誠のまこと 

~小さな建築屋さんの出来事~

リフォームの見積り

2012-06-12 19:32:56 | リフォーム

リフォームの見積り、進行中。

P1040339

机上のプランは難なくまとまるものの、見積りとなればそれなりに時間を要します。

というのも、以前にも紹介しましたが「リフォームの見積り」は新築と違い、統計が無いから。

既存の状態から完成までの工事のプロセスをシミュレーションしないと到底きちんとした見積りは出ません。

なかなか難しい事です。

以前、知合いの設計事務所の方から、「このリフォーム、このくらいの予算をみているんだけど、逢坂さん、どう?」的な話がありました。

どう考えても概算の半分くらいの予算で、「どうゆう計算でこうなりました?」と尋ねると、市販の「積算資料の単価を参考にした」と。

設計専攻の方とはいえ・・・、ね。

教えてあげました。当たり前の事。

リフォームに「決まった平米単価」なんてありませんよ」って。。。(単純作業ならともかく)

あくまで「人工」と「材料費」の積算です。付け加えて「外注費」と「諸経費」も確認が必要。

また、工事内容に依っては、ほとんどの項目が「一式」となって当たり前です。

その後、どうなったかは知りません。こうゆう点では、設計士より「大工さん」の方がきちんとした見積りが出来るでしょうね。

いっちゃ悪いですが、ハウスメーカーなんかではリフォームの見積りにあたり、いちいち大工さんに現場を確認させて、「人工」の見積りをとっています。

そのうえで受注になれば「値決め」して発注。「人工ロス」があろうが、発注書交わしているから追加は認めない。元請けは絶対儲かるわけです。

(儲かる事が悪いのではなくて、経験と知識が無い事をいい事に、「人工リスク」を下請けに負わせる事はどうかと思います。)

それだけ難しいって事です。

他は他。

私は私で、お客様にも業者さんにも迷惑を掛けないしっかりした見積りをするまでです。

ごめんね、偉そうに・・・。

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リフォーム進行中

2012-06-09 17:54:17 | リフォーム

現在進行中のリフォーム工事。

まずは、(桜川)K様邸。

P1040223 

K様邸は4月初めから一部増築部分の基礎工事へ着手。現在は内部造作も終盤で、来週の中頃には「内装工事」へと工程が移って行きます。

続いて、同じく(桜川)T様邸。

P1040225_2

T様邸は、2階部分の全面改修工事中。

娘さんの部屋となる洋室2室は完成したものの、他の2室を工事する為に、再度養生して荷物置き場としております。(もう少し待ってね)

P1040227

こちらも来週の後半には、残りのお部屋の内装工事へと移って行きます。

実はこの「O様邸」と「T様邸」、100mも離れていないんです。

現場確認が一度に済むので助かってます。必要に応じて、大工さんも行き来してるしね。

双方の現場とも生活しながらの工事なので、工程の節目には検討事項も多々ありますが、順調に進んでおります。

それと、今日は「妙な気持ち」になった出来事が。

先日、とあるマンションの1階にお住まいの方から「庭の事で見積り欲しいので調査に来て欲しい」と、依頼がありました。

「造園の事ですか?」と尋ねると、「そうでは無い。とにかく来てから・・・」との事だったので、外構工事の部類かな?と、約束の時間に調査に行ってきました。

すると、「外に回って塀を乗り越えて庭に入って来てください」と。

・・・?。

どこまで見渡しても、その塀の高さは2m以上。これを越えろと・・・。

P1040229

忍者ハットリ君じゃあるまいし・・・。

私:「そちらのベランダから庭に通して頂く訳にはいかないのですか?」

お客様:「部屋が散らかっているから。越えれなければ、もういいです。」

だって。

よじ登れない訳ではなかったのですが、丁重にお断りして帰ってきました。

午後にも一件、新規のお客様からリフォームの相談と調査依頼を頂いておりました。

こちらのお客様は、うれしい事に以前から私のブログをみてくださっている様で、「初対面の感じがしない」といった様子でした。

私にとっては何も情報が無かったお客様なのだけれど、不思議と「腹を割った」様なお話しをさせていただいた感じがします。ブログ続けていて良かったです。

良いご提案が出来る様に頑張ります。

早いものでもう週末。明日は日曜日ですが、色々とお待たせしているお客様の打合せの準備しないと。

では、今日はこの辺で~。

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復興支援商品

2012-05-29 20:10:20 | リフォーム

今年、着工・完工したリフォーム工事の「復興支援・住宅エコポイント」の申請書を作成中。

これがまた結構な書類になります。

ま、それはいいんですが、今回のK様はMAXの30万ポイント。(30万円分)

