『築40年マンション』/『長期検討委員会』推進での課題事項 (１)

今年も、あと何日かで大晦日を迎え、新しい年となる。
なかなか『MEMO帳』の更新が出来ないままでいるが、ここ数年、『負動産』の話題から展開した、『限界マンション・抑止・対応』での課題を、今年の纏めとして残しておきたい。
この背景として、これまでの『MEMO』にも記載の通り、『マンション』での『長期課題』を考える『必然性』を、『元理事長』の友人や、元不動産屋など、少し意識が高い仲間たちと、『WAIGAYA』の中などで、話題を展開させ、情報の共有を計ってきたが・・・［参考記事］
多くのマンションが『築40年』近くを迎え始め、『老朽マンション・予備軍』となりつつある中でも、『区分所有者』は、『建屋』に大きなダメージでもない限り、『自分事』として『将来・課題』を感じる事は少ない・・・のが現状であり
『高齢者』は、『直近・安住』と『高額負担無し』が『関心事』でしかなく、一方、『中古物件購入』で、これから、まだ、『定年』までの30年・40年間住み続ける可能性がある『30代・40代』の『若手世代』の方々でも、『終の棲家』と迎えるための『長期課題』として捉えておられない方が多く・・
ここ数カ月の、展開の中で、『課題事項』が、より鮮明に見えてきた。

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こんな中、今、住んでいる『マンション』でも、ここ何年か『総会質問書』などで『長期問題検討委員会』の設立要請をしてきたが、やっと動き出し始め、『言い出しッぺ』なので『委員』への立候補も考えたが、いきなり、ご参加を頂けた委員の方々へ、浅い知見だけで、大上段から『長期課題』を突きつけると、尻込みされ、混乱する方もおられるのではと考え・・・表に出ない範囲で、後押しをしてみる事とし、『裏方』として、前『MEMO』、後段に記載のような趣旨で、『委員会』の進め方や、この中でも、検討を急ぐ『大規模修繕工事』に向けた『準備資料』などの、提供を始めた・・・
ただ、最初の『大規模修繕』は『委員』として手伝ったが、前回(第二回)は、東京転勤中に行われた事もあり、工事をどの様に進められたたかの仔細までは判らず、残していた『総会資料』や『説明会資料』を、今一度、読み解いてみる事にしたが　・・
一点、進め方が気になる点が出てきた。見かけ上『マンション』側が主導ではあるが、まず最初に、『建屋診断』を含めた『コンサルタント費用』が、前年度『総会』の『長期修繕計画』に『予算』として計上され、ここで、現状の『管理会社・子会社』の『工事会社』が、改めて『採否・議決』することなく決める内容で記載されており、知らない間に、『管理会社』が、『自社・コンサル採用』を『既成事実』としているようにも思えた・・
こんな事で、『大規模修繕工事』の開始は、年度初めの『管理会社』からの提案で『理事会審議』を行い、『理事』以外の『委員』が集まらない中、『大規模修繕委員会』を立ち上げ、この『管理会社』が、普段から工事担当などを行わせている『関連工事会社』『コンサルタント(管理会社関連社員)』が先導する中、作業を進める事になった・・との、記録も残っていた。

そして、この担当者からの『情報』などを基に、議事を進め、『定期保全・必要工事』は、あまり『精査』される事なく、『コンサルタント』からの、利便性を上げる『付加工事』などが付随して決定され、最終『工事業者』が決まり、『見積額』と『資金計画』を見極め、『最終工事仕様』を確定させ、『臨時総会』議決。工事へと進めているが・・この『コンサル・牽引力』がないと、今回の『大規模修繕』は成り立たたず、言葉悪く言えば、『管理会社の言いなり』と、なっていた気もしていた。
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丁度、この解析作業などを進めていた時、神戸に住む『元理事長』の友人繋がりで、何年か先の『大規模修繕工事』に取り組む『マンション』のご担当の方々の『プライベート・勉強会』へ、お誘いがあり、特別参加をさせて頂いた。この会では、『大規模修繕工事』に詳しい、今は第一線から引退された『マンション管理士(建築関係)』や、『建築士』さん。さらには、長年『理事長』をされていた方なども、参加されており・・・・『マンション・あるある』といった内容から、かなり突っ込んだお話も、お聞きする事が出来たが ・・・
やはり、現行の多くの『マンション』では、『何億』もかかる『大規模修繕工事』ではあるが、『マンション側』での負担を軽減した、当Mで進めたのと、ほぼ同じような『管理会社主導方式』。言い換えれば『管理会社お任せ』で進めれれる事が多く、『区分所有者』の『高額負担』や、知らない間の『談合』などは、否めない事であるように思えた・・
合わせて、もう一つ、重要な事として・・・この体制では、終の棲家へ繋げる『長期対応』への展開が、殆ど出来なくなってきており・・・政府や市町村が進める『マンション評価制度』での『長期修繕計画』そのものの『精度』が怪しくなり、『超長期修繕計画』どころか、このままほっておくと、『管理会社』からも見放された『限界マンション』が、ますます増えるのでは・・・との、『大OB』からの声も、多く聞かれた。
この会への参加御礼で、友人に頼まれ『MEMO』のPPを作成したが・・(下記添付)・・
自らの『家』を守るのはだれか。さらには『大切なお金』・という事を、改めて感じさせられ・・
こんな中での、直近の『大規模修繕計画』から、さらには『長期計画』への展開が、どうすれば出来るのだろうか・・と、改めて大きな『課題』を感じた、特別な会合となった。








