【実録】会計事務所（公認会計士・税理士）の経理・税金・経営相談

大阪市北区の築山公認会計士事務所（築山哲税理士事務所）です。
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代表者が会社から受け取る賃料（家賃）の設定

2021-07-17 11:41:00 | 起業（会社設立など）と経営
会社代表者が所有する不動産（住宅、事務所、倉庫、駐車場など）を、自らが経営する会社に賃貸する場合の賃料（家賃）は次のような要素を考慮して設定します。

◆世間相場

まずは、賃貸物件が存在する近隣の類似物件の賃料（家賃）を調べてそれを参考にします。物件の特定部分、例えば自宅の一室を賃貸する場合は、物件全体の賃料に対する賃貸割合（物件の全面積に対する賃貸部分の比率）を乗じます。世間相場とかけ離れた賃料は会社の費用を過大あるいは過少にしてしまい、結果として利益を狂わしてしまいます。

近隣に類似する物件がない場合には、賃貸物件の購入代金や維持費用などのコストに一定の利益を上乗せして賃料を決めます。

◆賃貸物件の購入代金や維持費用

不動産を賃貸することが営利目的である以上は、賃料（家賃）は物件の購入代金に見合うものでなければなりません。また、不動産には維持費用（固定資産税や修繕費など）が掛かりますので、これを賃料で賄う必要があります。

賃貸物件の年間のコストは、減価償却費（購入代金の各年度への配分額）と維持費用ですから、月額賃料はこれらに一定の利益を加えて１２分の１した金額になります。

◆ローンの返済（賃貸物件を借入で購入している場合）

「年間の賃料＜年間のローン返済額」であれば、ローンの返済に苦しみます。しかし、世間相場や賃貸物件の購入代金や維持費用から決定した賃料ではこのようになってしまう場合があります。ローンの返済期間が短い、利率が高い、物件購入時から物件価格が値下がりしている場合にこのような現象が生じます。

◆不動産所得の確定申告

受け取る賃料（家賃）が自ら経営する会社からのものであっても、通常の賃料と同じように不動産所得として確定申告をしなければなりません。賃料は毎月決まった額受け渡しを行いその記録をしておかなければなりません。

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★税務上は世間相場より低い賃料や無償での提供でもかまわない
代表者さえよければ、世間相場より低い賃料や無償での提供であっても、税務上は問題ありません。確定申告で多額の納税するのを避けたい、確定申告そのものをしたくない場合はこうすることも一法です。世間相場より高額な賃料は、高額と判断される部分が役員報酬として課税されます。

★役員報酬との兼ね合い
役員報酬には社会保険料（健康保険料、介護保険料、厚生年金保険料）がかかりますが、不動産の賃料にはかかりません。そこで、役員報酬は抑えて、賃料は「やや高め」に設定するという選択もあります。

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