その内15万円分は、内装追加工事の「即時交換」に使用。

そして、残りの15万円分を「復興支援商品」に交換する事としました。

P1040036

K様がチョイスしたのは「被災地の産品の食料品」。

「前沢牛のサーロインステーキ」や、「三陸海宝漬け」など、贅沢な食べ物ばかり。

各数量が「4」とか「5」とかになっているけど?。ひょっとして、、、

そりゃ、申請までのプロセスは大変だけど・・・、

でも、

K様、、、

私に気を遣わないでくださいね。

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元気都市あおもり住宅リフォーム助成事業

2012-04-21 18:40:30 | リフォーム

今週はほとんど更新せず、徐々に閲覧人数が減ってきている当ブログ。・・・これは仕方ない。

察しの通り、お客様のご依頼に対して私自身の業務が追いついていない部分もあり、ブログを書く時間を節約しておりました。

こんばんは、逢坂です。

今日は久しぶりの更新です。

今年、リフォームをお考えの方へ朗報です。

大筋で紹介しますが、青森市の助成金を活用することが出来ます。

「元気都市あおもり住宅リフォーム助成事業」といって、対象工事金額の10%(限度額10万円)が貰えます。

65歳以上の親と同居する二(三)世帯住宅では15%(限度額30万円)です。

これはほとんどのリフォーム工事が対象になります。

去年は20万円限度だったので少し物足りない気持ちもありますが、それだけ多くの方が利用出来るのだと思います。

でも「10万円」は大きいですよね。

そして、もう一つの助成事業。

「青森市安全安心住宅リフォーム促進支援事業」です。

こちらは、「住宅性能の向上」に限った工事が対象で、

①耐震性能

②省エネルギー性能

③バリアフリー性能

④克雪性能

⑤防災性能

となります。

こちらは、対象工事費の10%以内(20万円限度)です。

①の耐震性能向上工事に該当する場合は20%以内(60万円限度)となります。

それぞれ「諸条件」があり、または「予算枠を超えた場合は抽選」となる為、必ず利用出来るとは限りませんが、今年リフォームをお考えの方は確認してみてください。

こちらが「青森市の助成事業紹介ページ」です。

双方とも、申し込み受付期間が「平成24年5月14(月)~6月29(金)」となっております。

ご相談は当社「㈱逢坂建築ホームプラン」まで。

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緊急対応

2012-04-04 18:00:15 | リフォーム

「強風」とは覚悟していましたが、ここまで被害が多いと、もはや「嵐」でしたね。

昨日の夜は眠れませんでした。夜中、2回の停電。(瞬間的な停電も何度か)

当社は幸い、足場が掛かっている現場が無かったので、夜中に出動する事はありませんでしたが。

朝、カーテンを開けてみると、隣りの家の屋根(トタン)がありませんでした。向いの畑のビニールハウスも大変な事になっていました。緊急自動車のサイレンが遠くから何回も聞こえてきました。

朝一、案の定「屋根が飛んでしまった!」の電話が・・・。

予定外の事ですが、もちろん放っておけないですよね。

大工さんと2人で出動!。

P1030274

強風で危ないので、最低限、雨漏りがしない様に。また飛ばない様に・・・。

対応中、また電話が・・・。「屋根が飛んでしまった!」と・・・。

そのままそのお客様宅へ。

P1030275

屋根(トタン)がありませんでした・・・。

シートを貼って、飛ばない様に木で留めて処置終了。・・・と思いきや、また電話が。

「窓の上からすごい勢いで雨漏れが・・・」

危険を伴わないとは思いましたが、作業の流れでGO!。

古いコーキングが大きく口を開いてましたので、乾かして再度シーリング。

午後は落ち着いて、見積りや打合せの準備。・・・と思いきや、また電話が。

「屋根が飛んでしまって・・・、逢坂さんでなんとかしてもらえないべが・・・」。

即GO!。たぶん、お電話頂いてから到着まで、消防車より早いです。

P1030281

こちらもトタンが剥がれてしまい、下地板の上に雪が乗っていました。(もっと早く電話くれれば良かったのに)

