賢い不動産選びと【コロナ対策】

新型コロナウイルスにより様々な経済に関する問題が発生しています。多くの企業が感染対策のために休業やテレワークへの移行を行わなければならないことに伴い、売り上げの減少や事業の休止などを余儀なくされることになり、そこで働く従業員の給与も支払うことができない事態を招く危険性が高まっているのです。

住宅ローン

そのため企業によっては従業員を解雇したり、非正規労働者の契約解除といった状況を招いていることも少なくありません。そのため多くの労働者は収入が減少するといった状況となっており、住宅ローンが払えないといった問題を抱えている人も増えています。

この状況下で金融機関は金融庁の要請を受け、様々な救済措置を実施しているところも少なくありません。住宅ローンの返済に関しては金利払いのみの返済猶予の措置を実行したり、また返済額を減額するなどといった措置を講じているところもあります。さらに新規融資についても信用保証協会等と協力し、一定の審査のもとで利息を減額したり本来の返済方法に関してさらに返済額を減額する特例措置を設けるなどといった形で住宅ローンの支払いをしやすくする措置が進められているのです。

住宅ローンの支払いは基本的には毎月一定額以上の収入があることを前提に行われています。住宅を購入する段階で十分な信用調査を行い、毎月の返済が可能であると判断された場合に融資を行う仕組みとなっているため、基本的には毎月の返済額に関しては当初の契約通りに支払うことが基本です。一定の不景気やその他の要因によってもこれらは基本的に免除される事はなく、返済を行わなければならないことになっていますが、今回の新型コロナウイルスによる影響は日本だけでなく国際的な問題となっており、その状況はこれまで予想できなかったものです。そのため金融庁は金融機関に対して様々な特例措置を設けるように要請を行っており、この要請に従ってそれぞれの金融機関が支払いを猶予する方策を打ち出しているほかこの要請に従ってそれぞれの金融機関が支払いを猶予する方策を打ち出しているほか、不動産業界の低迷を救うために新たな住宅ローンの対策も行っているのが実態です。

政府系金融機関や旧住宅金融公庫融資において住宅ローンを利用している場合には、金利面での優遇のほか、金利払いのみの返済猶予なども状況に応じて受け付けており、これを利用することで1時的な問題を解決することができると考えられる面もあります。しかし事業の回復が当面見込めないことや、当初短期間で収束すると思われていた新型コロナウイルスの影響が長引いており、その収束のめどが立たないことから支払いのメドが立たないと言う人も非常に増えている実態があります。これに対して緊急事態であるために出来る限りの対策を行い、利用者の経済的な面での保護を行うように金融庁が金融機関に対して要請を行っています。これにより現在の住宅ローンの状況は新型コロナ発生以前とは大きな変化をしているのが実態です。

フラット35

フラット35は金利固定の住宅ローンとして広く利用されていますが、現在ではその最低金利が上昇すると言う奇妙な動きを見せています。これは国際的な事情により新たに住宅ローンを利用する顧客が激減したことが原因で、その資金繰りに困る金融機関が自社のフラット35の金利を引き上げていることから、この状況が互いに連鎖し金利相場が上昇する結果となっているのが原因です。実際の金利は金融庁が様々な金融機関に対して対策を要請しているのですが、この金融機関に対しての具体的な補償は無いため、自社利益のためにその金利を引き上げることも多くなっているのです。そのため、新規に住宅ローンを組む場合でも、十分にその影響を考慮して行うことが重要となっています。

利息や支払い金額の問題はこれから新たに住宅を購入する人にとっても大きな影響を及ぼすものです。様々な外的要因により住宅はほとんど売れない状態となっており、これを取り扱う会社は売り上げが激減している現状があるため、何とかして物件を売却し利益をあげたいと言う会社も少なくありません。そのため高額な物件を価格を引き下げて販売したり、そのため高額な物件を価格を引き下げて販売したりその他にもこれらの企業を救うための取り組みが様々なところで行われています。中には通常では考えられないような非常に安い金利を設定している金融機関もあり、間接的に住宅メーカーや工務店などの積極的な支援を打ち出している部分もあります。

今回の金融機関に対する日本政府の様々な施策は決して満足できるものではありません。また具体的な支援策がまとまっていない点も多くの人が不安に思っていますが、住宅の購入は長期的な視野で物事を考えなければならないものです。その上で周辺の状況を確認しながら慎重に行動することが求められ、金融機関の選び方から様々なサービスの内容に至るまで平常時とは異なる点を十分に認識し選ぶことが必要となっています。

