家屋を所有すると固定資産税が課されますが、税額はどのように計算されるのでしょうか。
家屋の固定資産税を計算する方法と、国や市町村が税額を自由にコントロールできるという家屋の固定資産税のカラクリを解説しましょう。
家屋の固定資産税は、課税標準額に税率を掛け算して計算する
家屋の固定資産税は、以下のように課税標準額に固定資産税の税率を掛け算しつつ計算します。
課税標準額×固定資産税の税率＝固定資産税
式には「課税標準額」という聞き慣れない言葉が含まれます。
課税標準額とは、なにかしらの税金が課される状況において税率を掛け算する基となる額であり、課される税金によって意味が違うことがあれば、同じこともあります。
家屋の固定資産税の計算式に含まれる課税標準額は、その家屋の固定資産税評価額です。
家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その家屋の「適正な時価」を表します。
家屋の固定資産税の計算式に含まれる税率は、市町村によって異なるものの多くは1.4%です。
すなわち、家屋の固定資産税は以下のように計算します。
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額）×固定資産税の税率（市町村によって異なるものの多くは1.4%）＝固定資産税
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の家屋であれば以下のように計算し、固定資産税は14万円です。
課税標準額（その家屋の固定資産税評価額である1,000万円）×固定資産税の税率（主に1.4%）＝14万円
以上で家屋の固定資産税を計算する方法の解説の完了です。
家屋の固定資産税は、固定資産税評価額である課税標準額に税率を掛け算しつつ計算します。
つまり、家屋の固定資産税は、固定資産税評価額が高額なほど税額が高くなるというわけです。
では、市町村はどのように固定資産税評価額を評価しているのでしょうか。
つづいて、市町村が家屋の固定資産税評価額を評価する方法を解説しましょう。
ちなみに、私が運営するサイト「固定資産税をパパッと解説」では、家屋の固定資産税が0円になる理由を解説するコンテンツを公開中です。
同コンテンツでは、家屋の固定資産税が0円になる6つの状況をご紹介しています。
家屋の固定資産税にご興味のある方がいらっしゃいましたら、ぜひご覧ください。
家屋の固定資産税評価額の評価方法
市町村は、家屋の固定資産税評価額を以下のように計算しつつ評価しています。
評点数×評点一点あたりの価額＝家屋の固定資産税評価額
上記には「評点数」と「評点一点あたりの価額」という聞き慣れない言葉が再び含まれます。
つづいて、「評点数」と「評点一点あたりの価額」を解説しましょう。
家屋の固定資産税評価額の評価方法に含まれる「評点数」とは？
評点数とは、再建築評点数から、その家屋が築年数が経過することにより目減りした価値を差し引いた点数です。
再建築評点数とは、その家屋と同一の家屋を同一の場所に、直近三年以内などに新築する場合に必要となる建築費を点数で表した数値を指します。
評点数の意味をまとめると、以下のとおりです。
再建築費評点数（その家屋と同一の家屋を同一の場所に、直近三年以内などに新築する場合に必要となる建築費を点数で表した数値）から、その家屋が築年数が経過することにより目減りした価値を差し引いた点数
難解な文章で恐縮ですが、再建築費評点数は、「その家屋と同一の家屋を同一の場所に、直近三年以内などに新築する場合に必要となる建築費」を、1円あたり1点に換算した程度の点数となります。
例を挙げると、「その家屋と同一の家屋を同一の場所に、直近三年以内などに新築する場合に必要となる建築費」が1,500万円の家屋であれば、再建築費評点数は1,500万点程度になるといった具合です。
そして、評点数は「再建築費評点数」が高く、築年数が浅い家屋ほど高くなります。
たとえば、再建築費評点数が1,500万点、築5年の家屋であれば以下のように計算し、評点数は960万点程度になるといった具合です。
1,500万点（再建築費評点数）×64%（再建築費から築年数が経過することにより目減りした価値を差し引くための割合）＝960万点
