マイホームの購入、いつがお得？

消費税が、2014年４月から８％、2015年１０月からは１０％増税となります。消費税の増税で大きな影響を受けるのが、住宅の購入です。新築マンションや戸建の消費税は建物に対してだけ課税されます。新築のマンションや戸建の一般的な建物部分の価格は約2,000万円と言えましょう。現在の消費税は５％ですから100万円となります。これが、税率８％となりますと、160万円、そして１０％となると200万円と倍増となります。
住宅の場合、消費税がかかるのは、契約成立時ではなく、引渡しの時期となります。大規模マンションでは、契約から引渡しまで、1年以上かかりますので、増税を避けるには、早めに動き始める必要があります。不動産会社のチラシには、「増税前がお買い得」こんな見出しが並びます。それでは、本当に増税前に急いで買った方が得なのでしょうか？
1997年４月の消費税増税前後の住宅販売戸数と平均価格の推移が左側のグラフです。このグラフによりますと、97年の増税前までは、駆け込み需要が発生しています。その反動で、増税後の97年の新築マンションの供給戸数は前年比１９％減、平均価格は97年からの1年間で約５％下がった、となっています。
この時は、消費税の増税分は２％、価格は５％下がっているわけですから、その点だけなら増税後購入した方が安い、ということになります。今回も同じような結果になるかは分かりませんが、増税になるからと、あせって買う必要はないのでは、と思われます。自分に合った家なのか、住宅ローンの金利の動向、建物に対する信頼性、家族の状況などゆっくりと考えて決めた方が良さそうです。

 

下地の位置をセンサーで…

 

写真は、下地センサーと呼ばれる器械で、壁の上に当てるだけで、ランプが付いて、下地の位置を教えてくれる便利な道具です。壁に当てるだけですから、壁には何の傷も残りません。マンションでも戸建でも、間仕切り壁を作る場合、骨組みとなるスタッドと呼ばれる柱を４５ｃｍ間隔で立てて、そこに石膏ボードを釘打ちし、その上にクロス（壁紙）を貼って仕上げます。石膏ボードとは、上下の紙の間に水で練った石膏をはさんで、乾燥して固めて作ります。一般に、壁の仕上げに使われる石膏ボードの厚さは、9.5mmか12.5mmです。厚い方が値段も高いです。
壁に、例えばピクチャーレールや鏡を取り付ける場合、石膏ボードだけでは、ビスの効き目が弱くて、しっかりと固定できません。そういう時には、下地である柱にビスを打ち込めば効き目はあるのですが、クロスの上からでは、その柱がどこにあるのか分かりません。このような場合に、この下地センサーを使って、下地の位置を探すわけです。このセンサーの利点は、音波で探すので、壁が傷つかないことです。もう一つ、下地の柱の位置を探す方法として、下地チェッカーと呼ばれる（先端に針が付いていて木材に穴を開けるキリのようなもの）ものもあります。でも、これは針を刺すため、１ｍｍ程度の穴が開いてしまいます。下地材と言いましても、手すりなど、相当の力が加わる場合には、この軽量鉄骨では支えきれないので、それなりの下地補強が必要となります。 

 

 

部屋の大きさを測る

写真は電子メジャーです。幅５ｃｍ、長さ１１ｃｍ、厚さ２ｃｍ、重さ僅か５７ｇですが、スグレモノで、ボタンを１回押すだけで距離が、ｃｍ単位まで、ボタン一つで瞬時に測れます。超音波で距離を測定するので、部屋の内法、天井高、廊下幅、そして、バルコニーの隔て板（へだていた）間の距離、どこでも距離を知ることができます。距離を知って、間取り図と照合すれば、それぞれの寸法がちゃんとあるのかも確認できます。
部屋の大きさは８５ｍ２です、と言われても、自分の部屋が、実際にそれだけあるのかは分かりませんので、確認すべきです。１ｍ２当たり数十万円の価値があるので、部屋の大きさは大事です。測定をして、万が一、部屋の大きさがなければ、値引きやキャンセルの対象にもなります。(7.6)

