「更新料特約有効」の大阪高裁の判断は・・・

以前でご紹介した案件とは別案件の更新料支払特約について、今回は同じ大阪高裁（裁判部は別）で、有効判決が出ました。

一連の更新料判決は、いわゆる事例判決で、個々の事案についてなされるものですから、一つの判決で、
すべての更新料特約を無効とする、あるいは有効とするというものでないことは、
今回の判決でも明らかになったわけです。


今回の事例は・・・

賃貸住宅の契約更新時に「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、
借り手が家主に支払い済の更新料の返還を求めた訴訟の控訴審判決がありました。


契約条件は・・・

家賃：52,000円
共益費：2000円
更新料：旧家賃の2カ月分
条項：2年ごと


裁判所の判断は・・・

「本件賃貸借契約における更新料が主に賃料の前払いの性質を有するものであり、本件更新料特約定は更新料の金額が過大ではないことや借地借家法が更新料の授受を禁止していないこと、借主の中途解約は更新料を返還されない事を認識した上で自分の意思で放棄したものであって消費者の利益を一方的に害するものと言えないとして、消費者契約法10条後段の要件に該当せず有効である。」と。


更新料をめぐっては、別の裁判長による8月の大阪高裁判決が「無効」とし、
高裁レベルで判断が分かれる形になってしまい、
最終判断は最高裁に持ち越しされることになりました。


しかし、貸主側もこれで安心せず、借主に対しては更新料特約の趣旨を説明し、理解を得ておく事が重要であることには、変わりはありません。


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投資ファンドも色々です。。。

ファンドマネーの行く先は複数化に着実に進んでいます。

最近ではファンドマネーが中国企業に集まっています。
先日も触れました、「ドバイショック」の影響もあります。。。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。

①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。


個人から企業の資金の流れの中で、今でも銀行や保険会社経由しているものが大半を占めているのも現状ではありますが、
それ以外のチャンネルも確実に増えています。
資金の流れは次のような方法があります。

直接投資：
個人が直接、企業の株式を購入するもので、主に上場企業を対象としてます。

投資信託経由：
投資家の資金を集め、株式、債権などで運用し収益を投資家に還元する商品です。
「公社債投資信託」などファンドによっては株式に投資しないものもありますが、
投資信託全体を見れば主な投資対象が企業であることは間違いないと思います。
今後の「個人→企業の資金チャンネル」の主流となると思います。

投資ファンド経由：
銀行や保険会社、年金基金などの機関投資家にとっても、投資ファンドは資金運用手段の有力な選択肢の一つです。

ファンド・オブ・ファンズ経由：
ファンドは個人から上場企業への資金チャンネルとなっているだけではありません。
銀行の間接金融がメーンの時代では資金調達がきわめて難しかった未公開企業への資金の出し手ともなっています。
個人投資家は「ファンド・オブ・ファンズ」を購入します。「ファンド・オブ・ファンズ」とは複数の投資ファンドを運用対象とするファンドで、
運用対象のひとつが未公開企業に投資する「プライベート・エクイティ・ファンド」です。
「ヘッジファンド」に投資する「ファンド・オブ・ヘッジファンズ」、
「J-REIT」、に投資する「REITファンド」など、さまざまな「ファンド・オブ・ファンズ」が登場しています。


選択肢が増えていることはよい事ですが、失敗を極力避けるためには専門家によく相談する必要があると思いますね。。。

専門家の方も予測できない難しい時代ですが、お金を沢山持っている方もいるという事です。。。



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横浜市緑区 中古戸建のご紹介です。。。

今日はとっても寒いです・・・
これからの時期は忘年会などが多くあります。体調管理には十分気を付けてください。。。



横浜市緑区東本郷4丁目　
中古戸建　JR横浜線「鴨居」駅　徒歩20分



価格：3280万円→3180万円　
土地：109.35㎡
建物：87.76㎡
完成：昭和63年
　　　※建物はまだまだ使えますよ。
現況：空室

☆三菱地所分譲地内隣接で環境は大変よいです。
　徒歩1分内に公園もあり、緑が沢山。。。


詳しくは「田園調布　城南ハウジング」お問い合せください。


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水を飲みましょう。。。

最近は持ちやすいこともあり、「ペットボトル」の清涼飲料水を飲む方を多く見かけます。

間違った解釈していらっしゃる方が多いので、知っておいた方がよいと思います。

よく二日酔い等で喉が渇き、翌朝にスポーツ飲料やジュースを大量に摂取する人を見かけますが、お酒で糖分を多量に摂取したにもかかわらず、また糖分を取ることは大変危険です。

よくお店でみかける「低糖」缶には、スティクシュガー３本半分が入っています。
「低糖」「微糖」表示でも、実際は「多糖」です。
甘い清涼飲料は重量の1割くらいが糖分。それで、「低糖」や「微糖」コーヒーを選びがちですが、小さい缶で10gくらい砂糖が入っています。
想像以上に多い量なので、こんなコーヒーはやめておくことが懸命です。