同様に、シートを貼って、木材で押さえて応急処置完了です。

この他にも、木の枝が飛んできて、車庫の壁に穴が・・・とか、風除室のアクリル板が外れてしまったとか。

緊急対応でほぼ一日過ごした感じになりましたが、当社の対応によって皆さん一安心された様で良かったです。

でも、本復旧にあたっては少し時間を頂くかも。

車で移動中、あちこちで屋根が剥がれていたり、物置が転んでいたり。

改めて、自然の力ってものすごいと思い知らされました。

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トリム

2012-03-29 18:51:21 | リフォーム

E様邸、トイレ・洗面化粧台交換及び内装工事。

今週に入ってから3日間の工事でした。

↓工事後の写真

P1030235

お客様のご希望で、壁のクロスに「トリム」(帯)を入れました。

最近はなかなかトリムを希望される方は少ないので、私なりには新鮮な感じがしました。

工事完了後、お客様も「ホテルみたいに良くなって・・・」と、ご満悦の様子。

ケースバイケースで、提案に取り入れるのもいいかもしれませんね。

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断熱の観念

2012-03-21 18:39:25 | リフォーム

(造道)K様邸リフォーム工事、着工して20日程の現場です。

解体から始まって、梁補強・床組み・断熱材入れ・・・と、着々と施工を進めております。

P1030081

P1030076

断熱材がびっちり、ですね。

でも、「見た目」断熱材が充填されてはいますが、「入っているだけ」ではそれほど効果が無いものです。

どうゆう事かというと、こうゆう所。

P1030078

P1030084

「天井の断熱材」と「壁の断熱材」の取合い。

「壁の断熱材」と「床の断熱材」の取合い。

これらの部分に断熱欠損が無い事が最重要です。要は「気密性」ですね。

いくら高性能の断熱材を使っても、すき間だらけだと意味が無いって事です。

間仕切り箇所は特に要注意です。通常、内部間仕切りには断熱材は入れないので、築20年クラスの建物では断熱欠損しているケースがほとんどです。

監理はもちろんですが、こうゆう所は実際に施工する大工さんの観念ですね。

ごく当たり前の事を述べている様ですが、意外となっていない事なんですよ。

その辺、当社の大工はとても優秀。実は、大工さんでありながら3名共「二級建築士」です。

「ただの大工」ではありません。「建築に関してしっかりとした観念をもった大工」です。

当社の最大の自慢ですね。

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緊急対応

2012-03-05 20:30:55 | リフォーム

朝一、とあるお客様から「天井から水漏れが・・・」とのお電話で、予定を覆し調査へ。

行ってみると、家の中が水浸し・・・。

P1020873

P1020846

ここは鉄骨造3階建。水漏れは1・2階の天井。

普通に考えれば、3階からの給水漏水。

しかし、「メーター」はピタっと止まっていました。

P1020842

無落雪の縦樋が膨らんで変形しているのと、最近気温が上がっている事を考えると、屋根・トイの漏水?。など、色々検証しましたが、結果「3階給湯管のピンホール(穴)」でした。

P1020886

事態が事態だけに「後日」という訳にはいかず、調査・段取り・確認・etc・・・。

なかなか思う様に業務が進まなかった一日でしたが、まさに一件落着。良かったです。

以上、困っている方を放っておけない「あなたの町の小さな建築屋さん」でした。

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業者さんの見積書にも感謝

2012-02-29 18:18:02 | リフォーム

以前のブログで、「リフォームの見積り」は単純ではなく、さも大変な労力を費やして積算しているという様な事を紹介してしまいました。

もちろんウソはありませんが、大事な事を忘れていました。

リフォームというのは、やはりケースバイケースなので、「一概に金額を決めれない」内容が多々あります。

「適当に、損だけはしない様に、余裕をもって」見積りするならいいでしょう。

しかし私は、自分で判断出来ない内容は、その工事ごとに「専門業者」さんに確認して、見積りをします。

工事だけではなく、「特殊な建材」や「住宅設備機器」なんかもそうですね。

それぞれの項目が「概算」では、しっかりした見積りは出ないですからね。

現在もリフォームの見積りをまとめておりますが、「見積り」も各業者さんの協力があって、しっかりしたものができるんだよなと、しみじみ感じております。

P1020817

業者さんが迅速に・しっかりした見積りをしてくれるから、私も自信をもってお客様へ提示できます。

「私だけ」が忙しいわけではない。

工事だけではなく、こんなところでも業者さんに感謝しないとね。

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愛着あるお住まいを・・・

2012-02-28 19:31:16 | リフォーム

(造道)K様邸リフォーム工事、今日から着工です。

(近日またたくさん降ったので、今日は駐車スペース確保の為の「雪片付け」からですが)

昨日のブログで「昭和レトロの遊び」を紹介しましたが、築40年以上経っている改修前のK様邸は、まさにそんな懐かしさが残る家です。(皮肉じゃないですよ)