この会では、『マンション管理』に詳しい方々から、沢山の『課題』も聞き出せた・・・
少し極端な例なのかもしれないが・・・最近の『大規模修繕工事』での取り組として、規模が大きい(100戸以上)は、『大規模修繕工事』を、『管理会社』と、その配下の『工事会社』で進める(まだ業界では、正しい用語ではないかもしれないとの事 (カシワバラコーポの資料提示あり(PP記載 )）、いわゆる『管理会社施工方式』が主流となり、これで進めないと、『工事会社』との調整が出来ず、予定時期に、工事に入れないような事も起こる。『大規模修繕』は、『管理会社』の言いなりではなく、『管理組合』が、あるていど主導権を持ちながら、『管理会社』へお任せ。『つかず・離れず』程度・・が、良いのではとの、ご発言も出ていた。（『責任施工』は、よほど『専門性』がないと無理）
こんな中、『工事会社』は、昨今の『人工費』や『資材高騰』での『採算性』を重視すると共に、『施工時』の『入居者』とのトラブルを少なくするため、『管理会社配下』の『コンサルタント・工事監理人』を厳格にしてほしい(調整役)と求める事も多くなっており、このあたり『管理会社』が『関連会社』で『コンサル』できるか。もしくは、『管理会社』の『直雇』で『監理』を任せないと、『工事会社』は引き受けてくれなくなる可能性もあり、特に、『居住者公報』などの面での『全面協力』が重要・・との事例紹介もあり、最近は、『入居者優先』で、なかかな大変。『元建築士』さんからは・・『大規模修繕工事』は、『専有部』に近い所で工事をするため、職人さん(特に若い方)などとの、チョットした行き違いがあったり、工事個所の、厳格な明示(アナウンス)が無い事でのクレーム等も多く、『新築物件』とは異なり『職人が嫌がる傾向』もあり、このあたりも『工事監理』の難しさのとの事も。
そして、今、『職人不足』の中で、大規模マンションの『修繕工事』は、各『工事会社』は、数年前から『工事予定』を入れ込んでいる『受注見込』がある・・との、冗談のような話も聞けたが、確かに、半年もの長工期の工事を、事前準備するには、かなりの時間が必要であり、この『受注順番』が、『管理会社』や、その配下の『建築部門(コンサル)』で調整されていても、不思議ではなく、『癒着問題』はともかくとして、『マンション側』の『要望過多』や、『過剰・工事仕様』などを、『ガチガチ』にやってしまうと、『工事・受注辞退』という問題も、出てくるの事も想定される・・・との、コメントもあり、最近の『現場事情』を、言葉の端々から感じた。
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長くなったので、一旦中断
『大規模修繕計画』だけでも、なかなか『管理会社』や、この配下の『工事部門』との綿密な『相談・協議』は難しそうであり、この『大規模修繕工事』を基にした、更なる長期での『長期修繕計画』の『精査』や、『安心・安全生活』の確保や。更なる資産価値を高めるための『付加価値・付与工事』を含めた、『超長期修繕計画』などの構築は・・・
『マンション側』での、自らの『検証・検討』が必要になりそうで、これを『長期問題・検討委員会』で担う事になるが・・・どうすべきかを、次に纏めたい。

このあたり、政府が進める『マンション政策』の中でも明確ではなく、市中に発刊されている『マンション管理・How To本』でも、殆ど具体的作業は記載されておらず・・・
この会に出席の方々からも・・どうすれば。ただ、だれがするの・・とのボヤキも

＋＊＋＊＊＋未推敲のまま

中古分譲マンションの『統合報告書』/『中古販売用パンフ』 としての展開

なかなか、『メモ帳』が、新しいページとならないままで、手元の『MEMO』『雑書』は、たまる一方であり、整理を急ぎたいが、次々と、新しい『課題』『検討事項』も飛んでくる・・・
あれや、これやと手を広げすぎている感はあるが、『雑学』として学ぶところも多く、当面、こんな状況が続きそうである・・
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こんな中、先の『MEMO』。『誰が『高築年マンション』を購入するのか・・・』という課題の議論を進める中、神戸の友人繋がりで、一昨年の『On-Line』の頃から参加をしてくれている、元『経営コンサル』で『会計士』を生業としていた方から、『中古分譲マンション・統合報告書』という、新たな『切口』を提示してくれた。
彼の言葉を借りると、先の『WAIGAYA』でも出ていた通り、今後、『人口減』や『同年齢・高齢マンション』が増加すると、『中古物件・販売競争』が激化し、少しでも『自らの長所』をアピールできないと、『売れ残り』となり・・『限界マンション化』を、辿る事になる。
このためにも、『誰が買うのか・・』ではなく、もっと積極的に、『誰に、買ってもらうか・・』『どうすれば、高く売れるのか』という、『逆発想』をしていかないと、どんどん『負のスパイラル』となってしまう ・・
このためにどうするか・・彼の、これまでの『知見』の中から、昨今、大手企業などが取り組みを始めた『年次報告書(Anual Report)』とは別の、もう少し先までを見た『自社の魅力』を伝えるための、『統合報告書』の様なものが策定出来れば ・・・
『中古分譲マンション』でも、『物件紹介・パンフ』の代わりとなり、これまでの『マンション史』や『コミュニティ形成』に理解を深め。さらには、これまで何度が、この『WAIGAYA』の中でも話題展開した、『長期ビジョン』。ここからの『長期計画』などが、落とし込めていれば・・
『古くても、・・安心安全な暮らしが過ごせそう』との、『購入欲』が、沸くのではないだろうか・・・
新築マンションでは、立派な『パンフレット』は提供されるが・・『中古・分譲マンション』は、その良さをアピールするための『情報』や『資料』は、『中古販売業者』からしか、出てこず・・マンションの『運営母体』である『管理組合』として、『空家・抑止』のためにも、もっと積極的な展開があってもいいのではないか・・・
『中古マンション』でも、『共有資産』、水道やエレベータなどの『インフラ』。さらには『周辺環境』がキッチリ整備され、『室内(区分所有内)』も、ある程度『リフォーム』で手入されていれば・・古さを理解した、『次世代』へ引き継げるはずであり、これらを、一つに纏める手法・・最近はやりの『統合計画書』の様な物としてみては・・と、提案を出してくれた。
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丁度・・週末、朝のテレ東・ビジネス番組で、『進化する日本企業・統合報告書で未来を開く』という番組が流れ、違う時間帯の『SDGs』の一環として、千葉の『ユーカリが丘』を運営する、元大阪の繊維会社『山万G』の、『街の成長管理』を、『一戸建から駅近マンション』への、『自社内・転居促進』とういう手法を紹介したという番組を見た仲間も、何人かおり・・この『中古分譲マンション・統合報告書(2024)』が『メインテーマ』となり、今後、真剣に考えてみようとの・・展開になった。
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こんな事で、早速、昨日、『統計君』が、自分の勉強も含め、面白そうな『テーマ』との事で、『元不動産屋君』からのアドバイスも入れ込みながら、こんな『プロト』を送信してきてくれた。


