レオパレスとの解約交渉について－合意するか、争うか

暫く更新せずにすみません。

休みはいいですが（といっても、休めたのは31日～2日までなのですが。まぁ、もっと過酷な方はいらっしゃいますので贅沢は言えません。）、休み明けは、仕事が溜まっているので憂鬱です。

さて、以前申しました、レオパレス（サブリースの中でも、私が対応しているのは、レオパレスだけなので、実体験を踏まえて。）の解約申入れに、素直に応じた方がいいのか、それとも争った方がいいのか。

以前、どちらにも一長一短あると申し上げました。基本的にはオーナーの考え方によるのですが、私の考えを述べさせていただきます。

１．応じて得なこと

　　レオパレスの合意解除書を見ますと、合意した方が得なことと言えば、「継続して入居を希望する入居者をそのまま引き継げる。」という点ぐらいでしょう。

　　それ以外の管理業者の紹介などは、賃貸業が素人のオーナーでも、業者を探すことはできますので。

　　ただ、「入居者を引き継げる」という点も、実は、特典でもなんでもなく、本来当然のことを、レオパレスが、虚偽の理由で入居者を強引に退去させるという違法行為によって、オーナーに圧力を掛けているのです。

　　つまり、転借人＝入居者は、レオパレスがオーナーと合意解除しようが、強制解除しようが、建物の所有者に賃料を支払って、そのままその建物に住む権利があるのです。

参考：

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

第二十八条 　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

（建物賃貸借終了の場合における転借人の保護）

第三十四条 　建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人は、建物の転借人にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人に対抗することができない。

　つまり、転借人＝入居者は、賃借人＝オーナーからの賃貸借終了の通知があり、それに正当事由がない限り、追い出されることはないのです。そして、レオパレスが勝手に解除しても、オーナーが入居者に「出て行け」と通知することはないので、当然に入居者はそのまま住むことができ、とすればオーナーは入居者からそのまま家賃を頂けるわけです。

　ところが、レオパレスは、入居者が上記の法律を知らないことをいいことに、入居者に嘘をついて追い出すのです。どのような嘘をつくか、これは私が直接入居者の人に伺ったのですが、「オーナーから、この建物の賃貸借を解除された。それで、もうレオパレスはこの建物を借りることができないので、入居者には出て行ってもらわないと仕方がない。希望者には、新しいレオパレスを紹介する。」というものです。

　なんと大嘘か。上記は、借地借家法のなきものにし、オーナーのみならず、入居者にも不利益を被らせる、本当に酷い行為です。

　ただ、現実には、レオパレスが、上記のようにオーナー及び入居者に秘密裏に事を進めてしまうため、オーナーとしては、レオパレスに逆らわず、合意解除に応じた方が、入居者をそのまま確保できるということになっているのです。

　「まぁ、仕方がない。穏便に入居者を確保する方が得。」とお考えのオーナーは、合意解除に応じる方がよいです。

２．応じてそんなこと

　合意解除に応じてしまうと、後に述べる損害賠償の請求等ができなくなる可能性が高いです。

３．応じない方が得なこと

　　これは、以前も述べたとおり、まだ裁判例がないので、あくまで私の見解です。

　　ただ、証拠と、ちゃんとした理屈さえあれば、認められると思います。

　１）　まず、２５年なり、３０年なりの一括借上げを希望する人は、裁判で争えば、それを認めてもらえる可能性があります。

　　　　もともと、オーナーは自分で賃貸業を営む気持ちはありません。それをしなくていいというから、レオパレスと契約したのです。自分で賃貸業が営めるなら、いろいろ約束したことを変更したり、負担を言ってくるレオパレスなんぞに建物運用を任せません。自分で管理します。

　　　　それができない、そんなことやりたくないから、レオパレスに一括借上げしてもらったのです。それを、約束通り、最後までしてもらえる可能性があります。

　２）　次に、レオパレスと手を切ったとしても、その後に、予定した賃料収入が入らない場合、レオパレスに損害賠償を請求できる可能性あります。

　　　　もう、レオパレスとは手を切りたい。
          後になっていろいろ新たな負担を言ってきたり、サポートの条件を変更してきたり、「太陽光システムを付けないと解約や賃料を下げる」などと脅されるのはご免だ。レオパレスとは手を切って、新しい管理会社に任せたい、という人。

　　　　そういう人は、合意解除に応じず、レオパレスに解除させ、レオパレスが解除したから、仕方がなく他の会社に管理してもらった、又は自分で管理するようにした、という事実を作った方がよいと思います。

　　　　ただ、その場合は、レオパレスに約定してもらった賃料収入をあげることはできないと思うので、その差額を損害賠償で請求する、というものです。

　　　　ただし、他の管理会社に任せる前に、又は新しく賃借人を入れる前に、レオパレスに、内容証明でその旨を伝え、それが嫌なら、レオパレスが借上げを継続するよう要請しておくことは必要だと思います。

４．応じない方が損なこと

　　やはり、上記は裁判で実現しなければならないと思われることです。

　　裁判は、必ず勝つという保証はありません。

　　また、決着までに期間も掛ります。

　　裁判費用や弁護士に任せる場合は弁護士費用が掛ります。

　　そのような物心両面の負担があります。

以上が、年末に述べたブログの続きです。

ただ、やはり私は、レオパレスの違法・不当・卑怯なやり方は許せません。

それで、同じ考えを持つオーナーが団結してはと思うのです。

もし、同じようなオーナーがいらっしゃったら、ネット上で、レオパレスオーナー会、又はレオパレス被害者の会を作ってはどうかと思うのです。

幹事は、私がしても構いません。少し構想を考えたいと思います。

何か意見があれば、是非、よろしくお願いします。