今回は、レオパレス訴訟の訴訟提起から第１回口頭論弁論までの経緯を話したいと思います。
今回の訴訟は、「地位確認」という訴訟になります。「地位確認」とは、労働訴訟等でよくあるのですが、会社から解雇された方が、不当解雇であるとして、まだ雇用契約が存続しており、社員の「地位」があることを裁判所に認めてもらうために提起する訴訟です。
今回の訴訟では、上記と同様にレオパレスの解除が不当だとして、賃貸借契約は存続している、だから「賃貸人たる地位」を確認するとして訴訟提起しました。ただ、訴訟が進行するにつれ、単に賃貸借契約の問題ではないので、このように限定した確認訴訟を提起することが良かったのか、とも思っています。
平成２３年１０月２５日、神戸地方裁判所姫路支部に訴訟提起しました。
すると、１１月２０日、レオパレスの本社担当者という人物から連絡があり、「今事実確認をしている。訴訟提起の条件は飲むので、訴訟を取下げてくれないか。」というようなことを言われました。
しかし、書面で明確に、平成３２年３月２６日まで借上げすると約束していても、平然と解除を言ってくる会社です。訴訟外で和解したのでは、またいずれ収支悪化を理由に、「解除する」といってくるに決まっています。担当者なんてころころ変るし、「前の担当者が個人的に言ったこと」と言われるのは目に見えているため、丁重にお断りしました。
１１月２４日、第１回口頭弁論。レオパレス側は欠席。この時は、まだレオレスに代理人弁護士は付いていませんでした。
次回は、こちらの主張の内容を書きたいと思います。
その通りです。
法律がないなら、解釈論で規範を導くのが裁判所です。
そこで大切なのは、バランス感覚で妥当な結論を導くことだと思います。
その結論を、法律の解釈で、どのように説得的に導くかが、優秀とされている裁判官だと思います。
「建物賃貸借契約書」と書いてあるから、何が何でも賃借人は保護しなきゃいけない…という硬直的・機械的な答えを導くなら誰でもできます。それなら裁判官なんて不要になってしまいます。
最高裁がサブリースに借地借家法３２条を適用した頃は、バブル崩壊で業者に契約書通りの賃借料の支払いをさせるのが酷な事案でした。結論的には妥当だったと思います。
レオパレスが赤字になるのは、単に自己責任だと思います。それを賃借人として保護するのが妥当な結論とは思いません。
それを裁判所に理解してもらうのに、私の力が足りないなら、もっと偉い先生の力を借ります。
また、当初サブリース業者が賃料下げにこだわったのは、業者もモラルがあって解除まではさすがにできなかったのか、賃料を下げるのにも下級審の結論が分かれていたために、解除までできるとは思わなかったのかのどちらかだと思いますが、私は後者だと思います。
ところが、最高裁が、借地借家法３２条の適用を認めたものですから、下級審は一斉に右に倣えで、借地借家法を適用し始めました。
ついには、家主側からの解除について、借地借家法を適用して、「オーナーは正当事由がないと解除できない」という裁判例まで現れました。それで、業者「自分たちは賃借人」と声高に叫ぶようになったとも思われます。
しかし、最高裁は、単純に業者を「賃借人」として保護したのではないと思います。その事案では、家賃を下げる必要性があったから、法律の解釈をあてはめただけだと思います。
これについて、参考となる論文に、京大の松岡久和先生の「建物サブリース契約と借地借家法三二条の適用」の論文があります。
もし、入手できれば参考になされて下さい。
平たく言ってしまえばそうです。
また、ブログの方で紹介しますが、レオパレスは訴訟で、「（原告＝オーナーは、解除されても今後建物を賃貸して）利益を上げることができる見込みがあるのに、被告＝レオパレスが（赤字であるから）継続的に損失を被りながら、原告に利益を与え続けるのは、極めて不合理である。」と言っています。
