今年度の投資結果報告～ビル広田さんへの感謝と共に～

久しぶりにビル広田さんのコラム読んだらまたまた感銘と影響を受け、そういえば僕も不動産投資ブログやってたな・・と思い出し(笑)またまた超久しぶりに筆をとった次第です

不動産投資やってる人なら知る人ぞ知る「健美家」というサイト、私も足かけ２０年程愛用していて、実際に過去このサイトから物件も５棟買った実績あり

「at-home」や「ホームズ」、「楽待」等の陰に隠れてる印象ありますが、いやいや、たまにマニアックな情報があったりする穴場サイトなのです

私、今はレインズが中心ですが、まだレインズを見れなかった頃は主にこの「健美家」を頼りに売買をしていました（人生で初めて買った松戸のアパート650万）もこの健美家から拾いました）

その「健美家」で長年コラムを連載されているのがビル広田さん（最近このハンドルネームに変えられたそうです）

広田さんと私は恐らく同世代で、考え方や手法がとにかくそっくりで、本当に読んでいて共感する事が多く楽しいのです
又、カッコつけずオープンに、思った事感じた事を赤裸々に書き殴る内容は本当にリアルで引き込まれます

共通点は上げだしたらキリがなく、とても書ききれないのですが、一番の共通点は、「激安築古物件を仕入れて、安く貸す」この必勝法に尽きます

この、皆がwinwinになる手法、それはそれは一般の人から見たら「そんな古いの買ってどうするの？」なーんて　

そんな声がいまだに過半数を占めるでしょうが、広田氏は、目利き、再生術、付加価値アイデアで圧倒的な利回りを叩き出し周りを黙らせる、見ていて爽快です

私も今となっては「成功してますね」と言われるようになったけど、あまりに独自的なやり方に最初は変人扱いもされたし　そんな中、自分を信じて貫く孤独な戦いはとても不安なものです　
それは「そうそう、分かる分かる」と共感してくれる仲間がいないからであって、いまだに物件を買う時に不安にかられる時がある
そんな時、ビル広田さんのコラムを読むと勇気をもらうのです
たとえば「昭和〇〇年築の物件を買いました」この一文だけでも自分は間違ってない、と自信が持てたり、
読んでて「そうそう」「わかるわかる」「あるある」この連続



私から言わせれば新築にぶっこむ方が余程リスクある気がしてます（まあ価値観は色々ですが）
価格が高くて利回りなど都心じゃせいぜい良くて２～３％
話にならない、ひとたび空室が出たら即破綻
金持ちのボンボンが道楽でやるならともかく、我々庶民が手を出すもんではありません
それなら初期資本を極力抑えることで高利回りを狙った方が私には向いてます、恐らく広田さんも同じでしょう
ただ、当然修繕リスクはあるので、出来る限り早期で回収しよう、と、なり、そこで我々の腕の見せ所、となるわけですね
又、築は古くとも、土地は腐っても資産です　さすがに寿命きたら、土地として売ることもできる

最近は、敢えて築古物件にターゲットを絞り、リノベーションし活用するこの手法に多くの方が気付き出したようで、近頃は専門業者も出てきましたよね

まるで「ハゲタカ」という映画のようです（バブル崩壊後の日本を舞台に、死にかけた企業を次々に買い叩き（買収）再生してゆく大森南朋主演の映画）



改めて広田さんのコラムを読み返し（読んでなかったバックナンバーも含め）そんな昔の映画を思い出しながら、改めて武者震いしています、、

ただ、私にとってはとても面白いけど、一般の人にとっては実感できない部分も多いだろうな、とも思う。

だってこれは実際にやった者にしかリアルには伝わらないと思うから。

それはそうと、ここ１年の間に不動産投資を復活させておいてよかった、、（長年、離れていたので）

そして、それなりに結果を出しておいたからこそ楽しく読めてるけど、そうじゃなかったらちょっと悔しかったかもしれない(;^_^A

なぜなら、広田さんの活躍が、あまりに自分の武器と同じで、怖いくらい共感・理解出来過ぎてしまって・・(笑)

