不動産を貸すときの注意
不動産を貸す理由を整理する
なぜ貸すのか？ いつまで貸すのか？ 将来どうするのか？
将来戻る予定がないなら普通借家契約・ 戻る予定がはっきりなら定期借家契約など
貸すまでの流れ
➀ 相場を知って賃料の目安を立てる（近隣の相場を調べる）
➁ 貸した場合の収支について調べる（収入ー税金ー管理費など）
１、収入
●一時的に入る 礼金（１～２か月分）及び 更新料（１か月分）
●退去時まで預かるお金 敷金（１～２か月分）
●賃料 及び 管理費（共益費）
２、支出
●管理委託費
●住み替え先の住居費
●固定資産税・都市計画税（所有者が納める）
●管理費・修繕積立金（分譲マンション）
●購入時のローン（住宅ローンは原則として、自分が住む住宅を購入するために利用するものなので、転勤等の一時的な事情によるものでなければ、ローンの一括返済を求められたり、賃貸用のローンへの借り換えを求められたりする場合があります）
●一時的なメンテナンス・修繕料
●不動産会社への仲介手数料
●その他・損害保険料・交通費・通信費・など
３、利回りとは
年間利益（賃料収入など）÷投資額（物件購入額）×１００＝利回り
表面利回り＝収入（粗利益) ※支出は考慮されない → 投資の初期段階で広告などに使用
実質利回り＝収入（純利益） ※収入ー支出 → 具体的な検討段階で個別に開示される
➂ 賃料の査定をする（借主の募集の前に不動産会社に依頼する）
●簡易査定・机上査定 周辺の取引事例データから（初期段階）
●詳細査定・訪問査定 実際に物件の状態（建物内の住戸の位置、階数、向き、日当たり、眺望、設備、周辺施設、室内の傷み具合、賃貸前のリフォーム・修繕の必要性など）を細かく確認した上で行われる詳細な査定。（募集賃料の設定時）
※詳細査定時必要なもの 地図、登記記録（登記簿）、その他詳細資料（購入時の重要事項説明書、建築関係書類等）が必要
④ 募集の契約をする（不動産会社に依頼する業務を決定する）
入居者の募集を依頼する場合は仲介業務を、入居後の管理を依頼する場合は管理業務を不動産会社に依頼します
貸主の希望を明確に伝える
依頼の形態の代理・媒介を確認
➄ 賃貸条件を決定し、入居者を募集する
賃料や契約期間など、募集に当たっての賃貸条件を決定し、貸主と不動産会社が合意した方法（インターネットや情報誌への掲載など）によって募集活動を行います。
➅ 入居希望者への対応・条件交渉
不動産会社に仲介を依頼している場合には、これらの業務を不動産会社が行います。
➆ 入居希望者を審査し・賃貸契約を結ぶ
不動産会社が入居者審査や契約手続きをサポートします。
➇ 入居後の管理をする
入居者からの賃料の受け入れ、入居者の苦情対応、物件の清掃などの管理を行います。
また、契約期間が終了したときの契約更新や退去手続き、退去後の入居者の募集など。
不動産会社に管理業務を委託した場合は、これらの業務を不動産会社が行います。
入居者管理
１、賃料集金代行
２、賃料滞納への対応
３、賃料保証
４、苦情対応
５、契約更新業務
建物管理
１、日常的な業務 清掃・ゴミだし等。頻度は個別契約になる
２、退去にかかわる業務 クリーニング・リフォーム・修理の手配
３、その他長期的な業務 長期修繕計画など
➈ 更新や退去への対応
●借り主への意思確認
一般的には契約期間終了の半年前から3ヶ月前までに書類を送付して確認します。
●更新の場合
賃料を変更するなど、更新に当たって何らかの書面を結ぶ必要がある場合には、その内容を記載した書面を準備します。そのほか、当初の契約書に基づいて、更新料の受け取りや借り主の保険契約の更新などが必要な場合は、これらの手続きも漏れなく対応する必要があります。
●退去の場合
退去時の立ち会いにより室内の状況を確認し、修繕などの原状回復の方針を決めると同時に、借り主との費用負担の割合を調整し、クリーニングや修繕などの作業を手配していきます。その後、賃料や借り主が負担する原状回復費用などと精算した上で敷金を返還します。
●入居者管理
建物管理などを不動産会社に委託していれば、これらの手続きを代行してもらえる場合もありますが、原状回復をどこまで行うかなどについては、貸主に判断を求められることは少なくありません。
原状回復は、トラブルになりやすい複雑な問題ですから、きちんとした知識を持って適切な対処ができるようにしておきたいものです。
●新たな入居者募集
借り主が退去となった場合には、不動産会社に仲介を依頼するなどして、新たな入居者を募集します。
●日常的な収支管理
賃料の入金に加え、管理会社等への支出やその他修理のための支出など、収支についてはすべて記録しておく必要があります。
リフォーム代、修繕代といった金額の大きな支出以外に、保険料、交通費や通信費などの細かい支出も忘れずに記録して、確定申告に備えましょう。
●更新や退去時の収支管理
契約の更新や退去の際には、更新料や新たな入居者からの礼金などの収入や、室内のクリーニングや修繕、新たな入居者募集にかかる仲介手数料などの支出などが発生します。 また、敷金の返還などもありますので、しっかりと収支を管理する必要があります。
●確定申告 （不動産用書き方）
不動産収入を得た場合には、確定申告をする必要があります
●修繕費・リフォーム費用の手当て
長期的に賃貸する場合には、建物や設備の老朽化に対応するために、定期的な修繕や交換なども必要となります。また、空室対策としてリフォームを検討することも考えられます。そのためのお金をあらかじめ想定し、長期的な資金計画を立てておくとよいでしょう。