月刊新松戸10/1 大規模マンション座談会に記載された内容に関して ◎新松戸ファミ－ルハイツT長理事（２０２１年副理事～2022年理事長） ●200７年自主管理は素晴らしい大改革 であった 発言に対して当時の内容です。
◎北側廊下全パネル鉄枠（927枚）からパネルを取り外して鉄枠さびを除去し塗装してパネルを取り付けるとG社が修繕委員会（14名）に提示G社を大規模工事会社として承認した。
◎8/26 住民工事内容説明会が全パネル取りはずしてさびを除去してきれいに仕上げる説明書配布
◎契約3週間前に執行部（理事長、副理事、営繕部長理事）とE工事管理士がG社から契約前工事見積書（原案）を受け取っているが契約時数字を記載を互いにに落としたとして契約凍結となった 修繕委員会には契約から2か月後に報告
◎自主管理とは修繕工事を会社公募から選んで大規模修繕工事を竣工させることでしょうが（管理料がなし）
◎実際はE管理士に約1千２００万円支払っている、管理会社からE管理士に変わっただけでです
※① 契約時に北側廊下927枚全パネル取り外し鉄枠を塗装してパネルを取りに付ける枚数を工事会社会が契約明細書に189枚とミス記載、ファミ－ル理事長、副理事、営繕部理事部長、ファミ－ル工事E管理士がパネルミス記載を見落としたとして契約、その後ミス契約同志が話し合いで契約凍結（契約凍結数週間後大規模修繕委員会に報告）②パネル支柱ｱﾝｶ－止め板などの不具合工事 ③追加工事個所数字の分からない工事費用 ④１年目補修後残されたさび亀裂か所は契約外と公報で公示 ほとんど工事管理が行き届かなかったようです。
◎E管理士は何をしていたのでしょう、追加工事個所費用（E管理士承認印 理事長印）も分からい事だらけ（理事長も分からと）
◎ 工事会社、工事監理士、組合理事が互いに誠意を持って工事にあたり 住民に明確な工事費用内容を伝えるような気持がなければ上記①②③④の大規模修繕工事となる。 ※ 2007年大規模修繕工事の自主管理でよかったと自画自賛してるようでは何をやっても無理であろう。 ◎ 新松戸周辺マンション サンライト系 パーク系 他のマンションの大規模修繕工事を2007年ごろから注視してみてましたが当方の工事よりはましと思えましたが、工事費、追加工事費はどこも似たようなもんでしょうか。 ※ 2021年もG社大規模修繕工事、養生ビニ－ルの上から塗装してビニ－ル除去したら塗装がピラピラしてたり さび部分を確りさび止め、シｰリングで埋めて塗装しないからすぐさびが出たり雑である。
🔵2007年9月22日大規模修繕工事 北側廊下全パネル（927枚）鉄枠から取り外し鉄枠ケレンして塗装すると確認してＧ社を指定したが、189枚と契約工事明細書に記載され見落としたとして契約されていた. ①A図 工事契約前北側パネル枠のさび 塗装浮き上がり
A-1図 工事契約前北側パネル枠さび うっすらとさびが出ている枠もあるがパネル下奥側鉄部がさびが見える状態であった。
A-2図 全パネル取り外し鉄枠塗装（全927枚）が189枚と契約書には記入されていた、パネル取り外しされた塗装状態 ※下地処理錆止め塗装がなく直接フッ素樹脂塗装がおこなわれている。
A-3図 パネル鉄枠塗装数か月後パネル枠奥からさびがにじみ出た。 ※パネル枠さびは再度フッ素塗料で全パネル枠塗装されて枠をシ－リングされた。
B図 G社全パネル取り外し内訳見積書提出には 927枚 記載 ◉ G社が公募で全パネル取り外して鉄枠塗装してパネルを付けると指示されたが工事前明細書に189枚と記載、G社再度全パネル取り外し927枚と 全パネル927枚の工事前内訳明細書を提出、修繕委員会（理事会）はＧ社を大規模修繕工事会社に指定された、
B-1図 工事契約前住民説明会で「北側全パネル枠からパネルを取り外して鉄枠を塗装してパネルを取り付」けます。「管理組合自立管理」と記してある。 ●９月22日の工事契約で189枚（全枚数927枚）で契約された。
B-2図が2007年9月22日大規模修繕工事契約書のパネル脱着全棟数189枚と記載されてた工事明細書の写しです。
Ｂ-2図 大規模修繕工事契約時工事明細書 赤下線欄 189枚
