今年度の投資結果報告～ビル広田さんへの感謝と共に～

久しぶりにビル広田さんのコラム読んだらまたまた感銘と影響を受け、そういえば僕も不動産投資ブログやってたな・・と思い出し(笑)またまた超久しぶりに筆をとった次第です

不動産投資やってる人なら知る人ぞ知る「健美家」というサイト、私も足かけ２０年程愛用していて、実際に過去このサイトから物件も５棟買った実績あり

「at-home」や「ホームズ」、「楽待」等の陰に隠れてる印象ありますが、いやいや、たまにマニアックな情報があったりする穴場サイトなのです

私、今はレインズが中心ですが、まだレインズを見れなかった頃は主にこの「健美家」を頼りに売買をしていました（人生で初めて買った松戸のアパート650万）もこの健美家から拾いました）

その「健美家」で長年コラムを連載されているのがビル広田さん（最近このハンドルネームに変えられたそうです）

広田さんと私は恐らく同世代で、考え方や手法がとにかくそっくりで、本当に読んでいて共感する事が多く楽しいのです
又、カッコつけずオープンに、思った事感じた事を赤裸々に書き殴る内容は本当にリアルで引き込まれます

共通点は上げだしたらキリがなく、とても書ききれないのですが、一番の共通点は、「激安築古物件を仕入れて、安く貸す」この必勝法に尽きます

この、皆がwinwinになる手法、それはそれは一般の人から見たら「そんな古いの買ってどうするの？」なーんて　

そんな声がいまだに過半数を占めるでしょうが、広田氏は、目利き、再生術、付加価値アイデアで圧倒的な利回りを叩き出し周りを黙らせる、見ていて爽快です

私も今となっては「成功してますね」と言われるようになったけど、あまりに独自的なやり方に最初は変人扱いもされたし　そんな中、自分を信じて貫く孤独な戦いはとても不安なものです　
それは「そうそう、分かる分かる」と共感してくれる仲間がいないからであって、いまだに物件を買う時に不安にかられる時がある
そんな時、ビル広田さんのコラムを読むと勇気をもらうのです
たとえば「昭和〇〇年築の物件を買いました」この一文だけでも自分は間違ってない、と自信が持てたり、
読んでて「そうそう」「わかるわかる」「あるある」この連続



私から言わせれば新築にぶっこむ方が余程リスクある気がしてます（まあ価値観は色々ですが）
価格が高くて利回りなど都心じゃせいぜい良くて２～３％
話にならない、ひとたび空室が出たら即破綻
金持ちのボンボンが道楽でやるならともかく、我々庶民が手を出すもんではありません
それなら初期資本を極力抑えることで高利回りを狙った方が私には向いてます、恐らく広田さんも同じでしょう
ただ、当然修繕リスクはあるので、出来る限り早期で回収しよう、と、なり、そこで我々の腕の見せ所、となるわけですね
又、築は古くとも、土地は腐っても資産です　さすがに寿命きたら、土地として売ることもできる

最近は、敢えて築古物件にターゲットを絞り、リノベーションし活用するこの手法に多くの方が気付き出したようで、近頃は専門業者も出てきましたよね

まるで「ハゲタカ」という映画のようです（バブル崩壊後の日本を舞台に、死にかけた企業を次々に買い叩き（買収）再生してゆく大森南朋主演の映画）



改めて広田さんのコラムを読み返し（読んでなかったバックナンバーも含め）そんな昔の映画を思い出しながら、改めて武者震いしています、、

ただ、私にとってはとても面白いけど、一般の人にとっては実感できない部分も多いだろうな、とも思う。

だってこれは実際にやった者にしかリアルには伝わらないと思うから。

それはそうと、ここ１年の間に不動産投資を復活させておいてよかった、、（長年、離れていたので）

そして、それなりに結果を出しておいたからこそ楽しく読めてるけど、そうじゃなかったらちょっと悔しかったかもしれない(;^_^A

なぜなら、広田さんの活躍が、あまりに自分の武器と同じで、怖いくらい共感・理解出来過ぎてしまって・・(笑)

もし不動産投資を復活させていなければ、「ああ俺は何をやってたんだ！」と、きっとこの先読めなくなっていただろう。

でも読める、楽しく読める。それは今期決算期の一年で６棟、広田さんにも胸を張れるくらいまずまずの結果を出せたから。

どんな本でも映画でもそうですが、見る人の経験値によって全く変わって来るでしょう。

悲しい恋の映画なら、悲しい失恋を経験していれば受け止め方は倍増だろうし、貧乏から夢を叶える経験があれば天上天下唯我独尊の映画はたまらんでしょうし。

恐らく私は日本一広田さんのコラムを楽しんでいると自負します！

書きながらまたまた発見してしまった、、吉川晃司の記事があったのです・・嘘でしょ・・ここまでくるともはや怖いですｗなにをかくそう、私は足かけ３７年間、自他ともに認める吉川ファンだから・・もはや何のための記事かわけわからなくなってきましたね💦話を戻しましょう



このように、自分と似ているな～と思いながら楽しく読むだけでしたが、
ある日、ある記事を見て、不覚にも涙が出てしまったんです・・・
「第７９話失敗と後悔ワースト３」より一部抜粋↓　
買えなかった物件たちへ
「ここを買えなかった無念が僕を強くして、今の場所まで連れてきてくれました。だから僕は買えなかった昔の物件たちにこう言います。
　「 Thank U, Next （ ありがとう、僕は前に進むよ ）
Now, I’m so amazing（ 今の僕はすごいんだよ ）
I’m so fuckin’ grateful for my ex（ 昔の”物件”にはとても感謝しているよ ）

これを読んだ時、不覚にも涙が出てしまいましたが、同時に心がすーっと楽になりました
それは、世の中に、ここまで全く同じ体験をされている方がいたんだ、、と知って、とても、とても救われたのです
不動産の相場（価格）はご存知の通り、株やFXのように一定ではありません　なんだかんだオーナー１人１人が基本自由に価格設定するので、これだけ相場が上がった今でさえ、びっくりするような超掘り出しに出会う事がごくごく稀にあるのです

世界に唯一のタイミングで、世界にたった一つの掘り出し価格・・日々、常に相場を見てる人間なら、恐らく一生出てこないだろうと思える位の、超超掘り出しに出会う事も、ごくごく稀ですがあるでしょう　

しかしこれを取りこぼす事は、不動産投資家にとって何よりも辛い・・そういうのが一回あると、他の事（物件）までモチベーションが下がってしまって・・（もういいや！なんてやけを起こして衝動売りしてしまったり💦今思えばホントバカでしたが・・）

お恥ずかしい話ですが、私は過去、あまりの無念と後悔で、実は心を病むまでになった事があります
トータルで見たら成功してる筈なのに、、その中の一つや二つの物件で心を壊してしまっては本末転倒です
私が広田さんのブログを読み始めたのが２０１７年、(真似して短い間ですがこの頃このブログ書き始めました・憧れの広田さんを目指して、健美家採用を目指すも、後述の事情で挫折💦)
しかし心を病んだのが２０１９年、病んでる時に投資などするべきではなかったですが、どうにか挽回しようと意地になってしまい、、

しかしそんな時は物件の目利きも落ちてるもので、中々大きめな損失を出してしまった。そして何とかそれを埋めようともがけば全て裏目に出る・・

足かけ２０年の不動産投資、これだけは自信満々だった私もすっかり自信を失くし、挙句、自らの命を絶とうなんて、ちょっとよからぬ想像までしていました。今思えば鬱状態だったのでしょう。（人生で初めて心療内科と呼ばれる所にまで行きました）

丸一年半、全く何も出来ず寝たきりの日々・・自分のビルも放置し、どうなってるだろう？不安で、とても行く気にもなれず・・

そして本当に●のうとしたら、怖くて、恐ろしくて・・

「●ねないなら・・生きるしかない、生きるなら前を向くしかない」
ようやく２０２０年からリハビリを初め、２０２３年から遂に不動産投資を再開

病む前は、新宿区四谷の自社ビルに続けとばかりに、都心の大きなビルを狙っていましたが、

原点に還ろう・・　２０年前、初めて買った千葉の風呂もない小さな木造アパート（健美家で見つけた）

そこから始めたんだった・・　バイト掛け持ちしてコツコツ貯めたお金で、ドキドキしながら買った不動産第一号、そこに戻ろう

自分で「引っ越しませんか」のビラを作って、そこに「うまい棒」をホッチキスで止めて、大学の前で配ったりもした

その原点に戻るのだという事で、広田さんと同じく古くてもいいからポテンシャルを感じる物件を、とにかく安く仕入れ、付加価値を付けて、そして自分で客付けしよう　
そう思い立ち、ちょっと本気で活動再開したら、一年ちょっとで6棟（店舗付き住宅3つにビル３つ）一気に買い増し！

