二項道路

土地を買って、家を新築するにあたり、沢山の業界用語を知りましたが、その代表として“二項道路”があります。

二項道路とは、
“建築基準法では原則として幅員が4m以上ないと「道路」と認められない。ただし、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、道路とみなされる。建築基準法第42条第2項で規定されていることから、これを「二項道路」という。「みなし道路」ともいわれる。二項道路に接している敷地に建築する場合は、反対側の状況に応じてセットバックする必要がある。”とされています。
セットバックとは、簡単に言うと、“土地は所有者のものであるが、道路として使用可能な状態にしておくこと”のようです。

我が家の接道は表側の６ｍ道路（歩道付）で、問題ないのですが、この土地は、裏側も道路に面しています。
裏側の道路は３ｍほどの道路で、車も通れますし、便利な土地だと思ってました。
ただ、新築するにあたり、この裏側の道路を二項道路基準で確保するためには、我が家の土地をセットバックしなければいけません。
（このルールを理解するのに少し時間がかかりました。）
道路が３ｍとすると、中心から２ｍ確保するためには、最大で50cmセットバックが必要だというのです。

（このような意味です。）
狭い土地を有効利用するために、建物をなるだけ後方にすえたかったし、土地の一部が道路同然になるなんて・・・
。
しかし、市役所に確認をしてくださり、側溝を含めた道路幅として計算することになったそうで、下のような状態と考えるんだそうです。


この結果、セットバックはほんの6.5cmでよくなりました。

ただ、この二項道路基準って本当に形だけです。４ｍを確保して大型車が入れるようにするためには、その道路に面したすべての敷地がセットバックしなければいけません。そうなるのなんてまずありえないこと。また、４ｍと言ったって、側溝あり、電柱ありです。
ほんとに形だけです。

さて我が家ですが、結局のところ、建物は敷地境界から1.6m内側に建てることになりました。
セットバックはクリアしたのですが、また別の建築基準からでした。なにやら、屋根の先端と道路対側縁とを結ぶ角度がある水準ないといけないのだそうです。（日照なども問題でしょう。）
絵に描くと下のようなイメージです。我が家が何度だったかは忘れましたが、それぞれの場所、方角で基準が決まっているそうです。）

セットバックではない土地が、裏に1.5m程度出来ることには納得、満足です。

いやー、色々勉強になりました。
周囲の道路などの状況で、土地が目一杯使えるわけではないことは知っておく必要があります。区画整備された団地などは心配ないでしょうが、ほんとに大事です。
この知識を将来使えることはそうそうないでしょうが、せっかくなので書き留めておきました。

歩道の縁石

着工しているはずなのですが、なかなか忙しく現場に行けなく残念です。

土地を買った後に、色々土地についての残念な点がありました。
一つ目は地盤調査の結果。
二つ目は歩道の縁石です。
土地の前の道路は６ｍ道路でその上に２ｍほどの歩道がついています。
土地の前の道路が広めであることも土地購入の条件の一つでしたから、車通りが少ない上に、広めの道路で、この土地を気に入った材料でもありました。
しかーし、それは縁石が自分勝手に移動、取り外しが出来ると思い込んでいたからです。
土地を購入したのち、縁石の相談を営業さんが市役所に行って、してくださったのです。
結果、
①縁石は歩道の安全のために設置されているので、そうそう動かせない。
②縁石は一つの土地ではずせる距離が決まっている。住宅地の場合は、一つの土地に対して４ｍとのこと。
③現状は、もとラーメン屋で、４．２ｍあり、充分すぎる。移動するなら、その機会に４ｍに戻し、その上、費用も自腹でとのこと。
がっかりでした。
4.2mはそれなりなのですが、全体として、１2.8ｍあるうち、8.6ｍは車の出入りが出来ないことになります。
ただ、縁石のはずしてある場所は悪い場所ではないので、移動はせず、そのままとしました。
（広く出来る事なら広くしたかった）

この件があったので、駐車場も含めた外構の設計を早めに考えておかねばならないという気になり、着工前よりすでに外構工事も検討、煮詰め中です。

地盤調査

地盤調査の話はあまりしたくありませんが、これも一回は記載しておく必要があります。
我が家は土地の契約、一条との契約の後に、地盤調査を行いました。
土地がなかなか見つからず、地盤が悪く、地盤改良にお金がかかろうとも、この土地で家を建てようと決めて土地を購入したからです。
ただ、良い地盤にこしたことがないのは言うまでもありません。
わが市は全体に地盤が悪いといわれており、磐石の地盤ははじめから期待していませんでした。
でも、“そんなに・・・”という結果でした。
結果は軟弱な地盤が10mを超えて持続し、鋼管杭の必要あり、との結果でした。
敏腕の営業さんもここまで軟弱とは思いませんでした。と申し訳なさそうにおっしゃいました。
最終的には、一条の調査に加えて、地盤調査会社に再調査依頼し、その上で、保証付きの鋼管杭計画を作成してもらいました。
これが判明した１週間はかなりの落ち込みようでした。金銭面もでしたが、やはり不安が先行しました。
仕事場の先輩には、“お金ですむことなら、良しじゃない。”と慰められ、徐々に立ち直りました。
今でも、不安がまったくないわけではありませんが、地盤に対してもきちんとした対応をしてくれる一条さんと信じて、前進することにしました。
１４ｍ鋼管杭　４３本　200万円也です。