C図 6-701 北側パネル支柱アンカ－止め板のネジが確り締められていない
C-1図 6-401 ｱﾝｶ－止め板が床にピッタリついていない ネジが傾きで締める 
C-2図 6-505 アンカ－止め板が浮いている
C-3図 6-403 養生シ－ト上にパネル支柱アンカ－止め板を設置
※６号棟北側パネル支柱工事中を撮影した。他の棟のパネル支柱アンカ－止め板に傾斜ネジ締めが見受けられたが１年目塗装してしまえはさびは消えるが3年目補修前ネジ傾斜部分から錆が相当吹き出てきた。 
C-4図 パネルアンカ－止め板取り付け脇 下には鉄くず散らかっている。 4号棟801北側廊下 
C-5図 3号棟901 ｱﾝｶ－止め板ネジが斜めで確り締められていない。 3年目補修前 
C-6図 3号棟４07 ネジが斜めに締められている 3年目補修前 
C-7図 3号棟708 ネジが斜め締められている3年目補修前 さびが出ていないこのままの塗装ではさびが噴出してくる このようなパネルアンカ－止めネジ斜め締め全棟で相当数ある。またネジがゆるく締められ鉄部との隙間から錆が出ている 
C-8図 5号棟109 アンカ－止め板斜めネジ締めて隙間から錆が噴き出す 3年目補修前 
④ 1年目補修残し「さび亀裂」か所 ※当時の副理事（大規模修繕工事契約担当者、他理事長、営繕理事部長） 1年目補修工事後残された「さび亀裂か所」契約がと広報で公示 その場しのぎで契約外の口実を付けた、 住民もこれに同調したようでその後の補修工事はまともな補修工事ではなかった。
◎ 瑕疵保証書 G社 E監理者 理事長 3者の承認印が押してある にもかかわらず D-1図 公報でシート膨らみと称して契約外とした。
◎ 2008年大規模修繕工事 １年目補修工事の議事録 Ｄ-1図 １年目の補修工事 残し個所を契約外と公報で公示した。 
D図 自主管理して大規模修繕工事良かったと月刊新松戸に投稿していたが、自主管理できなかったようです。１年目補修さび亀裂か所残しに対して契約外と公報で公示したころ月刊新松戸に投稿していたようです 
D-1図 契約外と配布された公報 D図を広報を配布した理事長が契約外と広報で公示した。2008年大規模修繕工事契約に携わりパネル全取り外しを189枚と見落とした当時副理事。 
D-2図 D-3図は契約外と広報を配布した当時副理事住居の階下の階段踊り場のさび亀裂か所、1年目補修終了掲示2009年11月末 さび亀裂か所10日ぐらい後の写真である
D-3図 外階段廊下側踊り場脇の さび亀裂
D-4図 １年目補修8/21～25まで 残されたさび亀裂か所1号棟-909 外階段 
D-5図 1号棟309 外階段踊り場 
D-6図 1号棟511 外側階段踊り場階段下 
D-7図 １号棟709 外側踊り場階段脇 
以上が1号棟1年目さび亀裂が残された個所 ほんの一部を載せました。
◎3年目補修の補修工事の後を見れば補修が雑で自主管理として名ばかりで業者任せで作業員も基本知識がなかったようで工事監理者も指導不足のようでした。
◎2011年8月3年目補修前「さび亀裂」個所 2013年「5年目修繕工事前さび亀裂」か所 E図 2号棟101 ２０１１年８月 3年目補修前のさび 外階段廊下側踊り場パネル支柱 2008年大規模修繕工事で北側全支柱（アンカ－止め板工事設置以外 ）は根元削った、さび止め、根元高くウレタン塗装すべきがされてなかった。工事管理士の指導不足 作業員の知識不足であった。 
E-1図 ２号棟101 E図と同じ個所3年目補修（２０１１年８月）が確りさび止めされなかった 2年後さびが出た 適当にフッ素塗料で塗装したようです。フッソ塗料価格は普通の塗料の数倍の価格である。 
E-2図 2号棟201 2011年8月3年目補修が確り行われなかった 写真は補修前 
E-3図 ２号棟201 E-2図3年目補修工事後2年目パネル支柱さび亀裂 
E-4図 2号棟401 3年目 補修前の写真 
E－５図 E-4図と同じ3年目補修2年後のパネル支柱根元のさび亀裂 ※ パネル支柱全根本を削ってたが錆止め ウレタン塗装などが確り行われていなかったようである、全棟パネル支柱根元さび亀裂相当数あります。 （全棟パネル支柱2200本）1本費用2,000円 支柱アンカ－止め板工事費は別 