まだ、目次の段階ではあるが、一つ一つの項目を、丁寧に書きあげれば、『中古物件』としての『魅力』を、『購入者』へ伝える事ができ、これを『策定』する『管理組合側』や『区分所有者』としても、『魅力』を作るための努力。『やる気』を引き出す、一手法の様な気もしてきた。
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この背景には、先の『MEMO』以降、とあるマンションの『長期問題検討会・準備会』へ、友人繋がりで参加要請があり、『団塊世代』の方々へ、下記の様な資料で、自分たちの『資産』を今後どう守るか・・との、問いかけをしてみたが・・
今、住んでいる『住戸』。ましてや『マンション』では、何も『心配事』はなく・・
『無難に生活が出来たら良いのではないか！』
『今更、自分で、管理組合など、面倒な問題に首を突っ込んでも処理できないのではないか！』・・とのお考えの方が、大半であり・・・
自らの『資産維持』という事は、『日々の生活』では、感覚の外となっている様にも思え・・・
このあたりが『高齢・老朽化マンション』での、根本的な、最大の課題では・・・と、
帰路、友人とも話をして、別れた。
我々を含め・・・団塊の世代前後は、ここ数年で『マンション売却・転居』や『資産譲渡』。さらには、名義だけを残しながら『賃貸化』などを、急激に進めると想定される。
数年先の、次回『大規模修繕』の頃には、次の方が入居しない『空家問題』や、お一人様での『孤独死』となる可能性も否めず・・大きな爆弾を抱える『高齢者』との認識は、残念ながら低い。
さらには、『資産継承』でも、息子世代はすでに一軒家を構え、孫達も大きくなり、今住んでいる『老朽化、マンション』の引継ぎは、まず出来ない事態とも思え・・ほったらかしになると・・
今後『限界住宅』『限界マンション』を引き起こす、『最悪世代』とも思われる。
特に、『マンション引継』については、まだ『売却可』と安易に考えておられる方も多く、『どう売るか』。逆に『誰が・どんな価格で買ってくれるか』がポイントとなり、『安く手放す』事で、どんどん『価格下落』を引き起こす事など・・・『現実論』を話題に上げてみたが・・・なかなか、自分事として、理解を頂くには、時間がかかりそうであるが・・・
もうそこに迫る・・・現実の話として捉えれていない。　行けないのが、心配となった。
このためにも、出来れば、もっと早い時期から問題を提起し、『将来をどうしよう・・』と考えて頂きたかったのであるが・・・小生なども含め、定年延長が進むなどで、時すでに遅しであり、今後は、70歳定年などとなると、『終の棲家』の維持は、もっと厳しくなるような気もする。
最後のチャンスとして・・・この『統合計画書』などの『切口』で、『自分史』へも当てはめて頂き、早めに『過去帳』を紐解き、『長期展望』の策定を急ぐ必要がある・・・





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今回は、『企業コンサル』『会計士』の目線で、この『統合報告書』の策定を、『長期展開』の一つとして提案してくれたが・・・
まだまだ『マンション管理』は、『企業運営』の様に、『厳格』ではない事は否めず、『マンション』という大きな船を支える『区分所有者』自らの『評定』も、まだまだ少なく・・・
ましてや・・『長期』に渡り、責任をもって『維持』していくという事は・・『無関心層』が増えてくると、さらに難しくなるようにも感じる。
政府が『マンション評価制度』などで、その『管理状況』の『良否』を判定しようとしているが、『何億』という『大規模修繕工事』や、『年間・何千万』もの『管理会社・委託管理費』などへの『メス』は入らない。『法的規制』は殆ど及ばない・・・
多くのマンションでの『管理組合組織』は、言葉が、正しくないかもしれないが、『参画者』が不在の、実体のない『幽霊組織』が大半ではとも、最近感じており・・・・
たぶん、一軒家に住む、彼からの素朴な疑問。『WAIGAYA』の中で、飛び交う『問題事項(課題)』の中から、違和感を感じての、アドバイスのように思え・・・
『マンション生活者』が、お任せの『コンクリート建屋』に住んでいるためか・・『自分事』として感じていない方々への『警鐘』だったのかもしれない。
サラリーマン最後の頃の話題となり始めた『統合報告書』という事を、あらためて、勉強をさせて頂いた・・・
＋＋＊＊
こんな事から・・・今一度、今住んでいる『マンション』での『長期展開』として、どうするかを考えなおしてみたが・・・
なかなか、若い方々には、『課題事項』が多く、すべてを進められないかもしれない・・
とりあえず、『大規模修繕計画』などから、『自分事』として考える『基盤』を探り、これらから、今後　『どうするか』『どうさせていきたいか・・・』を、考えれればと思い、『委員会』の進め方を整理しなおしてみた・・