休んでた反動か？ちょっと指し値で失敗したり、些か衝動買いした面も否めないが・・でも自分の目利きを信じて、２０２３～２０２４はがむしゃらに客付け、遂に全て満室するも、６棟中、１棟だけは潔く失敗を認め撤退（転売）しましたが、これもまずまずの判断だったかと

広田さんにも、この仕入れ値、仕上がり、利回りを見たら「おぬしも中々やるな」言ってくれるかなあ・・
各エピソードは沢山あって書ききれないけど、YouTubeには「不動産投資の旅」と題して載せてるのでもしご興味ある方は是非↓

一覧表（基本全て土地所有権で再建可、告知事項無しです）↓



【北松戸駅前ビル1580万】

北松戸駅徒歩３分、鉄骨４階建てビル　価格１５８０万円　指し値がそのまま通ってちょっと複雑だった・・

元々４Fのみ賃貸中だった所に、自力で１～３F客付けし半年後にようやく満室　ほんの少し塗装と水道修理しましたが、他はほぼ手を入れずなのでまずまずの優等生
1F99000 2F66000 3F50000 4F40000 表面利回り19.4%

【物件】



【北松戸店舗付き住宅270万円】

同じく北松戸駅徒歩１０分、木造２階建　店舗+住宅　価格２７０万円　こちらも指し値がそのまま通ってちょっと複雑💦

決済後すぐに知り合い伝手で客付け　一棟貸し58000 表面利回り２５.８%　全く手を入れずなのでかなり優等生

【物件】





【東松山店舗付き住宅３２０万円】

映画のモデルにもなった東松山駅１０分の店舗+住宅　価格３２０万円　木造二階建て　店舗+住宅　こちらはフツーに指し値からの真ん中で落ち着く理想形
決済後１F店舗さんが入れ替わったりしたので、今の利回りに落ち着くまで１年半かかりましたが、

1F50000 2F44000　表面利回り３５.２%　ただ内装と修理に約７０万かけたので実質はもう少し下がりますね・・
【物件】




【狭山市店舗付き住宅180万円】

狭山市駅徒歩だと３０分はかかるけどバスだと１０分、そしてバス停の目の前、通常なら徒歩１０分越えには基本手を出しませんが、費用対効果という事でこれはアリと判断　こちらもフツーに指し値からの真ん中とりで平和　木造２階建て　店舗+住宅
これだけ地方の古い物でもけっこー問い合わせ頂きました、やっぱなんだかんだ、みんな店舗付き住宅好きなんですよ(^^)そりゃ自分のお店持てるかも？なんて思うと誰だってワクワクしますよね！だから僕は店舗付き住宅にこだわり続けるのです♪

決算後８カ月後に自力で客付け　一棟貸し50000 表面利回り３３.５%　ただこちらも内装と修理に約５０万かけたので実質は少し下がります
【物件】


【銚子市鉄骨３階建てビル60万円】

銚子駅こちらも徒歩だと３０分はかかるけどバスだと１５分、やはり徒歩１０分越えでもなぜ買ったのか？はい、費用対効果！だって驚愕のこの価格、史上最安です（告知事項もなく土地所有権で再建可ですよ）これは僕の記録として一生持っておこうと思います　鉄骨造３階建てビル　雨漏りや壁が剥がれてたりで、修繕・内装が必要でしたが、幸運にも私がすぐに客付けした人が内装屋さんで、全部治してくれる、と！なのでこちらは全く手を入れずに済んだ　さすがに申し訳ないので長めにフリーレント付けました

一棟貸し40000　表面利回り驚異の８０％　フリーレントは付けたものの全く手をかけてないので超優等生

【物件】




【横芝駅前ビル780万円】
こちらが問題の唯一撤退を決めた横芝駅前ビル、RC６F建て　購入時、ちょっと一本とられました。。仲手の他に初のコンサル料発生！（詳しくはYouTubeで）元々１F２Fはテナント付いてたので、1F75000 2F50000　表面１９％でまずまずではあったのですが、３階～６階が水道・電気ぜんぶ死んでて、５０万かけて治そうとしたら業者にお金持ち逃げされテンションだだ下がり・・　
元々、ここは田舎とはいえ本当に駅の目の前だったので、どんな風に町興ししてやろうか、ライトアップして大型看板付けて・・なんて、どちらかといえば投資よりもロマンで買ったのですが、、でも何だかんだやっぱ遠いとダメですね、、中々行けない

ロマンを追うなら・・　広田さんが同じ基本エリア（半径３００ｍ）に絞ってるのが正解です

そんなこんなでギブアップ、久々の転売へ　しかし中々売れず、テナントさんに声かけたら乗ってくれてどうにか売り抜けたけど、家賃も入れたらトントンかな？と思いきや時差で決済直前に届いた取得税が高くて（意外と建物に価値があったみたいで）ちょっと赤字・・でもテナントさんがとても喜んでくれて、私の娘と同じ歳という事もあり、子供のように思えて固定資産税の日割りや家賃の日割りはサービスしちゃった・・売却する時ってなぜか毎回一度は後悔するんだけど、今回はしなかった

以下収支まとめてみた↓

【購入（支出）】

物件価格７８０万円

コンサル料１５０万円

仲介手数料３２３４００円

固定資産税日割り１８７６０１円

登記費用３４１６００円

不動産取得税５２４０００円

業者に持ち逃げされた工事費５０万円

その他調査等約７万円

【売却（収入）】

物件価格１千万円

家賃収入(約7.5カ月分)約９５万円



収入から支出を引くと、その差額は、約－３０万円の赤字

うーん久々不動産で赤字だした・・　まあ僅かな額ではあるけど、そういう問題ではない

どんな仕事でもそうだろうけど、こういう時お金より、プライドが傷つく　一応プロを自称しているので、今後のモチベーションに水をさす　でもまあ、ここからまた何かを学ぶしかない



後は売却後の税金がどうなるか、だけど、売買価格そのものは転売が上回ってるものの、経費が山ほどかかってるから恐らくそこはほぼ相殺だろう

実はこれを書きながら初めて収支計算したのでした、、思った程でもなくて良かった・・。しかしやはりあの悪徳業者さえいなければ少しは黒になってはずだったのか、ちきしょう　まあ仕方ない、見る目がなかった自分が悪いのだ

そんなこんなでこの物件は購入からその後まで本当に色々あったいわくつきだったなあ・・でもまあこれもよい経験だった

【物件】




最後にもう一つだけ広田さんとの共通点を

広田さんは自身が所有するビルにライブハウスを入れ、それによって日々出会うアーティストや、又、ビルが賑わう事で街全体の活性化にも繋がる、そして街全体の価値が上がれば、物件の価値も上がる　まさしく皆がwinwinの手法でものすごくロマンがあります

私も新宿区四谷の自社ビルの地下でライブハウス、そして最上階で劇場経営しており、まさに生き様が怖いくらいそっくりなのです

地下のライブハウスは、借りたい方が沢山いたので貸しちゃいましたが、最上階は私自身が支配人として日々様々な劇団やアイドル等との出会いがあります　皆、魂を燃やして帰ってゆく「お世話になりました！」とても寂しい気持ちになりますが、次の日にまた別の団体が来る　

あ、あれに似てる！と思いました、小学生の頃、修学旅行とか　泊りの時にお世話になった民宿の人と別れを惜しんで泣いてる一部の女子がいたなあ、と

「また是非来てね！」笑顔で送り出す　そんな思いを毎日味わえる私は幸せです　それもこれも不動産投資のおかげです

賃貸で劇場経営なんてリスクが多くてとても私には自信がありません　しかし自分の投資したビルだからこそ、余ってるフロアでこのような半分道楽な経営が出来るのです（ウチはこれからのアーティストを応援する意味もあってどこよりも安い）

そして何よりの醍醐味は、自分の劇場で、自分の公演をする事です　私は２２才の時に裸一貫で演者を目指して上京しました、そんな私が、自分で作った劇場で公演出来る　この喜びを分かって頂ける人、どの位いるだろう　広田さんなら分かってくれるかなあ・・



広田さんの拠点は群馬で、群馬と言えば我々の世代では伝説のボウイ、バクチク等を輩出している地　しかもよく読めば広田氏のお父様が所有されていたビルにも過去ライブハウスが入っていて、そこには今でもバリバリのグレイ等も来たのだとか

