内覧会、家が100点になるまで見届けて！

新築マンションの内覧会は、引き渡し前の最後の買主による出来具合の確認ですので、とにかく、部屋の中を隈なく観察して、不具合があれば、指摘して付箋を貼ることです。付箋を貼って、左の写真のような内覧会シートを作成して、確認会（再内覧会）を行うかどうか、行う場合には日程が決められます。
まず、確認会を行うかどうかです。内覧会で指摘項目が全くない場合には必要ないでしょう。指摘項目がいくつかある場合、これは不具合の数、程度にも依りますが、基本的には確認会を行い、それに立ち会うべきと思います。多くのお金を準備して、何十年とお住まいになるマイホームです。やはり、最後まで、自分の目で補修の出来具合を確かめる、と言うことが必要となるでしょう。
売主によっては、売主に任せてくれませんか？と言って来る場合もあります。また、遠方から来る、会社が休めない、子供の世話など、諸々の条件があるでしょうが、面倒でも、事情が許せば、家が100点になるまで、確認会に立ち会って頂きたいと思います。なぜなら、100点の家に100％のお金を払うのが契約の基本と思いますので。そして、お住まいになってから、あの時来ていれば、では取り返しがつかないこともあるからです。

濡れてる！どうして？

写真は一戸建ての基礎の立ち上がり部分です。この家は5年程前に新築され、その時に、私が内覧会に同行させて頂きました。ここにお住まいになっている方から、最近、この写真が送られてきました。
お住まいの方は、どうして、この部分が濡れているんだろうと不思議に思い、売主に床下に入ってもらったとのことでした。すると、驚いたことに、排水管の継目が不十分で、そこから排水が床下に漏れ出していたことがわかりました。
この部分は、べた基礎部と立ち上がりのコンクリートの打継部で、その部分から排水がにじみ出ているわけです。一戸建てを購入されて、このような部分が理由なく湿っている場合には、売主に床下を点検してもらうことをお奨めします。

バスタオルも干せます！

写真は一戸建ての内覧会で撮りました。写したところは洗面所にある洗濯機置き場の上部に設置した壁付けのラックです。このラックはオプションで付けました。ラックの下は洗濯機置き場になっています。
ここで良いなと思ったのは、スライド式のハンガーパイプです。ハンガーとして使う時は、前に引き出せば、洗濯物はいくつか干せます。また、壁の向こうはバスルームになっていますので、使用したバスタオルなども掛けられます。(7218)

家の断熱、先ず窓から！

暑い夏から寒い冬への季節となりました。家の断熱性能を上げることは、省エネだけでなく、結露を防ぎダニやカビの発生を抑えます。また、浴室やトイレの寒さも和らげて、家の中の寒暖差も減らし、血圧の変化も軽減します。
家の中で、最も熱の出入りは大きいのは窓です。熱の冷房時に外から室内に入ってくる熱の73％、冬の暖房時に室内から外に逃げ出す熱の58％、それぞれ窓を経由するとのことです。ですので、窓の断熱性能を上げることが、家を断熱する際には、極めて効果があることになります。
現在の家をどのように断熱リフォームをするか、日本建材・住宅設備産業協会（建産協）のサイトに、断熱リフォーム専用のサイト（www.kensankyo.org)があります。ここで窓や床、天井などで、どんな改修の方法があるか、施工例と共に紹介しています。また、それぞれの箇所を改修した時に、費用や省エネ効果がどの程度なのかを試算できます。

