これからの時代、Co2削減も考えてリフォームを。。。

家庭のCO2排出量の削減を図るためには、住宅の省CO2性能を向上させることが必要不可欠であり、
リフォームなどの機会を捉えて代エネ・省エネ設備や省エネ資材等の導入を図ることが重要だと思います。

そこで、既存住宅・マンションの省CO2性能を向上させるために、
それらの断熱性向上に資する技術（二重窓や断熱材、断熱ドア）の導入を目指してみてはいかがでしょうか。
断熱性の高い住まいは、住まいの快適さ、地球へのやさしさ、光熱費の節約などのメリットがあります。
これらの技術を導入し、エコ住宅の普及を加速化させ、家庭における大幅な二酸化炭素削減を図る事ができます。


①住まいが快適になること。猛暑でも厳寒でも外気をシャットアウトできるので、
　室内の温度や湿度をコントロールしやすくなります。

②地球にやさしいこと。住まいの断熱性を高めるだけで、
　皆さんが排出するCO2を大きく削減することができます。

③光熱費を節約できること。家の構造自体を省エネ・省CO2型に変えるので、
　その効果はずっと続きます。

住まいのリフォームをする際には、断熱化についても考えてみてください。

わからない事がありましたら、ご相談ください。。。


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２０１０年も「倒産」という言葉が・・・

最近は「倒産」という言葉をよく聞きますが、日常的に使用する「倒産」という言葉は、法律用語ではないんです。
一般的には「企業経営が行き詰まり、弁済しなければならない債務が弁済できなくなった状態」を指しています。
具体的には、以下に挙げる６つのケースのいずれかに該当すると認められた場合を「倒産」と定めており、
これが事実上の倒産の定義と言われております。

（1）２回目不渡りを出し銀行取引停止処分を受ける
（2）内整理する（代表が倒産を認めた時）
（3）裁判所に会社更生法の適用を申請する
（4）裁判所に民事再生法の手続き開始を申請する
（5）裁判所に破産を申請する
（6）裁判所に特別清算の開始を申請する

このうち（1）と（2）が「任意整理」で、（3）～（6）を「法的整理」と大別できます。
また、倒産は会社を清算（消滅）させる"清算目的型"と、事業を継続しながら債務弁済する"再建目的型"に分けられます。
清算目的型：「破産」「特別清算」、大部分の任意整理
再建目的型：「会社更生法」「民事再生法」、まれに任意整理の一部

【任意整理】
任意整理倒産会社と債権者の任意の話し合いにより、会社の資産・負債などが整理される。
この際、裁判所の法的な拘束を受けることはない。

【法的整理】
法的整理裁判所の関与と監督により、整理が行われる。



昨今、会社倒産が増え、景気後退が続いております・・・来年も景気後退は止められなさそう。

輸出頼みの今の日本・・・このままでよいとは思えません。。。


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円高・株安・デフレ・・・日本は危険水域に突入

東京外国為替市場は、対ドルで１４年４カ月ぶりの円高水準になった前日をさらに更新し、一時１ドル＝８４円台まで急騰しています。

アラブ首長国連邦（UAE）のドバイ首長国の政府系企業グループが債務返済の延期を要請すると発表した「ドバイショック」を背景にリスク回避の動きが強まる中、円への資金流入が進んだ事も要因の一つ。
日本政府は為替介入に消極的との見方が一般的で、一層の円高に進む可能性もあり、輸出企業の業績悪化懸念が強まってます。

円高に歩調を合わせるように、日経平均株価は、前日比３０１円７２銭安の９０８１円５２銭で取引を終えましたが・・・
週明けに９０００円を割るような事態になれば、株価の下落に歯止めが利かなくなる可能性もあります。

このまま放置しておくと、円高、株安、デフレが企業業績を確実に傷め、給与や雇用にも波及し、さらにデフレを進めるという悪循環をもたらすことに・・・

消費者にとっては、輸入品が安くなる、旅行など・・・手放しに喜べる状態ではないのです。

今後も悪循環に陥った日本経済に対し、市場は警戒を強めていくことは間違いないでしょう。

無政策の日本は何処へ向かって行くのでしょうか・・・


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不動産ファンドの今後は・・・

不動産ファンドにとって不可欠な「供給されるべき不動産があるかどうか」と「投資家資金が継続的に供給されるか」について、考えなくてはいけません。

日本国内の不動産資産は約2200兆円あると言われています。
このうち投資対象不動産が約500兆円あるのに対し、これまでに証券化された不動産は約25兆円に過ぎないと言われています。
つまり、日本国内には収益不動産として活用可能な不動産が少なくとも数百兆円規模あり、
日本は世界でも有数の投資用不動産資源大国と言えます。
マスコミ等では都心の優良不動産が枯渇してきているという報道が頻繁になされていますが、
未利用地の開発など、収益不動産も継続的に作られています。