広田さんはそのライブハウスのビルを中心に、周辺を買い占めておられるようで、恐らく最終目標は「広田通り」を作る事だと思います　

凄い・・まるであのマネーの虎に出てた株式会社よし川の吉川幸枝社長のようだ

あの方は名古屋が拠点ですが、「吉川通り」と呼ばれる通りがあるそうで、吉川社長が経営する店が並ぶストリートなのだそう

しかし向こうは賃貸も含めだろう、広田さんは所有でというのだから、これまた度肝を抜く　しかし夢があるなぁ・・

これだけは絶対に真似出来ない、、ひょっとしたらいつか群馬県知事とかになったりして　

そのくらい不動産はパワーがあるのです　だって単純に街の未来を左右するのだから　その街を生かす(活かす)も殺すも誰が（主要な場所の）地主かはかなり大きいです

それをよく分かってるからこそ、元々貧乏の出で承認欲求バリバリ強い私は、自社ビルを新宿区・四谷四丁目交差点角に選んだ、ものすごく目立つ立地で、看板効果大、情報の発信地になり得ると思ったから　今は寿司ざんまい社長も真っ青の出たがり社長ぶりをビル壁面の大型看板で発揮してます(笑)　嫌でも目に入ってしまうその立地　つまりはそういう事なんです、不動産のパワーとは

なので広田通りを作ろうとしている広田社長も、恐らくですがハングリー精神からくる、良い意味での承認欲求を感じる

コレ、少なからず不動産投資家には必要だと思います　だって生まれつき地主のボンボンなら、土地なんてあって当たり前　幸せって、当たり前になると幸せじゃない　

私は生まれつき貧乏で風呂もないアパートで生まれましたから　だから今、不動産投資を通じて、格安で一戸建てやビルを買えるのが嬉しくて仕方ない　これは生まれつきのボンボンには分からないだろうなあ・・

全部古いけどねｗ　でも、意外と家って長持ちするんですよ　中古車と同じで当たりハズレはもちろんあります　一般的に木造は５０年ＲＣは１００年なんて言われてますが、なんのなんの　余程のハズレ（欠陥）じゃない限り、意外と家は長持ちします　それは幼少期に信じられないボロアパートで育った私が立証済み　だって、それでもちゃんと住めてましたから

もちろんどんなに私が奮闘しても、生まれつきの地主さんの、足元にも及ばない

しかし、人間は、過去の自分と比較して幸せを実感するもの

なので、体感の幸せ度は、間違いなく私の方が上だ

私の母親は最後まで風呂無しのボロアパートだった　今ならお風呂のある家をプレゼント出来るのに・・それだけが悲しいけど、仕方ない　きっと見てくれてる　



私の拠点は１都３県なので、広田さんと物件の奪い合いになる事はない　良かった・・

広田氏はたまに東京でトークライブもされてるそうなので、いつかご縁があれば私のビルの劇場でもやってほしいものです



最後に、この場を借りて広田さんに心からお礼を　

貴方の文章が私を救い、そして元気にしている

いつか、ご縁があります事を心から願ってます（とてもおこがましいですが、欲を言えば友達になりたい＾＾；）



ありがとう！！！　

私の不動産投資が映画化決定！「愛のふどうさんずGET！」予告編

隣のビルはひとりぼっち

隣のビルがガッツリ塩漬いている(;^_^Aかれこれ１年になる

どうもディベロッパーが介入し元々の持ち主から売却されたのが去年、そこから即転売に出されたようだが、全く転がらず、膠着状態が続いている

私から言わせれば、よほどの道楽じゃない限り、あり得ない状況だ、、

全空なので収入はゼロ、ただ持ってるだけで税金が年間何百単位の支出、、

あくまで私の定義では大失敗、ていうかド素人か？というレベル　普通なら顔面蒼白になるパターンだが、果たして持ち主の心境はいかに？



価格設定は（あくまで私の感覚だが）適正価格の約３倍、敢えて値段は書かないが、土地値は概ね坪２千万辺りで見越されている　ここは銀座か？(笑)

確かに今は空中族なんて呼ばれるかつての土地転がしみたいな事が行われる程のプチバブルではあるが、それにしたって乗せすぎ(笑)

それにいわゆる空中族と言われる物件は基本築浅の高層マンション、こんな築５０年超えの全空ビルなんて、恐ろしくてまず素人は手が出せない。

それなのにどんだけ強気で乗せるつもりだ、価格を見た時目を疑った(;^_^A確かにこのままで売れる訳がない

まあ、価値観は様々なので、ご本人が良いのであれば別に塩漬けもいいのだが、

ただ、ここは私が惚れぬいた超目立つ立地、廃墟のまま１年放置されるのはあまり良い気持ちはしない

だってイメージが悪すぎるから、、ウチにとっても、街にとっても。一本裏なら全く問題ないんだけどなぁ

街に多大なる影響力を持つ大型交差点角地　坪数は小さいながら、なまじっか間口だけは広いので、ひょっとしたらウチより目立つ

いやはや、どんなに私が町興し～なんて奮闘しても、隣がこれじゃ些かテンション下がる(;^_^A



でもまあ、１年平気で遊ばせるくらいだから、余程お金持ち（正確にはお金で苦労したことがない）種類の人なのかなぁ　

銭の有難味を知らない人（つまり生まれながらのボンボン）にとっては「ま、いっか」程度なのかもしれない

そして街がどう見えようと、それも知ったこっちゃないんだろうなぁ　せめて、たまには掃除くらい来ればいいのに

物件に、愛情のかけらも感じない　ビルが可哀そうだ



家主を失いガランとしたビルは、まるで飼い主に捨てられた犬を連想させる

元々は初老のご夫婦が住まれていた、恐らく長年に渡って所有されていたと想像がつく　だって一切の手を加えた形跡もなく、高度成長期に建築されたであろうレトロな外観そのまま　ひょっとしたらそこで生まれ育ったのかもしれない

またここに訪れることなどあるのだろうか　今の状態を見てどう思うだろう

とか言いつつも、大昔私もひどい事をした事がある　不動産ではないが、初めて乗った車を突然捨てた　数カ月が経ち、解体屋を訪れたら無残な姿のそいつがいた　なまじっか原型を留めているから悲しい　ちゃんと、この手で葬ってやるべきだったと後悔した

また余談になってしまったが、僕は何となく物にも魂が宿ると思っている　（私は宗教家ではない、だから何となく）

だからそうポンポンとは買い替えが出来ない性分で、未だにガラケーだったり

周りからは散々スマホにしろと言われるが、そいつと共に歩んできたのに、幸せになれた途端とっとと新しい奴に乗り換え、そいつを捨てるというのは、、

そいつも一緒に連れて行かないと



あとは、死んだら仕方ないけど、生きてる内は捨てない（極力）

実は不動産に対しても、その考え方はあって、僕はこれまで賃貸であっても、お別れする時は、これまで一緒に歩んでくれたこと、そして今の幸せがあることを心から感謝を込めて、床にキスをしてお別れする　そんなアラブの人みたいな独自の儀式がある(;^_^A

いつだったか、初めて独立した時に借りた小さな事務所を出る時、最後の鍵を返す際、大家とか弁護士とか見てる前で床にキスした時は驚かれたなぁ(;^_^A

これまでの幸せに感謝出来ない人は、これからの幸も無い、そう思うのです

はい、恒例の脱線コーナーでした(笑)本題に戻す



何事もそうだと思うのだが、理想と情熱のない所に、幸運の女神は微笑まないと思うんだよね

不動産投資は、株や為替とはちょっと違う　価値を上げるのは相場だけじゃない　

ガンダムを生かすも殺すも、操縦するアムロ次第だ（たとえが昭和！ｗ）



冗談はさておき、以前の記事でも書いたが、確かに今は相場が右肩上がりでも、その揺り戻しは近い将来必ず来る

それでもガンダムを投げ出さず、愛情込めて元気に操縦していれば、相場が後から付いて来ると信じてる



ちなみに、不動産投資家（特に我々のようなベンチャーな）からすれば、全くやりようのない物件で、正直よく買ったな？と思う

一応５階建てだがセパレートじゃないのでリノベして賃貸に出すにしても一棟貸ししか出来ない（内階段だからアレンジも難しい・当然エレベータもない）

それだけでもかなり厳しいのに、仮に一棟で借り手がついたとしてもそれほど広い訳でもないのでそこまで賃料は上がらないから今の販売価格じゃ想定利回りは３％にも満たなそう　唯一大型看板があるが、それを入れても良くて５％といったところ　

