プロジェクト物件再生！

先週１月24日、ライオンズマンション長丘ガーデンの排水管清掃の立会を行いました。

年末最終営業日に内覧していただいた方からのお申込みがあり、まさに1年前と同様今年一番のご成約となりました。そのため前年同様年に一度の全館一斉排水管清掃に立ち会うことができたので、入居前最終確認清掃と共に行いました。

お風呂の排水溝を高圧洗浄中。業者の方より「奇跡のお風呂」と言ってもらえました。以前の入居者様が長期に渡り丁寧に使用してくださっていたことが分かります。

キッチン排水口を高圧洗浄中。他に洗濯機排水、洗面排水と４ヶ所を年に１度行われます。メリットとしては、詰まりの予防や悪臭の防止、劣化防止ができるので快適な住環境を維持できます。所要時間は15分程度ですが、これでひと安心です。

後はきれいに再度清掃を行います。

改装に伴い、ホタルスイッチの交換も行いました。

暗くてもスイッチの位置が視覚的に確認できて便利ですし、お子さんやお年寄りのいる家庭で役立ち、転倒などの事故防止に繋がります。廊下の安全確認完了です。

分電盤も見落としがちですが、一般的に、分電盤の寿命は約13〜15年とされています。分電盤が約13年以上使用されている場合は、交換を検討するタイミングです。

しかし、1年前と同じ状況ですが、今年は違うことが２つあります。

一つ目は、空室期間の短縮ができたことです。前回は12.7ヶ月でしたが今回は5.1ヶ月と半分以下に短縮。これは物件の認知度がこのブログを見てくださる方のお陰で上がったのだと考えております。いつもご訪問いただきありがとうごさいます。

二つ目は、前回のブログでも触れましたが、R６年度「管理業務主任者」に合格していることです。

知識が身につくと、次はその事象を確認したくなり、ますます興味関心が広がります。管理業務主任者試験は、共有部分と専有部分の区別が重要でさらに「専有部分に属しない建物の付属物（＝排水管）」については頻出問題でもあります。実際の過去問では、

R3年過去問【問 39】判例によれば、適切なものはいくつあるか。

ア　 特定の専有部分の排水を階下の専有部分の天井裏の枝管を通じて排水する場合、
　　その枝管は、その構造及び設置場所に照らし、専有部分に属しない建物の附属物に
　　当たり、区分所有者全員の共用部分と解される。

　　(他の選択肢イ、ウ、エは省略します）

正解解説として、選択肢アは、専有部分にあるものでも、構造や設置場所、建物全体の公益からすると、共用部分に認定されるものもあります。ので正しい記述です。

また修繕積立金と管理費の区別も重要です。実務を経験していたら、すんなり入ってくることですが文章に慣れていなかったり、実際にどういうものか想像ができないと理解に時間がかかります。今回の排水管の清掃は、マンション全体の維持管理において重要なメンテナンス項目の一つであり、費用の面でも修繕積立金を活用して行われることが多いので、（せっかく払ってますし）きちんと立会したいという気持ちになります。

1年前よりも自身が成長したことを感じながらも、変わらないこともあります。いつだって管理人さんが笑顔で接してくださり、こうして現場を見にくてくださることです。

安心安全、清潔面でクリアになったので、無事に引き渡しとなります。

よい1年のスタートとなりました！これから繁忙期真っ只中。皆様くれぐれも体調を崩されませんよう、乗り切っていきましょう！

物件名　：　ライオンズマンション長丘ガーデン2番館

秋の気配を感じる季節となりました、しかし秋は台風の季節ともいえます。

台風が過ぎたあと、管理会社として大事な仕事があります。それは入居者さまからの異常を知らせる連絡が入る前に、実際に現地を見て回り、異変がないかを確認すること。

また管理物件の周辺に飛来物が散乱しているので、飛来物が当たって窓ガラスや外壁、屋根にあたり二次災害に繋がらないようにする上でも、巡回は大切です。問題なければ現地よりご報告してオーナーに安心してもらえますし、入居者の満足度向上にも繋がります。

こちらは８月末、台風10号到来時の巡回の様子です。物件は満室稼働中の博多区にあるプレリュード東那珂。

南側、異常なし。

東側、異常なしにみえましたが・・・ここで分かる方は流石です。

階段を上り窓際にて発見。窓ガラス？いいえ、

網戸がありません！！

すぐに手配し、網戸は無事に入っております。ちょうどこの時期にハチが入り巣を作り始めている（こちらもすぐに撤去完了しています）とのお話もあったので、少なからず影響はあったかと思います。