しかし、「投資家資金が継続的に供給されるか」の問題があります。
投資不動産が豊富にあるとすれば、継続的に資金を提供してくれる投資家が必要ということです。
最近の海外投資家の資金は、これまでどちらかというと外資系ファンドや外資系投資銀行を通じて、
不良債権等を対象とする※オポチュニティ型不動産ファンドに向かっていました。
しかし、不良債権処理の一巡、マーケットの整備進展等により、これまでの大きなキャピタルゲインを得ることが難しくなっているため、
魅力がないために、別の市場を求めて徐々に日本から離れています。
今後は、安定的に資金を提供してくれる海外投資家をいかに呼び込めるかが、重要となります。
不動産市場が活性化しないことには、景気回復も難しいでしょう。
※機会・好機・チャンスなど。


残念ですが、日本経済はまだまだ回復には程遠いい現状です。
今、世界の資金は中国に流れています。アジア1位の座も危うい状態・・・


日本銀行・政治家・官僚の皆さん、何か良い方法を考えてみてください。。。


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㈱穴吹工務店が民事再生法を申請・・・

（株）穴吹工務店は、1905年（明治38年）1月創業、61年（昭和36年）1月に法人改組された総合建設業者。
「サーパス」ブランドの分譲マンションを全国で展開し、ＴＶＣＭや広告、プロ野球、プロバスケットボールなどのスポンサーになるなどの積極的な宣伝で高い知名度を誇っていました。

2005年12月には同ブランドの供給棟数が累計1000棟に達し、「2007年（暦年）全国事業主別マンション販売戸数ランキング」で初の1位にランクされるなど名実ともに業界トップクラスの業容に成長した会社です。

しかし、改正建築基準法の施行に伴う着工の遅れにより販売戸数が減少。急激な景気減速による末端需要の低迷から、2009年3月期の年売上高は約1306億5000万円にまで落ち込んでいました。
また、販売価格の低下や用地取得費・建築費などの原価上昇により収益性が低下した上に、棚卸資産並びに投資有価証券評価損など約36億6600万円の特別損失を計上し、2期連続の最終欠損となる約127億4600万円の当期純損失発生を余儀なくされていたそうです。

負債は（株）穴吹工務店が約1403億3400万円（2009年3月末時点）、（株）エイシィカンパニーグループが約65億4900万円（2009年2月末時点）、（株）穴吹ハートレイが40億2600万円（2009年9月末時点）で3社合計（債務保証など会社間の重複債務を除く）で約1509億900万円。

なお、（株）穴吹工務店の負債は今年5番目の大型倒産となり、四国では過去最大規模の倒産です。


来年も厳しい年となりそう。まだまだ、予断できない状況です。。。



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不動産購入時の瑕疵ついて・・・

先日、目黒区の不動産を購入された方から
「中古の住宅を購入したので、建物を調査してほしい」
とのご相談がありました。

調査した結果、雨漏りが発見された。

これって、「瑕疵（かし）」？

※瑕疵とは、外部から容易に発見できない欠陥のことです。
売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。

一般的に対象となるのは、
①土地の瑕疵、
②雨漏りの瑕疵、
③構造体の腐食の瑕疵、
④シロアリの瑕疵、
⑤排水管不具合の瑕疵
など、住む場合に支障が出る基本的な事が対象になります。

要するに、瑕疵があった場合買主は、売主に修復費用などを請求できる。
と言うことです。

しかし、
「瑕疵とは、外部から容易に発見できない欠陥のことです」から普通に生活しながら発見するまでには長い時間がかかります。
不動産の売主も忘れた頃に、請求が来ても「いまさら・・・」と言う気持ちになります。
ですから、瑕疵の請求にも有効な請求期間があります。
それは、契約書内容により違いがありますので、契約書添付の重要事項説明書に記載してありますからご確認ください。