＊＋＊＋＊
この夜の『WAIGAYA』では、背中のテレビで『開票結果』が流れていたが・・・
仲間から　・・・　『政権不安定の時の大災害』という言葉も聞こえ・・・
『阪神大震災・・ 社会党連立政権』　『東日本 ・・ 民主党・・その前の連立政権』
などを思い起こしたが・・
すでに今年は『能登半島地震・・大水害』が発生し・・この後どうなるのか・・
『統合報告書』では・・『過去の知見も基盤』　・・と、彼からの説明を受けたが。。
今一度、『この時は、どうであったのか』そして・・『この事での課題は・・』など
考えなおす事の必要性も感じた。
話題の中では『事業仕分け・・国立大学・独立行政報法人化・・ノーベル賞』『ダム阻止・・水害』『スパコン開発停止　・・半導体・AI　遅れ』なども出ていたが・・・　『解』を解くのは・・　まだ先の時代なのだろうか
次の『WAIGAYA』への宿題が出来てしまった

＋＊＊未推敲のままUP　

誰が『高築年マンション』を購入するのか / 『１棟・フルリノベ』への挑戦

久しぶりに『マンション管理』についての『MEMO』を残しておきたい。

数ケ月前、友人のマンションでの『長期ビジョン策定』のための『長期委員会』へ、若手の方々の参加を呼び掛けるための、『ネタ』要請があり、『プロト』を、この『MEMO』に残した　・・・
その後、纏めを行なう途中、何度か『WAIGAYA』の中へ、『喫緊話題』として提供し、色々な視点で見てくれる、『統計君』や『元不動産屋君』からも、色々なアドバイスを受けていた。
こんな中・・『資料(案)』では、これまでの『WAIGAYA』で出ていた『限界マンション』と言う点から、ほっておくと『消滅可能性マンション』になるのでは・・・と、少し極端な言葉で示した『根拠』の、説明をしてみたが・・・
両君から・・ 『政府』そのものが、明確に『マンション事情』を、『現状理解』できていない事が、『根本問題』のように思える・・・
そして・・あと『30年後の現実』『誰が『高築年マンション』を買うのか』という、『超・現実論』が、今の『区分所有者』の多くの方々へ伝わっていない。逆に言うと『自分事として捉えきれてない』事が、最も心配・・等の『コメント』を受けた。

ついこの間も、夜のテレビ番組で、『限界ニュータウン・茨木台・自治会・水道停止問題』という報道が流れていたが、このような、『身に降りかかる問題』となるまでは、『マンションはいつまでも住める』。そして『売却可能』という事が、『非現実』と言う認識が出来ていない事が、大きな『課題』ではあり・・・このあたりが、『資料』の『切口』となるのだか、これから、何十年も住み続ける若い方々へ『どうすれば』伝える事ができるだろうか・・・と、改めて感じた。
＋＋＊＊＊
まず最初に・・『統計君』の指摘では・・・
『国交省・資料』では、確かに『人口減少』を受けての課題に、少し触れているが・・　もっと『人口減』で、『住宅も減』となる…事を、明確に訴えないと、『一戸建』は、『公費解体』で『更地化』も可能だが、『ガタイ』が大きい『コンクリート構造』の『高築年・マンション』は、どうしようも無くなる。
今でも、旧公団の、『エレベーター』の無い『5階建・マンション』は、どうしようもない。引っ越し費用すら出ない、『超安価マンション』となっているが、『入居者無』の『幽霊マンション化』も否めない。

こんな事から、例えば、『政府』も、『老朽ストックが増えます・・』と、暗に示すだけではなく・・・
『プロトPP』に、KONチャンも、『警鐘』を書き加えているが・・・
『竣工年』が、どの位古い事(昔の事）なのか』。そして『ターニングポイント』と推察される、2050年あたりの『人口減25％ 』までの『カウント・ダウン』での『課題』を、もっと『明確』に『国民』へ知らせる必要がある。
特に『分譲マンション居住者(区分所有者)』へは、『喫緊危機』として、『明確化』する必要があるのでは・・
このため、こんな『時間軸』も入れ込む必要があるのでは・・との、アドバイスがあり、資料へ書き足してくれたものを、下記のPPへ落とし込んでみた。
＜修正資料＞


そして、『元不動産屋』からも、『政府資料』は、『的』を得ていない。
この『データー』も『過剰数』だけは判るが、あくまでも『戸数』だけの議論である
本当は、『マンション数』『棟数』で、もっと正しく議論すべきではないか・・と
思われる・・との、意見が出てきた。
・・確かに、『老朽化』で『建替』『更地化』を考える時、『管理組合』としてが『主体』であり、『戸数・集約』の『マンション数』や、『複数戸数』が合わさった『棟数』での『計上』であり・・これが、どのくらい『老朽化』の対象となるのかを議論しないと、『老朽化マンション問題』の『核心』へは、迫れないと思われる。

こんな事から・・『統計君』へ、『推計』をお願いしてみると・・・
確かに、色々な『統計資料』を見ても、明確な『マンション数』『棟数』は見えてこない・・　このためには、色々な『データー』から『推算』をしてみるしかないのではとの見解があり・・　数日後、下記の『PP』が飛んできた。　
『竣工年度毎』の『マンション規模別』『棟数』である


『計算根拠』は・・　
『マンション戸数』は、『国交省資料』の『グラフ数値』を用い、『規模』は、2015年あたりまでで、首都圏でのデーターしか見あたらないが、『マンションデーターベース』というサイトに、下記に示した『竣工年別・ストック数推移』というデーターが載せられており、これを基に、『戸数別』『比率』(区間年度内は同一と仮定)を求め、これを『国交省データー』の『総戸数』へ按分し、『棟数(管理組合数)』を『推算』してみたとの事。
【データー根拠『マンションデーターベース』『分譲マンション 規模（平均戸数）の推移』】


たぶん、マンションの総戸数は、東京周辺の一都三県と、大阪周辺を合わせると、80％近くを占めているという事が、別の記事にも載せられており、この『推算』で、ほぼ問題はないような気がしている。