悪質不動産業者に注意

悪質な業者を見分けるポイントは、顧客のことを考えているかどうかが一番のポイントです。
不動産の売買には大きなお金が動きますから、顧客のことを考えない不信感を抱くような不動産は悪徳業者と考えて良いでしょう。
相手も商売ですからなんとか契約をしようと必死になるのは仕方ありませんが、顧客のことを無視するようなやり方をしているのはまっとうな業者ではありません。
例えば電話での長時間セールスや押し掛けセールスと言ったものは、相手のことを考えていない迷惑な行為ですから優良な業者であればしてくることはなく、すなわちこのような行為をしてくるのは悪徳不動産業者である可能性は高いということです。
そのため、少しでも不信感を覚えた時には警戒をすることで、引っかかる可能性を低くすることができます。

しかし、悪徳不動産業者の中には巧妙な手口によって、相手を騙そうとするものもいますから、騙されなお手段を頭に入れておくことが大切です。
かんたんな見分け方としては、広告に固定電話の掲載がない広告に住所掲載がないなどがあげられます。
固定電話がないのは今の時代珍しくないように思えますが、不動産業者が用意をしていないのはなにかトラブルがあった時に逃げやすくするためと言えます。
住所掲載がないというのは更におかしい話であり、店舗が実在していない可能性が高く、こちらも端から相手を騙す意図があると読み取ることができます。
単純にミスによって住所の掲載が漏れてしまったということもないとはいい切れませんが、そのような点を見落とす業者とは安心して取引をすることはできませんから、どちらにしても警戒をして損はないでしょう。

次に住所・電話番号が本物か調べることも大切なポイントになります。

住所や固定電話があるから安心だと思っていると、それは偽の住所や電話番号だったということもよくある話です。
掲載されているからと安心しきっていると、このような手口に引っかかってしまうので注意しなければなりません。
もちろん、実在していないのであればそれは間違いなく悪徳不動産業者ということになりますから、相手にしないようにしましょう。

住所や固定電話が実在したからと安心はせずに、許認可を受けているか調べることも重要です。
不動産は営業をするには、許認可が必要ですからこれがなければ営業をすることができません。
許認可を受けていないようであれば、その時点で違法な営業であるため全く信用できない業者ということになります。

確認をするにしても、どのようにして確認をすれば良いのかわからない、役所まで行く時間が取れないという時には、国土交通省サイトでチェックをすることもできますから、すぐにでも確認をすることができます。
合わせて業界団体への加盟状況確認もしておくとより安心をすることができます。
業界団体に加盟をするには審査があり、審査が通らなければ加盟をすることができません。
つまり、業界団体への加盟をしていないということは何かしらの問題があるから加盟をしていないと考えることができ、悪徳業者である可能性が高くなります。
業者が意図して加盟をしていないということも考えられますが、その場合も同様にまっとうな業者であれば加盟をしない理由がありませんから、意図的であるならあるでやはり信用はできないと言えるでしょう。

これらのことを踏まえた上で不動産の売買をする時には、じっくり話を聞いて相手が信用に足るかどうかを判断した上で契約をすることが大切です。
少しでも不信に思うことがあった時には、そのまま契約をしてしまうのではなく一度時間をおいてよく考えて契約をして良いのかどうかを判断するようにしましょう。

今回も淡路明人の不動産ブログをご覧いただきましてありがとうございました。

民泊は今からでも稼げるか？

民泊は一般の人が空いている部屋を有効に活用して収入を得ることができる画期的な方法として海外では一般的な方法となっており、日本でもその流れを受けて非常に普及してきました。近年は海外からの旅行者も増えており、彼らにとっても気軽に宿泊することができるものと人気が高まっているのです。しかし、新たに施行された新民泊法では、このような空いている部屋を気軽に貸して利益を上げる行為は禁止されているほか、その他にもさまざまな規制が導入される事になり、自由に部屋を貸すと言うことが出来なくなりました。

新民泊法とは？これまでの個人が自由に部屋を貸す事を規制し、一定の基準を設けることで安全管理や手続きのスムーズさを実現しようと言うものですが、実際には一般の人がこれまでのように民泊で稼ぐことができなくなるような要素が非常にたくさん網羅されているのです。そのため、新民泊法までは稼げた様々な人たちが稼ぐことができなくなってしまうことが懸念され、特に個人では難しくなった点がポイントとなっています。
新民泊法では、これまでは定義されていなかった様々な内容が決められており、実際には個人で稼ぐには難しい内容ばかりが網羅されているのが特徴です。1つ目は、民泊の場合には年間最大180日までの営業しかできなくなってしまったことです。年間180日以上の営業は認められないため、仮にそのために部屋を整備した場合でも、1年間の大半は遊ばせておかなければならないことになり、非常に効率が悪くなってしまいます。2つ目は、管理組合への承認が必要と言う点です。これまでは管理組合と言うキーワードは全く出てこなかったのですが、管理組合を設立することが必要となり、これがない場合は民泊が認められないと言うことになりました。3つ目はスプリンクラーなどのホテル上の消防設備が必要となったことで、これに伴い消防設備への投資が必要となります。そして4つ目は、対面による本人確認が必要になったと言う点です。

