我が家は商業地域だとか、住専地域だとかという言葉を耳にしたことがあると思います。
これを用途地域といって、都市計画法（都市の健全な発展等を図るために制定された法律）の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としています。
住居、商業、工業など市街地の大枠で、土地利用を定め、12種類の地域が設定されています。
用途地域は、各自治体で「都市計画図」で確認することができます。
用途地域の種類
○ 第一種低層住居専用地域
○ 第二種低層住居専用地域
○ 第一種中高層住居専用地域
○ 第二種中高層住居専用地域
○ 第一種住居地域
○ 第二種住居地域
○ 準住居地域
○ 近隣商業地域
○ 商業地域
○ 準工業地域
○ 工業地域
○ 工業専用地域
用途地域制度
街の環境を良くすることや、住居や店、工場など適正に配置して機能的な街をつくることを目的としています。
用途地域を基にして、建築物の用途や、容積率、建ぺい率、高さなどを規制・誘導する都市計画・建築規制制度です。
たとえば、「工業専用地域」は主に工業の業務の利便の増進を図る地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
「第一種低層住居専用地域」は低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
工場や倉庫などは建てることができません。
建ぺい率や容積率の上限もそれぞれの用途地域に応じて定められています。
このような用途の制限は主に建築基準法に定められています。
用途地域の指定の無い地域は、規制がゆるくて開発が進み過ぎた感もあり、基準法が改正され、今では建ぺい率や容積率の制限を地方自治体が（一定の範囲内ですが）、定めることができます。
もっと知りたい人はお読みください。
都市計画区域
都市計画制度上の都市の範囲。
都市計画区域は、国土の約26%、そこに90%以上の人が住んでいる。
人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などから見て、一体の都市として捉える必要がある区域
土地利用の規制・誘導、都市施設の整備、市街地開発事業等を行い、総合的に整備、開発及び保全を図る区域
都道府県は、都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることができる（都市計画法第７条）。
都市計画区域・準都市計画区域内では、都市計画法と建築基準法により、区域外と比べて様々な規制が設けられている。
区域内で開発行為を行おうとする者は、都道府県または市町村から許可を受けなければならない。
また、建築物を建築しようとする者は、特定行政庁に申請して建築確認を受けなければならない。
市街化区域
すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的、計画的に市街化を図るべき区域。
都市計画区域のうち、既に市街地になっている区域や、公共施設を整備したり面的な整備を行うことにより、積極的に市街地をつくっていく区域。
用途地域の指定を行い土地利用を規制することによって、良好な都市環境の市街地の形成を目的とする。
市街化調整区域
市街化区域とは反対に、市街化を抑制する区域。
この区域では、開発行為は原則として抑制され、都市施設の整備も原則として行われない。
つまり、新たに建築物を建てたり、増築することが出来ない地域となる。
ただし、一定規模までの農林水産業施設や、公的な施設、および公的機関による土地区画整理事業などによる整備等は可能である。
既存建築物を除いては、全般的に農林水産業などの田園地帯とする事が企図されている。
参考・出典 各自治体ホームページなど
はじめに、気が遠くなりそうなページになったことをお詫びします。
建築基準法は最低の建築基準だということですが、書き出してみると規制だらけです。
建築確認とは、これから建てようとする建築物が、建築基準法などの法に適合するかどうかを建築主事が確認することです。
基本的に新築・増築・改築・移転・用途変更などをするとき、建築主は建築確認を申請します。
確認申請は特定行政庁※1に提出し、建築主事※2の確認を得ます。
民間の指定確認検査機関に提出しても同様の効力があります。