今住んでいる町の『マンション状況』を、下記の通り、何年か前に調べた事があるが、1970年代初めは、公団や市営住宅に代わる『団地型マンション』が経ち始め、後半以降、『分譲マンション』も『大型化』しはじめ、2000年位からは『高層型』へ移行してきている事から、この『推算』での流れに近い事が、改めて確認された。


今後、『建替』『更地化』を考える時、このような『マンション規模』毎での、『再生計画』が必要になりそうであり、『区分所有者 50人』程度であれば、まだ『4/5 同意』は得られるかもしれないが、『２００戸』となれば、『同意形成』は、かなり困難なようにも思え、なんらかの『別方策』も、考える必要があるのではと思われる。

『政府』も、こんな視点で、『マンション・一括り』ではなく、『規模別』や、街中か山間、丘の上など、『立地環境』等を踏まえた、『再生計画』を提示していかないと・・・
誰も『高築年マンション』を、『魅力物件』として、『購入対象』として検討する事すらしなくなり・・空き家だらけの『限界マンション』を通り越す、『消滅可能性マンション』となるような気もしてきた。

＋＊＊＊
下記以降は、先に準備した資料とは別に、『神戸』という事で、別の『切口』で、『マンション問題』を考えてもらうための、先月、新たに提示したものであるが・・・
この中に、『神戸市』での『タワマン・新設不可』の『根拠』として・・
『人口減下』での『住宅余剰』。　『将来の廃棄物を作る』という、強い思いから、『新築・規制』として取む『事例』を織り込んでみたが ・・・　
既に建っている『マンション』も、ここ何十年かの間には『老朽化マンション』となり・・
いずれ『限界マンション』から、『消滅方法』を考える必要が出てくる可能性もあり・・
『長期課題』として、手立てを早めに取り組んでおく必要性が見えてきた










+**+**+
こんな事で、先週末、神戸の、友人のマンションでの、何回目かの『WAIGAYA』が催され、特別参加をさせて頂いたが・・・
資料を受け・・『タワーマンション規制』での『ガレキ化』、さらには『SDGs』などの観点から、『マンション延命』を考えると共に、『建替』『更地化』ではなく、『躯体』を残した、『マンション再生』も考えてみては・・・との意見が飛び出し・・・『1棟・フルリノベーション』となると、どうなるのか・・・も、新たな検討に加えてみては・・との声が、若手の方から上がった。
ここは、住みやすい環境であり、『景観』にも溶け込んでいるので、『再開発』となると『環境』も守れなくなる。今回の、国交省での『区分所有法改正』の改正では、『可決数・変更』で、進めやすくもなってくるので、『長期ビジョン』として考えてもいいのではないか。

彼の『マンション』は、先の『阪神大震災』での『被災』も軽微で、『躯体』もしっかりしているようで、最近、六甲山のどこかでは、廃業し、幽霊屋敷同然のホテルも、『リノベーション』で『営業再開』の動きもあるようで、『100年マンション』から『フルリノベ。150年マンション』もあるのでは。こうなれば『廃棄物・軽減』
『建替・更地化』で『処分』するにしても、『個人負担』は重く、この『費用』を『リノベ』へ回せば、『資源保存』と共に、『資金活用』にもなるのでは・・・

ただ・・『事例』が見つからない。
『賃貸マンション』などの『フルリノベ』であれば、『居住問題』が無くなり、『新規入居者確保』も出来るが、『区分所有者』が『居住』したままで、出来るのかどうか。
『1棟・全売却』『リノベ後・買戻し』等の、手当ては出来るのだろうか。
それ以上に・・『躯体』の『老朽度』をどう見るのか。こちらの方が優先か？

いつもの『WAIGAYA』とは、少し異なる目線での、『話題』が飛び交ったが・・・
今後の『マンション・長期課題』を考える、一つの『切口』かもしれない

次回までに、もう少し詳しく調べてみる事にした。

＋＊＋＊
帰宅後、たしか・・・どこかで、不動産屋君などと話したと思いつつ、これまでの『MEMO』を探してみると ・・・
　『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』との記事(2023-1)が残されていた





未推敲のまま

『限界マンション』/『消滅可能性マンション』

先に『40代・50代の方々へ』/『このマンションを『終の棲家』にできますか・・』という事で『MEMO』を残したが、友人から次の『ネタ』の提供要請があり、どうしようかと思い悩んでいる所である。
；：：；：
まず一つ目には、先の『MEMO』でも残したが、『超・長期修繕計画』という観点で、現状の『長期修繕計画』を、『住み続ける』という視点を入れ込んだ『予算化』が必要であるが、もっと『現実的』な観点からも見ていく必要があるのではとの思いもあり・・・
なかなか、資料がまとまらないままとなっている。
＋＊＊＊
こんな中、4月末あたりから「人口戦略会議」が纏めた『消滅可能性都市』の報告がニュースで流れはじめ、具体的な『データー』として見る事ができるようになり、『出生率』を維持するための『少子化対策』や、『都市部人口流入』での『ブラックホール化』での課題は見えてきたが・・・・
この数字を『高齢マンション』へ当てはめてみるとどうなるのか…という、疑問が出てきた。

まだ、『データー解析中』ではあるが・・・これまでの『限界マンション』という視点を、もう少し進め、『人口減少』。この中での『若手世帯』『高齢者増』などが、今後の『マンション運営』へどう影響するのか。
そして、ここからどう展開すべきかなど・・・
次の『ビジョン策定』へ織り込むことの『必要性』を、少し考えてみる事にした。
；；：
政府が示している『人口減少』は、すでに始まっており、『高齢者』の『延命』が『出生率』をカバーしているので、急激な減少とは見えていないが・・・
すでに『築40年』近くの『高齢マンション・予備軍』が、『70年』経つ頃には、『人口』は、このままでは、四人に一人がいなくなる可能性も示唆されている。



