【実録】会計事務所（公認会計士・税理士）の経理・税金・経営相談

大阪市北区の築山公認会計士事務所（築山哲税理士事務所）です。
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ローン返済額と必要経費の関係

2021-07-29 17:00:00 | 相続・贈与、資産運用、節税
不動産所得の計算を次のようにすると考えている人が少なからずいます。

家賃収入－（ローン返済額（元金＋利息）＋諸経費（固定資産税、修繕費など））

そして、ローン返済額が必要経費にならないことを知って愕然とします。

◆ローンに関する資金の流れ

ローンは賃貸物件を取得するための資金調達です。不動産所得の必要経費になるのはローンで調達した資金および自己資金で購入した賃貸物件の建物部分の購入代金です。この建物の購入代金（取得価額）は減価償却によって複数年の必要経費として配分します。

ローンは返済しなければなりませんが、その返済額は不動産所得の必要経費ではありません。必要経費は上記の賃貸物件の建物部分の購入代金ですので、ローンの返済を必要経費に加えると必要経費が過大になってしまいます。

◆不動産賃貸の収支

家賃収入－（ローン返済額（元金＋利息）＋諸経費（固定資産税、修繕費など）＋不動産所得に関する税金）

不動産賃貸の収支はこのようになります。不動産賃貸で得た資金からローンの返済や諸経費と不動産所得に関する税金を差し引いたものがプラスでなければなりません。マイナスである場合は手持ちの資金は減り続けます。

◆「耐用年数＞ローン返済期間」であれば納税に苦しむ

不動産所得の計算は次のようにします。

家賃収入－（減価償却費＋ローン利息＋諸経費（固定資産税、修繕費など））

建物の購入代金は法定の「耐用年数」によって減価償却費として各年度に配分されます。この耐用年数がローン返済期間より長い場合は次のような現象が起こります。

〇不動産所得
家賃収入－（減価償却費１００＋ローン利息＋諸経費（固定資産税、修繕費など））

〇不動産賃貸の収支
家賃収入－（ローン返済額（元金２００＋利息）＋諸経費（固定資産税、修繕費など）＋不動産所得に関する税金）

不動産所得の減価償却費１００、不動産賃貸の収支のローン返済額（元金）２００であれば、「不動産所得＞不動産賃貸の収支」となります。場合によっては、不動産賃貸の収支がマイナスなのに不動産所得はプラスで納税をしなければなりません。

◆土地は減価償却しない（必要経費にはならない）

ローンで購入した土地（更地）を賃貸する場合には次のような現象が起こります。

〇不動産所得
家賃収入－（減価償却費ゼロ＋ローン利息＋諸経費（固定資産税、修繕費など））

〇不動産賃貸の収支
家賃収入－（ローン返済額（元金２００＋利息）＋諸経費（固定資産税、修繕費など）＋不動産所得に関する税金）

不動産所得はプラスなのに不動産賃貸の収支はマイナスという現象が起こります。

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★業者によるシミュレーション

以前から不動産所得と不動産賃貸の収支の違いには多くの人が苦しめられてきましたが、最近では賃貸物件の購入を進める業者がシミュレーションをしてくれることから、この問題はずいぶんと解消されてきています。

しかし、業者のシミュレーションでは不十分なケースもありますので（特定の条件が考慮されていないなど）、ローンで賃貸物件の購入を検討しているのであれば税理士に相談することをおすすめします。

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