また、再建築費評点数が1,000万点、築30年の家屋であれば以下のように計算し、評点数は280万点程度になります。
1,000万点（再建築費評点数）×28%（再建築費から築年数が経過することにより目減りした価値を差し引くための割合）＝280万点
ようするに評点数は、ゴージャスで築浅な家屋ほど高くなり、ローコストで築古の家屋ほど低くなるのです。
つづいて、家屋の固定資産税評価額の評価方法に含まれる「評点一点あたりの価額」を解説しましょう。
家屋の固定資産税評価額の評価方法に含まれる「評点一点あたりの価額」とは？
「評点一点あたりの価額」とは、「評点数」を円に換算するレートです。
固定資産税評価額の単位は「円」ですから、点数である「評点数」を円に換算する必要があるというわけです。
「評点一点あたりの価額」は、家屋が所在する市町村や、家屋の構造などによって異なります。
東京23区や大阪市などの都市部に位置する木造家屋であれば1.05など、非木造家屋であれば1.10などです。
地方に位置する木造家屋であれば1.00など、非木造家屋であれば1.05などとなります。
- 都市部で木造であれば1.05など
- 都市部で非木造であれば1.10など
- 地方で木造であれば1.00など
- 地方で非木造であれば1.05など
以上で家屋の固定資産税評価額の評価方法に含まれる「評点数」と「評点一点あたりの価額」の解説の完了です。
それでは、家屋の固定資産税評価額を試算しましょう。
都市部に評点数が960万点の非木造家屋を所有するのであれば以下のように計算し、その固定資産税評価額は1,056万円程度となります。
960万点（評点数）×1.10（評点一点あたりの価額）＝1,056万円（固定資産税評価額）
地方に評点数が280万点の木造家屋を所有するのであれば以下のように計算し、その固定資産税評価額は280万円程度です。
280万点（評点数）×1.00（評点一点あたりの価額）＝280万円（固定資産税評価額）
以上で家屋の固定資産税評価額を計算する方法の解説の完了です。
総じて、家屋の固定資産税評価額は、ゴージャスで築浅であり、都市部に所在する非木造家屋ほど高くなります。
また、家屋の固定資産税評価額は、ローコストで築古であり、地方に所在する木造家屋ほど低くなります。
家屋の固定資産税評価額の傾向を見て、ある点にお気づきでしょうか。
それは、売買されるのであれば高く取り引きされるであろう家屋ほど、固定資産税評価額が高くなるという点です。
先述のとおり家屋の固定資産税評価額とは、市町村によって評価された、その家屋の「適正な時価」です。
時価とは、その時点における価格を意味します。
すなわち、「家屋の固定資産税評価額」は、まさにその家屋の適正な時価（価格）を表しているのです。
うーん、固定資産税はよくできていますね。
しかし、家屋の固定資産税には、ある「カラクリ」があります。
つづいて、そのカラクリを解説しましょう。
家屋の固定資産税のカラクリ（常に税額がコントロールされる）
家屋の固定資産税は、固定資産税評価額を課税標準額として計算し、固定資産税評価額が高額な家屋ほど税額が高くなります。
そして、家屋の固定資産税評価額は単位が円であるものの、点数を円に換算しつつ計算するという、回りくどい方法を用いて評価されます。
点数を円に換算しつつ固定資産税評価額を評価する理由は定かではありませんが、おそらくは国や市町村が税収をコントロールすることが可能になるためと考えられます。
ここで、家屋の固定資産税評価額の評価方法をおさらいしましょう。
評点数×評点一点あたりの価額＝家屋の固定資産税評価額
実は、評価方法に含まれる「評点一点あたりの価額」は、その時々の物価水準を鑑みて定期的に見直されます。
具体的には、物価水準が高くなれば「評点一点あたりの価額」は上がり、物価水準が低くなれば「評点一点あたりの価額」は下がります。
つまり、国や市町村は、物価水準が高くなれば「評点一点あたりの価額」を上げて、より多くの固定資産税による税収を得ることができるというわけです。
「評点一点あたりの価額」が短期間に極端に上がることはありませんが、国や市町村にとって固定資産税は密かに税収をコントロールできる実に都合の良い税金なのです。
今回のブログ記事は長文になりましたが、皆さん、お楽しみいただけましたでしょうか。
それではまた次回の更新でお会いしましょう。不動産のあいうえおでした。