では建て替えるか？これも現実的ではない　恐らくセットバックが入るから今と同じは厳しいし、そもそも土地が１０坪ちょっとなので、細長い超ペンシルビルになり、仮にエレベータ付けてセパレートにしたとしても各階ワンフロアで普通の狭いワンルームレベル　そんなものに建築費何千万～億なんてどう考えても採算とれない

唯一考えられる需要は、超目立つ立地ではあるので、ソフトバンク辺りが広告塔としてビル全体をドーンと看板化する、とか。。



確かに転がす以外にやりようはない、だから転がしたい人が買うのだろうが、目的はそれのみなので、転がらなければただのお荷物、ということになる

もう一つの可能性は、立地だけは良いので、周りの物件を巻き込んで再開発を提案する、とか。しかしそれだけは絶対に無理だと断言できる

それは、この私が“絶対に”乗らないから(*^^*)

これだけ醍醐味を綴ってる俺が、これだけ自分の物件に愛情注いでる俺が、いくら利益があろうとも、一山なんぼで括られる訳がない(*^^*)



そんなこんなで、お隣のビルは今日も一人ぼっち

初恋

皆様にも初恋の記憶はありますよね(*^^*)

しかし、一体何をもって初恋とするのか、その定義は様々かと思います

例えば、幼稚園の時に初めて憧れた先生を初恋とするのか

小学生の時に憧れた先輩を初恋とするのか

はたまた、初めて好きになって、付き合った人を初恋とするのか



僕はこう考えます、僕は男だから余計かもしれないけど、

男は度胸、女は愛嬌

つまり男の恋は、基本女を守ることが大前提とされる

その定義でいくならば、青臭い頃の恋は、恋の思い出ではあるけれど、所詮“ただの恋”

思い出は思い出としてそれはそれでいい、しかし現実の恋には責任がある

学生時代の恋など、ただテレビのアイドルを見て憧れてる無責任なレベルでしかない



昔、芸人仲間がこう言っていた　「俺には好きな女がいる、年収１千万になったら告白する」

一見男らしいようにも思えるが、それはそれでどうなのー？と思っていた

しかし、今の僕はこう考える　僕が僕の人生の中で、一番ベストだと思える瞬間に、恋をすべきだと

つまり恋は恋だが、そこに“ただの”が付かない（←カッコいい笑)



そしてもっと言うなら、その時こそが、“初恋”ではないかと



僕は不動産投資に出会い、今まさにこれまでの人生で一番ピークだと思える

誰かが言った、「幸せ過ぎてこわい」

分かるw 　有難いことに、分かる

確かにそうだ、この瞬間に、この瞬間こそ、自分が自分らしく、これまでの人生で一番輝いている自分

この自分を分かって貰えなくて、何が人生だ、何が恋だ



なーんてねw　計画通りにいかない、それもまた恋

そして、かつて何も無かった、ただの貧乏なフリーター時代の俺を愛してくれた人がいたことも事実

真実なんて、人生と言う風の中

誰にも分からない



いつか、人生の真実が知りたい

もしも妹がいたら

僕には兄弟がいませんが、正確には１歳になる前に天国に行った妹がいたそうです

物心つく前だったので僕は覚えてないのだけど、生前の母の話によると、僕は「雪子ちゃん、雪子ちゃん」と可愛がっていたそうです



妹かぁ、、とっても憧れる響きです。そこで！なぜこのブログかというと、、

僕が今、一番力を入れているサロンフロアー、そこには複数の女子達がそれぞれのサロンで店舗を構えています

細やかな夢を胸に、細やかな第一歩を、僕の物件で歩んでくれてるのです

かつてのアポロ計画での有名な言葉、「この一歩は、一人の人間にとっては小さな一歩だが、人類にとっては偉大な飛躍である」

まさにそれですよ、この一歩を、人類にとって偉大な一歩にして頂きたい！



そこで僕は僕なりに何とか少しでも力になれないか、あれやこれや奮闘してみるものの、どうしても、僕の立場では限界があります

それでも、彼女達は、どうにか自力で踏ん張ってます　いやはやあっぱれです

僕は、そんな孤高のヒロイン達に、何としても成功して頂きたい！

そんな切なる思いで見守っていますが、ふと思ったんですね、これってたとえば妹を想う気持ちかなって

皆様には兄弟はいるでしょうか？

殆ど他人みたいな兄弟関係もあるのでしょうが、元々いない僕にとっては憧れなので些かひいき目に考えます

もしも、僕に妹がいたら。雪子ちゃんが生きていたとしたら

まさにこの感覚ではないかな、友達や恋人、夫婦ではない、「妹」に出来ること

それは、過剰な男女の愛情とはまた違う、肉親として、程よい距離から一生見守ること

そして、絶大な信頼をすること

僕の大切な妹たち、いつかここからもっと何処か大きなフロアーへ巣立っていくことを願って

ちょっと誤解があるか(笑)いや、本当はいつまでも居てほしいんだけどね(^-^;でもね、いつかもっと繁盛して、従業員とか雇ったりして、もっともっと輝かしい未来へ羽ばたいてほしい！そしていつか、あんな頃もあったなぁと、思い出してほしい、そしてそれが楽しい思い出になるように



一番泣きたい時にも微笑んで、みんな前向きに頑張ってる！

僕は不動産投資を通じて、今、こんな素敵なヒロインたちと関わってます

頑張てってる人は本当に素敵で、良い気を貰います

そして日々、感動がある



「ヒロイン」REBECCA

tonight、悲しみはprivate　一人で踊ってる　つよがりな　ヒロインなの

うれし涙 ～三「10」の法則～

最近は感情論ばかり続いていたので(^-^;たまにはちょっとだけ真面目に不動産投資について書いてみようと思います（自分へのおさらいも兼ねて）

さて不動産投資には基本原則として、言わずと知れた３十の法則があります（３十の法則、という言葉自体は私が勝手に使ってる呼び名ですが^-^;）

３十、つまり三つの１０という意味。（３１０だと、三百十になっちゃうのでとりあえずテキトーに３は数字、十は漢字にしてみた）



・駅徒歩１０分以内

・利回り１０％

・指し値１０％



これで３十（我ながら安直ながらも中々の語呂合わせ笑）

しかしまんざら冗談ではなくて、この三つは基本原則ですね、これが守られて初めて次の様々な仕掛けが出来る。スタートの時点でこれがクリア出来ていなければ、その後のモチベーションは雲泥の差です。



まず駅徒歩１０分以内、これは投資に限らず、賃貸でも、商売でも、普通に住むのでさえ、つまり誰もが理想とする条件です。

と、いうことは、全ての需要に人気があるという事になるので、テナントだろうがレジデンスだろうが、何にしても賃貸が決まる可能性が高くなる、ということですね。

しかし、好条件に伴い、価格は比例して上がるので、当然ここも費用対効果で悩みどころです。自分の予算内で、果たしてどこまで理想に近づけるのか。ここが腕の見せ所、となりますね。後はご縁。

逆に、駅から離れれば離れる程、安くなっていくので、分かっちゃいても、ついつい安さをとってしまう事もあるでしょう。郊外の駅からバスに乗り継ぎそこから徒歩３０分、、なんてとこまでいけば安く豪邸に住める。どちらをとるかはそれぞれの価値観です。現に僕もよく揺れます、やっぱ広い部屋はいいもんなぁ、、でも僕は一応投資家です、やっぱりルールは破れない(^-^;

でも、今は都会に住んでますが、いずれは自然の沢山ある人口の少ない島とかに住む計画なので、その時は思いっきりルール無視してやる！なんて(笑)ああ、また脱線してる・・(^-^;



次に、利回り１０％、これはさすがに言わずもがなですね(^-^;不動産投資の世界では合言葉のように言われてますから。超初心者でもまずはその言葉から始まるでしょう。不動産の場合、普通は年利を指します。つまり例えば１千万のマンションを買って、利回り１０％とろうと思ったら、年１００万の家賃収入、ということはそれを１２カ月で割れば、月の家賃は８万ちょっとですね。これを表面利回りと呼びます（単純に価格だけで計算）ちなみに、その他の諸経費（初期費用、維持費、税金等）を物件価格と足して計算するのを実質利回りと呼びます）

