プロジェクト物件再生！

山王プロジェクトが遂に完成し、オーナー様にお引渡しの日を迎えました。
リビングのような新しいコンセプトのオフィスということで、関係業者の皆様には
本当にお世話になりました。



※関係者の表情にも自然に笑みがこぼれています。担当のＴさんです。
　いろんな調整を一手に引き受けてくれました。

当初28％の稼働率まで低迷していた山王ビル。
反響、案内件数ともに0件という状態が2年間続いていました。
立地場所も山王ということで、ポテンシャルも必ずしも高いという場所では
ありませんでしたが、市況調査・ニーズ分析・建物分析などを時間をかけて
徹底的に調査した資料をもとに事業計画・工事再生計画を作成し、今年の
7月から工事を開始しました。


※スモールオフィスの弱点の一つ、接客スペースを今回新設しました。

工事開始当初は、台風の影響や、既存テナント様との調整で難航しました。
既存テナント様との調整では、今までは自由だったサイン計画を改め、きちんと
したルールを適用してほしいという要求にご理解していただけない時期もありましたが、
施設担当者の粘り強い交渉と「きっと新しいルールは皆様のお役に立つはず」という
ことばを言い続けた結果、経営陣の皆様のご理解と、その後の工事へのご協力へと
つなげていくことができました。



8月末の引渡し日には、稼働率を85％まで回復させることができました。
回復出来た要因の一つとして考えらるのは、管理会社・企画担当者の目線で
サイトを制作しシンプルに伝えたい内容をまとめたことだと考えています。

今回のサイト制作は全て自社で行い、専門業者のアドバイスなどは
一切行いませんでした。

企画のコンセプトをシンプルまとめたサイトには、
一般のお客様からのお問い合わせが多く寄せられ、九州各地から、新たに福岡で
出店を考えておられる企業の方、またこれから新たに事業をスタートさせる方など、
本当にフレッシュな方々にご契約をいただくことができたことは、うれしいの一言です。

今回の企画は、残り一部屋を決め、これから10年の事業収支の推移を見守っていくまで
続いていきますが、こちらのブログ[山王プロジェクト]では、今回の通過点を一つの
区切りとさせていただきたく、皆様にご報告させていただきたいと考えております。




しかし・・ひとつの物語の終わりは、新たな物語の始まりでもあります。
次にアチーブメントプラスが挑むミッションは！

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TO Be Continued


[忘れられ建物]

長い年月を経過して次第に人々から忘れられてく建物を”忘れられ建物”といいます。
かつては人々が暮らし、いろいろなドラマを刻んでいた建物も、今では過去の出来事
でしかありません。

そんな建物は、世の中に多く存在していますが・・
再生への道は簡単ではありません。

Ｃ-5キャンセルにともなう、最終企画を発表致します。
といいますか・・当初よりあった企画です。

人気があり、募集後そうそうにお申込みをいただいた
お部屋でしたが、お客様のご都合によりキャンセルができました！
山王公園側にベランダが向いたタイプで、角部屋になります。

静かで落ち着いた環境は、集中した作業に最適です。
しかも今回の企画は、壁＋床＋天井の仕様をお客様とご一緒に
決めていきたいと考えております。



しかし、リフォームをした経験がない・・
考えているイメージはあるが、デザインに自信がない・・
時間や手間がかかりそう・・などのご心配は一切必要ありません。
アチーブメントプラスの専属のプランナー陣が、一緒に対応させて頂きます！



業界でも初めてのココロミです。スモールオフィスをご検討のお客様は
お気軽当社までご連絡をお願いいたします。

いよいよ、室内工事が始まります。
久留米地区は、西鉄久留米・JR久留米駅周辺の単身向け投資型賃貸マンション
の家賃下落が続いています。

敷金０なんていうのは当たり前です。
こうした傾向の中で、特殊性を出し、将来の事業に備えるために
今回のリフォームを実施します。

間取りのタイプは１Ｋ（２２㎡）現在和室タイプですが、
洋室に変更し、不要設備を撤去し、新たに収納などを配置する計画です。
ここでのポイントは、単に和室→洋室にするだけではなく、
全体的なイメージを完全に洋に変更するということです。

中途半端な洋室への変更は逆効果になる場合は多い。
コストを意識することは大切ですが、将来的なビジョンも十分考慮にいれて
工事内容は検討していく必要があります!!


