今年も、あと何日かで大晦日を迎え、新しい年となる。
なかなか『MEMO帳』の更新が出来ないままでいるが、ここ数年、『負動産』の話題から展開した、『限界マンション・抑止・対応』での課題を、今年の纏めとして残しておきたい。
この背景として、これまでの『MEMO』にも記載の通り、『マンション』での『長期課題』を考える『必然性』を、『元理事長』の友人や、元不動産屋など、少し意識が高い仲間たちと、『WAIGAYA』の中などで、話題を展開させ、情報の共有を計ってきたが・・・［参考記事］
多くのマンションが『築40年』近くを迎え始め、『老朽マンション・予備軍』となりつつある中でも、『区分所有者』は、『建屋』に大きなダメージでもない限り、『自分事』として『将来・課題』を感じる事は少ない・・・のが現状であり
『高齢者』は、『直近・安住』と『高額負担無し』が『関心事』でしかなく、一方、『中古物件購入』で、これから、まだ、『定年』までの30年・40年間住み続ける可能性がある『30代・40代』の『若手世代』の方々でも、『終の棲家』と迎えるための『長期課題』として捉えておられない方が多く・・
ここ数カ月の、展開の中で、『課題事項』が、より鮮明に見えてきた。
＋＊＋＊＊
こんな中、今、住んでいる『マンション』でも、ここ何年か『総会質問書』などで『長期問題検討委員会』の設立要請をしてきたが、やっと動き出し始め、『言い出しッぺ』なので『委員』への立候補も考えたが、いきなり、ご参加を頂けた委員の方々へ、浅い知見だけで、大上段から『長期課題』を突きつけると、尻込みされ、混乱する方もおられるのではと考え・・・表に出ない範囲で、後押しをしてみる事とし、『裏方』として、前『MEMO』、後段に記載のような趣旨で、『委員会』の進め方や、この中でも、検討を急ぐ『大規模修繕工事』に向けた『準備資料』などの、提供を始めた・・・
ただ、最初の『大規模修繕』は『委員』として手伝ったが、前回(第二回)は、東京転勤中に行われた事もあり、工事をどの様に進められたたかの仔細までは判らず、残していた『総会資料』や『説明会資料』を、今一度、読み解いてみる事にしたが ・・
一点、進め方が気になる点が出てきた。見かけ上『マンション』側が主導ではあるが、まず最初に、『建屋診断』を含めた『コンサルタント費用』が、前年度『総会』の『長期修繕計画』に『予算』として計上され、ここで、現状の『管理会社・子会社』の『工事会社』が、改めて『採否・議決』することなく決める内容で記載されており、知らない間に、『管理会社』が、『自社・コンサル採用』を『既成事実』としているようにも思えた・・
こんな事で、『大規模修繕工事』の開始は、年度初めの『管理会社』からの提案で『理事会審議』を行い、『理事』以外の『委員』が集まらない中、『大規模修繕委員会』を立ち上げ、この『管理会社』が、普段から工事担当などを行わせている『関連工事会社』『コンサルタント(管理会社関連社員)』が先導する中、作業を進める事になった・・との、記録も残っていた。
そして、この担当者からの『情報』などを基に、議事を進め、『定期保全・必要工事』は、あまり『精査』される事なく、『コンサルタント』からの、利便性を上げる『付加工事』などが付随して決定され、最終『工事業者』が決まり、『見積額』と『資金計画』を見極め、『最終工事仕様』を確定させ、『臨時総会』議決。工事へと進めているが・・この『コンサル・牽引力』がないと、今回の『大規模修繕』は成り立たたず、言葉悪く言えば、『管理会社の言いなり』と、なっていた気もしていた。
＋＊＋＊
丁度、この解析作業などを進めていた時、神戸に住む『元理事長』の友人繋がりで、何年か先の『大規模修繕工事』に取り組む『マンション』のご担当の方々の『プライベート・勉強会』へ、お誘いがあり、特別参加をさせて頂いた。この会では、『大規模修繕工事』に詳しい、今は第一線から引退された『マンション管理士(建築関係)』や、『建築士』さん。さらには、長年『理事長』をされていた方なども、参加されており・・・・『マンション・あるある』といった内容から、かなり突っ込んだお話も、お聞きする事が出来たが ・・・
やはり、現行の多くの『マンション』では、『何億』もかかる『大規模修繕工事』ではあるが、『マンション側』での負担を軽減した、当Mで進めたのと、ほぼ同じような『管理会社主導方式』。言い換えれば『管理会社お任せ』で進めれれる事が多く、『区分所有者』の『高額負担』や、知らない間の『談合』などは、否めない事であるように思えた・・
