタルゲイン目的の不動産投資

キャピタルゲインを目指す不動産投資は、いわゆる「不動産転がし」とも呼ばれます。これは、安く不動産を購入し、それを高く売却して利益を得るという手法です。

安く不動産を購入するためには、物件の売却情報をいち早く入手することが重要です。一般的な投資家には難しい場合もありますが、相続税の支払いや会社の廃業に伴って不動産が売却される場合、相場よりも安く購入できる可能性があります。売主が早急に資金化を希望している場合、価格交渉においても有利に働くことがあるでしょう。

ただし、このような情報は、地元の不動産業者や金融機関との内部的なやり取りで得られることが多く、一般市場に出回ることは少ないです。そのため、良質な不動産情報を得られるかどうか、そして迅速に購入の判断ができるかどうかが成功の鍵となります。

こうして市場価格よりも安く不動産を購入できれば、一定期間保有して賃料収入を得た後、適切なタイミングで高値で売却することが可能です。しかし、現在の状況では、都心部の不動産価格が高騰しており、キャピタルゲインを狙った投資は難しい場面もあります。

インカムゲイン目的の不動産投資

インカムゲインを目的とする不動産投資は、長期間にわたって安定した収益を得ることが可能です。短期間で大きな利益を得るキャピタルゲインとは異なり、インカムゲインは物件を増やすことで、まとまった額の安定収入を実現することができます。

例えば、1,000万円の資金を用いて投資マンションを購入し、毎月6万円の家賃収入を得るとします。この場合、年間で72万円の収入を得ることができます。購入資金が現金であれば、年間7%の運用益を得ていることになり、約14年で投資資金を回収できます。このように、低金利の時代において年7%の運用が可能なのは、不動産投資の大きな強みです。

しかし、現金を持っていない場合、銀行から融資を受けて資金を調達する必要があります。物件の購入代金を全額ローンで賄う場合、毎月の賃料収入がローン返済額を上回ることが重要です。もし返済額が賃料を上回るようであれば、その投資は推奨されません。赤字のままでは、ローンを完済しない限り黒字にはならないため、慎重な判断が求められます。

また、インカムゲインを目的とした不動産投資では、長期にわたって安定した賃料収入を得ることを目指しますが、物件の維持には修繕費用や入居率の管理など、さまざまなコストが発生します。少子高齢化や空き家の増加といった社会的な要因も考慮しながら、慎重に投資計画を立てる必要があります。

さらに、日本は自然災害のリスクが高い国であり、地震や台風などによる被害も考慮すべきです。災害により、購入した物件が賃料収入を生み出せなくなるリスクも理解しておく必要があります。

不動産投資ではどちらを狙うのが正解？

近年の不動産価格の上昇により、キャピタルゲインを狙う投資が難しい時代となっています。特に東京23区では物件数が限られており、富裕層の投資家が高値でも購入するケースが増加しています。このような状況では、安価な不動産を手に入れることが難しいため、安定した賃料収入を見込めるインカムゲインを目指した物件選びが優先されるべきでしょう。

キャピタルゲインを狙うには高いスキルが必要

キャピタルゲインを目指すには、不動産に関する有益な情報をどれだけ入手できるかが鍵となります。これは、一般的な投資家にとって容易ではなく、不動産投資の専門知識と経験が求められます。

不動産の価格が適正か、将来的に安定した賃料収入が得られるか、また地域の開発状況によって不動産価格が上昇する可能性があるかどうかを瞬時に判断するには、高度なスキルが必要です。将来性のない物件を高値で購入してしまうと、キャピタルゲインどころかキャピタルロスを招き、大きな損失を被るリスクが高まります。

長期安定した賃料収入を得るには大家業のノウハウも欠かせない

不動産投資には「大家業」としての側面もあり、インカムゲインを安定的に得るためには、物件を賃貸して賃料を得る不動産賃貸業務をしっかりと行う必要があります。そのため、賃貸借の知識とスキルは欠かせません。

特に、賃貸借での収益を最大化したい場合は、物件の自主管理を目指すことが推奨されます。不動産管理会社にサブリースや管理業務を依頼すると手間が省けますが、その分の手数料がかかり、利益が減少するため、投資コストの回収に時間がかかる可能性があります。

将来的に不動産投資を拡大し、本業にすることを考えている場合は、できる限り自分で管理業務を行うことが大切です。

目的に合わせて物件選びを行い、両方の利益を狙えるのが理想

基本的には、インカムゲインとキャピタルゲインの両方をバランスよく得ることが理想とされています。そのためには、購入する物件の見極めが非常に重要です。賃貸市場での競争力や将来的に出口戦略を取れるかどうかを基準に、物件選択を行うべきでしょう。

例えば、短期間で利益を狙うキャピタルゲインを重視するか、長期間にわたって安定した収益を得るインカムゲインを重視するかによって、選ぶべき物件が異なります。ただし、キャピタルゲイン狙いで購入した物件が意外と長期にわたって安定した賃料収入をもたらすこともあれば、インカムゲインを目的に購入した物件が予想外に値上がりし、売却することで大きなキャピタルゲインを得ることもあります。

まとめ

不動産投資には、キャピタルゲインとインカムゲインという2種類の利益があります。どちらも手に入れたいと考えるのは当然ですが、まずは長期的に安定した収益を得るインカムゲインを狙うのが基本となります。

インカムゲインを目指す際には、不動産賃貸業に伴うリスクやコストの管理が不可欠です。建物の修繕、入居率の維持、賃料の安定、さらには災害リスクへの備えなど、多くの要素を考慮する必要があります。さらに、少子高齢化や空き家の増加といった社会的な変化も見据えた投資が求められます。

また、長期的に安定した収益を得られる物件は、最終的にキャピタルゲインを得るための出口戦略も立てやすいと言えます。購入価格と同等の価格で売却できる場合や、購入時より高値で売却できる場合には、キャピタルゲインも得られるでしょう。理想的な利益を確保するためには、常に情報収集を怠らず、状況に応じて柔軟な判断を行うことが重要です。どちらの性質も理解し、理想的な不動産投資を目指しましょう！

2つの利益、インカムゲインとキャピタルゲイン。

どちらの性質も理解し、理想的な不動産投資を目指しましょう！

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