不動産購入者さん、ここにご注意！

こんにちは。

不動産を購入しようという購入者には目的不動産の検査義務はありませんが

“情報収集義務”があります。

これは購入者には目的不動産現地を実地に検分する義務が有るということになりますから、

不動産購入後に「こんなはずじゃなかったのに！」ということになった場合でも

『実地検分義務を怠ったからでしょ？』

ということで何ら保護されないケースも多々あります。

例えば次のようなケースがそれに当たるとされる場合が多いです。

★近隣建物（住宅、事業所、店舗）から発せられる騒音、臭気

★購入した物件と道路や隣地との高低差の関係から大雨のときに購入した物件に
　雨水が流れ込んでくるケース

★道路を通行するクルマの騒音や振動、排気ガス

etc..

いかがでしょうか？

購入しようとしている物件のごく近所に住んでいる方なら上記のような

ことはよくご存知でしょうから当然の話かもしれません。

しかし、同じ町内に住んでいたとしても買おうとしている物件から

数百メートル離れた場所に住んでいる方の場合には

「このくらいのことは知っておけ！」

と言われてしまうのは気の毒な気がします。

ただ、これが現実（仮に裁判になった場合の裁判所の判断）ですから

しっかり対応しなくてはなりません。

当社のホームページでは時間が許す限り上記のような事項は開示するように

務めています。ぜひご参考になさってください。

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スマイル・リンクではワンランク上の用心深さと経験値でお客様の安心安全な

不動産取引をサポートしていますので、各種インターネットサイト、チラシ、現地看板等で

気になる物件があればまずはお気軽にお電話ください。

物件を確認して不測のリスクが潜んでいないかどうか、

物件購入後にがっかりさせられるようなことが無いかどうか等を

プロの視点でチェックしてお知らせいたします！

スマイル・リンク株式会社　柏店
阿部　充善（あべ　みつよし）
柏市あけぼの１－４－１６
ＴＥＬ０４－７１９０－５４３４
URL: http://www.sl-kashiwa.jp/
～新築分譲住宅仲介手数料無料！～

土地を買うときの注意点～更地の上に建物がある！？～

新築分譲住宅は不動産の中ではとても安全な部類の１つです。

とりあえずは最新の法令に従って建築されているケースが大半ですからね。

それに比較しますと中古住宅や土地、事業用不動産にはどうしてもトラブルが

起こりやすいと言わざるを得ません。

危なっかしい物件は世の中に山ほどありますが、今回は土地についてお話させていただきます。

写真の土地をご覧ください。

ご覧のように更地でありまして、建物は建っていません。

確かに物理的には建物はありません。

しかし、法的には、このような更地にもかかわらず建物が建っているとされる場合もあります。

具体的には元々建物が建っていて解体されたものの法的に建物を消去する手続きをしないでいるケースや、

なんらかの人為的なミスで他人の現存する建物が誤って他の土地の上に存在するように

登記されているケースがありますね。

「まさか！そんなことが！？」

と思われますか？

いえいえ、意外にそういうことってあるものです。

「だとしても、簡単に是正できるのでしょう？？」

残念ですが、簡単に是正できないケースが多々あります。

私が経験したケースでは、

夜逃げした人が残していった建物がなぜか自分の土地上に存在することになっていて

自分の土地の上に建物を建てるために建築確認を申請したいのだが申請ができずに

困っているという方の問題解決をサポートさせていただいたケースがあります。

夜逃げした人が行方不明のため、法的手続きを踏んで裁判を起こして半年以上を要して

解決しました。

土地を購入する方の多くは建物を建築したい時期が決まっていますよね？

上記のようなトラブルに遭ってしまうと計画が大幅に狂ってしまいます。

今後は消費税の増税も控えていますから住宅建築のスケジュールが益々重要に

なってきます。

スマイル・リンクではワンランク上の用心深さと経験値でお客様の安心安全な

不動産取引をサポートしていますので、各種インターネットサイト、チラシ、現地看板等で

気になる物件があればまずはお気軽にお電話ください。物件を確認して不測のリスクが

潜んでいないかどうかチェックしてお知らせいたします！

※写真の土地はイメージです。去年当社が購入した土地で、現在は新しい所有者の方が
　アパートを建築されています。

スマイル・リンク株式会社　柏店
宅地建物取引士・２級ＦＰ技能士
川邉　雅信（かわべ　まさのぶ）
柏市あけぼの１－４－１６
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物語から学ぶマイホーム探しの教訓

家内が美容室に行って留守をしているときに
中学生の息子2人が部屋の片づけをしていて
古い写真を引っ張り出してきた。

10年ほど前に撮影した写真を私に見せながら長男が言う。

「ほら。お父さんもお母さんも若いね！」

重ねて次男も言う。

「毎日見ていると変化に気づかないよね。
若いときの写真に比べるとお父さんはあまり変わらないけどお母さんは、、、。」

「しっ！！。」
私は次男の言葉を遮った。

「決してその続きの言葉は言ってはいけないよ」

そのときだった！

「じゃ～ん！どう？？」

私と息子たちはぎょっとした。
いつの間にか家内が帰宅しているではないか！？

家内は驚いている私たちにお構い無しに再度言った。

「美容室行ってきたよ。じゃ～ん！どう？？」


「や、やっぱり老けたね。。」

動揺していた私はつい言ってはいけないセリフを言ってしまった。
家内は出て行った。。。

家族が減るとこの間取りは広すぎるかな。。




このお話は不動産を購入するときの教訓を学んでいただくことを目的に書かれています。

その教訓とは
その１）常に不動心を持て！
　　　　ちょっと良さそうな物件をみつけたからと言って狂喜したり
　　　　気になっていた物件が売れてしまったからと言って落ち込んだりしては
　　　　いけません。動揺するとろくなことがないのです。不動心を持ちましょう。

