不動産売却相談

こんばんは！

今日は朝から東京都青梅市に行ってきました。
朝8時過ぎに柏を出発して9時50分頃に着きました。
さすがに平日は空いていますね。

青梅訪問の目的は売却相談を受けることだったのです。
こちらにお住まいの方のご実家が青梅市にあるので、
そちらの不動産を売却してその売却代金でこちらに
新居を設けたいというお話です。

「持ち家を売却してその売却代金で新居を購入したい」

という場合に確認しなければならないことは
「現在の持ち家に住宅ローンが残っているのかどうか」
ということです。

残っていなければ単純に売却活動を先に進めれば良い話
なので何も難しいことはありません。
しかし、住宅ローンが残っていて、なおかつ、売却前に
自己資金で一括完済することができない場合は結構大変です。
この場合、新居を購入する際の住宅ローンの実行を受ける日と
持ち家の既存の住宅ローンを一括完済する日を同日に行わなければ
ならないことが多いのですが（銀行からローンの条件にされる）、
そうするためには、持ち家の売却と新居の購入を同時進行で進めて、
それぞれの引き渡し日（残代金清算の日）をそろえなければなりません。

大変なんだな、、これが。
持ち家を買ってくれるという人を探しながら、自分が住みたい家を
探すわけですが、まずせっかく持ち家の方を買ってくれるという人が
出てきても、肝心の自分が新規に購入する方の物件を決めかねていると
持ち家をいつまでに引き渡してあげることができるのか決めることが
できません。これは持ち家の売却が難しくなる要因です。
次に、先に自分が買いたいと思えるような新居候補がみつかっても、
持ち家がいつ売れるのかわからない状態では、その新居候補の物件の
売主さんの方が売りたがりません。

これ以外にもいろいろと不確定要素が多いので、「ええいっ、やぁーっ！」
と新居を決めてしまうことができる人でないと、こういう買い替えは難しい
と思います。

こうしてさんざん書いてきましたが、今回私が対応しているケースは
住宅ローンの残債務は無いので、心安らかにご支援をさせていただくことが
できるというありがたいケースなのでした。

でも、ちゃんと調査してきましたよ。
基本的なポイントですが、不動産屋がどんな点を重視しているかご興味ある方も
いらっしゃるでしょうから簡単にご紹介しますと

☆接している道路の幅員（ふくいん）と種類（公道？私道？それ以外？）
⇒こんかいの物件（以下単に「物件」）が接している道路は幅が２ｍしか
　ありませんでした。現在では建築基準法で原則として幅員４ｍ以上の
　道路（建築基準法の基準に適っている道路）に２ｍ以上の長さで接して
　いないと建築物を建築することができません。
　それではこの物件では住宅建築はできないのか？
　それは市役所に行けば確認することができます。市役所によって部署の名称は
　異なりますが、大抵は「建築指導課」というような名称の部署に行けば確認を
　することができます。この物件が接している道路は「建築基準法第42条第2項道路」
　と呼ばれている種類の道路で、現状は４ｍ未満の道路であるため、道路中心線から
　２ｍずつ下がった場所（要するに道路に接している土地の一部を道路として提供し
　なければならなくなる）が敷地と道路との境界線とみなされる道路であることが
　わかりました。慣れてくると、現地を見ればすぐに検討が付くようになります。

　こういう道路の物件を買った人は、いざ住宅を建てようとなったときに建築の前提
　として
　「現況の道路際から１ｍ下がった場所までは道路として提供してください」等と
　いうことになってしまうので、知らずに買うと損をしてしまいます。
　不動産屋としてはお客様に損をさせては大変なことになるので、この点は特に慎重に
　調べます。
☆上下水道は宅地内に引き込みがあるのか？引き込みがあるとしたら管の太さは十分か？

　最近取引した土地で所有者の方が
　「自分の土地までは引き込みをしていないが、すぐそばまで水道の本管が来ている
　から、１世帯分くらいは水道を引きこむことができるよ」
　と言われたことがありましたので調べてみたのですが、そのすぐそばまで来ている
　という水道管は数人の方がお金を出し合ってメイン通りにある水道本管から引き込みを
　している水道管だということがわかりました。郊外の方に行くとこのようなお話は
　たまにあります。こういった管はあくまでも私人の私有物ですから、公営の水道のように
　手続きを踏めば誰でも利用することができるというものではありません。だから、この
　ような管しかないのに
　「水道の利用可能」などとお客様に誤った説明をしてしまうと大変な迷惑をかけてしまう
　ことになります。

　だから、水道は水道局、下水は市役所の下水管理部署に出向いて、必ず証拠となるような
　配管図面をコピーしてチェックします。

今回の物件については、建物は老朽化しているので、あくまでも土地としての売買に
する予定なので建物の調査はほとんどしていませんが、庭木その他の越境が無いかとか
傾斜地は無いか、道路や隣地との高低差は無いか、建平率・容積率は一般的なものか
どうか等調べたのですが、建平率・容積率が常磐沿線では馬橋の栄町の一部のように
厳しい基準でした。しかも、１区画あたり１２０㎡以上を維持しなければならないという
条件までついています。

こういう条件がありますと、住宅が密集しにくい良好な住環境は維持できますが、
それだけ大きな区画の土地にしなければならず、土地が大きくなれば販売価格総額も
高くなってしまうものですから、少々売りにくくなってしまいますね。

当店がメインでご紹介している新築分譲住宅はこのようなポイントをクリアした
上で分譲されているわけですが、古い中古住宅・土地の購入の際には調べなければ
ならないことが多いですから、より注意深く見なければならないなと思います。

ちなみに、今回の青梅の物件もいずれは新築分譲住宅として販売されることに
なると思いますよ。

写真は青梅市の多摩川上流沿いにある「釜の淵公園」という爽やかな公園の
写真です。今日のお昼はこの橋の下の多摩川の河原で、コンビニで購入した
弁当を食べました。

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