プロジェクト物件再生！

先日ブログ「成約のご報告」は多くのかたに閲覧していただき、有難うごさいます。感謝の気持ちをこめて予告していた歴代１位の空室期間６日の件についてお伝えします。

 

結論ですがやはり、「細部にまでこだわった、小さな変化」をご提案した部屋は決定率が高いです。

 

 

この６日間空室には、さまざまな偶然と必然があります。

退去予告の受付け直後に物件情報を「ふれんず」に掲載。その２日後に申込をいただきました。前入居者さまの引越し日は実際の退去予告よりも早かったことや、セカンドハウスとして利用されており、退去部屋の状態が良かった為、すぐ内覧されご決断されたという経緯もあります。つまりタイミングが良かった、偶然早く決まったとも言えるでしょう。しかし、必然的なしかけをしていることが前提としてあります。まずは、改装後の写真をご覧ください。

 

 

少し広めな洋室８帖です。この中に目立たないですが、確実に細部にこだわった提案が反映されております。

 

 

反対側からも一枚。シンプルな部屋の良さは細部に現れます。

 

 

 

さらに、この501号室にはTVモニターとコスモシリーズのスイッチがあります。

 

 

 

こだわりをもって、すべてのコンセントを交換しています。それだけ？ですが建物が古くなると黄変してきますし、なにも置かれていないシンプルな部屋では余計に目立ってしまいます。その小さな提案、変化が部屋全体の印象を変えています。この状態をみてすぐに気に入ってくださったのではないか？と想像いたします。選んだポイントにコンセントがきれいだったという方はいないかもしれません。しかし、この６日間で決まった理由は何か？と考え次に生かすのも私たちの仕事であり、その部屋を選んでいただけることが、なにより嬉しいことであります。

 

この実例は約一年前のことですが、物件によってはこのコンセント交換をオススメしています。

コンセントカバーだけでなく本体も交換するには、電気工事士が行う必要があります。弊社には専属電気工事士がおりますのでお任せください。電気系統の疑問も社内で共有できるからこそ、提案の幅も広がっていると考えられます。これからも最適なご提案を心がけていきたいものです。

 

 

 

 

 

シン・空室サイト関連のリンクはこちらからお願いいたします。

小さな提案から大きな提案まで。それぞれの物件にあった解決口を私たちは見つけお手伝いをしております。

 

問い合わせ先

株式会社株式会社　アチーブメントプラス　
TEL　092-400-7400
FAX　092-400-7401

 

第２サンシャインビルの２部屋の改装を行いました。
改装の内容はというと、タイル+珪藻土を使った温かみのある室内にすることを目的に行います。
一部屋は珪藻土とアドバンの輸入材のタイルを仕様したお部屋ですが、こちらは改装中に決まってしまいましたので
もうひとつのお部屋をご紹介します。



久留米地区にも１Ｋタイプの空室が目立っており、急速に賃料値下げ傾向が広がっています。
前回の外構工事の効果もあって第２サンシャインビルの稼働状況は上向いてきていますが、ここで気を抜かないで
さらに再生計画を進めていきたいと考えています。


壁の一面にアクセントとして珪藻土を施工し、柱の部分に外壁でも仕様するタイルを使います。

第２サンシャインも当初７室あった空室も残り３室と再生計画を担当した昨年の８月から、全体的な改善に乗り出し
ようやく満室が見えてきました。



そして完成です。
印象としては明るく、タイルの質感も自然でとてもやさしい感じに仕上がっています。

第２サンシャインビルは、近隣とはことなる仕様やデザインで内外装を行ってきたため、特殊性のある物件との
認識が周辺の協力不動産業者様にも浸透し、反響件数のアップと賃料アップでの成約、それにともなう
賃料ダウンへの歯止めに成功しました。

このように、どんな不動産でも、再生していく方法は残されています。
計画と継続。日々変化していく不動産を注意深く観察し、問題点は確実に解決していきさえすれば
稼働も自然とあがっていきます。

私たちが問題にトライする場合に感じる点は
①日々のモニタリングが不十分で、劣化が進んでいるケース
②問題になれてしまっていて、関係者が改善の必要性を認識していないケース
③現実的な課題（解決予算・提案側からの諦めなど）から目をそむけてしまっているケース

などが多く見受けられます。
建物の劣化が進むにつれ、その改善に向けたコストも大きくなっていきますので、
今、問題があるとの認識をお持ちの方は、専門業者などへのご相談をお勧めいたします。

前回の第２サンシャインビルの外構工事ですが、
なんと、２部屋決まってしまいました。

■工事前


■工事後↓費用は必要最低限のコストで今回実施しました。



床タイル工事は、完了しましたが、ダウンライトで通路を明るくし
アップグレードした外灯を設置する工事は、まだ完了しておりません。



もともと、工事開始前に、入居者様にヒアリング調査を実施し
建物の不具合などを細かくお聞きし、分析して結果をもとに
今回の工事を始めました。

テナントリテンション効果（入居者解約抑止）は
工事中の改装段階で、通路を利用されておられるお客様の目を見ていると
評価して頂いていることは、伝わっておりましたが、外部のエンドユーザーの
お客様からのご支持をこんなに早い段階でいただけたのは、本当にうれしいの一言です。

入居審査はこれから始まりますが、募集家賃は、下落開始前の金額での
お申込みとなっておりますので、第２サンシャインビルの再生計画は、２カ月が
経過し、ようやく改善の兆しが本格化してきたと見ております。

