10/20 銀行と建築屋と不動産屋の感覚の違い

どーも。どこを信用したらいいのか考えるミナージュです。


ある土地に共同住宅を建てるという話を聞きました。

その土地は車通りの多い幹線道路沿い。

そこにハウスメーカーの共同住宅を乗せて売りに出るという話。

まぁここまでは好きにどーぞです。

そこにはシングルアパートを（いわゆる1Ｋ）建てるという。

建築メーカーは利回りを良くするためになるべく戸数を多く取ろうと設計します。

それから１０年間、その家賃を保証する提案を今しているそうです。


まだそんな営業してるのか？


どれだけメーカーが大きくてアフターがしっかりしていても

この一連の提案の仕方に疑問を感じます。


３つあります。

一つ、銀行の融資。道路状況と瞬間の利回りしか見ていない。

一つ、そもそも幹線道路沿いで間取り1Ｋを提案する時点で？？？です。
近隣の状況も調査してない証拠。この２年ほどで建った新築マンションは満室になるまでに竣工半年かかったということ。
既存物件も空きが目立つ地域。

一つ、家賃保証１０年を前に出すがその１０年は保証なんてしなくても”読める”ということ。
新築竣工１０年後から共同住宅はしんどくなります。その後のことを考えて提案していない。

一つ、家賃査定が低い。
借り上げ（総家賃収入の10％を報酬、残りは確実に入りますよ。という設定）をするためにもともとの家賃設定が低い。

結局このメーカーは一番楽な当初１０年の保証を振りかざして

建築させる。

１０年後以降のアフターフォローももちろん・・・などと言っているが

結局１０年後からメンテナンスなどで費用が掛かってくる頃に借り上げ契約が切れ
（若しくは相当低い設定で再契約させる）

家主はすべて任せてたもんだから内容も分からず

ただただお金がかかってしまい、結局売却。



未来における予測はあくまで予測なわけ。

地域に根差した僕ですら目測を誤ることだってある。

にもかかわらず瞬間風速の提案をするなんて馬鹿げてる。



僕が言ってる事が全て正解ではないと思いますが

僕ならそんな提案は絶対しない。

何より、共同住宅を経営して行くならエンドユーザーの動向が一番大事なわけ。

やっぱりそこの地域に根差し、

また詳しい信用出来る営業マンに出会えるかどうかが大事だと本気で感じます。


家主さん地主さん、本当に信用出来ますか？そのお付き合いしてる営業マンさんは。


今日はいつになく良い話しだと自画自賛わたし！

ミナージュはいつも地域を！家主さんを！入居者さんを！見ています！




ミナージュ フリーダムブログ

ミナージュ スタッフゥ～ブログ

スマホでお部屋探しのミナージュ

パソコンでお部屋探しのミナージュ

携帯でお部屋探しのミナージュ

　1日1回クリックお願いします

1日1回クリックお願いします



ツィッターブログです！

フェイスブック