不動産 借りる時の注意
不動産業と宅建業
不動産業 売買、仲介（媒介）・賃貸（土地や住宅・ビルの大家）・管理（分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等）など、様々な業種が含まれます
宅建業 不動産業のうち、売買や仲介といった取引（流通）を取り扱う業種
※宅地建物取引業（宅建業）の規制の範囲とは
（1）自らが行う宅地や建物の売買や交換をする時
（2）売買や交換、貸借をするときの代理や媒介をする時
（不動産会社が自社の物件を貸主として貸す場合）や管理業務（入居後の管理を行う場合）は除く
※宅地建物取引主任者とは
物件や契約内容等の説明（重要事項説明）と契約内容を記載した書面への記名押印については、主任者しか取り扱えないと定められています
宅建業の賃貸業務イメージ
貸主 ← 媒介契約 → 不動産会社（仲介） ← 媒介契約 → 借り主 ← 監理（不動産会社） ← 監理委託契約 → 貸主
賃貸の流れ
➁ 賃料の相場を知る
賃料相場は様々な要因に左右されます。特に、立地と物件の特徴の影響を強く受ける傾向があります
➂ 住環境を調べる 各自治体の情報など収集する
④ 予算を決める
１、家賃は手取り月収の３分の１以下で
２、契約に必要な、初期費用の内訳
●礼金 → 家主へ
●敷金 → ← 家主（退去時精算して残額戻る）
●前家賃 → 家主
●仲介手数料 → 不動産会社
●損害保険料 → 保険会社（入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れなどの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者などに補償するために加入）。借り主の保険加入が契約条件となっていることが多くなっています）
●保証料 → 家賃保証会社へ（借主に保証人がいない時）
➄ 住まいを探す
インターネット。地域にこだわる時は、その地域の不動産会社へ行く
➅ 広告の見方 以下が表示されているか？ 表示規約について
１、所在地
２、駅等までの距離
３、専有面積 １畳の表示は畳1枚当たり1.62平方メートル以上の広さがある
４、間取り
５、構造と階数、賃貸戸数
６、建築年月
７、賃料・礼金・敷金など
８、管理費・共益費
９、損害保険加入の有無
１０、駐車場の利用条件
１１、定期建物賃貸借かどうか
１２、取引態様
１３、免許番号
１４、取引条件の有効期限
その他情報 必須ではないが確認しておくと安心
●更新料
●契約期間
●入居可能日・現況
●間取り図
●方位
●設備 個別に確認する
●備考その他特有事情など
➆ 不動産会社に仲介の業務を依頼する
不動産会社に仲介に関する契約書（媒介契約書）の締結が賃貸借の仲介では、義務づけられていません。
※売買の仲介は、宅地建物取引業法により、媒介契約が義務づけられています。
したがって、賃貸の媒介契約書の締結は不動産会社の任意となり、特に賃借の場合は、口頭や簡単な申込書などで依頼することも多くなっていますが、仲介をめぐるトラブルを回避するために、できるだけ契約書を結ぶようにしましょう。
➇ 入居の申込をする
申込書は不動産会社が独自に書式を定めていることも多いが、一般的には、入居希望者の住所、氏名、連絡先、勤務先、年収、勤続年数などを記入する。
➈ 入居審査を受ける
貸主などが、入居申込者のそれまでの応対、入居申込書やその他の提出書類の内容などに基づき入居審査を行います。
申し込みをした後でも、契約が成立するまでは、申し込みの撤回は可能です、が、安易に申し込みを撤回することのないよう、申し込み時に慎重に判断することが大切です。
➉ 契約前に重要事項説明を受ける 不動産会社が貸主の場合は、法規制の対象外なので重要事項説明は義務づけられていません
入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明
「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」などについて 宅地建物取引主任者が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。
⑪ 賃貸借契約を結ぶ
確認事項
●契約期間と更新の定め
●賃料や管理費の額・支払い・滞納時のルール
●敷金
●禁止事項
●修繕 一般的には、通常の物件の使用に必要な修繕は貸主が行うこととなっています
●契約解除について 借主からの解約
●原状回復の範囲と内容
契約手続き
不動産会社の事務所などで行われます。契約には、貸主や借り主、仲介した不動産会社などが立ち会います。
契約書の内容を読み上げて最終的な確認をし、内容に問題がなければ契約書に署名・押印を行います。
敷金、礼金、仲介手数料、損害保険料などの支払いを行い、費用に応じて領収書、預り証などを受け取った後、鍵が渡されて契約は終了します。
⑫ 引渡し・入居
契約を締結して鍵を受け取ったら、次は引っ越しです。賃貸借の場合、物件の引き渡しに不動産会社、貸主が立ち会うことはありませんので、自分の都合に合わせて引っ越しの日程を決められるのが一般的です。
⑬ 契約を更新
更新料→家主へ 更新後の新賃料の1ヶ月分という例が多いようです。
更新事務手数料→不動産業者へ
⑭ 退去時の注意
契約書を確認して、いつまでにどのような方法でを確認する。
退去時の流れ
●不動産会社又は家主への申し出
●引越し日、立会日の決定（引越し日以降）
●明け渡し 不動産会社あるいは貸主の立ち会いの下、室内の状況を確認し、原状回復の範囲などを決めます。その上で、鍵などを返却し、部屋を明け渡します。
なお、明け渡しまでに電気、ガス、水道、新聞等の精算は済ませておきましょう
４、敷金の返還
借り主に原状回復費用が発生している場合には、その費用を精算した上で、借り主に返還されます。後日の口座振込み多い。
※借り主が設置した家具により、床、カーペット、畳がへこんだり、跡が付いたりした場合、室内に家具を置くことは日常の生活に必要ですので、通常損耗とされるのが通常ですがｇ、家具を引きずりできた傷は借主負担。