| ※1 特定行政庁 （建築基準法第２条第三六号） 建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。 建築主事がいる市町村は特定行政庁であり、建築主事がいなければ都道府県の関係事務所が特定行政庁です。 政令（人口２５万以上の市を指定する政令）で指定された市は建築主事を置く義務があるので特定行政庁ということです。 ※2 建築主事 （建築基準法第４条） １政令で指定する人口２５万以上の市は、その長の指揮監督の下に、（中略）確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。 ２市町村（前項の市を除く）は、その長の指揮監督の下に、（中略）確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置くことができる。 確認に関する事務をつかさどる人です。 政令（人口２５万以上の市を指定する政令）で指定された市は、建築主事を置く義務があります。 それ以外の市町村については任意です。 |
また、確認申請を提出する前に消防法による書類の提出や、建築行為に関連する許可などが必要な場合もあります。
防火地域及び準防火地域外で、増改築の床面積の合計が10㎡以内のものは確認申請の必要はありませんが、改築した結果、基準法の建蔽率や容積率を守れなくなった・・・ということにならないように気をつけなくてはいけません。
建築確認は必要でなくても建築基準法を守らなくても良いということではないのです。
また都市計画区域外の地域で、必要とされない場合も一部あります。
建築確認申請の手続きを経て、確認済証の交付を受けると、工事に着手することができます。
公共下水に関する申請や、出入り口を作る為の道路法の施工承認申請など、敷地の条件によって様々な許認可が必要になることがあります。
これらの申請は原則的には建築主（施主・クライアント）がするのですが、一般的には建築士が代理人となって申請します。
◆中間検査・完了検査について
工事の中間で特定工程の工事を終えたら中間検査をうけます。
（地域によって、住宅を中間検査の対象外とする場合もあります）
工事が終わったら「工事完了届」を提出して完了検査を受け、
合格すると「検査済証」が交付されます。
完了検査では、その建物が設計図書や建築確認申請と、食い違いなく施行されているか検査します。検査済証が交付されると建物が使用できるようになります。
住宅金融支援機構の融資を受ける場合は、定められた中間検査、完了検査を受け、検査済証を交付されなくては融資を受けることができません。
◆各検査の手数料について
各検査の手数料は、建築主が行政などの関係機関に支払います。
構造や規模、検査を受ける内容、指定確認検査機関などによって金額が異なります。
構造計算書偽造問題をきっかけに建築基準法が一部改正され、確認申請手数料などは平成19年6月20日受付分から変更されています。
一定の規模を超える建築物については、「指定構造計算適合性判定機関」による構造計算審査が義務づけられました。その判定業務を依頼する手数料を確認申請手数料として加算されます。
変更などの度合いによっては申請を出し直さなければいけないこともあります。
この場合、再度、手数料が必要です。
また、道路位置指定※3の申請にも手数料が必要です。
※3 道路位置指定
建築物の敷地は原則として建築基準法で定められた道路に２ｍ以上接しなければなりません。
道路のないところに新たに私道を設けて、建築基準法で定められた道路とするために、道路の位置指定を特定行政庁が行います。
◆建築物の条件によっては、必要な許可や申請などの手数料も違ってきます。
ご参考としてお読みください。
◆建築基準法は、建築の法律の大元となるものです。
この法律の下にはさらに、技術的基準など具体的な内容を決めている法律があります。
・建築基準法施行令
・建築基準法施行規則
・建築基準法関係告示
そして地域的な風土や歴史の違いに応じることができるように、地域の条例を定めることができます。。
◆基準法の目的は 第一条に述べられています。
この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。
この法律は最低の基準だと書かれています。
建築行為を規制することが目的ではなく、「国民の生命、健康および財産の保護」が本来の目的だということです。
私も、設計段階において、クライアントの利益を守るため、基準法に定められた基準よりもさらに高い水準を保つことができるように努めています。
◆建築基準法は原則として「既存不適格建築物への不適用」（すでに今建っている建物には適用しない）です。
これは一見すると、「じゃあ、自分には関係ないや」と思われるかもしれません。
しかし不適用であっても、耐震基準など安全に関わる技術的な水準は、基準法の最低基準以上であるべきです。
たとえ、違反でなくてもその基準をクリアーできるように建物を維持することは、「国民の生命、健康および財産の保護」につながります。
