早良区のよい物件紹介。

そのイチ。
希少価値と消音性に優れたＲＣタイプのメゾネット物件。
その名も「荒江ルッソⅡ-4号モデルルーム」のご紹介です。



使い勝手がよくシンプルなデザインが料理ベタな担当者Mでもお湯を沸かしたくなる
雰囲気を醸し出しています。

洗面の大きな鏡と広い洗面スペースがとてもうれしい洗面スペース。
プライベートで外からの視線も気にならないご入居者様専用バルコニー。
室内の床には木の質感をふんだんに感じられるフローリングを採用しております!!



壁はコンクリートで、とてもシンプル。
かつ、木のブラウン×アクセント壁のホワイトが強調しすぎないデザインであるがゆえに
ご入居者様のお好きなカラーリングにもとても合わせやすい!!

こちらのデザイン性抜群のお勧めメゾネットタイプ「料理の腕も上がるかも１Ｌルッソ」が
キャンペーン価格で登場しました。

モデルルームの４号室の募集条件

物件名　/荒江ルッソⅡ　
所在地　/福岡市早良区荒江2丁目17-21
完成年　/2005年2月築　構造/ＲＣ2階建
賃料等　/家賃5.9万円　共益費3000円　町費250円　ＡＤ200

間取り　/メゾネット35.16㎡　

そのニ
市営地下鉄「藤崎」駅徒歩約１分の好立地でありながら、バルコニーで日焼けもできる１K物件の
ご紹介です。

その名も「JGM藤崎502号最上階」

バルコニーからの眺めです。都心でありながらとても静かです。
ついつい眺めていると鼻のあたりがジリジリとやけてきます。
それもそのはず、当該物件は最上階にあり、眺望も良好なため日光浴には最適な環境です。

室内の広さも一般の単身物件以上の広さがあります。
一般的な企画は18㎡から20㎡程度ですが、こちらの物件はなんと20.81㎡もあるんです！・・・
こっこの0.81㎡の差は大きいと思います。なぜそう思うかは個人差もありますが、その違いは
是非とも現地でご確認ください。

こちらの物件の最大の特徴でもあるバルコニー


眺めがよく開放的なことは言うまでもありませんが、風通しも最高です。

物件名　/ＪＧＭ藤崎502号
所在地　/福岡市早良区藤崎1-1-4
完成年　/1990年2月
賃料等　/家賃5.2万円　共益費3000　礼金1ヶ月

間取り　/1K20.81㎡

お問合せは下記までお気軽にご連絡をお願いいたします。

株式会社　アチーブメントプラス　
〒810-041　福岡市中央区大名2-3-3
TEL092-400-7400
FAX092-400-7401

営業時間　10：00～19：00
土日・祝日も対応させて頂いております。

不動産投資の出口戦略2014セミナー無事終了。

不動産投資の出口戦略2014年セミナーが無事終了しました。
ご参加頂いた皆様、本当にありがとうございます。



宮崎会場には、総勢50名ほどのセミナー受講者の方にご参加いただきました。

セミナーの内容は、テーマの通りで、投資用の不動産物件を運用し、最終的な売却
・新たな資産購入における収益性を向上させる方法や、リスクなどについて詳しく
学ぶ内容になっておりました。

内容の中には、最近の実例を紹介したものや、



海外不動産市況なども交えた内容になっておりました。



需要喪失。
実際に大分の賃貸アパートの複数棟の築浅物件で発生した事例です。
保有期間が短く、負債支払期間も長期間残っています。

ちなみに当初の賃料は戸当たり45000円前後で、現在は10000円で募集しても
決まらない状況だそうです。管理会社として投資家の方の心情を考えると
とても心が痛みます。

不動産投資はリスクがともないます。
購入する際に十分検討し、単年度の利回りだけで判断することは大変危険です。
いくつかの方向から検討を行い、知人に相談するなど、特に気持ちが先行して
いるような場面では、冷静に物事を判断するためには有効です。

太陽光発電の投資相談もご相談をお受けする場合があります。
売電価格が長期続くことと、手間がかからず運営経費が少ないなどの内容では
ありますが、はたしてそうか？

パネルは定期的に表面を清掃する必要がありますし、土地の雑草除去や清掃
業務は当然に発生します。それなりの運営費を予測したうえで７、８年以降
には、パネルを繋ぐ電気配線や金物などの定期メンテナンスも必要になって
きます。

さらに契約期間は20年となり、事業はそこで終了します。
土地の有効利用が可能な物件であれば、売却などのキャピタルも考えられま
すが、そうでない場合は、解体撤去費用という大きなコストを負担する
ことになります。