一般的な期間は、３ケ月が多いようです。
でも、これって、少し短くありませんか？　

今回のご相談の場合、雨漏りが早期に確認できましたので、結果、その工事費用を負担してもらい、事なきをえました。

しかし、指定された短い期間では発見されないケースが多いので、皆さん中古物件購入時には、早急に瑕疵の有無を調査することをお勧めします。

また「瑕疵担保免責」と、うたってある場合もありますので、重要事項説明の時に確認しておきましょう。
免責の場合もありますので。。。



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近隣トラブル・・・

近隣で建築が始まったら。。。

・我が家の隣で建設工事が始まり騒音がうるさい。迷惑をしている。
・以前より日当たりが悪くなった。
・振動で塀にヒビが入った。
・我が家の建物が心配。
・工事業者は挨拶にも来ない。
・どんな建物が出来るか？不安。
・工事車両が道路汚しいつも汚い。
・通学路の為危ない。
・営業保障は貰えないのか？
・朝早くから夜遅くまで工事している。
・いきなり地面が揺れる様な振動がした。
・ＴＶの映りが悪くなった。
・境界ギリギリに建物が建っている。
・違反な建物ではないか？心配。
・工事中のゴミが我が家に落ちてくる。
・建物が完成すると我が家が丸見えになる。

この様な場合、どうすればいいの・・・・？

工事関係者又は建築主と工事における約束を結ぶことをお勧めします。

その結ぶと云うのは、「工事協定書」のことです。

協定書には、工事の期間・時間帯・保障・責任者の連絡先等を具体的に記載

しますので、不安な事が明確にされます。

早い時期に締結することをお勧めいたします。



不明な点がありましたらご相談下さい。


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「投資家」とは人だけではありません。。。

投資家には個人投資家と機関投資家が存在します。
個人投資家とはその名の通り個人です。
機関投資家とは株券や債権、デリバティブなどで大口の運用を行う法人です。
投資ファンドを支えているのは機関投資家だと言えます。

具体的に機関投資家とは・・・
生命保険会社・損害保険会社・一般金融機関・投資信託会社・年金基金・共済組合・政府系金融機関など様々です。
なにぶんにも、動かす金額は巨額です。機関投資家が売買するだけで、相場が変わってきます。

今、機関投資家の中でも、年金基金が主役となりつつあります。
日本国内の外資系企業や外国人投資家なども含まれてはいますが、実際のところ、
カルパース（カルフォル二ア州公務員退職年金基金）などの海外年金マネーが割合を占めていることも事実なんです。。。

こんな巨大マネーが相場を動かすのですから、私などの個人がいくら勉強して考えても、予測なんて出来ませんよね。

ファンドに投資して儲けたいならば、信用できる専門家を持つ事、
あとは、ちょっとしたタイミングと運ではないでしょうか。。。

リスクを負いたくないなら、宝くじを買うことも一つの選択肢かも。。。年末でも近いですし・・・


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建物を建築する際によく出ます、１間とは・・・

主に関東で用いられてきた日本の伝統家屋の基本モジュールのことです。
京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称されています。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔（柱の中心から柱の中心までの距離）のことを「1間（いっけん）」と言いますが、
関東間とは、この1間を「6尺」（約181.2cm）とする家屋の事をいいます。

一方京間とは、この1間を「６尺５寸」（約197.0cm）で図ります。

ご年配の方とお話すると、よく出てきます。時々、理解できない場合もありますが・・・


ちなみに日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1です。

但し、尺の長さは明治24（1891）年の度量衡法で定められていましたが、昭和33（1958）年に公式の単位としては廃止になりました。



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投資ファンドも豊富になりました。。。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。


①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。
最近では中国系企業に投資する投資家が増加しております。。。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。

もちろんリスクは伴いますが。。。


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不動産購入の肝です。。。

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

こんなことがあると、せっかく購入してにも係らず、建築できない場合もあります。
契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。


【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。


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今後、良くなりそうな地域は・・・

将来的にお薦めしたい場所。。。

一等地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、
自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。
、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　が、良いと思いますよ。。。

　　渋谷区内や港区内は除いております・・・


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最近、不動産・建築のトラブル急増中です。。。

これから住宅を建てる方の相談

　●賢いハウスメーカーの選び方を知りたい！
　●工務店の良し悪しはどこで見分けるの？
　●工事中に「ここは確認したい！」そのポイントを教えてください。
　●契約前に図面と見積もりを見てほしい！
　●業者から見積もりが出ました。適正かどうか見て欲しい！
　●我が家の意見をうまく纏め、希望に叶う設計が出来る人を知りませんか？
　●土地を買いました。どんなプランが出来ますか？

これからリフォームをお考えの方の相談

　●どの位の予算で何が出来るの？
　●家の修理はどこから始めればいいの？
　●少ない予算で、大きくイメージを変える方法ありますか？
　●「工事代金が高い」妥当でしょうか？