窓ガラスの厚さを測る

写真は、マンションの内覧会で、リビングの窓ガラスの厚さを確認しているところです。このガラスの厚さの測定器は、表面に当て、その反射でガラスの厚さを測るものです。以前、内覧会で設計通りのガラスになっているのか確かめたくて、厚さを測定できる器具を探していて、やっと探しました。因みにドイツ製です。このようなものを測る道具もちゃんとあるのですね。
マンションの窓ガラスの厚さというのは、一般に、受ける風圧によって変わります。ですので、高層のほうが低層より、窓ガラスは厚くなります。窓ガラスは、共用部ですが、専用使用権が与えられていますので、自分の不注意で割ったときは、勿論、自分の費用で交換しなくてはなりません。
そのような時の為にも、自分の部屋の窓ガラスの厚さを知っておくことも必要でしょう。通常、建具表として、設計図書に記載してありますが、図面を見るのも面倒ですから、売主に確認しても良いでしょう。私は、内覧会では、ちゃんと所定の厚さのガラスが入っているか、この測定器で確認します。(7.6)

コンクリートのひび割れ幅を測る

写真は、鉄筋コンクリート表面に生じたひび割れに、クラックスケール、（コンクリートの表面に出来たひび割れ幅を測るシート）を置いたところです。コンクリートの表面には、ひび割れが起きていることがあります。ひび割れの主な原因は、コンクリートの乾燥収縮に因るものです。
コンクリートは、セメント、水、砂、砂利を混ぜ合わせます。混ぜた時には軟らかだったコンクリートは固まっていきます。その際に、硬化に必要な水分以外は、蒸発していきますので、その分、体積も縮みます。縮む割合は、約８×（１０）－６乗ですから、１０ｍのコンクリートがあれば、８ｍｍほど縮んでしまいます。壁や床は、隅を固定されてますので、縮もうとしても、縮むことができまません。この縮もうとする分がひび割れとなるわけです。
コンクリートの表面に生じたひび割れは、中にある鉄筋を錆びやすくしてしまうし、コンクリートの強度も低下させるので、補修が必要となります。建物の構造上、問題がないだろう、というひび割れの幅は、０．３ｍｍ以下と言われています。写真のひび割れは、０．１５ｍｍ程度です。
内覧会に行きまして、これは、何ｍｍのひび割れか？を判断するのは容易ではありません。そのような場合には、1ｍくらい離れた所からコンクリート表面を見てください。そして、目視で確認出来るようなひび割れは、その幅に関係なく、全て補修してもらう方が良いでしょう。その理由は、ひび割れ幅は時間の経過と共に大きくなってくることが多いからです。鉄筋コンクリートの構造体（構造体とは、柱、梁、耐震壁を言います）に生じたひび割れは、発見したものはすべて補修すべきです。

床の水平度を測る

床の水平度は、写真のレーザー付きレベル計で測定します。ビー玉などを転がして…という話を聞きますが、建築精度の向上でそのような床はまずないと言えるでしょう。それでは、フローリングの場合、どのくらいの床の勾配までが許されるのでしょうか？この指標に関しては、住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成11年）の技術的基準として、以下の記載があります。

レベル　　　　　　　勾　配　　　　　　　　　　　　　　不具合のある可能性
　１　　　　   ３／１０００未満の勾配　　　　　　　　　　　　　低い
　　   （３ｍ以上葉離れた２点間の水平面に対する勾配）　　　　　
　２　　　    ３／１０００以上６／１０００未満　　　　　　　　一定以上ある
　３　　　  　 ６／１０００以上の勾配　　　　　　　　　　　　　高い