巡回の帰り道、ふと「ローマは一日にして成らず」ならぬ、「安心、安全は一日にして成らず」だと思いながら運転していました。言葉の意味を調べると、

「ローマは一日にして成らず」は、完成するには長い年月が必要だという時間の積み重ねに焦点が当てられていますが、「塵も積もれば山となる」は、小さなことの積み重ねという行為に焦点が当てられています。

とありました。どちらも当てはまりますので、これからも巡回は続けて参ります。

ブログ更新が滞るうちに、夏の盛りとなりました。

そして本日、7月11日は2024年に50歳を迎えたコンビニ「セブン-イレブン」の日です。

今日ご紹介するのは、セブンより一回り年下で、7月に38歳を迎える第二サンシャインビルの成約のご報告です。

結論から言いますと、「細部にまでこだわった、小さな変化」をご提案した部屋は決定率が高いです。

フレンチヘリンボーンのフロアタイル。デザイン性が高く、取り入れるだけで空間が華やかになります。

部屋の良さは細部に現れます。今回は窓枠のメンテナンスが必要です。

木目や風合いを際立たせるオイルステインを塗布しました。直後は色が濃すぎ？と思われますが、乾くと色が薄くなるのでご安心を。

キッチン回り。シンク下の収納扉を開けると、

塗装が剥離しており、パテ埋めと全体塗装が必要です。

パテ埋め、下地、上塗り2回でこの白さ。毎日立つキッチンは清潔感が大切です。

モデル家具を置き、塗装作業をして空室期間４ヶ月にてご成約となりました。なんと過去2年のデータから空室期間第２位でした。

第1位は6日間。この話はまた別の機会にぜひお伝えしたいと思います。

物件に少しの手間を加えることで、決まる要素をプラスすることができます。もしくはマイナス要素が解消できるとも言えます。募集賃料とのバランスを見ながら小修繕をすることは、部屋の価値を維持する上でも、入居者が安心して長く住み続けてくれる面でも大切です。

今日ご紹介したのは、セブン-イレブン久留米広又通り店の横にある第二サンシャインビルのご報告でした。

暑い日が続きますが、皆様ご自愛くださいませ。

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ダブルご成約に感謝。

月日が経つのは早いですね、もうすぐ７月、１年の折り返し地点です。

6月に入ってからはＳＫセントラルマンション605号室（３月末ブログ「繁忙期」にてご紹介）のご入居を皮切りに、ご成約が続いております。

SKセントラルマンションとほぼ同時期に、前回ご紹介したフォーラム大橋603号室がご成約です。

SKセントラル605号室からの眺望。（２月中旬退去で空室期間は3.7ヶ月）

フォーラム大橋603号室からの眺望。（３月末退去で空室期間は2.9ヶ月でした）

お気づきかもしれませんが、２部屋に共通するのが６階の部屋であること。（ちなみに７階建ての６階部分という点も一致）

眺望がよいのが決め手だったと、入居者からヒヤリングできております。また、今回決まった両方のかたが以前は２階や３階にお住まいでした。賃貸だから前回とは全然違う部屋を選びたくなるのかもしれません。

こちらは、３月に成約したロマネスク大橋第２の６階からの眺望。移動時期ということもありますが、退去日から20日で次のご入居者が決まった部屋です。眺望が決め手だったかはヒヤリングできていませんが、決め手の一つにはなり得るかと思います。

住むなら何階？とか、将来のことを考えるとやっぱり持ち家？それとも賃貸？という永遠のテーマがありますが、「６階」というのはキーワードのように感じます。

また、区分所有の投資を考えるなら適切な物件選びと計画的な運用が重要となりますが、これも「６階」という選択肢はあってもよいと思える「６月」の最終日でした。

雨の日に行うto doリストの一つ。受水槽周りの清掃が完了いたしました。

先日より「塀の改修工事」を行っていたヘブンフィールド荒江の塀完成報告は物件紹介のブログにて報告していますが、その後の様子も巡回確認しています。

工事中の埃や黄砂の影響もあってか、エントランスすぐそばの受水槽がストライプ柄になっているのを発見したので清掃しました。

いきなりですが、清掃後です。

こちらが清掃前。

受水槽の清掃を終えたら、隣の壁面の汚れも目立ちます。

清掃後。

天井部分は、ブラシよりも拭き掃除のほうが汚れは落ちやすかったです。

こちらの物件の受水槽は、エントランスから入って郵便ポスト、エレベーターに続く階段を通る方が毎日目にする所なので、早く清掃を行いたかったのですが、雨天決行となりました。それには理由があり大きな国道沿いにあるマンションは、排気ガスのススや油汚れが付着しているので、なかなか取れにくいですが、ブラシでこすると雨で全体的に濡れていることもあり、すんなり落ちました。さらに今回はセスキ炭酸ソーダを水に溶かして使用しました。白さが際立つのでお勧めです。