超単純に、都心でこれが達成出来たらとりあえず成功と言われてますね。都心は物件価格が高い為、１０％を割る物件はざらです。

ましてや昨今のようなプチバブルになると、物件価格が高騰し、その割に賃貸価格は常識の範囲を超えて極端には上げられない為、利回りがどんどん下がっていきます。

逆に、地方は価格がハンパなく安いので、資産価値は低い代わりに、物件によってはとんでもない利回りを叩き出す場合があります。私の友達は茨城県に住んでいて格安の一戸建てを購入、利回り５０％を達成し二年で元をとった奴がいます(^-^;そんなメガ利回り嘘でしょ！？と思うでしょうが、ガチでして(^-^;その時ばかりは地方在住の彼がちょっと羨ましかった(笑)土地勘がないと手が出し辛いし、何かあった時にすぐに飛んで行ける距離にしか投資はしない事にしてるので。

茨城県ともなると（情勢にもよりますが）、１００万代のレベルでそこそこの中堅中古の廃墟となった一戸建てが叩き売られてる場合があり（競売も含め・当然空き家、でも、なんせ土地が安いから５LDKの駐車場付きなんて広さ）これをうまく客付けさえ出来れば、茨城といえど一戸建てなので安く見積もっても月４～５万では貸せる。そうなると、ざっくり年間５０万となり、利回り５０％は有りうる訳です。このように資産価値は殆ど無いのを逆手にとって、短期集中で元をとる例もあるにはありますが、投資に徹する場合はやはり物件そのものに資産価値が無いと、万一不発に終わった際、撤退(売却）が出来ないので、やはり元々の地元なら話は別ですが、新規参入の場合は出来るだけ資産価値のある都心を目指します。

しかし、どんなことがあっても絶対に価値が下がらないといわれている超一等地、港区、中央区、千代田区などは、５％前後が普通です。その次に来る新宿、渋谷でも今なら１０％は中々のもんです。今はアベノミクスとオリンピック前でピークにプチバブルなので。しかしそんな中でも、やはり目標１０％は年頭に置いて物件を探します。どうしても、景気が良い時も悪い時も、長年の間誰もが目指した都心における不動産投資の基準値なので。しかしなんたって東京オリンピックの二年前、今は完全にピーク、売り抜けるなら今でしょう、逆に買うならオリンピック後、つまりもう少し待て、だろうなぁ、、やはり。このように情勢によっても左右される利回り。私は一応、不動産投資を志してから１５年は経ってるので、分かりやすい波を見て来ました。少しだけ振り返ると・・



まずは誰もが知っている１９８６年頃～１９９０年頃のバブル経済、異常なまでに土地が高騰し、「土地転がし」なんて言葉もこの時代からですよね。まるで株や先物等と同じように、実際は使いもしない土地を買って、上がったら転売、これを繰り返す。金融機関は異常な過剰融資で地価の高騰を煽り、その加熱ぶりは狂気の沙汰とも言われた。この頃は僕はまだ志してはいるものの、まだまだ何も知らない少年、子供心に不動産てとてつもなく高いイメージで、完全に遥か遠い雲の上の夢物語だったなぁ。。

そして１９９０年位にバブルが見事に弾け、歴史的な大暴落が起きる。ろくに審査もしないで融資しまくった銀行はのきなみ不良債権の山となり、後に国が莫大な公的資金を投入し助けることになる。確かに大手都市銀行だけは潰す訳にはいかないもんね、そんな事になったら日本中が大パニックになるから。他の中小企業は誰も助けてなんてくれません、あの崩壊で一体何人の人が首吊ったんだろう。。公的資金は我々の税金、１９９０年までに莫大な退職金貰って定年退職した銀行員出てこいー！！アカン、また脱線。。(>_<)

でも知ってた？それ以来だよ、銀行員が全ての客に「ありがとうございました」と頭下げるようになったの(^-^;そりゃそうだよね、崩壊当時なんか、激怒しまくる客が暴動寸前、それまで花形職業だった銀行員は皆青ざめてたから(^-^;

そんなこんなで、バブル崩壊後は、当時素人だった私にも分かる位、不動産が激安になった、青年心にもそれまで夢のまた夢だった不動産がほんの少し射程距離に入り、「ああ、今お金があれば買い時なのになぁ」と悔しい思いをさせた。。



しかし、そこからバブルの後遺症は意外と長く続く。その不況は何年も続き、後に「失われた１０年」とも呼ばれる、青年は遂に中年の仲間入りする位まで成長、それと共に、小さいものならそろそろ買えるんじゃないか？位のプチ力を付ける。

いよいよ、僕も船出の時！そう思った時に日本は頑張った！先に書いた勝ち逃げ定年者を横目に、我々の世代が何とかコツコツとバブルのケツを拭き、ITバブル到来等もあって、２００５～２００８年頃には、８０年代程じゃないものの、にわかにプチバブルに持ち直す。

なんという皮肉。。(^-^;いよいよ満を持して船出した中年デビューの私はまたもや買い時を逃す。思い出すなぁ、何カ所も不動産屋を回った、その中の一件が上から目線で「今はもう１０％なんて無いよ！」なんて門前払いされたっけ。。あのオッサン偉そーだったなーヽ(`Д´)ﾉ

しかし、いよいよケツに火がついてた私は些か焦っていた。。そんな中でも超小資本を掲げ、千葉や埼玉といった地方から攻め（いくらプチバブルとはいえ地方は安い）、アパート３棟、ビル１棟を遂に所有する！ああ、やった、遂に僕も不動産投資家の仲間入りだ、、、！！その恍惚感もつかの間、、、



その一カ月後のことでした・・・。忘れもしない２００８年、あのリーマンショックが勃発。

どれほど私がショックを受けたかは、言うまでもありません(>_<)なんという漫画みたいなタイミング、、リーマンは俺を狙い撃ちしたのか！？だって購入したのはたった一カ月前だぞーーーΣ(ﾟдﾟlll)

当然１９９０年頃のバブル崩壊のごとく、２００８年のリーマンショックで、株、為替、土地、その他全てが大大大暴落。さすがにその日は泣きました(笑)ド天井で購入した訳ですから、そこで資金を使い果たしていた私は、とんだお荷物物件を抱え、またまた世紀の買い時チャンスに乗り遅れる、、それはそれは悔しかった。。そしてこの先不安で一杯だった。。恐らく、１９９０バブル崩壊の時ほどじゃないにせよ、壊滅的な打撃を受けた人も多いだろう。

しかし！私は頑張った、いや、頑張れた、何故頑張れたか？

ここからは些か自画自賛でいきますよ、いーですか？(笑)

一つは、物件を見る目が間違ってなかった。きちんとルールに従い駅近を押さえていたし、想定利回りも１５％超えを見越していた。（つまりリーマン前とはいえかなり安く仕入れていた）

次に、先にも書いたように、地方はそこまで高騰していなかったので、つまりリーマン前との価格ギャップはそこまで生じなかった。

最後は、客付け能力に長けていた（自分で言うか！笑)通常なら不動産屋任せなので、つまり自分では操作が出来ない利回りですが、私はあらゆる工夫をして自力で客付けし、高利回りを叩き出した。確定高利回りさえ築けば、必ず客は食いつく。（想定じゃ駄目よ～ダメダメ笑)

＜確定利回りとは、既に満室状態で収入が確定している事。想定利回りとは、現況空室だが、入室すれば入るであろう想定上の収入予測の事＞

何年かかかりましたが、何とか全ての物件を満室にし、２０％近い利回りにまで育て上げ、赤字を出さず見事転売に成功。（とはいえ今思えばちょっと勿体なかった気もするけど、、だって２０％ですから、一個くらい残せばよかった。。そりゃお客さんは皆満面の笑みで喜んで買っていきましたよ、そりゃそうだ確定で２０％だもんなぁ、今じゃ絶対あり得ない^-^;）

これはこれでちょっとした出会いと別れのドラマ、「daigomiさんがオーナーだから私は借りたのに、、」なんてオーナーチェンジに残念がってくれるタナゴ様もいたり、、僕もちょっと寂しかった( ﾉД`)僕が客付けしたタナゴ様達を、他人に売り飛ばすみたいで、、悲しかった。。

中には引っ越しを手伝ったり、お体の不自由なお年寄りに買い物や銭湯に付き添ったり、髪を切ってあげたり、皆でアパートのペンキを塗ったり、タナゴさんとの思い出が沢山あって、、皆元気かなぁ、、新しいオーナーさんに大事にしてもらってるかなぁ。。これはこれでいつかまたエピソードを書きますね( ﾉД`)



そして、資金を全て回収した私は、時を待った。。リーマン以降不況だった所に、民主党政権が更に追い打ちをかけ、駄目押しの３．１１も加わって、遂に来ました１００年に一度と言われた平成大不況。戦後最大の失業率、戦後最大の貿易赤字、戦後最大の株価大暴落、戦後最大の円高、、etc　（あれ？そういえばここでも失われた１０年て言われてたような気が・・、まぁいいか。。）