前『MEMO』にも残したが、今住んでいる『マンション』も、同世代であり、『長期ビジョン』も、これらを加味した物へ展開させる必要があるものと・・思われる。


『人口減』のなかで、『建屋老朽化』と共に、この『人』がいなくなる事への対策も、並行して検討していく必要性があり、この『課題』も少し見えてきた・・・


特に、『喫緊課題』として考えなければならないのは・・
『若い世代』の方々へ、『老朽化マンション』をいかに『購入』してもらえるか
『中古マンション』としての『魅力作り』をどうするか・・であろう



ただ、『購買層』の『年代』はどんどん縮小していく傾向にあり、・・

『古くても、いい物』を探し出し、『アピール』する必要がある
このままほっておくと・・勝手につけた名前であるが・・・
『消滅マンション』となってしまう
『日経記事』から借用したが、『空き家率』は、そのうち『空マンション率』も、一要因として・・出てくるかもしれない・・・


このためにも『限界マンション』から『消滅マンション』となる前、何か『抜本対策』が必要なのであろうが・・・
『高齢者比率』も、これから、まだ10％近く高くなることを考えると・・・
『同居者間』で『Win-Win』の関係があるような『コミュニティ』などを、『創生』する事なども、必要なのかもしれない。

下記に『暴論』を書いてみたが、『高齢入居者』が、すべての入居者の『おじいちゃんーオバアチャン』として、『子育て世代』を支え、逆に、『高齢者介護』が必要な時、空き時間などで生まれた『マンション内ヘルパー』などで支えあい、これに、ある程度の『対価』を考えれば、『働き方改革』『子育て支援』の一助にもなるのでは・・・と、『スモールタウン構想』の愚考もしてみた・・・
そして、海外の様に『高齢者シェアハウス』などでの運用が出来れば、これで生まれた『空き住戸』を、新たな『賃貸化』で『運用』するなどを考えれば、『管理費・滞納』などの問題も無くなるのではないかとも思われるが・・・
この『プロモート』を、ダレガするか・・・『法的改革』も必要かもしれない
『管理会社』に『ヘルパー機能』を付与したような、あらたな『福祉・管理会社』なんかも、将来的に発生し、『終の棲家』として、『分譲マンション』も展開出来れば、建て替え迄は『消滅マンション』とならない・・・とも思われる・・・


こんな『雑言』を、連休明け、友人へぶつけ・・・次の進め方を考えてみたい

『40代・50代の方々へ』/『このマンションを『終の棲家』にできますか・・』

しばらく『マンション管理』に関係した更新を出来ないままとなっているが・・・
友人が、何年か前、『理事長』を務めたマンションで、『長期ビジョン策定』を行う事になり、お節介ついでに手伝わされているが、作成した『勉強会資料』等を、共有のため、どこかに残してほしいとの要望があり、この『MEMO』で、とりあえず残す事にした ・・・
＋＊＋＋＊＋
まだ完成形ではないが、今、政府が、『築40年・老朽化入マンション・対応』として進めようとしている色々な『政策』は、我々『古希世代』ではない、まだ、しばらくの間、この『マンション』へ住み続ける、若い『区分所有者』が取り組むべき『課題』である。
・・・・特に、『定年』が延びた『40・50代』の方々が、『ライフプラン』を考える中、今、すぐにでも取り組まなければいけない『重要事項』とも思われるが・・・なかなか、多忙な、あたりまえの生活の中では・・・『自分事』として捉えられていない事が・・・現実かと・・思われる。
こんな事を前提に・・・これまで、少し深く『マンション問題』に係ってきた者として、この『対応』を考える中・・・『若い区分所有者』の方々に、少し『問題意識』をもって頂き・・・『自分の家』をどうすべきか・・・を考えて頂けないか・・・との思いで・・・この『PP資料』を、策定してみた。
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『経緯』は下段に付け加えたが・・・仲間達との『WAIGAYA』の中で出た、『限界マンション・予備軍』/『築37年・30年後は・・』/ 『終の棲家を、どうする・・』/ 『負動産』などを『切口』としてみたが・・・まだ、『結論』は見いだせていない。
＊＊＊
そして、今、この『続編』も計画しているが・・・・色々と調べる中
『長期ビジョン・策定』には、『管理会社』などから提示の『長期修繕計画』を、さらに『住み続ける』という観点で、『窓枠交換』や、『専有部内』の『雑排水管改修』などの『高額工事』を入れ込んだ、『超・長期修繕計画』の必要性も取り上げられ始めており・・　この『超・＊＊』を提唱されている方の『論文・冒頭』には・・・
●マンションの長命化を目指すとき・・・「100年マンション」という・・が・・・住み継ぐということは「現居住者」ではなく「次世代の居住者」の選択・・・現居住者に求められていることは「次世代の居住者が正しい選択ができるように準備すること」・・・「超長期の将来を見据えた計画」・・・・マンションの信頼と価値を上げる・・・・と、いう内容の事が書かれており
・・・今回『説明会』は、まさしく、この『道を作る』事で あり・・・今後を見ていく『長期委員会』を立ち上げる事への『助言』が・・・我々『高齢者』の、残された使命なのかと・・・改めて、友人とも認識を共有した。（詳細は、別『MEMO』で要約の予定）