工事できれいになった塀とフェンスに囲まれた、ごみ置き場も一緒に清掃しました。

通りかかる方々には、挨拶をしながら作業していると、中には雨の中ご苦労様と声をかけてくださるかたもいらっしゃって、いえいえ、雨だからこその作業なんです。お気遣いありがとうごさいます。そんな会話も心地よい「恵の雨」の日の作業報告でした。

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モデルルームを設置することで、成約率はどう変わる？

その答えの一つ、「プレリュード東那珂」の場合。

まずは物件紹介。博多区にあり、竹下駅より徒歩19分。ペット可で間取りは３LDKや４LDKのファミリー物件です。非常に人気があり、退去後の改装が終わる前にご入居が決まることもあります。

今回ご入居が決まった部屋403号室。

１月下旬退去、空室期間2.4ヶ月のうち、モデルルーム設置からちょうど１ヵ月でご入居がきまりました。

しかし、ちょうど１年前の同時期は苦戦しました。５階建の５階。エレベーターがなく、また駐車場は満車だったこともあるかもしれません。１月末退去でしたが、空室期間は約９ヶ月となりました。そこで、モデルルーム提案をさせてもらいました。すると設置から21日でご入居が決まりました。

その時のモデルルームがこちら。5階まで運んだ甲斐がありました！

他にも事例がないか？以前の写真を検索していると、オーナー様へモデルルームを提案する前に一度、同じく5階の角部屋を撮影したものがありました。

この時も設置からご入居日までわずか35日でした。時期は11月末退去、2月中ばに入居日を迎えました。

結論としては、モデルルームを置くと空室期間が短くなり成約率が上がる、とも言えます。またこの３部屋に共通するものは使用しているグリーンが同じということ。

広々としたリビングルームがあるプレリュードの良さを生かすために、観葉植物も広がりのあるものを選んでいました。それが「トレベラーズパーム」というシンガポールなどでよく見かける観葉植物で、水を溜め込むのでオアシスの目印の木とも言われているそうです。

また、風水学の第一人者、Dr.コパさんいわく、「室内や室外に関わらず、植物には建物の足りないパワーを補ってくれる力がある」と。この部屋に足りないパワーを補えていたのでしょう。

ちなみに「ニトリ」にて購入できますので、気になる方は是非！足りないパワーを補ってくれるかもしれません。

今日は、大橋駅から徒歩10分にある「ロマネスク大橋第2」ご成約に伴う活動報告です。

退去日から20日で次のご入居者が決まり、改装後の確認が入居前の確認となりました。最短の時間で丁寧に改装してくださる内装業者様にはいつも感謝しています。

改装後キッチン周辺。完成形ですが、入居者さん以上の目線で確認します。そこで気になる箇所、

その１。

ロフトに上がるハシゴの下には、滑り止めゴムを取り付けました。防音性、安定性、そして床を引っかき傷や損傷から保護できます。

その２。

キッチン下の棚は、塗装面にわずかな引っかき傷があったので、タッチアップしています。遠目には全く分からないレベルですが、キッチン前には毎日立つことを考えると、塗装しておきたいポイントとなります。

その３。

便利な長押。ここに洋服掛けたり、好きなものを飾ったりできます。十分に活用してもらうと跡も当然できます。ネジ穴はパテで補修します。

ここも遠目に見れば分からないレベルに仕上がりました。また好きな位置で使ってもらえたらと思います。

アチーブメントプラスの「手を入れて活かす」は、今日もどこかで活動中です。

物件名　：　ロマネスク大橋第2　604号室（ご成約に感謝）

ワンルームでダクトレール＋グリーンをご提案した部屋は決定率が高い。これは先日からお伝えしていますが、今回はご紹介前に成約した部屋です。今さら？？実は物件の周辺調査で近隣にある博多千年門などの記事を書いているうちに成約いたしました。ですが、まさにこの仮説に当てはまるのでご紹介したいと思います。