マンション内覧会、何をどう見れば？

写真は、マンションの内覧会で、お二人が力を合わせて、リビングの床をチェックしているところです。内覧会で、部屋の中に入ったら、何を、どこから、どのように見ていけば良いのでしょうか？内覧会は慣れているわけでもないので、どうしよう？となりますね。
内覧会の趣旨は「あなたの部屋が完成しましたよ、見て下さい、何か不具合があれば直しますから、言って下さい」こういうことです。従い、買主が納得できるまで、部屋をみることが最優先となります。それでは、買主が納得できるまで、部屋を見るためには、どうしたら良いのでしょうか？
私の答えは「気が済むまで、時間をかけて、家族で見てみる」これに尽きると思います。一般に、内覧会の際は、売主が一緒にいる場合が多いです。一緒にいると、急かされる感じになるし、気が散って、部屋の中のチェックが充分でなくなる場合が多いです。ですので、「折角の内覧会ですから、家族だけで、数時間、ゆっくりと見させて下さい」と売主に頼んでみて下さい。そして、家族だけになったら、お住まいになったつもりになって、全ての部屋をチェックしてみると良いです。
全ての部屋を見る場合には、起点を決めて、例えば、リビングから見出したら、時計回りでも、反時計回りでも、一部屋ずつ、集中して、つぶしていくと良いでしょう。そして、１周したら、もう１周、今度は反対回りでチェックすることをお勧めします。反対回りにすると、気がつかなかったことに気がつく、ことがあります。それから、玄関の外周り、バルコニーのチェックもお忘れなく！(06)

このマンションは100年の耐久性！何を根拠に？

マンションを購入する際のパンフレットに、この建物は100年の耐久性があります、なんて書いてあります。この年数は、一体、何を根拠にして言っているのでしょうか？日本建築学会では、コンクリートの耐久設計強度というのを定めています。この建物は、➀100年以上か、➁65年以上か、➂30年以上か、この３種類です。そして、それぞれについて以下の条件となっています。
➀の100年以上：コンクリート強度は30N/㎜²以上。
➁の65年以上：コンクリート強度は24N/㎜²以上。
➂の30年以上：コンクリート強度は18N/㎜²以上。
これだけのことです。コンクリートの強度だけで、建物の耐久性を決めてしまうというのも、単純過ぎますが、他にこれだという指標もないものですから、仕方ないでしょう。それでは、➀のコンクリートを使えば何を根拠に100年の耐久性があると言えるのでしょうか。
鉄筋コンクリート構造物の骨組みは、文字通り、鉄筋とコンクリートです。コンクリートの中には多くの鉄筋が入っています。鉄筋が腐食したら、建物は寿命を迎えます。ですので、鉄筋が腐食を始めるまでの期間を耐久性と呼ぶこともできます。写真は、コンクリートの表面に穴を開けて、鉄筋を出してみたところです。鉄筋は、大体、コンクリートの表面から4～5㎝程のところに入っています。これを建築用語で「かぶり厚さ」と呼びます。若いコンクリートはアルカリ性で鉄筋を腐食させることはありません。でも、空気中の炭酸ガスにより、少しずつ、中性化されていきます。コンクリートの表面から中性化されて行って、4～5㎝程のところにある鉄筋まで届く期間を耐久性と呼んでます。コンクリートの強度が強いものほど、コンクリートの密度が高いので、中性化に時間がかかるということです。(6826)

隣のブロック塀が気になる！

写真は、戸建の確認会で撮ったものです。右側のコンクリートブロック塀は隣りの家のもので、こちらの新築の家の塀は、ネットフェンスとなっています。ブロック塀は８段積んでいますので、それだけで1.6m、基礎部分、そして、塀の一番上の笠木部分も入れると約2mあります。
ここでご覧頂きたいのは、塀の部分の矢印です。下の白い矢印は内覧会時点でのフェンスの高さ、上の緑の矢印は確認会の時点でのフェンスの高さです。内覧会では、地震で揺らされた時のブロック塀が心配なので、フェンスをもっと高くしてくれ、という要望を出しました。売主はその要望を受け入れ、フェンスを高くしたので、写真のようになっています。
フェンスを高くしてくれ、という要望を出したのは、古いブロック塀の安全性に不安があるからです。ブロック塀の場合、段数によっては鉄筋を入れますが、重量があること、重心が上にあること、接合部はモルタルであること等から、地震には弱く倒れやすいと言えます。地震で倒れれば、家も傷つきますし、人が近くにいれば大きな事故になります。
写真の場合、ブロック塀は隣りの家のものですし、既存ですから、何とかしてくれ、とは言いにくいものです。そのような場合には、自分で守るしかないでしょう。そのために、フェンスを上に伸ばし、ブロック塀を覆ってしまいました。こうしても、地震に対し、全く、心配がないわけではありませんが、スチールフェンスですから相当の補強にはなると思います。また、このような設計の変更は、出来れば、内覧会の時ではなく、契約時にしておいた方が良いと言えます。(08）