【勉強会資料(案)】＊＊＋＊送付分、そのまま

































【経緯MEMO】＋＊＋＊＋＊
この要請のきっかけは、下記一覧の『限界マンション予備軍(2023/8)』に残した通りであるが・・・
彼の『マンション』では、市が進めている『マンション管理・適正評価制度』を受け、これに対応すべく、準備に入る事になり、『長期修繕計画・策定』の前提となる『長期ビジョン』等の見直し作業を始めていた ・・・
こんな中、『現理事長』だけでは手が回らず、一昨年の今頃、『知恵袋の会』というタイトルで残した、『元理事会メンバー』等で構成する、『マンション管理』を、裏方でサポートしているメンバーへも『助け舟』の声がかかり・・・
これまでのお付き合いの延長戦で、小生へも『検討ネタ』の提供要望が飛んできた・・・
そして、夏過ぎ・・・彼主催の『ワインパーティ』に招かれ、この『マンション住人』の方が多々と『リアル』でお話しする事となり、参加の方々から、これら『課題』に対し、さらなる協力要請が出され、素人ではあるが・・　住んでいる『マンション』でも、今後、どこかで活用できるのではと・・・・可能な範囲での協力を約束し、色々と、勉強してみる事にした。
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本題である『マンション管理・評価制度』については、これまで、この友人とも『限界マンション』の、今後のあり方を探る中、何度か調べた事項であり・・・ド素人・知識のまま、判る範囲で作業を進めたが・・・
この頃(2023/10～11月)、『モーニングショー』では、『分譲・マンション』に係る話題として、資材や人工費などの高騰などもあり、『修繕積立金・不足問題』が取り上げられ、『NHKスペシャル』でも、『管理不全・限界マンション』の実情や、この『予防策』なども報じられていた事もあり・・・　
面白そうなテーマなので・・・『マンション長期ビジョン・策定』という事で、今一度、整理をはじめた・・・・
＋＊＋＊＊
ここで言う『ビジョン』という事については、昨年の春先、元大学の先生に『国家ビジョン』について教えて頂いた際、結論として感じた『起承転結』の『起』の部分。『何のために・・』を探る事が、最も重要そうであり・・ いつもの仲間たちの『WAIGAYA』でも、取り上げられていた『負動産』『限界マンション予備軍』での、現実的な課題から、我々の『次世代』『これを担う人達』まで考える事も、重要そうである事は、薄っすらは理解できていたが・・・具体策までは、見いだせていなかった。
そして、現実問題として・・なかなか、若い方々に、『マンションの将来』を、『自分事』として、意識されることが少ない事も・・・これまでの『理事経験』の中で、感じており・・・『ビジョンのあり方・・・』『誰のため・・』、ここから『どう進めるべきか・・』なども含め、これまでの『マンション関連』の『MEMO』で残してきたものを、とりあえずの『切口』として整理しなおし、昨夏、友人に送信した『長期問題検討会』『設立検討時』の内容(下記)に、少し肉をつけ、『長期展望・検討策』を『プロト版』として、仮作成してみた。

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昨年11月末、『初案』が完成し、彼の『マンション』の『古老の会』で練り直したものを、『理事会』へ提示、『長期問題』を、『どうとらえ・・』『どう検討していくか・・』という所から、スタートさせたようであるが・・・・
彼の『マンション』でも、昨今の『区分所有者』の『年齢構成』が、そのまま『理事会』へ反映しており、出席は高齢者が多く、おまけに、過去・何度か理事経験がある方が在籍する『理事会』では、今すぐでの『将来問題』として取り上げる事への『疑義』や、特に『お金』に係る事への『反対意見』が多く、一方、初めて『理事』をなられた『若手』の方々は、『マンション管理』という『初歩』から入られた事や、これまで、『マンション問題』へ『無関心』だったこともなどで、『知識不足』な事もあり・・・・前向きな『議論』となるには、かなりの『時間』が必要となり・・・ややもすると、これで『年度終了』となってしまいそう・・と・・・『古老の会』へ、今後の進め方につき相談があったとの事で・・・友人から、再度の相談に乗ってほしいとの事が、年末近くに飛んできた。
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こんな事で・・　今一度、原点に立ち返り、『起』の部分、『長期ビジョンの策定』のあり方を、考え直す作業を進めたが・・・なかなか『結論』が見えてこず・・・
・・　『長期ビジョン』は・・『何のため・・』『誰のため・・』という『切口』で，あらためて考えてみると・・
『時間軸』は・・・『今』ではなく・・・『ある、遠い時間に・・』
『何のため』・・・は、『自分達の安心安全な生活を得る・・』事・・ではないかと思われ、『年齢』によっては、『終の棲家』まで・・という事を、『意識』するような『働きかけ』が、『重要課題』であることが、少し見えて来た・・・・
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確かに、今住んでいる『マンション』は、我々の『生活確保』で必要な所ではあるが・・大きな『旅客船』と例えると・・　『古老』は、もうすぐ船を降りる事になる。
この先の『安心・安全な航海』は、これから、長く航海を続ける『船客(区分所有者)』が考えていく必要があり、航路も、雇われ事務長・機関員(管理会社)から、アドバイスは受けれど、最終地は、『船客』で決める必要があり、これを受け『船長(理事長)』が、どこへ行くかの指示を出すことになる。この間、傷んだ船を修理するのも、自らのお金で賄う必要があり、この『資金積立』も必要となる・・・こんな『絵空事』を思い浮かべてみた
・・・楽しく乗り合わせた『船客』が『自分の船』として感じているのだろうか・・・
昨今、『国政』『政治』への『無関心問題』では、無いが・・・多くの『区分所有者』の方々は、あたりまえの、日々の生活の中では、今、住んでいる『マンション(旅客船)』の色々な『危機』を、殆ど感じる事はなく、『理事』などを担当しない限り、仔細まで知る事も、殆どないと思われ・・・自らの『資産価値』を、『自分事』として、捉える事は・・・あまり必要ない・・・のでは・・・と、感じた事から・・・・
『マンションの長期ビジョン』は『何のため・・』・・を、再度『定義』しなおしてみると・・
第一には・・『自らの資産を守る』　そして、二番目は、『安心・安全な生活を確保』であろう。（これを、逆にとらえている方が・・多いのかもしれないが・・）
ここから、『誰のため・・』を考えてみると・・・『年代』により少し異なるが・・・
今、『40代、50代』の方が、『満額定年』まで、住み続けるとなると、まだ、20年から30年先まで、この『マンション』の『区分所有者』であり　・・・
『誰のため・・』は、『40代、50代の区分所有者』が、『主体』となる・・・
『長期ビジョン』の中で、『長期修繕計画』の『精査作業』にも、着手すると思われるが、『計画期間・30年』で考えると・・・『終の棲家をどうするか』まで・・・と言う事にもなってくる・・・
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昨今、政府が進めている『老朽化マンション対策』と言う事が、テレビや新聞・週刊誌などが、時々報じられているが・・・多くの『分譲・マンション』に居住する『区分所有者』は、これらに対する『危機・意識』は、高まっていないような気がしている。
いずれ『限界マンション』となる『予備軍』であり、『ライフプラン』の中で、『定年後』の『終の棲家』として『どうあるべきか・・』という事で・・・・
ネット記事などを探してみても・・・計画されている方は少ないようで、驚きも感じた。
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こんな事で、もやもやしながら…さらに書き加え始めたが・・・
この『長期問題検討』を『だれに託すか』も、今一つ見えて来ていない　・・
当初は、・・『無意識層』の方々への啓蒙を含め、呼びかけを行い、『自主勉強会』
どうも、これでは無理そうなので、『若手理事の方々へ』としてみたが・・
やはり『資産』という事を考えれば『自分事』として、考えてもらいたい
この方々に、この『検討』の『必然性』を、ご理解頂く事が急務であり・・・
この『機運』を、どう醸成させるか・・と、いう事ではないか・・・との『方向性』が、おぼろげながら見え、・・・昨年末、友人とのメールで意見交換をし
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『30代』の若い方々はともかくとして、『40代・50代』の『 区分所有者』の方々へ・・・今、住んでいる『マンション』の『築37年・40年後は・・』・・という事で、『マンション管理』を『自分事』。『長期問題』として捉えて頂く『必然性』を、ご理解いたくため、再度、纏めなおし、『若い理事さん』を中心とした『検討事項』を『40代・50代・ 区分所有者』に向けた『論点』へ、絞る事を・・・提案した。