３０年間の借り上げ保障して、オーナーに多額の借金をさせておきながら、どの口がいうのでしょうね。
そもそも自身(地元の不動産屋含む)では客付が難しいと思えるエリアに借り上げと賃料保証を条件に建築を持ち掛けた一部上場の不動産会社が自ら作成して来た契約書が法的に効力なんて有りませんよと破棄する行為がまかり通るのなら詐欺的な反社会行為と思います。今時暴力団だってこれほどの金額でこれ程の規模の犯罪を犯しませんよ。
とは言え、前述の通り裁判所は法律の通りにしか判決を下せない以上、可能な範囲でどれだけ不動産会社の横暴を制限できるかに尽きると思います。
そんな馬鹿な話と思いますが、賃借人で有ることには変わりませんし、賃借人以上でも以下でもない訳ですから普段我々がアパートを出る時と基本的には変わらないのかなと悲観的になってしまいます。
一つ気になるのはサブリースの減額が認められるかどうかの裁判の際、最高裁は建物賃貸借契約であることだけを確認したわけですが、その後の示談の金額を見る限り住友不動産などは大した金額を減額できずに終わりましたよね。解除が認められるとするならば、どうして皆減額にこだわって裁判を続けたのか不思議です。解除してしまえば良かったのに。
先ず、サブリース長期契約において‘‘解除を一方的に行使する’’事が世間一般に知れ渡り、信頼が失われるのが心配です。
これを行使する事は、契約が30年・35年とか、全く関係なくなることですよね・・？
それでは、一体、商談の経緯って・・？
まぁまぁ、悪い事は言わん！ 銀行から金を借りれるなら、賃貸オーナーになりなよ！ 大丈夫・・家賃は保証するから。。
～あれ？思ったより、入居入らないよ～。
ねぇ。お願いだから、賃料下げてよ。 ダメ・・？ 駄目なら・・・
じゃぁ～解約すっか！
って、事じゃないのでしょうか？
くだけた表現で申し訳ありませんが、こんなのが通るのですかね？？
ありがとうございます。
ただ、裁判所は、今のところ、「建物賃貸借契約書」という名称に捉われているようです。
とにかく、一審はどちらが勝っても控訴すると思います。最終的には最高裁ということになるかも知れません。ですから、長い期間がかかります。それまでに、もっと実効的な手段としてはオーナーが連携することだと思います。
ですので、さとし様の言われている「動き」にはとても魅力を感じます。
いずれは、弁護士の連携も加わって実現したいですね。昔、レオパレスが音頭を取っていた営業用のオーナー会ではなく、自主的なオーナー会を。
それと、物件は赤字でした。ただし、大幅な赤字ではありません。ですので、物件の家賃を下げて募集し、その分オーナーと家賃交渉すれば赤字解消も可能だったと思います。しかし、レオパレスにしてみれば、そんな苦労をするより、解除してしまって、さとし様のいわれるように近隣のレオパレスに住人を引っ越しさせる方が効率がよいのでしょう。特に、一方の物件が古く、新しい物件に空きがある場合、古い物件の住人を新しい物件い移し、古い物件を切り捨てれば一挙両得です。
無理由解除が許されてしまったら、サブリース業者は、収益悪化物件の収益を改善させる理由がなくなってしまうのではないかと思うのです。
本社からの打診が来たと言うことは赤字の物件では無く、解除の上退去させた入居者を他のレオパレスの物件に移動させ入居率を改善させたかったのでしょうかね？
いずれにせよ解除に正当性が有ると言い切れないと言う認識かもしれません。
レオパレスの人間が本サイトを見ているとのことですので、現在各地でバラバラに組織されているオーナー会が連携できるようにしたいですね。既に幹事の方は動いているようですし。
これには現職の社員の方や最近まで在籍していた社員の方も協力しています。社内の連絡事項や通達もオーナーに配られて居ますし。褒められた事では無いのですが、オーナーとしては一本引いた付き合いを続けて居ます。
次回の更新も期待しております。