【田園調布・多摩川不動産】 大家さんの悩みを解消します。。。

大家さん、最近自分の所有している周辺をよく見たことありますか？
辺りを見てみると、意外とアパート、マンション、ファンド系マンションが造り続けられてると思います。

賃貸に限らず分譲も含めて、住宅の供給過剰気味です。
現在賃貸マンション等の空室率は平均で15％前後と言われております。（地域によりますが。）
それでもデベロッパーやハウスメーカーは造り続けないと、経営が成り立たないのが現状です。
そんな時代でも不動産投資は人気があります。
ということは、新築の賃貸マンションは増え続けていることです。

個人大家さんにとって脅威なのは、ライバルが増える事だけではありません。
重要なことは、こうした賃貸マンションは綿密な市場調査でユーザーニーズを把握し、
最新の設備と、高い居住性を備えている点です。
家賃は相場より高く設定してありますが、それが相対的な効果により、
個人大家さんの所有しているマンションは低くなってしまう可能性が高いのです。
特に今の消費者は多少賃料が高くても、高い居住性を求めています。

新築を建てたからと言っても、安穏とはしていられないと思います。

少し前の時代なら新築なら完成して1か月あれば満室になっていました。
しかし今では、企画、賃料設定、立地にもよりますが、3か月から半年以上経っても空室が残る物件もあります。

何故でしょう。。。
言うまでもなく、ユーザーニーズを把握できてない事が原因であることは、承知の通りなんです。

残念なことですが、当社の近所でも見かけます。
新築をただ建てているだけ・・・造れば入居者は決まると。。。

相談する相手を間違えましたね・・・

古くなった建物にも同じことが言えます。
ただクロスを貼り替えればいい、ハウスクリーニングすれば入居者が決まると思われがちですが、これからの時代はそうはいかなくなります。

そんな時代です、
今でも空室に悩んでいるのに、競争はますます激しくなっていくと思います。

ファンド系、企業に資本力が劣る個人大家さんが勝ち残るために、今後、どうしていけばよいか、建てる前に、リフォームする前に、
もう一度だけで結構ですから、ご相談して欲しいと思います。



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また、空室でお困りのマンション情報、
是非、ご紹介ください。
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【田園調布・多摩川不動産】 本日は多摩川園商栄会の総会です。

初めて出席させていただきます。。。

東急東横線『多摩川』駅の商栄会と称する「町内の環境の整備改善を図り、
会員の事業発展、商店街及び繁栄に寄与するものです。

出来るだけ色んな方々に田園調布・多摩川の良さをお伝えできるよう、
ご協力させていただきます。

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城南ハウジング

【田園調布・多摩川不動産】 甘い飲み物は出来るだけ避けましょうね。。。

最近は持ちやすいこともあり、「ペットボトル」の清涼飲料水を飲む方を多く見かけます。

勘違いしている方が多いので、知っておいた方がよいと思います。

よくお店でみかける「低糖」缶には、スティクシュガー３本半分が入っています。
「低糖」「微糖」表示でも、実際は「多糖」です。
甘い清涼飲料は重量の1割くらいが糖分。それで、「低糖」や「微糖」コーヒーを選びがちですが、小さい缶で10gくらい砂糖が入っています。
想像以上に多い量なので、こんなコーヒーはやめておくことが懸命です。

甘い飲料より、水やお茶、コーヒーなら無糖がお薦め。緑茶も無糖コーヒーも、最近はおいしいものが増えていますので。

結局、糖分を取りすぎると、肥満、糖尿病になってしまう可能性もあり、よいことは無いと思います。。。

また、清涼飲料水を購入した時にでも原料の部分を気にしてみてください。
「安息香酸ナトリウム」と記載している商品は沢山あります。
安息香酸ナトリウムは環境ホルモンの親戚で、取り過ぎると、神経障害が起こる危険性があると言われておりますので。。。

飲み物を取りたくなったら、なるべく自分で入れて飲みましょう。

出来ない場合は水・お茶・無糖の物を選びましょうね。。。

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【田園調布】城南ハウジング

【田園調布・多摩川不動産】 マンション市場の今後はさらに厳しくなるでしょう・・・

今年は業界淘汰がさらに加速することでしょう。

2008年は不動産業界でも経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
さらに今年はマンションデベロッパーに対する銀行の融資が厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってしまいそうです。

昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。

しかし、現状での実態はそうはいかないようです。

サブプライム問題や景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年は資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

ここで生き残りが出来る企業には今後いい環境が待ち受けている気がいたします。。。

あまり良い話のない昨今ですが、明るい話題を探しながら、楽しく頑張っていきましょうね。。。

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土地は「１物四価」と言います。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。

①実勢価格
分かりやすくいいますと、不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


もう少しわかりやすくならないものでしょうか・・・

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今日は暖かい一日でした。。。

喜んでいいやらで・・・
地球温暖化の影響もありそうです。

私たちの身の回りでは、エアコン、カーエアコン、冷蔵庫、自動販売機、
冷水機、断熱材など、様々な機器に多くのフロンが使われています。
フロンは熱を効率よく運ぶ化学物質で、人体には無害という便利な物質ですが、
二酸化炭素の概ね千倍以上の強さで地球温暖化を引き起こす
強力な温室効果ガスでもあります。

例えば、エアコンの中には0.5～3kgぐらいのフロンが入っていますが、
もし誤って1kgのフロンを空気中に漏らすと、1.3tもの二酸化炭素を出したのと
同じことになります。
普通の家庭が1年間に出す二酸化炭素の量は5.5tくらいですから、
1世帯の3ヶ月分に近い二酸化炭素相当が一瞬の不注意で出てしまうのです。

