金融庁による不動産投信監督強化に思う

ついにＧＷ最終日ですか、・・・・そろそろ通常モードに戻しましょうか
（と言ってもネタの質の低さという点では大して変わりませんが）。

本日の毎日新聞記事で、表題に関するものがありましたのでご紹介と、
簡単なコメント。

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■不動産投信:金融庁が監督強化　投資法人から一斉聴取

　投資家から集めた資金を複数の不動産に投資する不動産投資信託（日本版
リート）を運営する投資法人に対し、金融庁が一斉に聞き取り調査を始めたことが
わかった。投資対象として組み込まれている不動産の概要や評価方法などを詳しく
聞いている模様。大都市圏などで地価の上昇が加速する中、急成長する日本版
リートの不動産評価が不適切だと、投資家の損失につながる恐れがあることから、
厳しい監督に乗り出したとみられる。

　リート（ＲＥＩＴ）はＲｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　
Ｔｒｕｓｔの略。金融機関や不動産会社を母体とする投資法人が運営し、オフィス
ビルや商業施設、マンションなどの賃料や転売益を原資として投資家に配当する
仕組み。

　日本では００年１１月に解禁され、０１年９月には二つの投資法人が東京証券
取引所に上場された。今年３月末現在では３０法人に達し、地価上昇を背景に、
有利な投資商品として広がりを見せている。


　不動産会社が投資法人の設立母体になっている場合、自社物件の資産評価を
高くしたい不動産会社の圧力で投資法人の不動産評価が甘くなる可能性も指摘
される。この場合、投信の利回りは過大評価されることになり、結果として投資家
に重大な影響が出かねない。
投資法人自身の不動産評価体制を不安視する市場関係者もおり、金融庁は警戒を
強めている。

　金融機関の不動産評価を巡っては最近、物件から得られる収益を小口の証券に
分割して販売する商品について、新生信託銀行とＪＰモルガン信託銀行が審査を
しないまま販売していたことが発覚。新生信託が１年、ＪＰモルガン信託が６カ月間
の一部業務停止命令を金融庁から受けたばかり。新生信託の物件には、日本版
リートに組み込まれた不動産も数件あった。

　投資法人の中には、系列の不動産会社が過去に特定の機関投資家に出資を募った
不動産ファンドのうち、償還期限の迫ったものをそのまま一般投資家向けの日本版
リートに振り向けるといった不透明な商品設計をするケースもあるという。

　さらに、投資家から調達した資金以外に銀行などの金融機関から多額の融資を
受けている投資法人も多く、今後、金利が上昇すれば投資家への配当が激減したり、
投資法人自体の経営が悪化する恐れもある。金融庁はヒアリングで、資金借り入れ
の実態も調べており、今後、証券取引等監視委員会の検査などを通じて順次、
検証する。

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（コメント）

①REITでは利益相反を防ぐ仕組みがあるって聞いてましたけど、実効性が乏しい
　ってことなのでしょうか？
　それは別にしても、先日記事にした事業再生ファンド同様、不動産ファンド
　も一つの転機を迎える予感がします。
　
　この手のネタに詳しい東洋経済「金融ビジネス」2006年春号によりますと、
　金融庁は昨年後半より金融機関による不動産融資やノンリコースローンに対して
　慎重な姿勢を示していたようです。
　で、地銀など金融機関が市況の過熱感もあって不動産関係の融資にブレーキを
　かけてきた模様です。

　今回は、上場投資信託を運営する投資法人に対するヒアリング。
　まずは牽制球ってとこですかね。
　今後、検査等を通じて上記記事のような事実が出てきたりすると、投資家心理
　を冷やすことになって、ちょっと嫌ですね（あくまで仮定の話です）。

　
②もとより都心部を中心とした不動産価格の高騰もあって上場リートのキャップ
　レート（償却前営業利益÷投資額）がこれまで都心部でも４～５％あったものが
　３％台に低下。
　同誌によれば金融機関、ファンド関係者が口を揃えての意見として
　「キャップレート３％が定着したらバブルだろう。
　　２％台突入なら完全にバブル」と紹介。

　つまるところ、不動産関連融資、キャップレート低下が結構危険水域に
　来ているとのこと。
　足元では調達金利が上昇基調。もちろん賃料も上昇しているとのことですが、
　仮に前者の上昇ピッチが速いと・・・・・記事のような事態に陥る可能性もあり
　これも嫌ですね（これも仮定の話です）。　
　
　まぁ。とにかくこの観想記事が明日以降のREIT市況、不動産会社の株価に
　にどう影響するのか、ちょっと注目していくとしますか・・・。


以上、門外漢による戯言として聞き流して下さいませ。