甘い飲料より、水やお茶、コーヒーなら無糖がお薦め。緑茶も無糖コーヒーも、最近はおいしいものが増えていますので。

結局、糖分を取りすぎると、肥満、糖尿病になってしまう可能性もあり、よいことは無いと思います。。。

また、清涼飲料水を購入した時にでも原料の部分を気にしてみてください。
「安息香酸ナトリウム」と記載している商品は沢山あります。
安息香酸ナトリウムは環境ホルモンの親戚で、取り過ぎると、神経障害が起こる危険性があると言われておりますので。。。

飲み物を取りたくなったら、なるべく自分で入れて飲みましょう。

出来ない場合は水・お茶・無糖の物を選びましょうね。。。

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これも不動産ファンドが関係しています・・・池袋三越跡地・・・

最近は当たり前のようにこの言葉を聞きますよね。「不動産ファンド」

投資家から集めた資金で不動産を取得して、一つはその不動産をテナントに賃貸することで得られる賃料を投資家に運用益（インカムゲイン）を分配するものです。
もう一つはその不動産を処分した売却代金から投資家へ出資金を償還して残金があれば売却益（キャピタルゲイン）を分配します。

また、不動産ファンドには2種類に分けられます。
１つは公募型不動産ファンド。こちらは不特定多数の人が自由に出資することができる不動産ファンドのことで、J-REITが代表的なものです。J-REITは株式と同じように証券取引所で売買できます。
もう一つは私募型不動産ファンド。こちらは決まった投資家か機関投資家（年金基金・銀行・生保などで、プロですね。）が出資できる不動産ファンドです。


今、話題になっている「三越池袋店跡地」にヤマダ電機さんが営業していますが、
この物件は9月30日に三越から不動産ファンドのシンプレクス・リート投資法人に750億円で売却され、
現時点ではシンプレクスがヤマダ電機に賃貸しているはずでした。
ところが、予定から2ヵ月たった今でも、物件は引き渡されておらず、賃料はヤマダ電機から三越に支払われています。
つまり、三越はいまだ750億円の売却代金を手にしいないということです。

不動産ファンド側の資金調達ができていないとも言われています。
不動産投資の環境は、昨秋のリーマンショック以降、激変しており、不動産や金融関係者によるとローンがつきにくい状況にあるそうです。

と、こんなところにも、ファンド資金は流用されているのです。


資金需要は時々刻々、顕在化する。百貨店の売り上げ減少の底が見えないだけに、予定どおり資金確保ができないことにでもなると、
三越伊勢丹の収益改善計画が根底から崩れてしまう可能性もあるでしょう。



来年も大方の予想では景気回復は難しいと言われていますので、同じような案件は増えるのでしょうか・・・


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今年も12月・・・

早いものです・・・
今年も残り1カ月となりました。

これから忘年会のシーズンです。
早速、昨日、今年第1段の忘年会に出席させていただきました。
しかし、昨日は飲み過ぎました・・・

今日は休みでしたので、よかったですが、頭が少々痛い・・・

12月は特に体調管理をしないといけません。

今年1回目でしたので、遠慮なく飲んでしまいました。
以後は連続でありますので、気を付けるでしょう。。。

皆さんも身体には気をつけてください。。。


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横浜市緑区 中古住宅のご紹介。。。

不動産をご紹介します。

横浜市緑区東本郷4丁目　
中古戸建　JR横浜線「鴨居」駅　徒歩20分



価格：3180万円　
土地：109.35㎡
建物：87.76㎡
完成：昭和63年
　　　※建物はまだまだ使えますよ。
現況：空室

☆三菱地所分譲地内隣接で環境は大変良い場所です。
　徒歩1分内に公園もあり、緑が沢山。。。


詳しくは「田園調布　城南ハウジング」お問い合せください。


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空気清浄機も購入しやすくなりましたから。。。

今日はポカポカ陽気でしたが、
皆さんはこれから暖房を使う機会が多くなると思います。。。

最近の住まいは気密性が高まり、暖房がよく効いて快適になってますが、
換気がおろそかになりがちだと思います。

石油ストーブやガスストーブは二酸化炭素(地球温暖化の原因とされる温室効果ガスのひとつでもあります。）
や窒素酸化物（物が高い温度で燃えたときに空気中の窒素と酸素が結びついて発生する、一酸化窒素と二酸化窒素等のことをいいます。）
などが発生しますので、特に換気をマメにすることが大事だと思います。


※二酸化炭素がたった0.5％上昇するだけで、人間は意識不明となり、25％以上の濃度になると数時間のうちに人は生きていけなくなる。
さらに二酸化炭素濃度が30％以上になることで、その場に生息することはできないんです。。。


また、調理や湯沸し器の使用、入浴時は沢山の水蒸気が発生するため、寒い部屋の窓や壁に結露しやすくなります。
結露によるカビの発生防止のためにも、調理後や入浴後はできるだけ換気した方がよいと思います。

カビは体にもよくないですし・・・

カビによる代表的なアレルギー疾患は、「気管支喘息」「アレルギー性鼻炎」「アトピー性皮膚炎」「蕁麻疹」「アレルギー性結膜炎」等があります。
中でもアレルギー性呼吸器疾患が多いそうです。
カビが原因と証明するのは容易ではないそうですが・・・

でも難しいですね。
先日にお話したインフルエンザ・・・低温、乾燥を好むんですから。。。

湿気も良くないんですが、乾燥しすぎもよくない・・・

何事もほどほどって事でしょうか？



体調管理には気を付けてください。。。


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