とにかく日本中が政権交代する２０１２年末まで、またもや瀕死の状態に陥ります。

２０１２年末、当時の野田総理が衆議院解散を発表、そこから後のアベノミクスに繋がる快進撃が始まる訳ですが、

忘れもしない２０１２年１２月、自民党圧勝により政権交代がなされたその次の日に、僕は今のビルに出会ったのです！！

これまでの教訓からすると、とんでもなく絶妙なタイミング！ここが底なのは確信してたし、更に政権交代によって上がっていくことも。

だからといって、何でもいい訳じゃない、僕はこれまで散々煮え湯を飲まされてきた、慎重かつ慎重になっている、余程じゃない限り即決などしない。しかし、全ての投資条件を満たしていたのは勿論、その後の様々な醍醐味まで満たしていた・・・！

これは本当に運命だと思いました。。そりゃ泣きましたよ(笑)でも、今回はうれし涙です。。うれし涙って、楽して得た幸せには出ませんよね。つまり、それまでの道のりが険しければ険しいほど、うれし涙が出るわけだから、つまりこれは幸せの大きさを示している。

幸せは、当たり前になると幸せじゃない。幸せを幸せと感じる為には、険しい道を乗り越える必要がどうしてもある、僕はそう思う。

あああ、、、利回りの話が、気が付けばこんな自伝になってもうた・・・Σ(ﾟдﾟlll)どどど、どーしよ。。



やっちまったもんはしょーがない。。(笑)

ともかく、また時代はくり返し、まさに今この現代において、アベノミクスのプチバブルに乗じ、空中族なんて言葉が流行ってる、かつての土地転がしみたいなもんで、都心マンションを購入し、暫く住んで転売しさやを得る、それを繰り返してる輩がいるらしい。。確かに今は右肩上がりだけど、しかし、その揺り戻しは近い将来必ず来る。一応、時代を見て来た私が断言する。せいぜい、天井を掴まないように用心してね。。



ちょっと、最後の指し値１０％については、また今度にさせてください(^-^;もう燃え尽きた。。。(笑)いつもながらハチャメチャでスイマセン(^-^;

ぼったくり

最初の方でも書きましたが、貧乏な母子家庭だった私は、なけなしの生活費から毎月家賃を払う母親の背中を見て、子供心にこの世の不条理を感じていた

まだまだ人生を何にも知らない真っ白な子供にとって、単純に「大家さん」という人は、余程偉い人なんだろうな、と思っていた

だって、毎月決まったお金を納めなきゃいけないのだもの

逆に、偉くなかったら、当時の少年の心は混乱する

何処の誰だか、顔も知らない、雲の上の大家さん



でも少年はやがて大人になり、実際は偉くも何ともなかった事に気づく

なんのことない、只の「ぼったくりだ」



今でこそ、投資の名の元に、我々のようなベンチャーな参入者が増えましたが、

「不動産投資」なんて言葉も無かった当時は、殆ど地主か、代々人による大家族だっただろう

ただ単に、格差社会の象徴のようなシステムだった訳だ、もちろん今でもそのなごりは否めない

これだけ一般の人も不動産投資の名の元、プチ大家になる時代になっても、実際、どのくらいの比率なんだろう

多分、それでも、未だに、やはり代々族の地主が過半数を占めてるんじゃないかな、多分



大家なんてもんは、不労所得を得てるだけの「ぼったくり」だ

そのことを、もっと肝に銘じろと、大声で叫びたい

だからこそ、僕は、これまでにない、新しい大家になりたい

確かに僕は代々系のおぼっちゃんではない、このビルはまさに僕の血と汗の結晶ではある

しかし、だからと言って、既に持ってる部屋を貸して毎月家賃をとる、こりゃ「ぼったくり」だ

仮に、二部屋ある部屋に住んでいたとして、例えば困ってる友達を、余ってる一部屋に泊めたとして家賃をとるか？もちろんとらない、どうせ余っているのだから

でも、僕は今、家賃を頂いている



既に「ぼったくり」の私が、何をすべきか

僕はこう思う



一部屋一部屋、丁寧に、真心を込めて、精一杯の愛情を込めて、

その一部屋一部屋をお借り頂いている人の事情をとことん把握して、

その一部屋が、絶対に成功するよう、とことん面倒を見る

これ以上は無理と思うまで、一部屋一部屋をとことん愛する



そうした時に、初めて、お客さんが、「払った家賃、惜しくない」　そう思ってくれる

僕は、そう信じてる



出来る事なら、もっともっとお家賃を下げたい、いや、今、僕を信じてお借り頂いている皆様を、出来る事なら無償で守ってあげたい

あまり口だけカッコいいこと言う、口だけ野郎にはなりたくないけど、

一応、本音です　しかし、それが出来なくて、本当にごめんなさい！力不足で本当にごめんなさい！

しかし、いつの日か、本当に、これまでの常識ではあり得なかった、そんな超激安大家になってやる

そして、これまでの「賃貸業」の概念をひっくり返してやる



僕は、広大な地主に比べたら、まだまだ小物だけれど、

僕を信じてくれたタナゴさん達だけは、絶対に裏切らない。

皆様の、血と汗の、なけなしのお家賃、当たり前と思わず、その重み、毎月心に刻みながら、いつかの、その日の為に、大切に蓄えます

母が、なけなしの生活費から、

「一也、家賃だけは、絶対に払わなきゃね」

そう言って、なによりも優先に毎月払っていた

でも今は問う

ねえ、お母さん、本当にそうなの？

今度、そのアパートを見に行こうと思ってます、今でもあるのかなぁ、風呂もないボロボロのアパートでしたが



僕の愛するタナゴ様、人間として、心からお礼を言います　「ありがとう」！！















追伸：タナゴ様とは、業界用語で「賃借人様」を指します

ハートに聞け

最近、我が我がとがっついて来る人が多い(^-^;まあ、今に始まった事ではないが。。

そういう人に限って、自分の利益だけをさっさと上げて、後はやり逃げのように去っていく。

とてもお気の毒な種の皆様です。余程火の車で、心まで荒んでしまっている。そして、そういう目先利益ばかりのレイプビジネスを続けていたら、良い人脈を得られる訳もなく、火の車は更に加速するのでいつか必ず破綻する。



よく、どうしたらdaigomimさんのようになれるのですか？等と聞かれるので、私はいつもこう答える、“損して徳とれ”

私は、まずこちらからご挨拶代わりに相手に華を持たせるよう心掛けてます。大損失を被らない範囲内で、誠心誠意尽くす。

中でも一つの考え方として、➀私が動いてどうにかなる事なら惜しみなく大概の事はやる。又は、②私が既に持っている物を、貸して済むならいくらでも貸す。

➀に関しては、私は貧乏性なせいで支出に痛みは覚えますが、たとえば私自身の労力や時間が奪われても然程痛みは感じません。

そこそこ成功された方は、大体その逆を言う人が多いです。タイムイズマネーみたいな。例えば、引っ越しの手伝いを頼まれたとして、時間を大切にするちょっとシビアな人なら、ひょっとしたらお金を払って引っ越し業者を雇ってあげるかもしれない。時間を（労力を）金で買うってやつですか。しかし私は、自分で動いて解決するなら出来るだけ自分が動くようにし、業者に払うお金と、相手の信頼を得たと考えます。

もう一つの考え方として、丸裸の私自身（身一つの私自身）で出来る事に関して、今の所商売を考えた事はないんです。私はそれなりにビジネスにおけるシステムは築いて来ましたが、私という身一つの人間が、たとえば砂漠にポツンと立たされて一体なにが出来るのか、なんて考えると、けして大した男ではありません(^-^;

体力には自信があるのでせいぜい力仕事か、あとは不動産投資に関しては普通の人よりは自信があるのでこうしてブログを書いたりしてますが、

でも、お金を頂けるような立派なもんではありません。それでも、たまにお話を聞かせてくださいと言われたら、私の持ってる（身一つの）物でよければいくらでも提供しますよ、むしろ嬉しくなってきちゃう(笑)

世の中、どうしても自分で出来ない事はお金で買うしかありませんが、もしもこのように、皆が、自分が持ってる能力を物々交換しだしたら、極力お金をつかわない世の中が来るかもしれない、と思うのです。つまりそれは資本主義における格差を無くし、しいては平和に繋がるのではないか、と。些か大袈裟ですが(^-^;