次は・・・
内装工事を時期を見て、適切に実施していきたいとオーナー様と協議して
いるところです！

久留米の第２サンシャインビルのその後です。
現在こちらのビルは、管理を開始してから再生計画途中の物件です。

前回の室内工事で長期空室＆家賃下落を止めることができましたが、
次の対策を行う前に、エントランスの改善を行いたいと考えていました。

収益がダウンしていたころから、「収支改善の道筋が見え始めたら
やりましょう」とオーナーと以前から話し合っていたポイントです。


※エントランスの真横に裏手へ通じる通路があります。
　ガスの供給などを考えると必要な通路ですが、夜は暗がりを作り、防犯上もあまりよろしくない。


※受水槽。
　こちらも一度、高圧洗浄を行い、きれいにしましたが・・通路同様にエントランスの目の前で
　いつも見る必要はありません。そして床のタイルもかなり傷んでいて、見た目的にも改善が必要です。

といった部分を今回、扱うことにしました。
そして、完成がこちら↓



いろいろと考えましたが、あまり高額な費用をかけることで、安定傾向にある収支のバランスを壊したく
なかったので、既製品の商品を取り入れ、低価格の予算で、工事を行うことにしました。


通路も明るくなりました。




※ブラケット（屋外照明）だけは、当初のモノよりもアップグレード（AC持）することにしました。
　もともと照明だけは、床などが仕上がってから考えるつもりでしたので、納期が一週間くらい伸びますが・・
　やはり、納得がいく商品を提供し、工事効果を最大限にしたいという気持ちが先に立ってしまいました。

でも、入居者の皆様の印象も上々で、テナントリテンション効果も期待できそうです。

↑こちらの物件は、今回改装した物件です。
立地場所が、久留米ということで、管理エリアの外にあるため、
再生企画のみのご提案を行いました。

賃貸経営のみならず、経営や昔から行っているやり方などは
変更する時には、改善するイメージよりも失敗してしまうようなリスクを
イメージしがちです。

しかし、今までの方法や取り組みの仕方が間違っていたり、市況が変動している
中で、通用しなくなって来たりすることは、実は頻繁に起こっています。

投資効果が得られない・・予想の収益に結び付かないなどには、知らない間に
問題化した事象が絡んでいる可能性が非常に高いと言えます。

↓賃貸経営において、改装だけで全てが上手くいくことは少ないと思います。
人が利用する建物ですので、人が利用しやすくすることはもちろんですが、その他にも
通路が清潔に維持されているか？ゴミが散らかっていないか？などの基本的なことなど
にも目を向ける必要がります。



改装後、賃料を平均相場から3000円・既存の賃料設定からは5000円のアップを
行いましたが、決して高いというわけではありません。年月の経過により次第に賃料
をダウンしてきましたが、改めて建物の改善と評価をすることで、賃料を上げていく
こともできるのです。

いよいよ、室内工事が始まります。
久留米地区は、西鉄久留米・JR久留米駅周辺の単身向け投資型賃貸マンション
の家賃下落が続いています。

敷金０なんていうのは当たり前です。
こうした傾向の中で、特殊性を出し、将来の事業に備えるために
今回のリフォームを実施します。

間取りのタイプは１Ｋ（２２㎡）現在和室タイプですが、
洋室に変更し、不要設備を撤去し、新たに収納などを配置する計画です。
ここでのポイントは、単に和室→洋室にするだけではなく、
全体的なイメージを完全に洋に変更するということです。

中途半端な洋室への変更は逆効果になる場合は多い。
コストを意識することは大切ですが、将来的なビジョンも十分考慮にいれて
工事内容は検討していく必要があります!!


※仕様内容は手書きでわかりやすく。お客様にお伝えしたい内容をシンプルにまとめます
　

賃料設定は、市況相場より5000円アップで設定。
既存設定からは、8000円程度のアップを目指します。

改装＋募集＋分析などを効率よく実施することで、反応は出てきます。
必ずしも高額の改装費用をかける必要はありません。

工事の進捗は、今後ご紹介してまいります。

今回、久留米の単身物件の施設管理を担当することになりました。
立地場所のポテンシャルは高いものの、長年の歴史の中で蓄積した
問題も多く抱えています。



通路が狭く、しかも一階の店舗に倉庫スペースが足りないために狭い通路に
さらに荷物を置いている状況が長く続いています。

隙間にはゴミが蓄積しており、入居者にもご迷惑をおかけしています。
今回は、エントランスの洗浄作業を実施し、汚れ具合や物件独自の癖を
見極めていきたいと考えています。


※今回の作業は、清掃専門業者3名・アチーブメントプラス2名の合計5名で
　作業にあたります。作業時間は2時間程度を予定しています。


※洗浄を開始します。長年、しみ付いた汚れを洗い流していきます。

汚れや水しぶきで、こうなってしまいますが・・
アチーブメントプラスでは、管理開始1ヵ月間のこうした作業はもっとも大切な作業と
考えています。


※そして作業終了です。
　　


　一旦、汚れをリセットし、今後の経過を見ながら、別の作業に取り組んでいきます。
　全体の清掃がまず完了するのに1カ月程度の時間を見ておりますが、全体の清掃が
　終了してしまうと通常作業に戻して定期チェック（頻度は一週間）でモニタリング
　していきたいと考えています。

　清掃活動を見直すだけでも、空室対策効果は違ってきます。
　建物の運用は長期になりますので、その日、その一日で長い将来の結果が違って
　きますので、今後も注意して取り組んで参りたいと考えております。