もし不動産投資を復活させていなければ、「ああ俺は何をやってたんだ！」と、きっとこの先読めなくなっていただろう。

でも読める、楽しく読める。それは今期決算期の一年で６棟、広田さんにも胸を張れるくらいまずまずの結果を出せたから。

どんな本でも映画でもそうですが、見る人の経験値によって全く変わって来るでしょう。

悲しい恋の映画なら、悲しい失恋を経験していれば受け止め方は倍増だろうし、貧乏から夢を叶える経験があれば天上天下唯我独尊の映画はたまらんでしょうし。

恐らく私は日本一広田さんのコラムを楽しんでいると自負します！

書きながらまたまた発見してしまった、、吉川晃司の記事があったのです・・嘘でしょ・・ここまでくるともはや怖いですｗなにをかくそう、私は足かけ３７年間、自他ともに認める吉川ファンだから・・もはや何のための記事かわけわからなくなってきましたね💦話を戻しましょう



このように、自分と似ているな～と思いながら楽しく読むだけでしたが、
ある日、ある記事を見て、不覚にも涙が出てしまったんです・・・
「第７９話失敗と後悔ワースト３」より一部抜粋↓　
買えなかった物件たちへ
「ここを買えなかった無念が僕を強くして、今の場所まで連れてきてくれました。だから僕は買えなかった昔の物件たちにこう言います。
　「 Thank U, Next （ ありがとう、僕は前に進むよ ）
Now, I’m so amazing（ 今の僕はすごいんだよ ）
I’m so fuckin’ grateful for my ex（ 昔の”物件”にはとても感謝しているよ ）

これを読んだ時、不覚にも涙が出てしまいましたが、同時に心がすーっと楽になりました
それは、世の中に、ここまで全く同じ体験をされている方がいたんだ、、と知って、とても、とても救われたのです
不動産の相場（価格）はご存知の通り、株やFXのように一定ではありません　なんだかんだオーナー１人１人が基本自由に価格設定するので、これだけ相場が上がった今でさえ、びっくりするような超掘り出しに出会う事がごくごく稀にあるのです

世界に唯一のタイミングで、世界にたった一つの掘り出し価格・・日々、常に相場を見てる人間なら、恐らく一生出てこないだろうと思える位の、超超掘り出しに出会う事も、ごくごく稀ですがあるでしょう　

しかしこれを取りこぼす事は、不動産投資家にとって何よりも辛い・・そういうのが一回あると、他の事（物件）までモチベーションが下がってしまって・・（もういいや！なんてやけを起こして衝動売りしてしまったり💦今思えばホントバカでしたが・・）

お恥ずかしい話ですが、私は過去、あまりの無念と後悔で、実は心を病むまでになった事があります
トータルで見たら成功してる筈なのに、、その中の一つや二つの物件で心を壊してしまっては本末転倒です
私が広田さんのブログを読み始めたのが２０１７年、(真似して短い間ですがこの頃このブログ書き始めました・憧れの広田さんを目指して、健美家採用を目指すも、後述の事情で挫折💦)
しかし心を病んだのが２０１９年、病んでる時に投資などするべきではなかったですが、どうにか挽回しようと意地になってしまい、、

しかしそんな時は物件の目利きも落ちてるもので、中々大きめな損失を出してしまった。そして何とかそれを埋めようともがけば全て裏目に出る・・

足かけ２０年の不動産投資、これだけは自信満々だった私もすっかり自信を失くし、挙句、自らの命を絶とうなんて、ちょっとよからぬ想像までしていました。今思えば鬱状態だったのでしょう。（人生で初めて心療内科と呼ばれる所にまで行きました）