以上の数値がありますので、施工業者は、３／１０００を基準としています。３／１０００とは、１ｍ、即ち１０００ｍｍで３ｍｍの勾配という事になります。つまり、３ｍ離れた2点間で、９ｍｍ以内の勾配であれば、レベル１となり、問題はないだろう、となるわけです。
今までに、数多くの内覧会に立ち会ってきましたが、レベルが心配という部屋は極めて少なかったです。施工業者側も、セルフレべりング材の使用や、精度の高いレベル計を使っていますので、ほとんどがレベル１の基準に納まっていると言えます。写真のレベル計はレーザーも使えますので、それも使用して確認します。(7.6)

みらい環境設計へのお問い合わせ

株式会社　みらい環境設計は、千葉市にある一級建築士事務所（千葉県知事登録　第1-2305-8955号）です。

当社は100％買主の味方です。内覧会では、あなたのマイホームを隅か ら隅まで丁寧に検査し、売主と交渉、丸一日同行致します。同行を他の人に任せることは致しません。必ず代表である番場が責任を持って行かせて頂きます。お住まいになられてからも、いつまでもご相談に乗ります。新築・中古の一戸建てやマンションのご購入相談もお受け致します。
また、既存住宅状況調査につきましてもお引き受け致します。中古の一戸建てやマンションを購入する際に、隠れた瑕疵などがないのか、徹底的に調査致します。お電話、メールにてのご連絡お待ちしています。

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　電　話 ： 090-7811-4865       

　メール：tykyb@agate.plala.or.jp 

 

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マイホームの購入は人生の一大事です。当然、買主は金額に見合った家を要求します。家の建設は自動車などと異なり、同じものは作られません。設計、地盤の造成、基礎の設置、建物の施工等、人間が関与しなければならない部分が多くなります。悪意がなくても、知識や経験、技術の良し悪し、家の品質にもバラツキが出ることになります。
でも、満足な家ではない場合、買主として「売主も人間、だから仕方がない」では片付けられません。売主として、契約上の責任、プロとしての社会的責任を果たしてもらわねばなりません。買主として、これでは困る、と感じても、知識と経験がなければ、売主に対し権利を主張することは困難です。買主であるあなたが、損をしないように、後悔をしないように、プロチェック一級建築士事務所がお役に立てればと思っています。

今までに2000戸以上の内覧会に、私自身が立ち会ってきました。調停や損害賠償、裁判に行った例もあります。誰でも、夢と希望に溢れたマイホームでの生活を望みます。そのためには、引渡し前の内覧会で出来得る限りのチェックを行って、不明な点は残さないようにすることが大事と思います。
新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、お住まいなってからの問題、リフォーム完成検査、既存住宅状況調査、マンション管理費削減、お住まいに関するご相談・お問い合わせがありましたら、上記のお電話・メールからご連絡下さい。

 

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内覧会の小道具いろいろ

 

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写真は内覧会で使用する小道具いろいろです。
①メラミンスポンジ：主にクロスの汚れなどを拭き取ります。
②付箋テープ：内覧会で不具合を見つけたら、そこに貼っておきます。
③金属ヘラ：畳を上げて、下地を見る時に使います。
④懐中電灯：暗い所も見ますし、照明不十分なので、内覧会では必需品です。
⑤打診棒：タイルや塗装、浮きの確認に使います。
⑥点検用鏡：戸棚や枠の上など、見にくいところを見ることができます。
⑦磁石：建物の方位を確認します。
⑧スケール：部屋の部位の寸法を確認します。
皆様が内覧会に行かれる場合には、懐中電灯とスケールは是非ご持参して下さい。スケールは２ｍ以上測れると便利です。ついでですが、脚立は業者に頼めば貸してくれる場合もあります。

内覧会同行予定（2019年7月以降）

＊マンション＊ 　　
　 ・プラウドタワー東池袋  
　 ・プライム新杉田 
　 ・パークタワー晴海
   ・アクアブリーズ川崎 
　 ・パークタワー板橋
   ・パークホームズ南麻布、ザ、レジデンス
   　 
　　
＊戸 　建＊
   ・横浜市　戸建 
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   ・埼玉県上尾市　戸建