マンションの大規模修繕工事を巡るお金の話

中古マンションは、古くても安心か！

マンションの大規模修繕工事を控えている理事長という今の立場で注意する点など様々。情報収集の一環で、日本経済新聞の記事にこんな事が書かれていたので気になって保存しておきました。

『「マンション積立金食い物」悪質コンサル横行業者と結託、修繕が割高に』

　　　　　　　参考：日本経済新聞「限界都市」より

その記事には、マンションにおける管理組合とそれを管理委託する管理会社との円滑な仕組みが構築されている必要性を強く感じる。

マンションを購入にして何年かすると、マンションの修繕工事が必要になってくる。
そんな時に直面するのが、修繕積立費の金額である。
それは、個人としてみると月々の積立金額を支払い管理組合に貯蓄されて金額を管理していくというのが普通だろう。

マンションの新築入居時の状況をみると、最近は改善されているようですが、以前は修繕積立費の金額は非常に少ない金額で運用されていたようです。
古い話ですが、バブルの頃は部屋が利殖の対象になっていたため、管理費は仕方がないとしても、修繕積立費は安く抑えている物件も多くあったように思います。

ただし、一生の住まいとして購入した人にとっては、マンション全体のリフォームは欠かせない事案です。また、小規模の分譲マンションなら解決できそうな事案も100世帯を越える規模になるとなかなかまとまらない事が発生します。

まず、修繕積立費が入居戸数分が毎月支払われているかが大きな問題になりそうです。部屋を空けたままの人もいますし、入居しながら支払われずに貯まっている場合もあると聞きます。

また、先ほどの件のように値上げを放置したために、大規模修繕工事の金額見通しが甘くて資金が足りないという事もおきてきます。

日本の経済が景気のよい時は、不足分を世帯毎に不足分の一括徴収も可能だったかも知れませんが、時代が許さなくなっているように思います。

住人が集まる総会を開いての修繕積立費の値上げを提案は、エビデンスの資料を作成しても、なかなか理解がされない事があります。
10年とかの単位で必要な金額ですので、その議論と理解までのプロセスは十分時間をかける必要があります。

さらに、たとえ値上げが了承されても、次の大規模修繕工事の予算に本当に足りるのかという問題もでて来ます。時代とともに今の法律に合わせていく必要もでてきます。またエレベータの更新が必要なマンションはその時期に合わせて大きな金額を積み立てておく必要があるように思います。

一軒家を購入た場合のリフォーム金額も同じくらいかかると言われているので、いっぺんに出すよりも、毎月積み立てて行く方がいいという人もいますので、かかる数字を明確にすると容認されやすいことも確かです。

銀行からの借り入れから、返済するという計画がほとんどだと思いますので、そのマンションの管理組合が審査の対象になる。個人宅でリフォームのため融資をしてもらうのと同じです。このような事案の場合は、住宅ローンやリフォームローンに強い銀行や信金などがありますので色々と聞いて見るのも得策だと感じています。