この中で最も一般の人にインパクトがあるのが、1つ目と4つ目と言うことになります。年間最大180日までしか営業できなくなってしまう事は、高額な費用をかけて新たな法律に適合するようにした場合でも、ほとんどは活用することができないと言うことになってしまいます。また対面で受付を行わなければいけないと言う事は、常に待機をしておかなければならないため、これまでのように副業的に民泊を行うことができなくなってしまうと言うことになるのです。そのため従来空いている部屋を利用して稼ごうとしていた人にとっては、致命的な制約になると言わざるを得ません。

その一方でこれまでの旅館の規制を緩和する新旅館業法が施行されています。これは、これまでの旅館の様々な規制を緩和し、有効に活用することができるようになったもので、フロントの説明を省略しても良いことになったり、受付の際には宿泊者が到着してから10分以内に駆けつければ良いと言った従来の旅館では考えられないような条件の緩和がなされている点に特徴があります。そのため、1室でも良いと言うことになり、一軒家、アパート規模で運営可能となる点が特徴となっているのです。

このように民泊に関しては新民泊法で大幅に規制され稼げなくなっていると言っても良い状態になっている反面、新旅館業法では大幅に条件が緩和されていることから、今後は民泊よりも旅館を営業する方が儲かると言う形になりつつあります。いわゆる「ミニホテル」という形で営業を行う方が非常に有利に稼ぐことができる可能性があり、そのための様々な条件を整えなければいけないと言うデメリットがあるにしても、民泊を諦めさせるための法律改正であると考えられる面も少なくないのです。

結露の原因と対策

結露はなぜ発生するのか？

それは湿度と空気中の成分の関係しています。空気を構成しているのは窒素と酸素そして二酸化炭素などの気体が主成分です。そんな空気の主成分にはある特徴があり、それは大気に含まれている水分を吸着するという性質があります。この空気中の水分を吸収することを飽和水分量と呼び、空気が暖房などで温められるとより多くの水蒸気を吸収するようになっているのです。その飽和水分量が結露の正体であり、温めると多くの水蒸気を吸収できるといっても限度というものがあります。その空気中の水分量を吸収できなくなった時に、行き場のなくなった水蒸気が室内の壁や窓についてしまうのが結露なのです。この結露はとても厄介なもので、放置をすると水分が徐々に室内の壁紙や木材に浸透します。壁紙や木材に浸透した結露は、カビやダニの発生減となりアトピー性皮膚炎や重度の肺炎などのあれうぎー症状を引き起こし命にかかわるのです。そのため暖房器具を使う機会が増える１２月から３月の時期は、しっかりと結露対策をすることが重要になります。

そこで有効な結露対策は？

何なのかというと、結露防止のキーワードで重要なのは温度・温度差・湿度の３要素です。先に言ったとおりに飽和水分量というのは、空気には水蒸気を吸収し貯めこんでしまう性質があります。その貯めこむのには温度が関係しており、部屋の空気が温められればその分吸収率がアップしてしまうのです。そして次の温度差というのは、本来であれば空気が吸収しきれなかった水蒸気はそのまま空気中に漂うことになります。

しかし壁や窓に水分が吸着してしまうのは、本来であれば細かい気体になるはずの水分が冷やされることでお互いが密着してしまうことで起きるのです。そして湿度というのは、乾燥する時期になると加湿器をかけたりまたストーブであれば夜間に水を入れて沸騰させることで維持させようとします。もちろん乾燥した環境は体に悪いので善い行いではあるのですが、やはり湿度を適切な量にしていないと結露の原因になるのです。

基本的に重要になるのが、換気、除湿、その他です。換気をすることによって空気を循環すれば、換気と除湿が行われることで結露が発生しにくくなります。ただこれはあくまで氷点下に入っていない段階で行える対策法であり、大寒のように全国平均の気温が氷点下以下にまで下がってしまう場合には外気の温度差が限度を超えてしまい換気だけでは対応しきれないです。大寒のような氷点下まで落ちる気候になった時の具体的対策は？、換気をしつつも人間が生み出した知恵で対処するのが望ましいといえます。