不動産を購入・売却する方の相談

　●土地を購入する際のポイントを教えてください！
　●不動産売却の方法で「公開入札式」って何ですか？
　●頭金なしで住宅が購入出来るって本当ですか？
　●今のアパート代金支払い額で住宅が手に入るっていうけど本当？
　●新築住宅の購入チェックポイントは？
　●中古物件の購入チェックポイントは？
　●サラリーマンです。頭金なしで賃貸経営ができますか？
　●自営業者です。退職金代わりになる不動産はありませんか？
　●不動産会社からなんだか安い金額での売却を勧められました。
　　　適正価格でしょうか？

賃貸経営を考えている方・経営をしている方の相談

　●アパート経営は儲かりますか？
　●古いアパートを持っています。今後どうしたら良いのでしょうか？
　●家賃滞納者がいます。弁護士と相談した方が良いですか？
　●建て替えたいが立退きしてくれません。どの様に交渉すればいいのですか？
　●古いアパートに空き室が出ました。安くしてでも貸した方がいいのですか？
　●家賃集金代行料と建物管理料の費用が高い。相場は幾ら位ですか？
　●賃貸経営の勉強をしたいので教えてください。

土地・建物を所有している方の相談

　●これから先、どの様な修理費用がかかりますか？
　●自宅が古くなりました。リフォームか？建替えか？迷ってます。
　●リフォーム会社に「このままだと家がダメになります」と云われました。診て欲しい！

借地権・資産運用・不動産の有効利用・処分したい方の相談

　●土地を貸してます。返してもらえるでしょうか？
　●親の名義で土地を借りてます。このままでトラブルになりませんか？
　●地方に土地があります。どの様に処分した方がいいですか？
　●土地を処分したい、一番高く売りたい。方法を教えて下さい！

トラブル・欠陥住宅・業者不信・見積書のチェック
又は業者へお断りをしたい方の相談。

　●雨漏りしてます。工事会社が修理に来てくれません！
　●一部未工事のまま工務店が倒産しました。どうしたらいいのですか？
　●図面と現場が違います。業者に対し不信感を持っています。
　　　交渉に協力してください。
　●土地を複数の名義で持っております。整理出来ますか？
　●ハウスメーカーの営業マンと仲良くなり、断りづらい。
　　どの様な断り方が良いでしょうか？

その他の相談

　●近所でマンション工事が始まります。日当たりが悪くなりそうですがどの様に
　　　交渉すれば良いですか？
　●不動産に関わる税金と手続きを解り易く教えてください


など・・・
相談がございましたら、遠慮なく問合わせください。


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風邪を侮ってはいけません・・・・

急激の寒さに、風邪を引いてしまいました。
毎度の事ですが、目の奥・頭・歯が痛みます。風邪とは関係のないような気がしますが、
大有りです。

初めての時は、脳に関連する病気かと、心配した事もありました。
風邪の延長に「副鼻腔炎」という病気になることなど、考えても見なかった・・・

急性の鼻炎(風邪などでも)にかかったら、炎症が鼻だけでなく、
副鼻腔に広がって鼻水・鼻詰まりがおこることがあります。
これを『急性副鼻腔炎』といいます。この場合、炎症によって副鼻腔の粘膜からも膿（鼻水）が排出され、
副鼻腔に膿（鼻水）がたまります。

急性なら自然に膿が排出されて治ることもあります。
膿（鼻水）がたまっている状態を治らないままにしていると、
逆にその膿が粘膜に炎症をおこして通路を塞いでしまい、悪循環に陥ることがあります。
一般には「ちくのう」と呼ばれていますが、『慢性副鼻腔炎』が正しい病名です。
また、風邪など炎症が原因ではなく、鼻のアレルギー疾患で副鼻腔粘膜がはじめからアレルギー変化を起こして
『慢性副鼻腔炎』になることもあります。
きたない鼻水が出たり、鼻の奥から喉に流れたり、においが判りにくい、鼻詰まり、頭痛・頭が重い、
まれに眼の奥や鼻・頬の辺りが痛くなったりと、症状はさまざまです。

ですので、「風邪は万病の始まり」と言う言葉の通り、気を付けてください。。。


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価格を変更しました。。。

明日から3日間、現地販売会をしております。
東急池上線「石川町」駅・東急目黒線「奥沢」駅徒歩圏内です。
土地購入には道路付けが肝となります。
是非、ご来場ください。

価格等はご相談いたします。参考プランもございますので、お問合わせください。

今頃が交渉時期には良いと思います。。。

＜事業用プランもございます。＞

・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円→7600万円



≪参考イメージパース≫







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詳しくは「田園調布　城南ハウジング」お問い合せください。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

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