月曜はバタバタ(゜_゜)

週初めの月曜・・・当初の予定から飛び込みの用事が入り午後からはバタバタな感じに(゜_゜)
以前から依頼されていた借地権契約・・・地主様が偶然に私の地元付近迄来るとの事で・・・
南海某駅前で待ち合せして地下鉄某駅前の喫茶店にて捺印頂いて借地権契約は完了~
駐車場工事も今週後半からスタートで来月下旬には完成予定~資材も４月から騰がっているので
想定より多少上振れするかも・・・(゜_゜)　業者さん紹介はしましたが・・・業者さんから
一切紹介料も取らないですし月々包括コンサル費頂いているので・・・その業務の一環としての
扱い処理(笑)　打合せも同席したりして人件費未計上で高速代・ガソリン代で延計算で数万円??は掛かりますけど(笑)
別途借地契約関係対応は人件費・契約書作成・打合せ費は別途業務委託費として頂くので・・・
普通の不動産関係業者が請求する額の概ね半分程度が常連客様?顧客様??の目安にしています。。
事務員さんもいないので・・・必要経費が低く抑えられるのが最大の理由です・・・
今月退去予定のお部屋・・・早めに退去されたので連休前に原状回復を終わらせて本格募集開始~
連休後半に内見問合せも有ったりするので・・・綺麗な状態で見て頂いた方が良いですし。。
賃貸業者さん曰く・・・コロナ渦の去年は問合せ&契約件数少なかったようですが今年はコロナ渦も
ひとまず終わってお部屋探しの方も去年より多いと言うか例年に戻ったと言うか・・・

新家賃１割アップ・・・

１年ちょい前に個人家主様へ中古収益物件をご提案&取得されて管理業務も
受託・・・購入時の家賃設定は相対的に安め設定だったので入れ替わり時に
近隣相場も加味して新規募集時は設定見直しつつ新規募集を随時・・・
今回は1階住居仕様ですが総合的に勘案して事業向けで募集・・・契約へ
家賃本体で1割アップと消費税入れて2割アップへ・・・現状課税業者にはならないので
消費税分も税法上所得に組入になりますかね・・・
管理業務は地味な業務ですが分譲マンションは管理で買え!って言う金言??も有り、収益物件は
取得してからが本番~管理の仕方で５年１０年後は結構色々差が出てきます・・・
中古の場合、5-10年程度は投下資本回収を優先して頂いて、それ以降は古い設備の入替をして家賃水準を
現状標準水準近くへアップする方策もよいかもです。。
不動産投資の場合、ある程度家賃収入が増えて安定した場合は減価償却等も考慮していった方が
税引き後のキャッシュは間違いなく残っていきます。。
最初は実質表面利回り(取得時の登記費用等の諸経費を取得費として加味)、次に(NOI)実質純利回り
(固定資産税・火災保険・管理委託費等)を見て慣れてくれば税引き後のキャッシュ残り(減価償却等課税軽減対策)
迄考慮にいれれば農耕型プロ(専業兼業のプロの意味ではない)家主業??へ??　
最近は介護等の個人的内容多いので・・たまには専門的??な内容も書かないと・・・(;^_^A

エンジンオイル交換~

夏も近づいてきたのと、前回より８か月の約8000キロ走行でメーカー推奨交換時期より
早めですが、地元オレンジ色看板のカー用品店にて交換~
なんせちょい乗りが多いのでシビアコンディションに該当します(笑)
新車当初は半年交換にしてましたが最近のオイルは性能が良いですしメーカー推奨交換期間と
元々の半年交換の間位にと思い・・・　交換前のオイルも確認するとめちゃくちゃ汚れている迄は
達してなさそうでメーカー推奨時期でも問題ないかとは思うのですが・・・まあ気持ち的には安心できるんで(笑)
前回はカストロール~今回はモービル１をチョイスです。
値段はカストロールの方がトータルで３千円程安いのですが今回は清浄性能重視で・・・
愛車も後数千キロ走行で大台??の５万キロ到達ですね(笑)
明日は午後より司法書士さん迄往訪予定~これで来週決済予定の段取りはほぼ完了~
来週は借地絡みの契約関係で和歌山手前迄ドライブ、否、移動予定・・・

外出中は安全徹底~

久々に母方の叔母より実家母の様子伺いで電話が・・・
連絡は数か月ぶりですかね・・・
その時に知ったのですが・・・叔母が交通事故に遭い入院していたとの事・・・
退院したタイミングで連絡されたようです・・・
バイクで交差点を直進中に自動車が右折してきて衝突したようです(;^_^A
直進優先なんで右折してきた自動車の過失割合が高いのですが右折車がそれなりの
スピードだったらしく・・・重症で肋骨骨折６本??手首と肘?が複雑骨折・・・
まさに右側に骨折集中なんで自動車に突っ込まれてそのまま接触??
手術２回程して肋骨は自然にくっつく迄経過観察で暫くは通院でリハビリのようです・・・
一歩間違えば命に関わるレベルの大けが・・・
交差点絡みの事故が一番多いので自身も気を付けないとと改めて思いました。。
右折時は対向車だけじゃなくバイク・自転車・歩行者にも十分確認して急がず慌てず安全に
留意しないといけませんね(゜_゜)　　被害に遭うのも嫌ですが加害者になるのは絶対に避けたい・・・
水曜は実家見守り隊で買出し後、市外管理物件の巡回&次月家賃請求書の各戸配布・・・
戻って来週取引決済の段取りを少々・・・登記書類を司法書士さんに届けたら段取りは一応完了予定~

不動産投資顧問業業務報告書・・・

不動産投資顧問業の５年更新が昨年終わり今年は毎年提出要の業務報告書の
提出を先程完了~今は電子申請で楽々提出??です。(笑)
去年は投資顧問業に関する案件・・・少なかったので・・・(笑)
記載内容項目も前回のコピペ&案件名数件内容を記載して終わりです。。
前回の登録更新時は結構細かく内容確認していました。
１回目の更新時は提出後特に確認も無く登録更新通知書が送られてきたのみ・・・
不動産投資顧問業自体が比較的新しい制度ですので行政側も色々手探りしつつみたいな??
一般不動産投資顧問業は助言業務が主な範疇~総合不動産投資顧問業は一般の範囲に加え
投資一任勘定が可能で端的に言えばファンドみたいな業務ですかね・・・
資本金も１億以上必須で大手不動産会社が総合不動産投資顧問業として登録されてます。。
宅建業は不動産仲介する為の免許制度で不動産流通と取引の安全を確保する義務が課されてます。
アメリカではコンサルの社会的立場は高いのですが・・・日本ではコンサル業系の立ち位置が
微妙で一般的にまだまだ馴染み??が少ないのも一因かもしれません。(笑)
夕方から打合せ予定でそれまでにコーナンにて管理物件の補修用材料を物色してきます(笑)
DIYの出来る範疇なら業者さんに頼むより安上がりで家主さんもお得に・・・(笑)
なんせ数時間作業依頼しただけでも日当掛かってしまうので・・・(;^_^A