丸一年半、全く何も出来ず寝たきりの日々・・自分のビルも放置し、どうなってるだろう？不安で、とても行く気にもなれず・・

そして本当に●のうとしたら、怖くて、恐ろしくて・・

「●ねないなら・・生きるしかない、生きるなら前を向くしかない」
ようやく２０２０年からリハビリを初め、２０２３年から遂に不動産投資を再開

病む前は、新宿区四谷の自社ビルに続けとばかりに、都心の大きなビルを狙っていましたが、

原点に還ろう・・　２０年前、初めて買った千葉の風呂もない小さな木造アパート（健美家で見つけた）

そこから始めたんだった・・　バイト掛け持ちしてコツコツ貯めたお金で、ドキドキしながら買った不動産第一号、そこに戻ろう

自分で「引っ越しませんか」のビラを作って、そこに「うまい棒」をホッチキスで止めて、大学の前で配ったりもした

その原点に戻るのだという事で、広田さんと同じく古くてもいいからポテンシャルを感じる物件を、とにかく安く仕入れ、付加価値を付けて、そして自分で客付けしよう　
そう思い立ち、ちょっと本気で活動再開したら、一年ちょっとで6棟（店舗付き住宅3つにビル３つ）一気に買い増し！

休んでた反動か？ちょっと指し値で失敗したり、些か衝動買いした面も否めないが・・でも自分の目利きを信じて、２０２３～２０２４はがむしゃらに客付け、遂に全て満室するも、６棟中、１棟だけは潔く失敗を認め撤退（転売）しましたが、これもまずまずの判断だったかと

広田さんにも、この仕入れ値、仕上がり、利回りを見たら「おぬしも中々やるな」言ってくれるかなあ・・
各エピソードは沢山あって書ききれないけど、YouTubeには「不動産投資の旅」と題して載せてるのでもしご興味ある方は是非↓

一覧表（基本全て土地所有権で再建可、告知事項無しです）↓



【北松戸駅前ビル1580万】

北松戸駅徒歩３分、鉄骨４階建てビル　価格１５８０万円　指し値がそのまま通ってちょっと複雑だった・・

元々４Fのみ賃貸中だった所に、自力で１～３F客付けし半年後にようやく満室　ほんの少し塗装と水道修理しましたが、他はほぼ手を入れずなのでまずまずの優等生
1F99000 2F66000 3F50000 4F40000 表面利回り19.4%

【物件】



【北松戸店舗付き住宅270万円】

同じく北松戸駅徒歩１０分、木造２階建　店舗+住宅　価格２７０万円　こちらも指し値がそのまま通ってちょっと複雑💦

決済後すぐに知り合い伝手で客付け　一棟貸し58000 表面利回り２５.８%　全く手を入れずなのでかなり優等生

【物件】





【東松山店舗付き住宅３２０万円】

映画のモデルにもなった東松山駅１０分の店舗+住宅　価格３２０万円　木造二階建て　店舗+住宅　こちらはフツーに指し値からの真ん中で落ち着く理想形
決済後１F店舗さんが入れ替わったりしたので、今の利回りに落ち着くまで１年半かかりましたが、

1F50000 2F44000　表面利回り３５.２%　ただ内装と修理に約７０万かけたので実質はもう少し下がりますね・・
【物件】




【狭山市店舗付き住宅180万円】

狭山市駅徒歩だと３０分はかかるけどバスだと１０分、そしてバス停の目の前、通常なら徒歩１０分越えには基本手を出しませんが、費用対効果という事でこれはアリと判断　こちらもフツーに指し値からの真ん中とりで平和　木造２階建て　店舗+住宅
これだけ地方の古い物でもけっこー問い合わせ頂きました、やっぱなんだかんだ、みんな店舗付き住宅好きなんですよ(^^)そりゃ自分のお店持てるかも？なんて思うと誰だってワクワクしますよね！だから僕は店舗付き住宅にこだわり続けるのです♪

決算後８カ月後に自力で客付け　一棟貸し50000 表面利回り３３.５%　ただこちらも内装と修理に約５０万かけたので実質は少し下がります
【物件】


【銚子市鉄骨３階建てビル60万円】

銚子駅こちらも徒歩だと３０分はかかるけどバスだと１５分、やはり徒歩１０分越えでもなぜ買ったのか？はい、費用対効果！だって驚愕のこの価格、史上最安です（告知事項もなく土地所有権で再建可ですよ）これは僕の記録として一生持っておこうと思います　鉄骨造３階建てビル　雨漏りや壁が剥がれてたりで、修繕・内装が必要でしたが、幸運にも私がすぐに客付けした人が内装屋さんで、全部治してくれる、と！なのでこちらは全く手を入れずに済んだ　さすがに申し訳ないので長めにフリーレント付けました