こちらの物件のトータル空室期間は4.6ヶ月でしたが、モデル家具設置後51日でご入居日となりました。住居ではなく事務所としてのご利用だったこともあり、まさにプロに選ばれる部屋だったと感じています。

玄関から見える景色。

ダクトレールとグリーン。主役は足場板。

どこかで見た事のある写真！？

そう感じてくださるかた、いつも応援ありがとうごさいます。ホームページのトップに採用されておりました。こんな所にもプロセレクト。感激です。（HPトップ画面に信頼できる投資の相棒をお探しですか。が出てくるかたは下記にご案内している↓↓↓シン・HPリンクをご覧くださいませ）

楽しみつつ本気で部屋を作っているからこそ、プロから選んでもらえることは何よりの褒美。とはいえ、この物件の最大の魅力は床材に足場板を採用していること。がしかし照明やグリーンも名脇役としても十分に役目をはたしています。電球は昼白色100Wを選び、オフィス空間をイメージして部屋作りをしました。

入居が決まった部屋は、なぜ決まったのか。その理由も含めて検証を重ね次回に生かします。プロが選ぶ部屋〇〇選！みたいなタイトルの記事が書ける日がくることを願って。

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ワンルームでダクトレール＋グリーンをご提案した部屋は決定率が高い。

本来持っている物件の魅力を最大限に引き出し、玄関ドアを開けた瞬間に見える部屋の景色やにおいにこだわることが、空室対策につながると思い日々部屋を作っています。

今回ご紹介する「ダクトレール」には主に2種類あり、設置するには電気工事士の資格が必要な埋め込み式と、最近DIYなどでも設置できる引っ掛けタイプがあります。弊社では埋め込み式を採用しています。DIYぜずとも最初からついているので、この雰囲気を真似したいと思ってもらえたら嬉しいです。アパレルでいう所の「マネキン買い」に近いものを想像しています。マネキン買いとはプロが選んだ全身コーデが一気にそろう洋服の買い方を言います。

使い方としては、この部屋のように好きな照明やグリーン（フェイクグリーンでも）を飾ってみる。また好きな小物、他にもスピーカーを吊るすと上からの音の広がりで臨場感が生まれます。

入居前には照明などすべて撤去し、ダクトレールに埃やよごれはないかを確認。

部屋全体の最終清掃、最終確認を行います。

この部屋の空室期間はトータル7ヶ月間でしたが、モデルルームを冬に設置（こちらの過去ブログ「ボタニカル in Winter」)して2.2ヶ月後に入居日を迎えました。すべての作業を終え、事務所にもどる気分は何ものにも代え難いです。ご成約に感謝。

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『人生には3つの坂がある。上り坂 下り坂 そして突然やってくるまさかの坂』

誰の言葉なのかは定かではありませんが、人生は良いことも悪いことも突然やってくるという意味だそうです。「上り坂」が万事順調でよい時、「下り坂」が不調で思い通りにならない悪い時だとすると、でも本当の坂なら上り坂より下り坂のほうが楽では？など考えは色々あると思います。つまり人生で起こる出来事の是非を決めるのは他人ではなく自分だということかもしれません。逃げずに道を進んでいけば、「まさか」がやってきた時も柔軟に対応することができると信じたいものです。

ということで、いつもの上り坂のご紹介を。

午後３時、小学生も急な坂道を下校中。大人でも太ももにきます。

坂の途中に見る景色も、またいい。カラフル遊具たち。

上り坂がいつも大変だと思っていたのに、下り坂からの景色もすがすがしい。

61段ありました。なだらかな階段で軽快に上っていけます。トレーニングにもよさそうですが。

階段を上る時には全く気付かなかったもの。景色さえ別の表情が見えます。

一瞬みただけでは見逃してしまいそうな、「古墳」のような美しいフォルムの壁？堤防？

最寄りの駅や駐車場から物件までを歩いていて、遠いなぁ早く着きたいと思っていた時には気づかなかった景色がたくさんみえてきました。

坂道からの景色、マンション内ですれ違う小学生の元気な挨拶、管理人さんの優しい笑顔等々、いいなぁと愛着が沸き上がってきた時に、この物件を気に入ってくださる入居者のイメージがわきまして、実は先日申込がありご成約。満室となりました。何度通っても見えてこなかった景色や、人との出会いで物件の印象が変わり、考えも変わって行動がかわると、あっという間に周りの評価も変わっていました。貴重な体験をさせていただいたと思っています。ライオンズマンション長丘ガーデンのご紹介でした。