※仕様内容は手書きでわかりやすく。お客様にお伝えしたい内容をシンプルにまとめます
　

賃料設定は、市況相場より5000円アップで設定。
既存設定からは、8000円程度のアップを目指します。

改装＋募集＋分析などを効率よく実施することで、反応は出てきます。
必ずしも高額の改装費用をかける必要はありません。

工事の進捗は、今後ご紹介してまいります。

今日も大変暑い一日でした。
毎週恒例の作業とはいえ、物件チェックは大変疲れる作業になっています。
悩まされる原因の一つは”汗”です。

動くたびに滝のように流れる汗が目に入ったりするとシミます・・
そんな夏の暑い日でも物件のチェックは行わなくてはなりません！

今回は、博多・南・春日の順に物件チェックを行いました。
最後に訪問したのが、ドゥブラン大和町です。


※写真は低価格スーパー職人です。
　薄着できたため、蚊の襲撃にあっておりました。作業は厚着でやりましょう。

７月に完成し植栽のメンテを始めましたが、ようやく植栽も安定してきました。
今年の夏は3日に一回は水やりに訪れてきました。今年の夏も植栽メンテの難しさを
改めて痛感したシーズンだったといえます。


※夏の暑さに強いランタナです。


※花が咲いておりました！
　この暑さに負けない鮮やかな花です。暑さに滅入っていた心を励まされてしまいました。


※メンテの峠はどうやら越えてくれました。
　定期的な水やり・雑草取りは今後も必要ですが、継続して取り組んでいきたいと
　思います。

秋には、季節のお花を一部変更する予定です。
ご入居者の皆様に季節毎の草花をこれからも楽しんでいただけたらと考えております！

古民家改装の方も順調に進んでおります。
今月末には完成予定です。

古民家→フレンチレストランに変更中です。
退去後の現状回復も考えた仕様と設計になっていますので
あまり大がかりな工事にはならないはずだったのですが・・

やはり、用途変更するわけですので、工事も簡単ではありません。

※この雰囲気をみるとフレンチレストランという雰囲気ではありませんよね・・


※でも、変わっていくのです。このお部屋が・・


↓工事中の室内。

※百戦錬磨の職人さんたちがキビキビと作業にあたっています。
　暑い中、お疲れ様です!!


※リビングに新たにカウンターが登場。
　後ろにあるケースは、既存のモノを再利用しています。



完成はもう間もなくです！
今から完成→お食事！が楽しみです。

ついに・・山王オフィスの内装が仕上がってきました！
優秀な職人さんたちの努力により細部にいたるまで素晴らしい仕上がりです。

既存テナントの社長さんにもお会いして感想をお聞きしたところ・・
「いいですね～満足していますよ！」
「ご迷惑をおかけして申し訳ありません。」AC＋
「ホントに問題ありませんよ。ありがとうございます！」

とのうれしい一言を頂きました！
完成（※ほぼ・・最終の仕上がりは２３日の予定です。）した内装の
一部をご紹介させて頂きます。


※こちらは、Ｃ－１です。２面採光で明るく清潔な印象です。
　真新しい室内ですが・・サッシは再利用しましたので、少し味わいも感じられます。
　[御成約済み]


※こちらは、Ｃ－２です。壁面全体のサッシは気持ちいいですね。
　こちらのサッシはすべて同じです。
　[御成約済み]


※こちらはＣ－３です。室内から通じるバルコニーですが、オフィスという感じが
　しません。天井も高く、入室した時に通常よりもかなり広く感じてしまいます。
　[ご入居者様募集中です。]