合わせて、もう一つ、重要な事として・・・この体制では、終の棲家へ繋げる『長期対応』への展開が、殆ど出来なくなってきており・・・政府や市町村が進める『マンション評価制度』での『長期修繕計画』そのものの『精度』が怪しくなり、『超長期修繕計画』どころか、このままほっておくと、『管理会社』からも見放された『限界マンション』が、ますます増えるのでは・・・との、『大OB』からの声も、多く聞かれた。
この会への参加御礼で、友人に頼まれ『MEMO』のPPを作成したが・・(下記添付)・・
自らの『家』を守るのはだれか。さらには『大切なお金』・という事を、改めて感じさせられ・・
こんな中での、直近の『大規模修繕計画』から、さらには『長期計画』への展開が、どうすれば出来るのだろうか・・と、改めて大きな『課題』を感じた、特別な会合となった。
この会では、『マンション管理』に詳しい方々から、沢山の『課題』も聞き出せた・・・
少し極端な例なのかもしれないが・・・最近の『大規模修繕工事』での取り組として、規模が大きい(100戸以上)は、『大規模修繕工事』を、『管理会社』と、その配下の『工事会社』で進める(まだ業界では、正しい用語ではないかもしれないとの事 (カシワバラコーポの資料提示あり(PP記載 )）、いわゆる『管理会社施工方式』が主流となり、これで進めないと、『工事会社』との調整が出来ず、予定時期に、工事に入れないような事も起こる。『大規模修繕』は、『管理会社』の言いなりではなく、『管理組合』が、あるていど主導権を持ちながら、『管理会社』へお任せ。『つかず・離れず』程度・・が、良いのではとの、ご発言も出ていた。（『責任施工』は、よほど『専門性』がないと無理）
こんな中、『工事会社』は、昨今の『人工費』や『資材高騰』での『採算性』を重視すると共に、『施工時』の『入居者』とのトラブルを少なくするため、『管理会社配下』の『コンサルタント・工事監理人』を厳格にしてほしい(調整役)と求める事も多くなっており、このあたり『管理会社』が『関連会社』で『コンサル』できるか。もしくは、『管理会社』の『直雇』で『監理』を任せないと、『工事会社』は引き受けてくれなくなる可能性もあり、特に、『居住者公報』などの面での『全面協力』が重要・・との事例紹介もあり、最近は、『入居者優先』で、なかかな大変。『元建築士』さんからは・・『大規模修繕工事』は、『専有部』に近い所で工事をするため、職人さん(特に若い方)などとの、チョットした行き違いがあったり、工事個所の、厳格な明示(アナウンス)が無い事でのクレーム等も多く、『新築物件』とは異なり『職人が嫌がる傾向』もあり、このあたりも『工事監理』の難しさのとの事も。
そして、今、『職人不足』の中で、大規模マンションの『修繕工事』は、各『工事会社』は、数年前から『工事予定』を入れ込んでいる『受注見込』がある・・との、冗談のような話も聞けたが、確かに、半年もの長工期の工事を、事前準備するには、かなりの時間が必要であり、この『受注順番』が、『管理会社』や、その配下の『建築部門(コンサル)』で調整されていても、不思議ではなく、『癒着問題』はともかくとして、『マンション側』の『要望過多』や、『過剰・工事仕様』などを、『ガチガチ』にやってしまうと、『工事・受注辞退』という問題も、出てくるの事も想定される・・・との、コメントもあり、最近の『現場事情』を、言葉の端々から感じた。
＋＊＊＋＊＋
長くなったので、一旦中断
『大規模修繕計画』だけでも、なかなか『管理会社』や、この配下の『工事部門』との綿密な『相談・協議』は難しそうであり、この『大規模修繕工事』を基にした、更なる長期での『長期修繕計画』の『精査』や、『安心・安全生活』の確保や。更なる資産価値を高めるための『付加価値・付与工事』を含めた、『超長期修繕計画』などの構築は・・・
『マンション側』での、自らの『検証・検討』が必要になりそうで、これを『長期問題・検討委員会』で担う事になるが・・・どうすべきかを、次に纏めたい。
このあたり、政府が進める『マンション政策』の中でも明確ではなく、市中に発刊されている『マンション管理・How To本』でも、殆ど具体的作業は記載されておらず・・・
この会に出席の方々からも・・どうすれば。ただ、だれがするの・・とのボヤキも
＋＊＋＊＊＋未推敲のまま
