[不動産でリタイア生活] ブログ村キーワード
ここのところの株価乱高下で、REITの利回りも魅力的になってきたのだが、過去のREIT投資経験であまり良い印象が無いので、改めてREITの特徴と問題点・課題について考察してみました。
＜REITとは＞
（１）日本市場への導入は2001年から
J-REITは2001年に2銘柄でスタートした。時価総額の規模で米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも低い水準にある。投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設・店舗や住宅等へと多様化している。
（２）日本での形態は投資法人が中心
不動産への投資を行い、REITを発行するビークルとしては、信託が用いられる場合（いわゆる契約型）と法人が用いられる場合（いわゆる会社型）がある。
そのようなビークルは、REITとして用いられることを担保するための一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である。二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本（J-REIT）のように当該ビークル（投資法人）自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。
（３）特徴
①REITの多くは、株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能である。
②REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料による。そのため一般の株式にくらべて大幅な配当増、証券価格の乱高下は期待しにくい。
③不動産賃貸契約は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。
④投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先（financial vehicle）として認識されつつある。
（４）指標
①利回り
REITの分配金の投資口価格に対する割合。
REITの割安度、割高度を計る目安としても利用されている。
②NAV倍率
REITが保有する物件等の資産から負債を差し引いたものをNAV（net asset value；純資産価額）という。
REITの投資口価格を1口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値に対する投資口価格の割安度、割高度を計る目安として利用されている。
事業会社における「PBR」とほぼ同様の意味を持つ。
金融機関がぜったい教えたくない 年利15%でふやす資産運用術
<script type="text/javascript">
</script>
<script type="text/javascript"
src="http://pagead2.googlesyndication.com/pagead/show_ads.js">
</script>
＜REITの課題・問題点＞
（１）運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多い
①物件取得価格が妥当でない（高すぎる）
②優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強い
③一種の利益相反が生じる恐れがある。
→ 実際、既に行政処分が下されたケースもあるらしい。
→ 資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務。
（２）そもそもREIT導入の目的を果たせていない
①好況時には高値づかみをし不動産バブルを加速
②不況時には物件取得を行わず底支えに貢献しない
（３）破綻・合併事例
①ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻（2008年10月）
→ ちょうどこの時期、直前までこちら所有していました（涙）
②日本レジデンシャル投資法人とアドバンス・レジデンス投資法人の合併
③東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併
など
投資口の追加により、金利負担は減少し財務状況は改善しますがNAV倍率は上昇し、REIT価格の下落要因となります。
REIT価格自体、不動産相場の上昇で価格が上がれば投資口を増やし自グループ中心に不動産を関連会社から言い値（高値）で掴み、自グループ内で利益を循環させ、利回り減少→REIT価格下落のようなサイクルに陥りがちかと思われます。
というのが私の見解です。REIT運営側から見て、さまざまな悪巧みが簡単に思いつきます。各種関連法規に詳しくないのですが、さすがに作為的にいろんなことが出来ないようにはなっているかと思いますが。。。
いずれにせよ、基本的な構造として、お金を集めてそれを管理し、買う物件もお任せなので自分で不動産運営するより
「管理費用」「値引き交渉」「投資コントロール」
などの面で不利な感じがします。個々の物件投資よりリスクヘッジが出来るのは間違いないですが、そのために支払う代償が割に合わないと個人的には思いますので、REITの目先の利回りには興味を向けないようにしようと考えています。
ここのところの株価乱高下で、REITの利回りも魅力的になってきたのだが、過去のREIT投資経験であまり良い印象が無いので、改めてREITの特徴と問題点・課題について考察してみました。
＜REITとは＞
（１）日本市場への導入は2001年から
J-REITは2001年に2銘柄でスタートした。時価総額の規模で米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも低い水準にある。投資物件については、当初オフィスビルが主体であったが次第に商業施設・店舗や住宅等へと多様化している。
（２）日本での形態は投資法人が中心
不動産への投資を行い、REITを発行するビークルとしては、信託が用いられる場合（いわゆる契約型）と法人が用いられる場合（いわゆる会社型）がある。
そのようなビークルは、REITとして用いられることを担保するための一定の要件を充足することで、各国の税法上の特別措置として二重課税が排除される仕組みとなっているのが通常である。二重課税を回避する方式としてはペイ・スルー課税方式のほか、発生する所得をそのまま構成員に渡すことで導管をそもそも課税対象とせず構成員課税のみを行うパス・スルー課税方式がある。REITは、米国のように当該ビークル自体が投資判断を行うものもあれば、日本（J-REIT）のように当該ビークル（投資法人）自身は投資判断を行わずに外部に委託するものもある。
（３）特徴
①REITの多くは、株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能である。
②REITの収益源はその大半が投資先不動産の賃料による。そのため一般の株式にくらべて大幅な配当増、証券価格の乱高下は期待しにくい。
③不動産賃貸契約は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。
④投資家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たな投資先（financial vehicle）として認識されつつある。
（４）指標
①利回り
REITの分配金の投資口価格に対する割合。
REITの割安度、割高度を計る目安としても利用されている。
②NAV倍率
REITが保有する物件等の資産から負債を差し引いたものをNAV（net asset value；純資産価額）という。
REITの投資口価格を1口当たりのNAVで割ったものを「NAV倍率」といい、REITの資産価値に対する投資口価格の割安度、割高度を計る目安として利用されている。
事業会社における「PBR」とほぼ同様の意味を持つ。
金融機関がぜったい教えたくない 年利15%でふやす資産運用術
<script type="text/javascript">
</script>
<script type="text/javascript"
src="http://pagead2.googlesyndication.com/pagead/show_ads.js">
</script>
＜REITの課題・問題点＞
（１）運営・設立母体が不動産事業をも併せて手掛けているケースが多い
①物件取得価格が妥当でない（高すぎる）
②優良物件が母体企業によって囲い込まれ、REITには優良ではない物件が組み込まれる傾向が強い
③一種の利益相反が生じる恐れがある。
→ 実際、既に行政処分が下されたケースもあるらしい。
→ 資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務。
（２）そもそもREIT導入の目的を果たせていない
①好況時には高値づかみをし不動産バブルを加速
②不況時には物件取得を行わず底支えに貢献しない
（３）破綻・合併事例
①ニューシティ・レジデンス投資法人が破綻（2008年10月）
→ ちょうどこの時期、直前までこちら所有していました（涙）
②日本レジデンシャル投資法人とアドバンス・レジデンス投資法人の合併
③東京グロースリート投資法人とエルシーピー投資法人の合併
など
投資口の追加により、金利負担は減少し財務状況は改善しますがNAV倍率は上昇し、REIT価格の下落要因となります。
REIT価格自体、不動産相場の上昇で価格が上がれば投資口を増やし自グループ中心に不動産を関連会社から言い値（高値）で掴み、自グループ内で利益を循環させ、利回り減少→REIT価格下落のようなサイクルに陥りがちかと思われます。
というのが私の見解です。REIT運営側から見て、さまざまな悪巧みが簡単に思いつきます。各種関連法規に詳しくないのですが、さすがに作為的にいろんなことが出来ないようにはなっているかと思いますが。。。
いずれにせよ、基本的な構造として、お金を集めてそれを管理し、買う物件もお任せなので自分で不動産運営するより
「管理費用」「値引き交渉」「投資コントロール」
などの面で不利な感じがします。個々の物件投資よりリスクヘッジが出来るのは間違いないですが、そのために支払う代償が割に合わないと個人的には思いますので、REITの目先の利回りには興味を向けないようにしようと考えています。
※コメント投稿者のブログIDはブログ作成者のみに通知されます