P1020801 「居間」

P1020804居間から廊下をはさんで「台所・玄関」。改修後は「LDK」となります。

P1020810「トイレ」。動線を検討した結果、ここは「浴室」へと変わります。

既存の壁はほとんど「木目調の化粧合板」でした。お客様は「木目はもう見飽きた」との事で、改修後は白系のビニールクロスを中心としますが、本音は少し寂しいかも?。(既存の建具を生かせないかとか相談あったりしたので)

でも大丈夫!。これが「リフォーム」の良いところで、あくまで「既存の構造躯体を生かして」改修するわけですから。断熱材もしっかり入れて、暖かくなるし。

「家への愛着」という気持ちは本当によくわかります。私自身、新しい家に住んだ事がないので。(・・・ん?)

大事にリフォームさせていただきます。二ヶ月後をお楽しみに!。

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割引き

2012-02-23 19:26:16 | リフォーム

H様邸リフォーム工事にて、システムキッチンの設置を行いました。

P1020749

今回のキッチンはタカラスタンダードの「エーデル」という商品。ホーロー製です。

タカラのホーローは、汚れがこびり付きません。バーナーで炙っても変色すらしません。強く叩いても欠けたりしません。ワイヤーブラシで思いっきりこすってもキズにはなりません。半永久的に新品のままです。しかも、磁石がくっつきます。キッチンパネルも。

良い事ずくめですよね。

しかし正直に言って、最近はお客様に勧める機会が少なくなりました。

なぜって?。

良い物は、それなりの値段がするから。です。

それに最近では、各社木製キッチンでも十分な性能と耐久性が備わっていますので、お客様にとっても「値段重視」になってきていると感じています。

ニOリとかの十万円台のシステムキッチンでも、オシャレだし、十分だとも思います。(施工費やら運賃やら、売り方は称賛できないけれど・・・)

それと、「割引き率」。(言っていいのかな?)

他メーカーであれば「定価が高くて割引きが大きい」のに対し、タカラは「定価が安くて割引きが少ない」んです。

私は「商品で利益を上げよう」という考え方ではないので、どこのメーカーの商品でもお客様に還元しておりますが、元々ほとんど割引きが無い為に、お客様のウケはあまり良くない様に感じます・・・。

例えば、、、例えばですよ。

Aメーカーでは、定価¥1,000,000円のキッチンが見積り価格¥400,000円です。(60%引き)

Bメーカーでは、定価¥450,000円のキッチンが見積り価格¥400,000円です。

・・・同じ40万円でも、A社の方がお得だと思いますよね。そうゆう事です。

メーカー事情なんて、お客様には関係ないのだから、当然「逢坂さん、こんなに安くしてくれたんだ!」ってなりますよね?。

逆に、「逢坂さん、そんなに儲けなくても・・・」と、誤解されないとも限りませんよね?。(そんな事もあまり無いですが)

なんにせよ、割引きに惑わされない様に、あくまで「商品」に対する「見積り金額」に納得出来る事が大事だと思います。

各メーカー、とても良い商品だと思います。

でも、「タカラのホーロー」は特別ですかね。

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便器

2012-02-06 19:21:05 | リフォーム

便器の交換工事を行いました。

↓既存の便器は、お客様曰く「青森市で一番最初に設置したタンクレス便器だ」との事。

P1020247 

30年以上も前から「タンクレス」ってあったんですね。初めて知りました。

当然、排水の配管位置は違いますが、「リトイレ」のアジャスター(排水部品)で対応出来る範囲だったので床の解体は伴わず、2時間程で工事終了しました。

↓今回設置の大便器は、TOTOネオレスト「RH1」。

Cimg7898

TOTOのRHシリーズは、RH0~RH3まであり、このRH1は、自動でフタが開いてくれたり、便器の中をやわらかライトで照らしたりする機能がついてます。

RH2になると「室内暖房」がついたり、RH3になると、リモコンで音楽が聞けたり・・・。(製造はKENWOOD製。リモコンを持って歩きたくなりますね)

時代と共に、便器もどんどん進化しますね。

たとえば20年後はどんな便器が主流になるんでしょうね?。

「和式」のウォッシュレットとか?。

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リフォームの見積り

2012-01-27 19:42:21 | リフォーム

今日も青森市は一日中氷点下(-5℃くらい)。雪もハンパじゃなく降りました。

私はというと、朝に小工事の段取りと午後にリフォームの打合せが一件ありましたが、その他の時間は、お待たせしているリフォームの見積りをまとめておりました。

P1020486

P1020510

この間書いた様に、「新築工事の見積り」は簡単です。使用建材・単価・外注費・大工工料・・・、拾い出して掛け算・足し算すればいいので。(実際、若い頃入社半年でバンバン見積りしてました)