E-6図 2号棟1003 2008年大規模修繕工事外階段踊り場支柱根元を削ってさび止め塗装 ウレタン塗装の下地処理が確り行われてなったようです。 ※支柱根元はさびがひどく2009年8月 3年目補修でE-7図 ｱﾝｶ－止め板を取り付けたがひどい工事であった。 
E-7図 E-6図2年前ｱﾝｶ－止め板取り付けたが浮いている状態（支柱根元を短く切ってアンカ－止め板が床に届かない）ひどい工事であった。 
E-8図 E-6図 E-7図 と同じ個所 2014年12月撮影 2015年4月7年目の修繕工事 工事費用は支払っている 
E-9図 E－８図と同じ個所 7年目修繕工事費払ったがアンカ－止め板下から錆がにじみ出ている。本来それなりの対応修繕すべきが行ていなかった。 
E-10図 ２０２１年9月から前回担当G社大規模修繕工事を行い２０２２年8月竣工後1年目 前回のｱﾝｶ－止め板取り付けを今回のように確り対応すれ良いが手を抜いていたようである。 
F図 2008年大規模修繕工事で表札を取替前の表札
F-1図 表札取り換え時に下地処理しなかったため表札の裏側隙間から雨水が入りさびが染み出している ３年目補修前 
F-2図 このようなさびが染み出す表札相当数出た。 3年目補修前 
F-3図 表札取り外した３年目補修工事 2００８年表札取り換え時に下地処理をしなかたようである。全棟表札を外して手直し前の状態 
F-4図 3年目補修で表札を外したさびがいっぱい 自主管理工事と自画自賛しているが所詮業者任せで管理士もいたが指導しなかったようである。その後もさびが出たようで２０２１年大規模工事では表札を外して手直しをした。 
F-5図 F－1図と同じ号室表札 3年目補修で表札を外して手直しした 2021年9月大規模工事3か月前さび ※2008年8月大規模修繕工事で表札を取り換えたがその後ほとんど2021年大規模修繕工事まで表札周りは さび がはびこっていた状態である。 ※ 2016年G社が塗装工事（有料）を施工したがどこまでが対象工事なのかわからない。 
F-6図 F-5図 F－１図とおなじ号室表札 2021年8月 大規模修繕工事施工した、10月に1年目補修前 表札右下 □ 淵下に茶色くなっている 2～3年後には注視してみます。 
◎③ 追加工事費の明細 建物実物と照合すると疑問が生じる数字が多い、どの工事個所を指すのかわからない、追加工事個所の費用に疑問が生じる個所もある。 G図 E監理者（新松戸ファミ-ルハイツ工事監理者）の追加工事費に承認印が押してある。工事個所（工事価格）は熟知していると思いますが
◎追加工事明細書 NO11 タイル貼り換え 1枚500円 総額5,436,000円－2,378,950円（契約時㎡3500円）＝追加工事費3,057,050円÷1枚500円＝61,141枚 ※1枚5ｃｍ角＝1㎡＝400枚 追加工事枚数61,141枚÷400枚＝152.8525㎡×3500＝535,500円（153㎡で計算）タイル追加工事費3,057,050円－実際の追加価格535,500円（㎡計算）＝2,521,550円の増加費用になります H図 契約時はタイル浮ひび割れ㎡3,500に記載され追加工事では1枚500円と記載されていました。 
◎追加工事NO22 南ボーダ剥離 ｍ3000円とあるが 議事録には㎡3000円とある（外壁改修工事単価2012年 秋号 モルタル塗料撤去費㎡＝東京2,200円 ）２００８年大規模修繕工事の4年後価格表 ◎議事録記載1～3号棟剝ぎ費用は無料 4～6号棟の剝ぎ費用2,132×ｍ3000円＝6,396,000円 ボ－ダ幅20ｃｍ×5ｍ＝１㎡15,000円 5倍の価格 となる ※1～6号棟の南側ベランダボーダ㎡を計算してみました。㎡3,000円で計算 ●ベランダボ－ダ幅20ｃｍ（Ｊ-1図20ｃｍ）１～6棟総合計算で９４７㎡×3,000円＝2,841,000円 追加費用6,396,000円－実際の追加価格費2,841,000円＝3,555,000円の増加費用となる ◎議事録3）6,396,000円半分値引きとあるが 議事録に実体のない数字と記載があるが実際はこのような価格で支払いされている ◎建築施工単価 外壁回収工事2012年秋号より単価㎡東京2,200円 手間のみ