新築のアフターサービス点検、何を言えば？

写真は、マンションの2年目点検で、クロスの不具合を指摘し、補修しているところです。マンションでも一戸建てでも、アフターサービス期間は、通常、引き渡しから2年間です。マンションの場合、管理組合から、3ヶ月目（6ヶ月目）、1年目、2年目にアンケートが各住戸に配布され、不具合を書き出すように依頼されます。
アフターサービス期間中に多く出る不具合は、床鳴り、クロスの浮きや開きやよじれ、建具、設備関連などが多いです。アフターサービスでは、一般的に、室内のクロスや床のキズや汚れは対応しませんが、気になる不具合は、アンケートに記載し、売主と相談するのが良いでしょう。アフターサービスは、2年が過ぎますと、適用されなくなりますので、なるべく、2年目点検時までに言うことが大事となります。(810)

キッチンがオープンではない！

マンションの内覧会で、この部屋の買主が部屋に入り、最初の言葉が、「アレ！キッチンがオープンではない！」でした。びっくりするのも無理ありません。部屋に入るまで、オープンキッチンとばかり思っていたからです。写真のように、オープンキッチンとばかり思っていたところには、大きな壁があって、キッチンはクローズになっています。
買主の方は、マンションを買う際には、キッチンはオープンにしょうと思ってました。そして、このマンションを見つけて、契約時にもらったパンフレットの写真も、モデルルームも、全てオープンキッチンなっていたので、購入を決めたわけです。こういう場合は、どうすれば良いのでしょう？
内覧会で、売主にこの点を指摘すると、「この部屋はモデルルームとタイプが少し異なっています。ですので、このタイプの部屋につきましては、パンフレットの上部に、クローズキッチンと書いております」との説明でした。パンフレットでそのページを開くと、確かに上に小さくクローズキッチン、と印刷してあります。小さくても、このような記載があれば、契約と異なる、とは主張できなくなります。
モデルルームの仕様は、自分が選んだ部屋のタイプとは異なる場合が多いですし、間取り図だけから、壁の状態を把握するのは困難でもあります。特に、キッチン周りは、カウンターなのか壁なのか、同じように表記されるので、注意が必要となります。勘違いしないようにするためには、分かりにくいところは、間取り図にマーキングしておいて、売主に確認しておいた方が良いでしょう。(87)

フロアコーティングは不要です！

写真は、マンションの内覧会で撮ったもので、床にはシートフローリングが使われています。シートフローリングとは、フローリングの合板（台板）の表面に厚さ0.5㎜程のオレフィンと呼ばれる樹脂のシートを貼ったものです。フローリングと言えども、中身は木材ですが、表面だけは樹脂です。木目が印刷されていますので、木のフローリングと区別が難しいです。分かりにくい場合には、売主に確認して下さい。
フローリングは大きく分けて２種類あります。単層フローリングと複合フローリングです。単層はムク材（1種類の木材）で、複合とは、合板の表面に化粧単板（たんぱん、突き板とも呼ぶ）を貼ったものです。複合フローリングも２種類に大別できます。単板が天然木の場合と、シートの場合です。価格は同程度です。
最近は、マンションでも戸建でも、このシートフローリングが良く見受けられるようになってきています。シートフローリングの歴史は25年程です。ですので、磨耗などの耐久性能は未知の部分もあります。シートフローリングの特徴は、施工のし易さ、そしてワックスが要らない、という点です。表面を樹脂にしてワックス掛けの手間を省いたものですから、フロアコーティングも不要です。ただ、売主によっては、内覧会の時に、きれいに見せるためにワックスを薄く塗っている場合もあります。(610)

マンションの部屋の広さ、どう測ってる？

マンション購入の第一歩目はパンフレットで、ポイントは部屋の広さでしょう。パンフレットには、通常、以下のように、小数点二桁まで広さが記載されます。

　　　住居専有面積・・・・・・・・・　80.00平方メートル
                                    　　　　（約24.24坪：坪数は0.303を掛ける）
　　　ポーチ面積（アルコーブ）　　4.00平方メートル
　　　バルコニー面積・・・・・・・・　20.00平方メートル
　　　ＭＢ（メーターボックス）面積 1.00平方メートル
　　　室外機置場面積・・・・・・・・   1.00平方メートル

