60歳（還暦）になって。 金谷のセカンドハウスからの景色2

ハッピームロウィーンを迎えて、60歳になりました。

大学卒業後、働きだして、37年を超えました。

マイクロカンパニーの売上の３本の柱の一つ、不動産の賃貸管理について、深掘りします。

そもそも賃貸不動産の所有者は、毛地シンジです。

なぜ、不動産の賃貸管理を会社がしているのかといえば、売上の水増しがあります。

もともと、社員二人が、退社し、売上が無くなった事がきっかけで、毛地シンジの資産管理会社にしようと考えたのが、始まりです。

新築賃貸不動産の購入した際に、サブリース契約なるものに出会いました。

サブリース契約に関しては、グーグル先生に問い合わせていただくとして、家賃保証の仕組みです。

販売業者は、新築賃貸不動産の販売時に３割の利益を乗せて、販売後、サブリース契約で6-12年の１番賃貸利用者が多い時期に、15%程度の上前をいただく仕組みです。

立地が良くて、家賃が適正であれば、入居者は途切れることなく家賃が入ってきます。

また、サブリース契約そのものは、３年更新にしてますから、家賃が下れば所有者に保証している金額を減らせばいいわけです。

販売時に儲けて、販売後も儲け続ける仕組みです。

新築賃貸不動産の販売業者が熱心なのは、当たり前ですね。

ターゲット層は、そこそこ収入のある将来の年金不安者を狙います。

頭金はなしで、賃貸不動産のオーナーになれますよ。家賃保証で、ローンの返済の持ち出しはないです。減価償却費により、税金対策になります。

話を進めていきます。

そして、３年後、サブリース契約更新時に、サブリース契約の家賃が下ります。

今まで持ち出しなかったローン返済が、少しづつ増えていきます。

そうして、12年後には、耐えられない金額になっていきます。

35年元利均等方式ですから、ローン残高は、あまり減っていません。

ここで、サブリース契約を辞めて、街の不動産会社に賃貸募集してもらう人は、ほとんどなく、不動産売却になります。

３割の利益を乗せた物件で、築12年ほどたった物件は、ローン残高より、安くなります。新築賃貸不動産の購入から、3年後、少しづつ持ち出しし、最後に数百万円の赤字で、不動産賃貸は終わりを迎えるでしょう。

2022年、住宅ローンは、驚くほどの低さですが、賃貸用不動産のローン金利は、そこそこ高めです。

賃貸用不動産の購入に関しては、よほどの例外を除いては、以下の点に注意するべきです。

1、 新築賃貸不動産を買っては

いけない。

2、サブリース契約しなくて良い物件

を探す。

つまり、

中古の賃貸不動産

駅から近く徒歩5分程度

築年数が古すぎない

販売価格と家賃

管理費、修繕積立金のバランス

その他、女性を含めた、自分自身が、住みたくなるか？

このあたりが、ポイントになりますね。

毛地シンジの所有する賃貸よう不動産

神奈川県川崎市 1R 600万円位

東京都練馬区 1R 900万円位

埼玉県さいたま市 1R 600万円位

東京都目黒区 1R

1500万円位 団信ローンあり

東京都大田区 1R

1200万円位 団信ローンあり

年間売上400万円程度

その内85%程度を毛地シンジに 支払っています。

会社のメリット

表面上の売上が増える。

15%程度の利益をもたらす。

毛地シンジのメリット

サブリース契約で、年間の売上が固定になる。年初に全ての確定申告の予定が立てられる。

65歳を迎える頃には、古いものから、随時処分していくつもりです。

低金利政策続いているといいな。