I図 一回塗装した ベランダボーダ 下処理しないでフッソ塗料を塗装1～2か月後塗料が浮きが出て剥いだ。 
J-1図 J図 剥いでフッソ塗料で塗装した、1～3号棟が塗装直し 4～6号棟下地を剥いで塗装した
J-2図 新松戸ファミ－ルハイツの平面図 ベランダボーダ㎡を計算しました。
◎追加工事NO7 鉄筋爆裂 100ｍｍ～200ｍｍ未満 北側廊下パネル支柱根元（廊下踊り場手摺支柱含め全棟2170本である） ◎鉄筋爆裂追加工事費には3,209本 ＮＯ15 アンカ－止め補修667本(ＮＯ16根元部溶接止め補修96本はNO15に含む） 合計3876本 ※ NO鉄筋爆裂は北側パネル支柱根元（廊下側踊り場支柱も含む）削った NO15はパネル支柱根元にアンカ－板を設置No16は支柱根元を溶接アンカ－止め板を設置 3工事項目は同じ支柱根元として計算した。写真K-１図～K-3図 ※ NO7 NO15を詳細に計算してみました。パネル支柱全棟2,170本です。 ●NO7鉄筋爆裂（支柱根元削る）NO１５アンカ－止め合計3876本－K図議事録値引き２）契約時爆裂数字570本－不足分1,600本＝1,706本多い（仕様書指示2,170本）×@2,000円＝3,412,000円費用増加 ※ 議事録2）1,600本不足3,200,000円半分値引き残り1,600,000+3,412,000円費用増加分1706本分＝G社には5,012,000円残る 議事録に「実体のない数字」と記載があります K図 議事録値引き2） 
K-1図 2008年大規模修繕工事追加工事NO7鉄筋爆裂工事前のパネル支柱根元 ※ パネル支柱根元は正常な根元を剥いで塗装すだけが「鉄筋爆裂」の項目してしまう、
ｋ-2図 追加工事NO7鉄筋爆裂 パネル支柱根元削った費用@2,000円 
K-3図 追加工事No15パネル支柱根元アンカ止め NO16溶接 
◎追加工事費NO9欠損 3,973 NO14ベランダ手摺柱脚部補修762本 ※ベランダ手摺支柱は4000本であり NO9+NO14＝4735本－4,000本＝735本多くなる×＠1500円＝1,102,500円増加費用です。 Ｌ図 NO9欠損 支柱根元を削るだけで欠損（NO7はパネル支柱根元削るだけで鉄筋爆裂）表示に違和感があります。
L－1図 NO14ベランダ側手摺脚部補修 
●以上が追加工事費に関して、議事録、建物構造を調べて突き合わせて計算しましたが、工事個所数字 追加工事価に違和感を生じます。結局工事個所数字 工事費価格数字を記載すれば誰も疑問に思わない、調べるの大変だから何も言わない、１年目補修工事相当数さび亀裂か所が残たが、契約外と公報で公示すれば済んでしまう、全理事各位が確りと行うと共有意識なければ大規模修繕工事はまともにできないでしょう。
🔵 ２０0７年大規模修繕工事は契約書（パネル取り外しミス記載 見落とし契約）の経緯 M図 2007年８月18日議事録 理事長 副理事 営繕部理事が大規模修繕工事の北側廊下パネル全てを鉄枠から外して鉄枠塗装してパネルを取り付ける出席者（理事長含め5人）確認して（議事録赤い下線）8月26日大規模修繕工事説明会に臨む議事録であります。
N図 ８月２６日 大規模修繕工事説明会で〇下線「廊下パネルの全取り外しケレン（さび取り）して塗装します」と記載してあります。
S図 2ページ目に契約書2部持参 1部はE監理者 1部は組合（理事長 副理事 営繕理事部長）に渡す
O図 ９月22日 大規模修繕工事G社と E監理者、理事長、副理事 営繕部理事部長主導で契約 ※１０月18日にG社とE監理者、副理事、営繕理事部長が出席してパネル取り外しは189枚として話し合い契約凍結した、大規模修繕工事委員会は１１月17日の報告まで知らなかった。
ｐ図 9/22大規模修繕工事規約2週間後 大規模修繕工事委員会でパネル189枚契約が報告されていない。E監理者も出席している。