公共機関の補助など大いに利用し、少しでも安心を得ましょう。
◆建築基準法は時代の変化や要求に対応するため、常に検討され改定されています。
たとえば、平成7年1月17日の阪神淡路大震災をきっかけにして、建築基準法が改正されました。
最近では耐震偽装事件をきっかけにして平成19年6月20日にも建築基準法が改正されたばかりです。
◆建築物を建てるときは、建築基準法のほかに、以下のような法規によって規制を受けます。
・都市計画法、
・宅地造成等規制法、
・消防法、
・品確法、
・耐震改修法、
・建築士法、
・建設業法
・ハートビル法
文化財保護法、行政手続法、景観法なども関係する場合があります。
天空率の説明です。
そもそも、建物が建っている敷地は、道路に面していなければなりません。
その道路の向かい側のポイントから見た空の面積の割合です。
図形にすると魚眼レンズで建物を見たように示されます。
この天空率を計算し図面に表すことによって、法的な規制から緩和されることがあります。これが「天空率制度※1」です。
従来の高さ制限を基にした建物より、計画建物の方が空の見える面積の割合が大きいという証明をすれば、斜線制限に適合した建物と同等だと認められます。
建物の高さは建築基準法で制限されているため、不自然な形の建築になってしまうことが多いのです。
斜めに切られたようなビルやマンションなど、たいてい高さ制限に対処したための姿だと思います。
住宅でも高さ制限に引っかかったからと屋根が不自然にカットされてしまうことがあります。
私は計画中の建物を検討してみました。
斜めにカットされた姿を変えることの他に、階数を多くして合理的なプランにすることも可能となります。
広い道路に面している敷地や、道路と建物の間が広い場合は有利になります。
収益を目的とする商業建築では、検討すべき、高さ制限の緩和制度です。
道路面や街全体を考える時に、スカイラインが不統一で美しくないと言う意見もあることを記しておきます。
※1 天空率制度
平成15年1月1日より施行された改正建築基準法で追加された制度です。
従来の高さ制限(道路斜線・隣地斜線・北側斜線)となる建基法第56条に新たに第7項として設けられました。
従来の斜線勾配等による仕様規定から、"天空率"という新たな指標を用いて高さ制限の緩和が可能となる制度(性能規定)の併用が可能となりました。（まちづくりＮＰＯ天空の会top より抜粋）
200年住宅という呼び方は何時の間にか消えてしまいましたが、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が平成20年12月に公布され、いよいよ平成21年6月4日に施行されます。
長期優良住宅の普及の促進のため、構造躯体の劣化対策、耐震性、維持管理・更新の容易性、可変性、バリアフリー性、省エネルギー性の性能を有し、かつ、良好な景観の形成に配慮した居住環境や、一定の住戸面積を有する住宅の建築計画及び一定の維持保全計画を策定し、所管行政庁に申請します。
そして認定を受けた住宅は、認定長期優良住宅建築等計画に基づき、建築及び維持保全を行っていきます。
良質な住宅を建てて、メンテナンスして長持ちさせましょう、その計画を立てて認定されれば、税の控除が受けられますよ。資産価値も上がるし、第一、永い目で見てエコじゃありませんか、ってことですね。
戦後日本の「新築住宅を建てることは一番の経済対策！」の方向を大転換した、象徴的な法律ではないかと、私は思っています。
さて、話を戻しますが、
長期優良住宅の認定の手続き
長期優良住宅の認定を受けるためには、着工前に認定申請をして、認定を受けた後に着工します。
規則第１号様式に定められた認定申請書に、規則第２条に規定する添付図書を添えて所管行政庁に申請する。
※所管行政庁
建築基準法に基づく建築確認申請をする建築主事がおかれている地方公共団体のこと。
平成２１年６月４日から申請することができます。
このページは国交省 長期優良住宅法関連情報 のページなどを参考にしました。
くわしく知りたい方は国交省 長期優良住宅法関連情報へ
平成21年10月1日より、住宅瑕疵担保履行法がスタートします。
難しい漢字が使われていますね。
じゅうたく かし たんぽ りこうほう と読みます。
瑕疵って欠陥って意味です。
分かってるって？ すみません。
でも、なかなか書けませんね。
この法律は、新築のマンションや住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。
平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用対象です。