ただ、彼から、この『長期問題』より先に、この若い世代の方々には、『管理組合とは』や『理事会のありかた』などの、お節介な、老婆心でもある『解説・説明』まで、必要となるかもとの事も出てきたが・・とりあえず、ここは『区分所有者』として、『基本』は、ご理解頂けている事とし、ここを起点として進めようと話しをまとめ、少し、話が飛躍しすぎているかもしれないが、『課題事項』を纏める事とした。

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こんな事で・・・とりあえずの『PP資料』を纏めてみたが・・・書き加える中・・
今、住んでいる『マンション』も、彼の所と同じように、もうすぐ『築40年』・・・・
何年か前の『アンケート結果』では、約60％の『入居者』が『高齢者』であり、『都市郊外型マンション』のためか、ここ数年で『後期高齢者』となる『元サラリーマン』の『年代層』が多い事が、現実問題である。

ついこの間の『WAIGAYA』でも、元不動産屋から・・・・たぶん、ここ数年で、この『年代層』は『退去』する事になり・・・・このタイミングで『投売』が始まり、一気に『マンション価値』が落ちていく可能性もある。(団塊の悲劇との表現だった記憶がある）
先の、友人の父親が残した『負動産』ではないが、『資産価値』という事を考えた、『長期計画』。『高く売却できるマンション』を考える事を、今、すぐに考える必要があるのでは・・・との『話題』が出ていたが・・・
このような事を含め、次の『世代』の方々で『長期ビジョン』の策定を、急いで進めてほしいと、改めて感じさせられた・・・・。

さらには、・・今後『長期問題』を考える中・・・・『非区分所有者(賃貸者)』や『シェアー住戸』なども増えてくる可能性もあり、『管理組合』と『自治会組織』のあり方も、『防災』と共に『高齢者問題』などでは『役割分担』を考える必要がある。
この面でも、これから『マンション運営』の主体となる、『40代』の方々には、今回の様な『課題』を提示する事で、色々な『認識』を深めて頂くきっかけになればいいのであるが・・・・とも感じた。

そして、この『資料』にも記したが・・『もう我々は、古老である・・・』
先の『能登半島地震』の『復興・模範』として、女川町の事例が、最近、時々報道されており ・・『復興計画』は、『これからの時代を担う若者が、立案・実行』『還暦以上は口を出さず』で、成功　・・との事であり・・・・・
これからの『マンション』の『長期期計画』は、この先『40年』を見つめる『Re-born計画』として、『古老』がとやかく言う事ではないと感じ・・・
『長期ビジョン』は・・・『40代・50代の区分所有者』に、委ねる事ができればとも・・・感じた。

［マンション関係 MEMO］
『負動産』 / 『限界マンション・予備軍』 / 『資産流動化』(2023-8-16)
『限界マンション』/『マンション全体・フルリノベーション』(2023ｰ1ｰ20)
『老朽化マンション・売り逃げ』/『総会資料』を横に並べてみた/
　『収支報告書』/『トレンドを知る』(2022-9-26)
『限界＊＊』という言葉/『限界マンション』の現実/『利用限界』/
　　　『更地化費 各戸１千万円積立』(2022-9ｰ9)
『マンション建替、資金ゼロでは無理』/
　　　『延命のための長期修繕計画』(2022-3-29)
『マンション管理』/『知恵袋の会』/『マンションではEV車は買えない』
　　　　　/『マンションでのSDGs』(2022-1-11)
マンション/管理組合/長期修繕/資金計画　(2017‐10‐23)
『限界マンション』と管理組合活動　(2017ｰ5-15)
マンション/管理組合/『老い』への対応　(2017-3-07)