Q図 10/18日 G社と副理事 営繕理事部長 E監理者が全パネル取り外しをG社が契約書に指示ミスで189枚と記載したが契約は契約凍結で合意されている
R図 10/20大規模修繕委員会で2日前G社と全パネル取り外しが１８９枚で契約凍結されているにも関わらず修繕委員会には報告されいていない。
S図 工事金額 工事使用変更は理事会一任とあるが全パネル取り外し927枚が１８９枚に変更されているが理事会（修繕員会に報告、審議もされいない。） 
T図 11/3の大規模修繕委員会にもパネル取り外し変更も審議、報告されていない。
U図 11/17 パネル取り外し変更契約凍結を1か月後に大規模修繕委員会で契約したことを報告しただけで終わった。
T図 7,038,000円値引きした記載してある K図値引き議事録と追加工事個所費用（工事個所数字）に疑問が生じる。
※7,038,000円値引きした記載あるが詳細が書いてない 値引き議事録にK発言実体のない数字であり値引きされていないと考える と記してある 値引き議事録と追加工事費を比較してみます、T図画面に下です。 
◎③G図に詳細あり 追加工事と値引きの関連費用を精査しみます、
●K図議事録 1）パネル取り外さなかった分2,214,000円を値引き130万円とあるが、この費用は契約時に記載されていない金額が値引き対象なっている、全パネル枠927枚シ－リング費用＠3,000として2,781,000から1,390,500円値引きすべきと思う。 ●議事録2）160万円鉄筋爆裂値引き、追加工事費NO7鉄筋爆裂 NO15パネル支柱アンカ－止めを総合すると値引き後G社には5,012,000円残る ●議事録3）ベランダボ－ダ費用6,400,000円半分3,200,000円－費用2,841,000円＝359,000円（G社値引き後残った金額） ●議事録4）ベランダ避難口改修費施工なし1,000,000円 未施工日も値引きの対象となっている ●（注）1⃣別途工事追加費ＮＯ11タイル工事費が増加費用2,521,550円+ＮＯ9欠損（ベランダ支柱根元）1,102,500円+議事録2）爆裂追加NO7 5,012,000円＋ベランダボーダ359,000円＝7,975,750円余計に支払ていることになります。私が計算した費用ですが、閲覧したかた、計算されてか如何でしょう。
※Ｋ図議事録4）１００万円施工外費用でＧ社の工事値引きとは言えないです。 ※Ｔ図7,038,000円値引きとあるが 議事録4）未施工１００万円含めくて7,000,000となります、値引き議事録1,200,000円+1,600,000円+3,200,000+1,000,000円（未工事費用）総額7,000,000円 （注）１⃣ 追加工事計算では7,975,750円余計に支払っている金額比較して皆様はどう感じるかです 参考のため私が計算しましたが、皆様計されてはい阿かでしょう ●K図議事録値引き金額 追加工事費の実際本数と㎡を何度も計算して上記の計算になりました、他社もこのような値引き、追加工事費を通常の工事費として計上していいるのでしょうか。
K図議事録に記載 「実体のない数字」とはこのことでしょうか。 ●Q図の10/18工事契約全パネル取り外しミス記載で修繕委員会が知らないままG社がパネル内側シ－リング費用2,650,000円半分を値引き契約凍結となったが、※K図議事録1）値引きではパネル関して2,414,000円の半分値引きと記載 そのその場で変わってしまう。（２６０万円の半分130万円負担と記録） ※値引き金額の内容分かって頂けたでしょうか 建物全体を見て体験しなければわからないと思います。 ※監理士は議事録⒦図に実体のない数字とあるが工事実体をどのように見ていたのでしょうかう
◎2021年9月大規模修繕工事施工されて２０２２年8月竣工 ●今年10月1年目補修前に全棟北側のさび亀裂か所をカメラで撮ったが６号棟はさび亀裂個所に検査シ－ル貼ってあったが、さび亀裂に検査シ－ル貼ってない箇所が多くありました、12/10ごろになればどの程度の補修かわかります、写真を載せます。
続きあり 次の記事 2021年大規模修繕工事1年目補修後の内容が記載されいます。