レオパレス問題

すみません、早く遺留分対策の方法を書かなければならないのですが。。。

今回も、ちょっとお休みして、レオパレスの問題を書きます。

レオパレスのように、本来の所有者から、アパート等を一括で借り上げ、それを実際の入居者に貸すような形態をサブリース契約と言います。

今日は、近畿弁護士連合会の消費者保護委員会の夏期研修がありました。

そこで、このサブリース契約の問題も取り上げられました。

大阪弁護士会では、一度、１１０番と言って、サブリースに関する無料相談会を実施したそうです。

相談内容で多かったのは、家賃減額で、「減額をしないと解除する」と迫らせるということらしいです。

このような場合、最高裁判所の判例では、家賃交渉については、所有者とサブリース業者間にも借地借家法が適用されるとしています。

とすれば、家賃減額について、基本的には、近隣の同程度の家賃の相場が重要になります。

しかし、もともと業者側が一方的に決めた家賃で、それを保証するようなことを言って、建物を建てさせてるという経緯が多いと思われます。

しかも、その際に、「○年間は、今の家賃を保証します。」などと言って、契約をさせるようにもっていくことも多いと思われます。

ですから、そのような事情を考慮してもらうため、裁判所に調停を申し立てるのがいいと思います。

相手は、交渉のプロです。普通の人ではなかなか相手になりません。

しかし、調停では、間に調停員が入ってくれます。

その方達は、法律的知識や不動産の知識を持っておられます。

ですから、調停委員を間に挟んで、相手と話し合いする方がいいと思います。

この時は、調停委員の方が話を聞いてくださるので、必ずしも弁護士についてもらう必要はありません。

ただ、調停に行く前に、調停委員の方に、どのような事情を説明して、どのような書面を見せるべきか等、事前に弁護士等に相談して、戦法を練っていった方がいいと思います。

人によって、契約時の事情や契約業者・担当者が異なるので、一概に、「これを話して、これを持って行けばいい。」というわけにはいきません。やはり、個別的な事情を相談して、専門家に判断してもらった方が良いと思います。

相談だけなら、市町村等の無料相談もありますし、有料でもそんなに高くはつかないと思います（平均すれば、３０分５０００円ぐらでしょうか。確かに、５０００円あったら。。。と思うと、安くはないかも知れませんが。）

参考：

①借地借家法第３３条１項

　建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

また、

②民事調停法第２４条の２

　借地借家法（平成三年法律第九十号）第十一条の地代若しくは土地の借賃の額の増減の請求又は同法第三十二条の建物の借賃の額の増減の請求に関する事件について訴えを提起しようとする者は、まず調停の申立てをしなければならない。

２ 　前項の事件について調停の申立てをすることなく訴えを提起した場合には、受訴裁判所は、その事件を調停に付さなければならない。ただし、受訴裁判所が事件を調停に付することを適当でないと認めるときは、この限りでない。