趣味の住宅めぐりです。さてさて、休日ごとに
- 新築マンション（定借・表参道）
- 新築マンション（ゲーティッドシティ・芦花公園）
- 新築マンション（住友不動産の最高級物件・成城学園）
- 完成コーポラ物件（デザインもの・四谷）
とみてきました。
どうも、どれもしっくりこない。
一度コーポラをやったものには、出来合いのマンションは、それがどれだけ高級だと言われても、どこか気に入らない場所が出てきちゃうんですよね。かといって、人がつくった完成コーポラ物件は、よく出来ていることがわかるからこそ、自分でつくりたいと思ってしまう。
じゃあコーポラをまたやるか、となると、旗ざおの敷地を有効活用する普通のコーポラは、今住んでいるマンションがエレベーターついていて、地下駐車場ついていたりしていることを考えると、なんだかランクダウンな気がする。
そうすると、狭小戸建住宅か、中古マンションのリノベ物件、という選択肢になります。そこで今回は、中古マンションのリノベに着目。
中古マンションったって、いろいろあるんですよ。
いろいろ調べると、どうやらヴィンテージマンションっていうジャンルがあるらしい。あるサイトによると
◇定義１「ヴィンテージマンション──タマゴの５条件」
（1）ハイグレードなマンションとして作られている
（2）住まいとしての価値が高い
（3）デザインが優れている
（4）人気（ニーズ）が高い
（5）物語性がある
◇定義２「ヴィンテージマンション──大人の８条件」
（1）竣工後、少なくとも10年以上過ぎている
（2）ハイグレードなマンションとして作られている
（3）住まいとしての価値が高い
（4）デザインが優れている
（5）時間がたっても、居住性が保たれている
（6）時間がたっても、資産価値が保たれている
（7）時間がたっても、人気（ニーズ）が高い
（8）物語性がある
というのが定義のよう。
代表例は、広尾ガーデンヒルズとかなんだそうです。
あとは、こんなサイトを見つけちゃいました。ヴィンテージ・マンション・カタログ。夢が広がるでしょ。
でもですね、問題は融資らしい。
オッシャレ～で、マンションとしての立地や設備はＯＫであっても、やはり気に入った内装に変えられなければ猫夫婦的には意味なし！
問題は、そのリノベーション費用は担保価値が認められないので、どんなに多くても担保価値の２割増程度しか融資しないのが、メガバンクの普通のルールなんだとか。
金融機関の立場からすると、リノベーションってやつが怪しくて、そこに個人のその他の負債をＯＮして申請してくるケースが多いらしいです。業者と個人の癒着ですね。リノベーション費用が多い＝内装にお金をかける、というケースは稀で、＝他に借金がある＝デフォルトしやすい、んだそう。
加えて、ヴィンテージ・マンション・カタログにあるような築３０年過ぎているような物件は、普通のメガバンクとかの評価だと、担保価値があるのは土地だけなんですって。。つまり、オッシャレ～なのは外側だけで、リノベーション費用を出しずらい物件が多いってのが問題になってきます。
う～ん、困った。次回はその解決策かもしれないところへのヒアリング結果をご報告。
最後に、メイちゃんの興奮したしっぽ。いつもは「うなぎ」みたいににゅるっと細いしっぽなんですが、今日はトトと戦ってこんなに太くなってました。。キミの次の大きな猫小屋探しでもあるんですが、関心ないみたいね～。
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