近年では結露によって引き起こされる健康被害が認知されることによって、自宅に簡単に設置できる結露防止グッズというものが多々開発されています。例えば結露防止シートであり、これは窓に張り付けることによって外気の冷たい温度を窓に与えないようにするシートです。窓の結露の原因は、室内と室外の温度差が原因なのでシートを張り付けることで冷たい空気による水分同士の密着を防ぐことができれば結露を防ぐことができます。いつもであれば夏の梅雨の時期に取り付けることの多い除湿器も、湿度の多いと感じる場所に設置することで湿度コントロールすることができるのです。このように人間の知恵が生み出した除湿器、結露防止シート、その他をうまく活用することによって、換気だけでは対処しきれない時期の結露もうまく防ぐことができます。何度も言うように、温度が著しく変化する冬の時期に結露が発生するのは仕方のない事だとしても放置はアレルギーなどの健康被害につながります。そのためしっかりと防衛策を取ることで、未然に健康被害を抑えることが住宅にも自身の健康にも重要です。

これからのマンション選び

これから新たにマイホームを取得しようとする場合、清潔で機能的な暮らしが営めるマンションは、時として郊外の一戸建て住宅よりも魅力にあふれているものです。いっぽうで近年の地震や台風による被害を見るにつけ、電気や上下水道といったライフラインがいっせいに停止してしまうなど、集合住宅特有のリスクがあることも念頭に置いておかなければなりません。
また近年ではグローバル化時代に対応し、羽田空港に発着する国際線の枠を増やすために、東京湾沿岸から埼玉県内にかけてをジェット機が低空飛行する新ルートの開拓も検討されています。このような羽田新ルートの騒音や落下危機も、不動産売買を検討する上でのリスク要因として考えられることから、これからのマンション選びには建物本体の構造や安全性もさることながら、暮らすエリアをどう選ぶかが重要となってきます。
そこで事前に地震災害リスク地域を調べる方法、水害リスク地域を調べる方法や羽田の新ルートを調べる方法について学んでおき、将来のリスクを極力減らしておく努力が求められています。

まずは地震災害リスク地域を調べる方法ですが、国土地理院では明治期の低湿地データを公開しており、これは国土地理院がインターネット上で公開している電子国土ウェブで簡単に閲覧することが可能です。東京といえば地震の際の臨海部の液状化などがクローズアップされることがありますが、それ以外にも河川の流路変更、海岸部や水田・湿地帯の埋め立てなどによってつくられた地盤が弱い地域が数多く存在しています。国土地理院のデータは明治時代に作成された地図から河川や湿地帯、水田などの液状化との関連が深い地域をピックアップし、現在の地図上に色付きで表現したものです。

ほかにも東京都では都市計画法の市街化区域を対象として、地震に関する地域危険度測定調査を実施しています。そのデータはやはりインターネットで公開されており、地域危険度一覧表のかたちで簡単に把握することができます。建物倒壊危険度・火災危険度・災害時活動困難度・総合危険度といったいくつかの分類でランク付けされており、他の地域と比較した相対的な順位もわかりますので、大いに参考になります。

水害リスク地域を調べる方法としては、国土交通省のハザードマップポータルサイトから、調査対象の住所を入力することで、洪水・土砂災害・津波・道路防災情報の各分野の情報を閲覧することができます。現在の地図に重ねて表示されるので、視覚的にもわかりやすくなっています。危険度に応じて赤色や黄色などのグラデーションで示すことができ、洪水や土砂災害などの災害分類ごとにマップ上の表示を変更するのも容易です。航空写真をベースにしたり、土地の標高を色別で表示させる機能もあります。

羽田の新ルートを調べる方法としては、国土交通省が特設サイトとして羽田空港のこれからをネット上にアップしています。このサイト上では新ルートにより影響を受ける自治体別のルートの地図が公開されており、航空機が上空を飛ぶ高度や見込まれる便数、天候や滑走路の選択でルートが異なることがある場合には代替ルートも含めて表示しています。また新ルート以前の騒音レベル、今後住宅防音工事が必要になるエリアなどもあわせて記載がありますので、騒音の観点も踏まえたマンション選びに不可欠な情報です。おおよその騒音レベルの目安としては、図書館内や静かな住宅地など普通の状態で40デシベル、日常会話や洗濯機などの家電製品のややうるさいと感じるレベルが60デシベル、事務所内の喧騒などが70デシベル、電車の車内などの我慢ができなくなるレベルが80デシベルといわれています。これらとの比較の上で慎重に判断するのがよいでしょう。