万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。
なお、10月1日より前でも任意で保険加入は可能です。
瑕疵担保責任
(新しいマンションや住宅を買ったけれど、欠陥があった場合に、これを補修したり、欠陥のために生じた損害を、賠償したりする責任のこと)
新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分（下図をクリックしてください）の瑕疵に対して、10年間の瑕疵担保責任を負っています。
住宅瑕疵担保履行法
この瑕疵担保責任を確実に果たせるための資力を確保する措置（保険加入または供託）を事業者へ義務付け等を定めた法律です。
これにより、消費者が安心して新築住宅をやマンションを得ることができると国土交通省のホームページに記載されています。
義務付けられる事業者
新築住宅を消費者に供給する建設業者や宅建業者に対して、保険加入または供託が義務付けられます。
設計事務所などに設計を依頼した注文住宅の場合は、施工契約を交わした施工業者に対して、加入又は供託が義務付けられます。
ご自身が取得する住宅が保険に入っているかどうかは、売買契約や請負契約時に、業者からの説明や契約書面の記載がありますので、確認してください。
シンボルマークです。↓
もっと詳しく知りたい人は、国土交通省の瑕疵担保履行法
このページは国土交通省のページを参考・引用させていただいています。
◆画像は 山麓の家 夏の菜園 かわいいね！
姉歯事件を発端にして、建築基準法が改正（2007年６月）されましたが、その後の混乱の様子がテレビや新聞で報道されたので、多くの人によく知られていると思います。
そして、改正建築基準法に続き、昨年11月から（一部は2009年５月末から）改正建築士法が施行されました。
専門資格の創設や試験制度の見直し、定期講習の義務化などが行われ、建築士の資質や能力の向上を目指して、建築士の信頼回復を目指します。
今回は、改正建築士法の改正された中身を簡単に書き出しました。基準法や建築士法の改正が続いて、気にしながら手付かずだった書きかけのファイルをホームページにUPし、ここにもUPすることができて、ほっとしています。前回の「重要事項説明書」もこの改正建築士法の一部です。
・再委託の制限
たとえ委託者が許可しても、建築士事務所以外への設計・工事監理の再委託できません。
一定規模の共同住宅は、委託者が許諾しても、設計・工事監理を一括再委託（いわゆる丸投げ）することが禁止されました。
これは責任の所在をはっきりさせることが目的。
・建築士は３年ごとの定期講習を受ける
資格取得後、建築士事務所に所属する建築士（１級・２級・木造）は、３年ごとに法定講習を受ける。講習は講義と修了考査、修了考査で合格できなかった場合は、再受講する。
・建築士試験を見直し
建築士試験の受験資格が変わりました。
建築士のレベルアップ。
・管理建築士 条件が強化された
建築士事務所は、事務所を管理し、技術的な総括をするため「管理建築士」の設置が義務付けられています。改正法では、さらに設計監理業務の適正化をはかるため、管理建築士になるための要件が強化されました。
建築士として３年以上の実務経験を積んだ後、管理建築士講習を受講・修了しなければ、管理建築士になれません。
・重要事項説明を義務化
設計・監理契約前に重要事項の説明をしなければなりません。
説明事項は書面にして交付します。
マンションの売買契約前に宅建主任者によって行われる重要事項説明と同じような位置づけで、消費者保護を目的にしています。
（建築士事務所間の契約では重要事項説明は義務ではありません）
・構造設計一級建築士・設備設計一級建築士制度の創設
高度な「構造設計」あるいは「設備設計」の実務能力や専門能力を身に付けた一級建築士の資格が設けられました。一定の建築物について法適合確認などを義務付けられます。
私を含めた弱小建築事務所を営む多くの建築士にとって、今回の改正が、責任ばかりが重くなり、巷間言われているような「建築士 大淘汰時代」の幕開けになるとしても、建築士の質の向上と社会的な理解と信頼を得られるよう、切に願ってこのページを書きました。
それは結局、消費者保護、クライアントの利益に繋がるのだと私は考えます。
お読みくださいまして有難うございます。
改正建築士法 政府広報オンライン
1月28日から新しい建築士制度が始まります
※ 参考 日経アーキテクチュア 2008 11-24
改正建築士法が昨年、平成２０年１１月２８日改正されました。
