もうひとつの「サムライ・ブルー」 ～今度は不動産鑑定「士」？

柳沢のシュートのようなネタ(＝大ハズシ)ばかりですいません。
昨晩はブラジル－オーストラリア戦、最後まで見てしまいヘロヘロの月曜日。
今日も手短に行きます。

本日のネタは週刊ダイヤモンド２００６／６／２４号ｐ．１４にあった
「不動産鑑定に潜む大きな疑惑」のご紹介。詳細は実物でご確認下さい。

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①不当鑑定疑惑

・渋谷区の５階建て商業ビルの不動産鑑定評価書を巡り、
　昨年の不動産鑑定士協会の総会は大変な騒ぎになったと。

・この鑑定は、当該商業ビルの所有者がテナントに対し賃料引き上げを求める目的
　で依頼したものであるが、提示された新たな家賃が周辺のビルと比べて
　余りに高かったので、テナント側が所有者を裁判に訴える事態に発展。

・（外部の）鑑定士からも鑑定評価の正当性を問う声が上がっており、
　「依頼主に迎合した、高い家賃を算出するための不当鑑定」と。

・しかも、鑑定評価をしたのが、鑑定士協会の会長の事務所。


②鑑定評価の形骸化

・不動産の証券化、金融商品化が進む中で、投資ファンドが鑑定士に対し、
　利回りに合った鑑定評価を依頼、鑑定士側もその意に沿った鑑定評価書を
　出しているとの指摘も出ている。

・「不動産の購入価格は、利回りから逆算しており、あてないようなもの。
　　鑑定も義務だから取っているだけだ」と、とうそぶくファンド関係者さえ
　いる。


③J－ＲＥＩＴでも不当な鑑定が散見？

・Ｊ―ＲＥＩＴは、取得物件の鑑定評価や取得価格、利回りといった情報開示を
　求められているが、投資家の関心が及びにくい物件の稼働率や賃料を
　ごまかして高めの数値を記載したり、修繕費を低く見積もるなどして、
　評価額を高めているものがあるとのこと。

・また、「ある住宅特化型のＲＥＩＴでは、不動産価格の鑑定を現実の賃料より
　３割も高い想定ではじき出した物件を多数潜り込ませている」と。

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　（コメント）

①勤務先ではこの記事は話題になっていました。
　会計士、建築士に続き、今度は鑑定士がターゲットとなるのでしょうか。
　「士」業の方が青ざめる・・・ってことでサムライブルーとしています。

　ダイヤモンド誌が先鞭をつけましたが今後、注目される可能性が高いテーマ
　だと思いますね。
　
　ただ、この種の話は、良識ある某鑑定士先生から伺ったことがありますので、
　私自身はサプライズはありませんが。


②しかしダイヤモンド誌も、冒頭の商業ビルの話はともかく（現物には写真が
　載っており、ビルが特定できました）、後半はもう少し個別具体事例で
　切り込んで欲しいですね。
　後半は伝聞情報が中心でやや迫力がなかったのが残念です。


③まぁ、一部の鑑定士によるものなんでしょうが、昨今の都心でのミニバブル。
　一定部分が鑑定バブルだったってことでしょうか。
　

④最後は脱線します。

　失意のサムライブルー。これじゃぁ、Ｊ－リーグは盛り上がらない。

　新たなサムライブルー。これじゃぁ、Ｊ－リートも儲からない？。