上記は、個人的な主観もいれておりますが、流行や、施工業者の意見だけを
聞いて判断すると、予想通りの結果が得られるかは、かなり不透明と言わざる
えません。

実際に施工企業で運用しているケースは少ないように感じております。


話が少しそれましたが・・・
セミナーの後は、懇親会です。



宮崎・大分・熊本・福岡から投資家の方や不動産売買・管理を担当する
方など幅広い交流をすることができました。

今後も魅力的なセミナーを企画できるよう取り組んでいきます。
その時は、皆様も是非ともご参加ください！

「分譲賃貸」投資のススメ。

福岡の不動産市況は、土地や戸建を中心に好調に推移しています。
投資用物件は、数年前と比較しても販売価格もアップし収益性は
低いものの、売却はコンスタントに販売されてる傾向になっています。

アパートや一棟マンションについても同様となっており、一般的な収益評価
を表す”表面利回り”では、8％を切り6％台の物件も登場してきております。

こうした背景から、不動産投資を控える方も確かにおられますが、メリットの
高い物件も少ないながらも、確実に市場に流通しています。

アパートや一棟マンションは、高額で、しかも低利回りの物件がほとんどです。
空室や、緊急メンテなどのリスクも高く、売却した場合の価格も、購入価格
を下回る可能性も多いに考えられます。

よっぽと建物にメリットがあるか、早急に購入する理由がない場合は
大型物件の購入は慎重になった方がいいでしょう。

同様のご相談も最近は多く寄せられており、その中でお勧めしているのが
分譲賃貸マンションへの投資です。

管理費や修繕積立金が高いことから嫌煙する方もおられますが、逆に
必要なコストを支払うことで、共有部分のメンテの対応などの作業がなく
外壁などの改修にかかるコストは、他の区分所有者と按分していること
になり、将来的なコストも低いといえます。

ただし、稼働で見た場合、１戸の所有物件に対し、空室が発生することで
稼働が100％から一気に0％になってしまうので、リスクも覚悟する必要が
あります。

購入価格が安価で、魅力がある建物固有の特徴などがあり、既存の賃料収入
を資本改善（リフォームなどの付加価値をつけること）でアップ可能などの
メリットがある建物であれば、将来的な販売価格もアップさせることが
できます。

まさに資産の最大化・・です。
巷でたまに耳にする言葉ですが、当社は本気で考えております。

一棟マンションと区分所有マンションなどの資産グループを分ける
ことによってそれぞれの特徴をいかした資産形成をすることができます。



※先月ご購入いただいた投資用区分所有マンションです。
　中央区清川にあり、東側のベランダには、大きな川が流れています。
　
　
　賃貸仲介する際に「ベランダから釣りができますね。」などの営業
　トークが使えます。↓



不動産収益物件の価値は上がっております。（その分、利回りは低くなる）
この傾向は、今後もしばらくは続いていくと分析できます。

しかし、上記のリバーサイド物件は、川側と町側にそれぞれ分かれており
町側の賃料相場は、3.5万円で、空室も数戸ありますが、川側の賃料
価格は、下の階で4.0万円で、今回のお部屋の賃料価格帯は、なんと
4.5万円となっています。

なんだ１万円の差か？
とお思いの方もおられるでしょうが、この違いは大きいのです。
月1万円アップ×12ヶ月＝年間12万円の収益増になり、現在取引されている
利回り10％で算出すると、12万円÷0.10＝120となります。

つまり、この家賃アップは、物件の価値を120万円増加させた
ことになるのです。これが、資産を最大化するという本当の理由です。

新たに購入する投資家は、現在の収益に対して将来を予測し
購入後の収益予想に対して投資を行っていますので、賃料の
増額は、とてもメリットがあります。

このことを投資用語で”価値の上昇”と呼びます。
長期的に運用を実施した場合、毎月の収入と売却した時の
最終手残り金額をすべて合算した場合の複数年の利回り（IRR）
も高くなり、投資家のメリットも増大します。

手堅い投資手法として区分マンションはよい選択肢になると
思いますが、やはり借り手のニーズがそこにあるか、他と比較して
優位性のある特徴を兼ね備えているかなどは、投資事業を理解した
専門業者に相談することが大切です。

区分マンション投資をうまく活用していくためには他の
要素にも注目していく必要があります。


①区分所有建物の税金に対する注意点
②区分所有建物を複数保有し、資産形成していく方法
③ファイナンスを上手に活用する方法またその知識

などがありますが、記載しただけでは、ご理解しにくい内容も
ございますので、詳しくは下記までご連絡をお願いいたします。

株式会社　アチーブメントプラス
福岡市中央区大名2-3-3　ラピスラズリ3F
TEL　092-400-7400
FAX　092-400-7401

info@achieve-plus.jp