一棟貸し40000　表面利回り驚異の８０％　フリーレントは付けたものの全く手をかけてないので超優等生

【物件】




【横芝駅前ビル780万円】
こちらが問題の唯一撤退を決めた横芝駅前ビル、RC６F建て　購入時、ちょっと一本とられました。。仲手の他に初のコンサル料発生！（詳しくはYouTubeで）元々１F２Fはテナント付いてたので、1F75000 2F50000　表面１９％でまずまずではあったのですが、３階～６階が水道・電気ぜんぶ死んでて、５０万かけて治そうとしたら業者にお金持ち逃げされテンションだだ下がり・・　
元々、ここは田舎とはいえ本当に駅の目の前だったので、どんな風に町興ししてやろうか、ライトアップして大型看板付けて・・なんて、どちらかといえば投資よりもロマンで買ったのですが、、でも何だかんだやっぱ遠いとダメですね、、中々行けない

ロマンを追うなら・・　広田さんが同じ基本エリア（半径３００ｍ）に絞ってるのが正解です

そんなこんなでギブアップ、久々の転売へ　しかし中々売れず、テナントさんに声かけたら乗ってくれてどうにか売り抜けたけど、家賃も入れたらトントンかな？と思いきや時差で決済直前に届いた取得税が高くて（意外と建物に価値があったみたいで）ちょっと赤字・・でもテナントさんがとても喜んでくれて、私の娘と同じ歳という事もあり、子供のように思えて固定資産税の日割りや家賃の日割りはサービスしちゃった・・売却する時ってなぜか毎回一度は後悔するんだけど、今回はしなかった

以下収支まとめてみた↓

【購入（支出）】

物件価格７８０万円

コンサル料１５０万円

仲介手数料３２３４００円

固定資産税日割り１８７６０１円

登記費用３４１６００円

不動産取得税５２４０００円

業者に持ち逃げされた工事費５０万円

その他調査等約７万円

【売却（収入）】

物件価格１千万円

家賃収入(約7.5カ月分)約９５万円



収入から支出を引くと、その差額は、約－３０万円の赤字

うーん久々不動産で赤字だした・・　まあ僅かな額ではあるけど、そういう問題ではない

どんな仕事でもそうだろうけど、こういう時お金より、プライドが傷つく　一応プロを自称しているので、今後のモチベーションに水をさす　でもまあ、ここからまた何かを学ぶしかない



後は売却後の税金がどうなるか、だけど、売買価格そのものは転売が上回ってるものの、経費が山ほどかかってるから恐らくそこはほぼ相殺だろう

実はこれを書きながら初めて収支計算したのでした、、思った程でもなくて良かった・・。しかしやはりあの悪徳業者さえいなければ少しは黒になってはずだったのか、ちきしょう　まあ仕方ない、見る目がなかった自分が悪いのだ

そんなこんなでこの物件は購入からその後まで本当に色々あったいわくつきだったなあ・・でもまあこれもよい経験だった

【物件】




最後にもう一つだけ広田さんとの共通点を

広田さんは自身が所有するビルにライブハウスを入れ、それによって日々出会うアーティストや、又、ビルが賑わう事で街全体の活性化にも繋がる、そして街全体の価値が上がれば、物件の価値も上がる　まさしく皆がwinwinの手法でものすごくロマンがあります

私も新宿区四谷の自社ビルの地下でライブハウス、そして最上階で劇場経営しており、まさに生き様が怖いくらいそっくりなのです

地下のライブハウスは、借りたい方が沢山いたので貸しちゃいましたが、最上階は私自身が支配人として日々様々な劇団やアイドル等との出会いがあります　皆、魂を燃やして帰ってゆく「お世話になりました！」とても寂しい気持ちになりますが、次の日にまた別の団体が来る　