これらの面積は、どのように計算されているのでしょうか？
まず、住居専有面積ですが、部屋の壁の中心線で囲まれた面積となります。壁の中心線ですから、壁の厚みも半分入っています。これを壁芯面積（かべしん）と呼びます。もう一つ内法面積と呼ばれるものがあります。これは壁の内側部分だけを床面積とする計算方法です。この場合、壁の面積は入りませんので、「壁芯面積」より数平方メートル少なくなります。建築基準法に基づくのは「壁芯面積」、不動産登記法では「内法面積」で登記されます。一般的に部屋の広さを言う場合は、建築基準法上に基づきますので、壁芯間の面積となります。
アルコーブやバルコニーも壁芯面積で表示されます。従い、壁の中心線からの面積となります。アルコーブは３方は壁の中心、１方は廊下までとなります。通常、写真のように、アルコーブと廊下は異なる色のシートで分かるようにします。アルコーブは共用部ですが専用使用権があるからです。この使用権も売値に含まれています。また、バルコニーも３方は壁の中心、１方は先端の手すりの中心までとなります。パンフレットにそれぞれの箇所の面積表示がされますが、どういう根拠で算出したのか、また、ちゃんとあるのか、例えばバルコニーの長さだけでも内覧会で実測してみるのも大事です。この広さがあなたの大切な財産ですから。(866)

内覧会、コンセント等の位置も確認！

内覧会で部屋に入ったら、間取り図を出して、それぞれの部屋を見てみましょう。そして、部屋を見がてら、各部屋に付いているコンセント等の種類と位置を確認してみて下さい。万が一、位置などが違っていたり、付いていない場合には、移動工事や設置工事が必要となります。
コンセントが間違って付けられていたり、付いていないことは極めて稀ですが、そういうケースはありました。確認の仕方は、間取り図とモデルルームとの照合になります。間取り図もモデルルーム契約条件ですから、整合性がない場合でも、どちらかにあれば、当然、要求できます。ですから、モデルルームの見学の際には、細かいところもデジカメで撮っておくと良いでしょう。
写真は、間取り図を持って、コンセントの位置などを確認しているところです。間取り図には、いろいろなものが、記号で記載されています。記号の意味が分らなければ、売主に確認することです。また、間取り図では、取り付け位置の高さは分りません。エアコンや冷蔵庫のコンセントなどは上の方にありますので、下だけでなく、壁の上の方も見て下さい。同時に、念のためですが、コンセントの通電も携帯の充電器などで確認しておくと安心です。(72)

マンション内覧会、何をどうすれば･･･

マンションの内覧会は、何をして、どれぐらい時間がかかるものなのでしょうか？　内覧会の進め方は、不動産会社によって多少異なりますが、内覧会の目的が、買主にとって、引渡し前の最終確認であることは同じです。従い、大事なことは、自分の部屋に関係するところは全て細かく確認するということになります。
内覧会では、受付で、売主から、予定の説明を受け、内覧シートをもらいます。この予定というのは、１．専有部（自分の家の中）のチェック　２．共用部（駐車場など）の説明、の２項目です。受付の人は、専有部のチェックは30分ぐらいでお願いします、なんて言う事もあります。１の専有部のチェックが30分で終われば、２は説明を受けるだけですので、全部で１時間もあれば終わってしまいます。
専有部のチェックにどのくらいの時間をかければいいのか？これには部屋の大きさもあるし、気構えあるし、定まったものがあるわけではありませんが、30分では短すぎると思います。最低でも１時間、出来れば２時間ぐらいは見てもらいたいです。そんな長時間何をしてるの？と思う人がいるかもしれません。でも、長いローンで返却していく高額な資産です。その資産の最初で最後のチェックと思えば、時間もかかることになります。
業者が横に付いている場合には、自分のペースで観察することが出来ないので、少し自分達だけで見せて下さい、とお願いするのが良いでしょう。自分のペースで、ゆっくりと観察していくと、それまでに気が付かなかった不具合が見えてきます。そして、気になるところがあれば、何でも遠慮なく、何でも指摘することです。世界に一つのあなたのマイホームですから。(981)