たとえば弁護士と医者がいたとして、「先日タダで手術してもらったから、今度の弁護はタダでやるね」とか(笑)その逆もしかり

まあ、それはあくまで世の皆様が全員私のような考え方ならば、の話ですが。自分の時間を金で買うような人だと無理だよなぁ(^-^;

あとは、された方が（逆に必要とされた時に）必ずお返しをする、というのが前提にはなるから、先に書いたやり逃げ君のような自己中がいるとやはり成立しないよなぁ(^-^;中々理想は難しいですねぇ。。しかしふるいにはかけられます。やり逃げされる事もあれば、今度は私が困った時にきちんと返してくれる人もいる、その後者を大事にすれば良い、ということです(*^^*)

ちょっと前に、たまたま同世代で同じような不動産投資家をネットで見つけたので、お近づきになろうかと思いメールを送ってみたのですが、返って来た返答は「相談料１時間３万円です」　はぁ・・自意識過剰も大概にしろよ(^-^;　君は一度砂漠の真ん中に身一つで立ってみるといい。まあ、どうしてもお仕事にしたい気持ちも分かるけどね～、やっぱ心が火の車なんだなぁ、どうやら私とは価値観が違うようです(^-^;



②に関しては、たとえば愛車を持っていたとして、貸してくれ、と言われればいくらでも貸します。（お金はまたちょっと別の話になりますが）

これも私独自の考え方になるかもですが、だってそれも支出ではないから。貸すのはタダです。借りるのもタダです。これまた、もしもこのように、全ての人が、全ての物を惜しみなく貸し借りしだしたら、やはりお金を使わない世の中が来そうな気がします。ただ、こちらもやはり必ず返す事が前提にはなりますけどね(^-^;

あともう一つの問題は、たまに傷がついて返って来ることがある事です。でもそのくらいなら私は安いもんだと思う、だってこちらもやはりふるいにはかけられるからね(*^^*)

長くなりましたが、まあ、そんなこんなで、人脈は買ってでもしろ×（ブッブー）もとい！“人脈は傷ついてでも作れ”



損して得とれにも繋がりますが、もちろん本当に損をしたり、裏切られて傷つく事もありますよ。しかし不思議なことに、ちゃんとおつりが来るのです。少なくとも私の経験上。それと、たとえ得はなくとも“徳”を積むことは出来る。徳を積めば、それは自信に繋がります。

だから今の私があります。人脈だけでなく、ビジネスにおいても。不思議な事に自分がしたことが、自分に返って来ます。時には何倍にもなって。

「それはdaigomiさんが成功されたから、そんな風に言えるんですよ、我々にはそんな余裕ないですよ、自分の事で精一杯ですよー」なんて返されたりも。うんうん、それはそれでいい。自分の事だけ考えてずっとそのまま余裕なく生きていきなさい(^-^;もう俺に聞くな、あとは自分のハートに聞け



やばい、また趣旨から外れてきている(笑)ではここでちょっとだけ不動産についても(^-^;

当ビルは看板収入も見越しての立地選択されていますが、結果的に看板収入は殆どありませんでした(^-^;

しかしそれは、アテが外れた訳ではありません。途中から用途目的を修正したのです。

途中までは外部のオファーも受けていました（それでもビルのイメージにそぐわない業者はかなりお断りしましたが）、しかしそんな目先の小銭より、もっと長い目でみて未来に繋がる選択をしたのです。それは当テナントさんの（又はそれに関連する）看板をサービスで設置することでした！それにより、テナントさんのモチベーションが比にならない程上がって頂け、更に継続してこのビルを愛用して頂ける事に繋がっていると実感出来たのです。

去年、この選択を決意し、既についていたクライアントからは割り増しで払うからとまで言われ拝まれましたが、むしろこちらが撤去費を払ってまで立ち退いて頂きました(^-^;いや～我ながら自分が信じた不動産投資に関してはバカまっしぐらです(笑)

ただ理由はそれだけではなく、やはりここは単なる投資ではないからですね！私の夢の城なので(*^^*)だから、一番目立つ看板に、ビルとは全然カンケー無い業者が陣取ってるのはちょっとだけ嫌だったんです(^-^;

そんなこんなで、理想と愛情を注ぎながら、今日もビルは光り輝いてます☆

次は何を仕掛けようかな～(*^^*)ワクワク

真の充実感

さてさて、だんだん不動産投資の醍醐味も尽きてきたか、失速感満載ではありますが(笑)いえいえ、まだまだ大事な醍醐味がありました～ ！^^)


また些か個人的なアプローチになってしまいますが、私はこれまで仕事に対して、本当の意味での充足感を味わえませんでした。
お金を稼ぐ、という誰もが持つ基本的概念は勿論ありますが、それ以上の“本当の充足感”です。
（ここでいう仕事とは、最低生活が出来るだけの収入を得られる事が前提）
ただ単にお金の為、雇われて嫌々仕事をしていた頃は論外として、独立後はそれなりの情熱を持って働いてはいたものの、たとえお金は稼げてもどこか満たされない思いが常にありました。

では、多くの人がそうであるように、例えば休みの日にちょっとした趣味で楽しんでみても、本当の意味で充足感は得られなかった。一体何が足りないのか。

“仕事が楽しみならば、人生は極楽だ”
誰の言葉だったでしょうか(笑)まさにその通りだと思います。一日８時間ひょっとしたらそれ以上に費やされる労働、単純にそれが楽しみか苦痛かとなれば人生は雲泥の差でしょうね。

私は苦痛とまではいかないが、お世辞にも楽しみとはいえなかった。どちらかといえば、やはり日々、お金を稼ぐ為に消えていく人生。



話は急旋回し(笑)私も子供の頃にはもっとファンタジーな夢があった、第３話で書いた私は自作自演のワンマンショーなお調子者です(笑)
今でも諦めた訳ではありませんが、どうしても“仕事”にまではたどり着けないので、一旦それを受け入れました。はい、ここで格言（多分私のオリジナル）↓
“諦める事と、受け入れる事は違う”
些か強がりも入ってますが(笑)

夢を追いかけることは素敵です、だから私も永遠に追いかけていくつもりですが、だからといって、現実と向き合わないのはちょっとカッコ悪い。

どこかの浪花節のように、♪芸の～ためなら～女房を泣かす～それが～どうした～文句があるか～♪なんて開き直って（実際はそういう趣旨の歌ではないとおもいますがスイマセン汗）、夢があるから一般の仕事はしない（出来ない）、といった、夢を一つのエクスキューズにしてる例が意外と少なくないのです。そうやって開店休業中の、実質はパチンコの日々といった自称芸人や自称ロックンローラーをよく知ってます。

それは単なる怠け者ですね、そういう奴に限って疲れたサラリーマンを見て「あんな風にはなりたくない」なんてエラソーにほざきますが、心配しなくても君はそれ以下だから！


はいー、また私お得意の熱くなってからの脱線きたー(笑)

要は何が言いたかったんだっけ？(^-^;はい、諦める事と、受け入れる事は違う、でしたね！そういう事です。確かに子供の頃から本当にしたかった仕事が出来れば、ひょっとしたらこれ以上ない“仕事が楽しみならば、人生は極楽だ”、となるんでしょうが、、しかし、私はこうも思うのです。
“夢は、ほんの少し形を変えるかもしれないが、必ず叶う”と。
ポイントはこの“ほんの少し”です。これが“受け入れる”ということではないかと。
すいません、やはり脱線したままでした(笑)今度こそ話を戻します(^-^;型にはなまらに自由なブログってことでお許しを(笑)



ところが、最近、思わぬ充実感を味わっています、しかも仕事として。

そう、ここで不動産です！（回り道しすぎだろ^-^;)



第４話でも書いたように、私は不動産賃貸業を他の商品提供サービスと同じだと考えています。

どんな業種もそうですが、ヒット商品を出す為には、まず単純に他との差別化が何よりです。

その差別化を大きくザクっと分類すると二つかと。

①他にない内容やサービス

②他にない費用対効果

私は出来るだけこの両方を目指します。



まず②に関しては、いわずもがな可能な限りお値引きします。出来るだけ交渉される前に自主的に。これについては、第１話で書いた幼少時代の経験が生かされ、賃借人の気持ちが痛いほど分かるからだと自負しています。決して欲はかかない。