建築士事務所の開設者は、設計または工事監理契約前に、あらかじめクライアントに契約内容の重要事項について説明し、書面を交付します。リフォーム工事でも、設計監理を受注した場合、説明義務があります。
クライアントと建築士事務所の間に契約をめぐるトラブルを防ぐため、「消費者保護」を狙いとしています。
当アトリエでは設計受注の契約時に「委託書」を交わしていますが、その前に「重要事項説明」を受けていただきますようお願い申し上げます。四会推奨の「重要事項説明書」をご用意させていただきます。
内容は
作成する設計図書の種類、
工事と設計図書との照合方法、
工事監理の実施状況に関する報告方法、
担当する建築士の氏名、
報酬の額や支払いの時期、
契約の解除に関する項目など。
ちょっと面倒をおかけしますが、よろしくお願いいたします。
設計関連団体四会（（社）日本建築士事務所協会連合会、（社）日本建築士会連合会、（社）日本建築家協会、（社）建築業協会）推奨
画像 / K.T.S. house
2008年１１月２８日の国会審議を経て「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が成立しました。
2008年１２月５日に公布され、公布日から６ヶ月以内に施行される予定ですが、現在のところ、まだ施行日は未定です。
第1条だけ抜粋しますと、
この法律は、現在及び将来の国民の生活の基盤となる良質な住宅が建築され、及び長期にわたり良好な状態で使用されることが住生活の向上及び環境への負荷の低減を図る上で重要となっていることにかんがみ、長期にわたり良好な状態で使用するための措置がその構造及び設備について講じられた優良な住宅の普及を促進するため、国土交通大臣が策定する基本方針について定めるとともに、所管行政庁による長期優良住宅建築等計画の認定、当該認定を受けた長期優良住宅建築等計画に基づき建築及び維持保全が行われている住宅についての住宅性能評価に関する措置その他の措置を講じ、もって豊かな国民生活の実現と我が国の経済の持続的かつ健全な発展に寄与することを目的とする。
長持ちする家を建てて、メンテナンスをきっちりするとええんやな、というニュアンスは伝わりましたか？
この法律は、国土交通大臣が「長期優良住宅の普及の促進に関する基本的な方針」を定め、所管行政庁による長期優良住宅の建築及び維持保全に関する計画（長期優良住宅建築等計画）の認定制度を設けます。
長期優良住宅建築等計画の認定を受けると、税制上の特例措置を受けられます。
そして、建築及び適切な維持保全を行った記録（※住宅履歴書）を作って、保存をすることにより、長持ちして、良質な住宅ストックの形成を図ります。
※住宅履歴書
新築時や修繕時に設計図書や施工内容などを保存する書類
住宅を評価する際に活用するほか、点検・補修などの維持管理やリフォーム実施時に使用します。
国土交通省は、「住宅履歴情報整備検討委員会」を設置し検討しています。
では、超長期優良住宅の認定基準について、興味がありませんか？
この点がまだ具体的でないので、解りにくいですが
1 一定以上の住宅性能
構造躯体（骨組みのこと）が長持ちして地震に強い。
内装・設備の維持管理がしやすい。
バリアフリー改修など変化に対応できる。
省エネなどです。
2 維持保全に関する計画
さきに書いた住宅履歴書を作って、住宅とともに保存します。
そして普及促進のため、「住宅ローン減税」と「投資減税」が創設されました。
超長期住宅の促進によって、「普遍的価値を持つデザイン」は重要な比重を占めることになるでしょう。
そして良心的で正確な「設計図書」も、もちろん良質な住宅ストックとして、欠くことのできないものです。
画像 / 豊中 S邸
混乱のうちに今年も過ぎようとしています。
昨年から建築基準法の改正により建築確認申請の審査が厳格化された影響で、建築物の着工件数がめっきり減ってしまって、業界では景気の悪化は予想されていました。
しかし、同じように昨年から騒がれていたアメリカのサブプライムローン問題が、こんな形で日本に影響を及ぼすことになろうとは、正直、予想できませんでした。
今回の景気減速は未曾有の危機とかで、世界中が対処していますので、早期に回復するのではないかと、期待をこめて予想しています。
これから住宅を建てようとお考えの方は、過去最大の大型の住宅ローン減税が大変興味のあるところかと思います。
これを機会に「長寿命」「省エネ性」にこだわって、ホンモノの家を手に入れてください。それはあなたの優良な資産としての価値だけでなく、安心感や快適性、それによって得られる建築後の満足感まで得られることになります。
この機会にじっくり家作りについて、お考えください。
私もさらに精進を重ね、信頼される設計を行います。
では皆さん、良いお年を。