なかなか『MEMO帳』の更新が出来ないままでいるが、ここ数年、『負動産』の話題から展開した、『限界マンション・抑止・対応』での課題を、今年の纏めとして残しておきたい。
この背景として、これまでの『MEMO』にも記載の通り、『マンション』での『長期課題』を考える『必然性』を、『元理事長』の友人や、元不動産屋など、少し意識が高い仲間たちと、『WAIGAYA』の中などで、話題を展開させ、情報の共有を計ってきたが・・・［参考記事］
多くのマンションが『築40年』近くを迎え始め、『老朽マンション・予備軍』となりつつある中でも、『区分所有者』は、『建屋』に大きなダメージでもない限り、『自分事』として『将来・課題』を感じる事は少ない・・・のが現状であり
『高齢者』は、『直近・安住』と『高額負担無し』が『関心事』でしかなく、一方、『中古物件購入』で、これから、まだ、『定年』までの30年・40年間住み続ける可能性がある『30代・40代』の『若手世代』の方々でも、『終の棲家』と迎えるための『長期課題』として捉えておられない方が多く・・
ここ数カ月の、展開の中で、『課題事項』が、より鮮明に見えてきた。
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こんな中、今、住んでいる『マンション』でも、ここ何年か『総会質問書』などで『長期問題検討委員会』の設立要請をしてきたが、やっと動き出し始め、『言い出しッぺ』なので『委員』への立候補も考えたが、いきなり、ご参加を頂けた委員の方々へ、浅い知見だけで、大上段から『長期課題』を突きつけると、尻込みされ、混乱する方もおられるのではと考え・・・表に出ない範囲で、後押しをしてみる事とし、『裏方』として、前『MEMO』、後段に記載のような趣旨で、『委員会』の進め方や、この中でも、検討を急ぐ『大規模修繕工事』に向けた『準備資料』などの、提供を始めた・・・
ただ、最初の『大規模修繕』は『委員』として手伝ったが、前回(第二回)は、東京転勤中に行われた事もあり、工事をどの様に進められたたかの仔細までは判らず、残していた『総会資料』や『説明会資料』を、今一度、読み解いてみる事にしたが ・・
一点、進め方が気になる点が出てきた。見かけ上『マンション』側が主導ではあるが、まず最初に、『建屋診断』を含めた『コンサルタント費用』が、前年度『総会』の『長期修繕計画』に『予算』として計上され、ここで、現状の『管理会社・子会社』の『工事会社』が、改めて『採否・議決』することなく決める内容で記載されており、知らない間に、『管理会社』が、『自社・コンサル採用』を『既成事実』としているようにも思えた・・
こんな事で、『大規模修繕工事』の開始は、年度初めの『管理会社』からの提案で『理事会審議』を行い、『理事』以外の『委員』が集まらない中、『大規模修繕委員会』を立ち上げ、この『管理会社』が、普段から工事担当などを行わせている『関連工事会社』『コンサルタント(管理会社関連社員)』が先導する中、作業を進める事になった・・との、記録も残っていた。
そして、この担当者からの『情報』などを基に、議事を進め、『定期保全・必要工事』は、あまり『精査』される事なく、『コンサルタント』からの、利便性を上げる『付加工事』などが付随して決定され、最終『工事業者』が決まり、『見積額』と『資金計画』を見極め、『最終工事仕様』を確定させ、『臨時総会』議決。工事へと進めているが・・この『コンサル・牽引力』がないと、今回の『大規模修繕』は成り立たたず、言葉悪く言えば、『管理会社の言いなり』と、なっていた気もしていた。
＋＊＋＊
丁度、この解析作業などを進めていた時、神戸に住む『元理事長』の友人繋がりで、何年か先の『大規模修繕工事』に取り組む『マンション』のご担当の方々の『プライベート・勉強会』へ、お誘いがあり、特別参加をさせて頂いた。この会では、『大規模修繕工事』に詳しい、今は第一線から引退された『マンション管理士(建築関係)』や、『建築士』さん。さらには、長年『理事長』をされていた方なども、参加されており・・・・『マンション・あるある』といった内容から、かなり突っ込んだお話も、お聞きする事が出来たが ・・・
やはり、現行の多くの『マンション』では、『何億』もかかる『大規模修繕工事』ではあるが、『マンション側』での負担を軽減した、当Mで進めたのと、ほぼ同じような『管理会社主導方式』。言い換えれば『管理会社お任せ』で進めれれる事が多く、『区分所有者』の『高額負担』や、知らない間の『談合』などは、否めない事であるように思えた・・