それよりもっと大事なのは①に関して。こちらも出来る限り、ギリギリの所までテナントさんに尽くします。設備は勿論、可能な限りリクエストを受け付け対応します。

中でも私のオリジナルサービスは、テナント様専用の多目的スペースの提供です。

元々は最上階にある、私の部屋（オフィス）のつもりだったそのスペース。私の夢の一つとして自分のビルの最上階に住むという、これは醍醐味というよりちょっとした優越だったのですが、そんな感覚は、テナント様へのサービスで得られる充実感に比べたら、比にならないほど薄っぺらだったと気がつきました(笑)

現在は惜しみなく開放し、テナント様（又はその関係者）であれば無償で提供、音響照明もあるのでパーティやイベント等でご利用頂き、時には私自身がスタッフワークやオペレーション等を担当し動きます。これが思いのほか楽しかった！！実はこれ、決して狙って得たものではなく、良い意味での想定外だったのです。



なぜそこまでの充実感を味わう事が出来たのか、分析するとこうです↓

まず人に喜んで頂けること。

次に、私にしか出来ない（他にはない）オリジナルなこと。テナント様に、「こんな大家さん初めて！」とか「こんな大家さん他には絶対いない！」等と言われると、鳥肌が立つ程嬉しく、これ以上の充実感はありません。



そして、極めつけはそれが“仕事”であることです。そうなのです、テナントさんに喜んで頂ける事は、イコール賃貸業の繁栄に繋がります、つまりそれは“仕事”だと私は思いました。私が長きに渡り求めていた、心から充実感を感じられる“仕事”。



七光りの二代目さんは別として、一代で始める自営業とは、教えてくれる親（社長）もいなければ、上司や先輩もいない、稼ぐ方法はもちろん、そこから充実感をくみ取るのも、全て自分で捜し、生み出さねばならない。

かつて私は、稼ぐ事には成功しても、それ以上の真の充実感までは意外に難しく、もはや計画的に手に入る領域ではなかった。そんな長きに渡り私の中でモヤモヤしていた課題が、狙った訳ではなく想定外に得られるとは。（充実感を得られる）仕事って、ご縁なんだなぁ、と最近はつくづく思います。

もちろん人生は自分で切り開くものですから、日々より理想を目指して努力はします、しかしその後は“ご縁”なんだなぁ、と。

子供の頃から描いていた夢ももちろん忘れませんが、人生長く生きていると、こうして導かれる夢もあるんだなぁ。（みつをさん風に^-^;）



ここからはオマケの醍醐味ですが、これも些か個人的過ぎるかなぁ(^-^;

このサービスには多少経費がかかる事もありますが、それは消費ではありません。投資です。しかも確実に喜んでもらえて、リターンに繋がる投資です。（消費と投資の違いについてはもしよかったら第５話も参照下さい）

実はプライベートは何気に貧乏性な私でも、消費ではなく、投資には惜しみなく突っ込めます。（あくまで私の推奨する不動産投資には、という意味です）

消費は娯楽を得られますが、それに見合った対価を失う為、娯楽と痛みを同時に味わねばならない。

つまり真の充実感というのは、お金で買うものではない、ということです（極論ですが）。

しかし投資（あくまでも私の推奨する投資方法）は、娯楽（充実感）を得られ、消費の痛みを伴わない、実はこれがオマケ醍醐味なんです。

逆に言えば、おかげで私は人生で初めて“痛みを覚えず”お金をつかえるようになりました。



私の母は、最期の最後まで小金を貯めて、結局使わず（使えず）貧乏なまま死んじゃったっけ。気持ちは痛いほど分かる、お金を使う事は痛かったんだよね。もし今生きていたら、ちゃんと色々教えてあげられるのにな。。

また出た、脱線&浪花節(笑)こんなんじゃ健美家には掲載されないな(^-^;

最後まで滅裂御免！

憧れの老後

さてさて、前回は酔っぱらいながら些か個人的な投稿をしてしまったので(^-^;

今日はちと真面目に不動産投資の醍醐味でいきたいと思います(^-^;

ブログのタイトルに、僕がビルを買った、とありますが、

基本一般的に、何かを「買う」という概念は、「娯楽」か「必需」だと思います。つまり生きていくために必要な物か、又は楽しむ為の物か、殆どがその二つに当てはまります。そしてその二つ共、基本、「消耗」ですね。（高級車や宝石、ブランド物といった高級品は中古として売る事も出来ますが、殆どは消耗分が劣化として差し引かれますから、それらもここでは「消耗」に部類します）

そこで不動産の話になるのですが、以上の概念を基準とするならば、正確には私はビルを「買った」とは思っていません。つまり「買う」と「投資」の違いになってくる訳ですが、もう少し身近に感じてもらう為に、もっと簡単にそれに近い言葉を借りるならば「交換してもらった」又は「お金を預けている」が適切かと思います。

そう、例えば、銀行にお金を預けるのに近いかと思います。あれはあくまで預けているのであって、決して手元にある「通帳」を買った訳ではないですよね。そういうことです。

買ったものは、基本、お金は返って来ない。仮に中古として売っても買った金額はまず返って来ない。これが「買う」ということ。

投資は、銀行に預けるのと同じ感覚なので、基本全額返って来ることが前提です（あくまで私の定義ですが）、それプラス利回りという利益を上げ、そして更にプラス醍醐味を得る、これが私が推奨する不動産投資です。

つまり先に書いた「娯楽」と「必需」までもが得られてしまう、実はとんでもない手法なのです。ちょっと人には教えたくないくらい(笑)

正直言うと、これまではそんな気持ちも少しありました(^-^;こんな発見、誰にも教えてなるものか～なんて(^-^;しかし、私はこのブログを始めました。

私も元々は貧乏の出ですから、若いころは自分の事で精一杯だった、しかし、今私は、幸いにして「成功してますね」と言われるようになり、ようやくぐるっと一周した訳です。ここからは伝える側に回らねば。一人でも多くの人が、この方式で得る喜びを感じてほしい。そしてその喜びを、私の喜びとしたい。今はそんな風に思う訳です。

そんなこんなで、資産を守りつつ、利益を上げ、おまけに娯楽までもが手に入った訳ですが、更にもう一つ想定を超える事態も起きています。それは地価の高騰です。これは全く考えていませんでした（ていうか考えないようにしてました。私は極力希望的観測では投資しないので）

利回りと娯楽だけでももう充分なのに、このように資産価値まで上がってしまう事もあり得る訳です。購入価格の倍近い値段で買いたいという人も現れました。しかしもちろん売る訳がありません。このビルに関しては転がす為に投資した訳ではない。利益以上の娯楽、つまりは私の夢そのものなのだから。そして、この夢の城を育て上げ、気にいって借りて下さった皆様を置いて、私だけ利益を上げさっさと後にするなんて絶対にあり得ない。多分、ここにはとてつもなく素晴らしい良い運気があるのですから。

話がまた飛躍してしまいましたが、結論“不動産投資は買い物ではありません”

又、元々の金持ち地主のおぼっちゃまは別として、もしも私のように自力でお金を貯めた人、そしてその大切なお金で出来る限り無駄なく費用対効果を得たい方、更に出来る限り夢や娯楽も得たい方は、極力消耗にはお金を使わず、自分の城からそれを“生み出す”ようにしましょう！

例えばマイホームを買いたいと思うなら、ただ家を買うのではなく、１Fを店舗にするだけでガラッと世界が変わりますよ。１Fのお部屋をたった一つ潰すだけです、新築なら（設計の段階からなら）建築費に殆ど変わりはありません、中古でも改装するのにそこまでかかりませんよ。

例えば、その店舗を人に貸すも良し、将来的に自分で店をやるも良し。家賃収入を得ながら、遊び心も満載ですね。たったこれだけでも単なる「消耗」から、「投資」に変わります。

そしてこれが最初の方で書いた、老後のヘッジ型の自営に繋がりますね。だって自分の家なのだから、家賃はかかりませんからね。全くのノーリスクです。定年後、家でぼーっとテレビ見てる人、パチンコばかりしてる人、もし一戸建て持ってるなら今すぐ１Fを改築して店をやりなさい！！

そしてこれから家を買う人、最低限１Fは店舗になるように設計しておきましょう。すぐに何も起きなくても、とりあえず車庫や倉庫として使いながら、いつかのチャンスに備えて下さい。もう一声だけ欲を言うなら、出来る限り駅近に買いましょう。

いつか夫婦でカワイイ喫茶店～なんてね(#^^#)なんて素敵な老後でしょう。実は私の憧れの老後です(#^^#)


さてさて、不動産編のノルマの２０回までまだまだ残ってるので、ちょっと小分けにしていきます(笑)

次回は、店子さん（テナント様）への共存共栄について書こうと思います！今回もお目通し有難うございます☆