その２）不動産、マイホームの好みやニーズは常に変化するものと知れ！
　　　　子供を授かり、こどもが育ち、やがて社会人となり巣立ってゆく。
　　　（たまに夫か妻のどちらかが巣立ってゆくこともある。。）
　　　　家族の形も生活パターンも変化します。そうなるとニーズも変わります。
　　　　だから、今求めているものが一過性のニーズである場合、それを極端に
　　　　重視してしまうと後々後悔してしまうかもしれません。
　　　　気をつけましょう。

＜ご注意＞
★このお話はだいたいフィクションです。
★このお話に対する奥様方からのクレームは受け付けておりません。
★私たちは冗談好きですが、仕事はわりとまじめです。。

スマイル・リンク株式会社　柏店
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接している道路が狭い物件、奥まった場所にある物件の将来的なコストについて考える

こんにちは。

当社で所有している不動産の奥側にある隣地（古い戸建住宅が建っています）の所有者から

「いくらでも良いから買い取ってくれないか？」

と打診されているのですが、買い取るかどうか迷っています。

迷っている理由は隣地の建物が古くて手入れがされていないため、
第三者に住宅として売却したり貸家として賃貸運用するためには
費用が300万円くらいかかりそうなのですが、いまさらそこまで
費用を投下する価値が有るのかというと微妙なのです。

また、建物を解体して元々所有している不動産の駐車場として
活用できるのであれば手ごろな物件ではあるのですが、
何しろ道路が狭いため建物解体用の重機が入れないかもしれない状況で
解体費用が通常の2倍以上になってしまいそうなのです。

それを考えると
「無料なら引き取って解体してもよいけど。。。」
などと思ってしまうような代物なのです。
その物件も数年間空き家にしてしまったのが痛いです。
もう少し早く声をかけてくれればもっと解決の手段はあったのですが。。

本当にお気の毒ではありますが、その物件の所有者の方は
そんな酷い物件だとは思わず買ってしまったそうです。
一昔前の分譲だったのでいい加減な説明を受けただけで
パッと見た印象だけで購入してしまったのだそうです。

しかし、この物件はプロが見れば「あれ？」と思う要素が
元々あるものでした。
今後、この物件の同じ並びの物件の所有者は同じような問題に
直面してしまうでしょう。

問題の１つは道路の法的性質です。
一見すれば普通の道路ですが建築基準法の認定道路ではありません。
過去にこのブログでも触れたことがありますが、この問題はある程度
経験を積まないと不動産屋でも気づかないことなので一般の方が
知らずに買ってしまったとしても仕方が無いことだと思います。

問題の２つめは間口の狭さです。
間口が狭くても奥まで行けば日当たりがよくて快適な空間の物件は
たくさんありますし、そういう物件は価格さえ見合えば購入する価値は
十分にあります。
しかし、そこの建物を更地にする（解体作業）、その後に新築し直す、
となったときにはその間口の狭さゆえ、奥行きの長さゆえに解体コストや
新築コストが大きく嵩むこともありえます。

この問題の２つめ「間口が狭い」「奥行きが長い」物件は
世の中に実に多く存在します。
もちろん、間口の狭さ等は物件の居住性能の高さ低さと必ずしも一致しませんので、
それだけでその物件を買ってはいけないということにはなりません。

ただ、将来抱えることになるかもしれない負担、コストを知らずに買うということは
ご自身が高齢になってから困ったり、お子さん世代に宿題を課してしまうことに
なりかねないので注意が必要だと思うのです。

マイホームを探している方は決して現地を見たときのカンだけで物件を買わないで
ください。
好き嫌いはカンで決めて、その後で何か問題を含んでいないかきちんと裏づけ調査を
することが大切だと思うのです。

買いたい物件があるかた、買ってしまった物件や相続で承継した物件の売却で
悩んでいるかた、千葉県中心に関東地方の物件であればご相談を承りますので
不動産のことで悩みやご心配事が有ればお気軽にご連絡くださいね。
※毎週水曜日はお休みをいただいております

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土地の地目が「田」の物件は買わないほうがよい！？

こんばんは。
スマイル・リンクの川邉です。
今日、現地に行ってきた物件はなかなか良かったのですが
土地の地目が「田」でした。。。

不動産業者が配布している図面やチラシには必ず「地目」が記載されています。
言うまでも無く、地目が「田」だとなんだか心配になりますし、
「山林」だと安心な気がします。

しかし、基本的に新築分譲住宅は元の地目が何であれ、
地震等の天災地変が生じない限りは建物が傾かないための
地盤補強を必要に応じて実施していますし、多くの場合は地盤調査会社による
調査、保証が付いているので、それほどナーバスになる必要は無いのではないかと
私は考えています。

ただ、昨今の地震の多さや人生経験豊かな高齢者さえ経験したことがない天災地変が
最近は増えていますので、地目が「田」のようなエリアや河川や沼のそばの物件を
購入する場合には念のため地震保険に加入することをお勧めします。
（私なら地震保険を付保すると思います）

ちなみに、知り合いの施工会社では東日本大震災による液状化で傾いた住宅や
アパートの傾きを是正する業務をしていましたが、1棟辺り300万円～600万円で
請け負って是正してきたそうです。これなら、本当に最悪の場合でも地震保険の
保険金で直すことができそうですね。

ちなみに、宅地造成が終わっている場合、元が田んぼでも地目は「宅地」に
なってしまいます。
ただ、当社の場合、契約前に元の地目を必ず確認しています。
もしも、宅地以外の「田」「畑」であれば契約前にこのまま契約を進めてもよいのかどうか
改めてお客様の意思確認をするようにしていますのでご安心ください。

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