合わせて、もう一つ、重要な事として・・・この体制では、終の棲家へ繋げる『長期対応』への展開が、殆ど出来なくなってきており・・・政府や市町村が進める『マンション評価制度』での『長期修繕計画』そのものの『精度』が怪しくなり、『超長期修繕計画』どころか、このままほっておくと、『管理会社』からも見放された『限界マンション』が、ますます増えるのでは・・・との、『大OB』からの声も、多く聞かれた。
この会への参加御礼で、友人に頼まれ『MEMO』のPPを作成したが・・(下記添付)・・
自らの『家』を守るのはだれか。さらには『大切なお金』・という事を、改めて感じさせられ・・
こんな中での、直近の『大規模修繕計画』から、さらには『長期計画』への展開が、どうすれば出来るのだろうか・・と、改めて大きな『課題』を感じた、特別な会合となった。
この会では、『マンション管理』に詳しい方々から、沢山の『課題』も聞き出せた・・・
少し極端な例なのかもしれないが・・・最近の『大規模修繕工事』での取り組として、規模が大きい(100戸以上)は、『大規模修繕工事』を、『管理会社』と、その配下の『工事会社』で進める(まだ業界では、正しい用語ではないかもしれないとの事 (カシワバラコーポの資料提示あり(PP記載 )）、いわゆる『管理会社施工方式』が主流となり、これで進めないと、『工事会社』との調整が出来ず、予定時期に、工事に入れないような事も起こる。『大規模修繕』は、『管理会社』の言いなりではなく、『管理組合』が、あるていど主導権を持ちながら、『管理会社』へお任せ。『つかず・離れず』程度・・が、良いのではとの、ご発言も出ていた。（『責任施工』は、よほど『専門性』がないと無理）
こんな中、『工事会社』は、昨今の『人工費』や『資材高騰』での『採算性』を重視すると共に、『施工時』の『入居者』とのトラブルを少なくするため、『管理会社配下』の『コンサルタント・工事監理人』を厳格にしてほしい(調整役)と求める事も多くなっており、このあたり『管理会社』が『関連会社』で『コンサル』できるか。もしくは、『管理会社』の『直雇』で『監理』を任せないと、『工事会社』は引き受けてくれなくなる可能性もあり、特に、『居住者公報』などの面での『全面協力』が重要・・との事例紹介もあり、最近は、『入居者優先』で、なかかな大変。『元建築士』さんからは・・『大規模修繕工事』は、『専有部』に近い所で工事をするため、職人さん(特に若い方)などとの、チョットした行き違いがあったり、工事個所の、厳格な明示(アナウンス)が無い事でのクレーム等も多く、『新築物件』とは異なり『職人が嫌がる傾向』もあり、このあたりも『工事監理』の難しさのとの事も。
そして、今、『職人不足』の中で、大規模マンションの『修繕工事』は、各『工事会社』は、数年前から『工事予定』を入れ込んでいる『受注見込』がある・・との、冗談のような話も聞けたが、確かに、半年もの長工期の工事を、事前準備するには、かなりの時間が必要であり、この『受注順番』が、『管理会社』や、その配下の『建築部門(コンサル)』で調整されていても、不思議ではなく、『癒着問題』はともかくとして、『マンション側』の『要望過多』や、『過剰・工事仕様』などを、『ガチガチ』にやってしまうと、『工事・受注辞退』という問題も、出てくるの事も想定される・・・との、コメントもあり、最近の『現場事情』を、言葉の端々から感じた。
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長くなったので、一旦中断
『大規模修繕計画』だけでも、なかなか『管理会社』や、この配下の『工事部門』との綿密な『相談・協議』は難しそうであり、この『大規模修繕工事』を基にした、更なる長期での『長期修繕計画』の『精査』や、『安心・安全生活』の確保や。更なる資産価値を高めるための『付加価値・付与工事』を含めた、『超長期修繕計画』などの構築は・・・
『マンション側』での、自らの『検証・検討』が必要になりそうで、これを『長期問題・検討委員会』で担う事になるが・・・どうすべきかを、次に纏めたい。
このあたり、政府が進める『マンション政策』の中でも明確ではなく、市中に発刊されている『マンション管理・How To本』でも、殆ど具体的作業は記載されておらず・・・
この会に出席の方々からも・・どうすれば。ただ、だれがするの・・とのボヤキも
＋＊＋＊＊＋未推敲のまま