よっぽど特殊なものでなければ、構造木材費・大工工料は面積に応じて人工数も大体決まってきますのでね。

一般の方にとっては、「新築より金額少ないんだから、早くまとめれるでしょ?」と思うかもしれませんが、全く逆。

リフォームの見積りはそうはいきません。

建材と単価・外注費の拾い出しは大きく変わりませんが、「木材」と「大工工料」の見極めがとても重要です。

新築の場合では、普通の一般住宅(40坪程で総二階)で例えると「坪数×2.3~2.5石」といったような概算でもほとんど狂いはないものです。(私はシビアに拾いますが)

(石(こく)とは、1尺×1尺×10尺の材積です)1石=約0.272?

リフォームの場合はケースバイケースなので、その改修内容に応じての構造材・小割り材を拾いださないと、きちんとした金額は絶対にでません。

木造なので全体の工事費の中で、この「木材」と「大工工料」がだいぶ大きなウエイトを占めます。

なので、この部分が「どんぶり勘定」になってしまうと、見積りの意味が無いと言っても過言ではないです。

なので、はっきり言って、相当な経験がなければリフォームの見積りは出来ません。

時間が掛かる事ですが、私がこの部分に執着するのはもちろん2つの理由から。

一つは「その見積りが過剰にならない様に」。

もう一つは「その工事が赤字にならない様に」。

です。

かなりシビアに検討して見積りしております。

なので、、、

K様・T様・Y様・H様、、、

もう少しだけお待ちを・・・、もう少しです。

(以上、お待たせしている言い訳でした)

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人間

2012-01-16 20:54:42 | リフォーム

神様の御加護か、あの後「ホッケの骨」は無くなりました。

こんばんは、逢坂です。現在、プラン作成奮闘中。

今日も「何が忙しい」って訳ではないけれど、日中はまとまった時間も少なく、夕方からご依頼をいただいているリフォームプランを検討しております。

今回のこのプラン、ここ数日「書いては消して」の繰り返し・・・。お客様をお待たせしております。(申し訳ないです・・・)

先月にプラン提案した際には大変喜んで頂いた様子で、そのまま見積り提示。

1階部分がほぼ全面改修のプランだった為、予算もそれなりに大きくなりました。

そこで、「一部を増築しても、全体の改修面積を減らしたら?」という計画です。

「改修面積を減らして(既存部分を出来るだけ生かして)間取り・動線をご希望に沿う様に」。

そりゃ、むずかしいですよ。

でもね、簡単にはギブアップしないですよ。

「仕事が欲しいから」とか、そんな事ではなく。

お客様が私に期待してくださっているのがわかるから。

いや、リフォーム計画に対するお客様の強い想いが伝わったから。

です。

プランに行き詰まると「出来ない根拠」を整理したくなるけれど、実は私「極度のプラス思考者」。

プラン持って行った時に、お客様をがっかりさせない様に、喜んで頂ける様に、考えうる最善のプランを作りたい。

建築業者?。設計士?。こんな時は全く関係ない。

お客様に対して真剣に向き合える「人間」でありたい。

こうゆう時の為に今まで色んな経験を積み重ねてきたのだから。

んでも、そろそろまとめないとな・・・。

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増築工事完成写真

2011-12-10 16:17:01 | リフォーム

夏から着工していた、(八重田)S様邸増築工事の完成写真をアップしていなかったので紹介します。

S様邸は、裏側の既存建物を解体して「玄関・ホール・和室・階段室・ベランダ」の増築です。

既存状況↓

Cimg7302

真壁の本格和室や1・2階とも既存の取合いの納め等、比較的難易度が高い工事でした。

完成後外観↓

P1020151

和室↓

P1020146_2

2階ホール↓

P1020149←(この間揚げたピアノ

増築部分の断熱材はアクアフォーム。現場発泡の断熱材で、気密もバッチリです。既存部分との取合いは気を遣いました。寒くなってから伺いましたが、やはり暖かいです。

予定より工期はすこし長くかかってしまいましたが、お客様には満足していただいております。

話しは変わりますが、今日はこれから「銘友会」の忘年会。

「銘友会」とは、青森市の工務店のだいたい私と同年代くらいの社長さんや二代目の息子さん方の同志。

8社?9社?、そのくらい。

同業者とはいえ、みなさん本当に仲良くお付き合いさせていただいております。

「銘友会」も「飲み会」も、私自身久しぶりなので楽しみです。

明日はたぶん二日酔いかな・・・。

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