残り一部屋となってしまったこちらの物件ですが・・
お客様にご好評いただいているのが・・

ミーティングスペース＆応接。

※トップライトです。
　空気の取り込みで共用廊下に”光”と”風”を取り込むことができます。
　開口は２ヶ所で、それぞれオレンジとグリーンのクロスを配色することで
　太陽の光がやさしい中性色に変化して落ち着く雰囲気を醸し出しています。
　
　設計士さんのこだわりです！

予算ムシのアップグレード仕様にしたトイレ・洗面スペース

※当初の予定にはなかった床材・建具など、建設会社様のご協力で実現しました。
　「もう、わかりました！やりましょう!!」っといって頂いたお言葉が今、思い出さ
　れます。

現場内覧会を実施いたします。


　

前回、大好評だった木目調のお部屋に仕上げたオブリ501が空きました！
店舗などに仕様するクロスでしたが、思い切って使ったことがよかったお部屋です。



※室内は非常に落ちついています。
　２面採光で明るいことと、壁面全体に大型収納があることが魅力の一つ！


※写真編集でちょっと変な感じに仕上がりましたが・・せっかくなのでアップします。

現在オブリセブンは、AC＋の物件管理でプレミアム物件への道を
確実に歩んでいる物件です!!

お盆でも植栽のメンテは欠かせません・・
立秋を過ぎたといってもこの暑さです。
一日でも水やりを欠かすと枯れてしまうこともあります。


※植栽の状態はかなり安定してきました。


※全面の花壇には、暑さに強いハーブ系にチェンジしましたが、さすがに青々として
　います。


※雰囲気もだいぶ良くなってきました！

今回は、大濠ルッソヴィータの外回りを洗浄掃除を
行ってきました。

大濠ルッソヴィータは、3Ｆ建のトリプレットタイプに
なっています。

１Ｆは洋室・２Ｆはリビングで３Ｆにはなんと浴室があります。
広いバルコニーも３Ｆ部分に設置されていて、お風呂上がりに
夜空の星を眺めることができます！

そんなオシャレでコンセプトに満ち溢れた物件ですので
毎日の管理にも手を抜くことはできません。

早速、洗浄開始です！

※高圧洗浄機ではき掃除で除去できなかったホコリやコケなどを取り除いていきます！



※建物の掃除は一日にしてならず！
　毎日の積み重ねが”プレミアム物件”を生み出していきます。



※一番左の写真が洗浄で取り除いた汚れです（ヘドロのような黒い汚れが浮き出ています）
　取り除いたおかげで、かなりきれいになりました。

中央区平和にある古民家をコンバージョンすることになりました。
用途を変更し、古民家→”フレンチレストラン”に生まれ変わります。





うんちく

コンバージョンとは、既存のビルや商業施設、倉庫などを用途転換する手法で、
海外では宮殿から美術館や工場・倉庫が集合住宅になったりしている例が多く、
不良債権化したオフィスビルを安く買い取って付加価値の高い都心型住居として
供給するビジネスも登場しており、広く普及した手法である。

日本でも少子高齢化による児童減少で廃校となった小・中学校を、コミュニティ施設
や高齢者向け福祉施設として転用したケースはあり、例えば神戸の旧外国人居留地に
隣接する北野小学校は児童数の減少と震災被害で廃校となったが、「北野・工房の町」
として蘇生している。しかし木造住宅が主流であった日本では構造の耐用年数などから
スクラップ＆ビルドにより住宅などは大量生産されてきており、既存ストックを用途転換
するという発想や事例は海外に比較するといままで乏しかったといえる。

しかし、経済状況を背景として、資産価値の向上や収益性のアップを考えた場合
コンバージョンの手法を用いた資産の再生は、今後重要度はましていくものとＡＣ
＋では、考えている・・・

有名なレストランでシェフを勤めておられましたが、今回独立し新たなコンセプトで
一人、一人のお客様にゆっくりと味わっていただくお店をオープンされる予定です。
メインはお料理ですので、内装はお客様をもてなす演出をするのが役割です。
派手派手しくなく、落ち着いていてしかもリーズナブルというのが、今回の大きな
特徴です。

今から完成が楽しみです！
完成は９月の予定です。