あ、あれに似てる！と思いました、小学生の頃、修学旅行とか　泊りの時にお世話になった民宿の人と別れを惜しんで泣いてる一部の女子がいたなあ、と

「また是非来てね！」笑顔で送り出す　そんな思いを毎日味わえる私は幸せです　それもこれも不動産投資のおかげです

賃貸で劇場経営なんてリスクが多くてとても私には自信がありません　しかし自分の投資したビルだからこそ、余ってるフロアでこのような半分道楽な経営が出来るのです（ウチはこれからのアーティストを応援する意味もあってどこよりも安い）

そして何よりの醍醐味は、自分の劇場で、自分の公演をする事です　私は２２才の時に裸一貫で演者を目指して上京しました、そんな私が、自分で作った劇場で公演出来る　この喜びを分かって頂ける人、どの位いるだろう　広田さんなら分かってくれるかなあ・・



広田さんの拠点は群馬で、群馬と言えば我々の世代では伝説のボウイ、バクチク等を輩出している地　しかもよく読めば広田氏のお父様が所有されていたビルにも過去ライブハウスが入っていて、そこには今でもバリバリのグレイ等も来たのだとか

広田さんはそのライブハウスのビルを中心に、周辺を買い占めておられるようで、恐らく最終目標は「広田通り」を作る事だと思います　

凄い・・まるであのマネーの虎に出てた株式会社よし川の吉川幸枝社長のようだ

あの方は名古屋が拠点ですが、「吉川通り」と呼ばれる通りがあるそうで、吉川社長が経営する店が並ぶストリートなのだそう

しかし向こうは賃貸も含めだろう、広田さんは所有でというのだから、これまた度肝を抜く　しかし夢があるなぁ・・

これだけは絶対に真似出来ない、、ひょっとしたらいつか群馬県知事とかになったりして　

そのくらい不動産はパワーがあるのです　だって単純に街の未来を左右するのだから　その街を生かす(活かす)も殺すも誰が（主要な場所の）地主かはかなり大きいです

それをよく分かってるからこそ、元々貧乏の出で承認欲求バリバリ強い私は、自社ビルを新宿区・四谷四丁目交差点角に選んだ、ものすごく目立つ立地で、看板効果大、情報の発信地になり得ると思ったから　今は寿司ざんまい社長も真っ青の出たがり社長ぶりをビル壁面の大型看板で発揮してます(笑)　嫌でも目に入ってしまうその立地　つまりはそういう事なんです、不動産のパワーとは

なので広田通りを作ろうとしている広田社長も、恐らくですがハングリー精神からくる、良い意味での承認欲求を感じる

コレ、少なからず不動産投資家には必要だと思います　だって生まれつき地主のボンボンなら、土地なんてあって当たり前　幸せって、当たり前になると幸せじゃない　

私は生まれつき貧乏で風呂もないアパートで生まれましたから　だから今、不動産投資を通じて、格安で一戸建てやビルを買えるのが嬉しくて仕方ない　これは生まれつきのボンボンには分からないだろうなあ・・

全部古いけどねｗ　でも、意外と家って長持ちするんですよ　中古車と同じで当たりハズレはもちろんあります　一般的に木造は５０年ＲＣは１００年なんて言われてますが、なんのなんの　余程のハズレ（欠陥）じゃない限り、意外と家は長持ちします　それは幼少期に信じられないボロアパートで育った私が立証済み　だって、それでもちゃんと住めてましたから

もちろんどんなに私が奮闘しても、生まれつきの地主さんの、足元にも及ばない

しかし、人間は、過去の自分と比較して幸せを実感するもの

なので、体感の幸せ度は、間違いなく私の方が上だ

私の母親は最後まで風呂無しのボロアパートだった　今ならお風呂のある家をプレゼント出来るのに・・それだけが悲しいけど、仕方ない　きっと見てくれてる　



私の拠点は１都３県なので、広田さんと物件の奪い合いになる事はない　良かった・・

広田氏はたまに東京でトークライブもされてるそうなので、いつかご縁があれば私のビルの劇場でもやってほしいものです



最後に、この場を借りて広田さんに心からお礼を　

貴方の文章が私を救い、そして元気にしている

いつか、ご縁があります事を心から願ってます（とてもおこがましいですが、欲を言えば友達になりたい＾＾；）



ありがとう！！！