フロンをきちんと管理し、適正に処理することは、地球温暖化防止のために
とても大事なことなんです。
皆さんの地球を守るために次の点に注意しましょう。

(1)フロンを使用した機器を丁寧に取り扱いましょう。
(2)フロンが機器から漏れないように点検・修理しましょう。
(3)フロンを使用した機器を処分するときは法律に従って適切に廃棄しましょう。
(4)できるだけノンフロン（フロンを使用しない）製品を選びましょう。

実際には、ご自身で管理することはできないと思いますけど。。。
無臭ですから、気が付かないと思います。

工事している私たちが、気をつけないといけないことでもあります。

詳細を知りたい方は環境省のホームページをご覧になってみてくださいね。
勉強になりますよ。。。



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【田園調布】城南ハウジング

鹿島田にあります「都鮨」さんに・・・

昨日もお世話になりました。。。
長居してしまってスミマセン・・・しかも二日酔いのまま伺ってしまいまして・・・
反省しております。


いつもながらお鮨屋さんとは思えない位に相変わらず何でも美味しい。。。
（お寿司は当然美味しいですよ。）

昨日はカレーライスとラーメンをご馳走になりました。
（こちらのお店には裏メニューが沢山存在します。。。）

特にカレーライスは「メントレ」という番組に出演した歌手のS・Hさんが紹介してました。
よくご友人と来店し、カレーを食べに来てます。。。

万人に美味しいといわれる食べ物って、そうないものです。
それくらい美味しかった。。。（奥深い味というのでしょうか・・・）

写真を撮る前に食べてしまいましたので、画像をアップできません・・・

次回は食べる前に撮っておきます。。。


これからもよろしくお願いしますね。都さん。。。

全国の高級住宅街ベスト１０

ちょっと面白い雑誌を見つけました。

一位　　田園調布エリア（東京都大田区・世田谷区）
二位　　芦屋エリア（兵庫県芦屋市）
三位　　山手エリア（神奈川県横浜市中区）
四位　　麻布エリア（東京都港区）
五位　　番町エリア（東京都千代田区）
六位　　南山エリア（愛知県名古屋市昭和区）
七位　　成城エリア（東京都世田谷区）
八位　　青葉台エリア（東京都目黒区）
九位　　吉祥寺・井の頭エリア（東京都三鷹市・武蔵野市）
十位　　下鴨エリア（京都府京都市左京区）
　　　　　　　　　　　　　　　※講談社セオリーから抜粋

色んな視点から土地を評価している雑誌です。
もちろん人それぞれ価値観が違いますし、これが全てではないと思います。

でも、客観的に見るとこのように見えるのでしょう。。。
私は大変参考になりました。。。

街ができた経緯や歴史などもでていますし。。。


これから不動産を購入予定していらっしゃる方などには、
参考程度ではありますが見てもよいと思います。。。



今のところ高級住宅地とは言われておりませんが、将来的にお薦めしたい場所。。。高級住宅地と呼ばれるかもしれない場所。。。

高級住宅地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、

自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。

今のところは「田園調布」という名にはかないませんが、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も良いと思います。。。

　　ちなみに今回は渋谷区内や港区内は除いております・・・

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関東間と京間の違いをご存じでしたか・・・

主に関東で用いられてきた日本の伝統家屋の基本モジュールのことです。
京間よりもやや狭い。「田舎間」とも称されています。

日本の伝統家屋を設計する際に基本となる柱の間隔（柱の中心から柱の中心までの距離）のことを「1間（いっけん）」と言いますが、
関東間とは、この1間を「6尺」（約181.2cm）とする家屋の事をいいます。

一方京間とは、この1間を「６尺５寸」（約197.0cm）で図ります。

ご年配の方とお話すると、よく出てきます。時々、理解できない場合もありますが・・・


ちなみに日本古来の度量衡である尺貫法では、1尺は30.303cm、1寸は1尺の10分の1、1分は1尺の100分の1です。

但し、尺の長さは明治24（1891）年の度量衡法で定められていましたが、昭和33（1958）年に公式の単位としては廃止になりました。


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お部屋は見てみないとわかりません。。。

今日も一日忙しくさせていただきました。。。

お客様から学びました・・・反省しております。
仕事柄、図面と航空地図で不動産の良し悪しを判断しがちです。

お客様の要望で、お薦めしてないお部屋を内見することとなりました。

とても良かった・・・

お客様のフィーリングでしょう。。。
お客様の要望には真剣に取り組んでいます・・・
主観も排除していたはずなのですが。。。

まだまだ修行が足りないようです。

今後さらに活かさせていただきます。。。

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投資ファンドも豊富になりました。

投資ファンドは投資家と投資家案件との橋渡しをしてるとも言えます。
第1に、個人投資家にとっては資産運用手段が豊富になったこと、第2に、企業は資金調達の手段が増えたこと、
第3に金融システムの強化に大きく寄与したことです。
また、投資ファンドは個人や企業、企業以外の機関投資家から巨額の資金を集める事で、投資家に次のようなメリットを与えています。

①単独ではできない大規模な案件へ投資ができます。
②運用にあたるファンドマネージャー、運用会社を活用することができます。
③資金を分散投資することで、リスクを減らせます。
④投資ファンドを経由することで、間接的にリスクの高い案件にも投資できます。
⑤さまざまなリスクリターンの投資ファンドに分散投資することで、最良なポートフォリオ（※）を作成できます。
※ポートフォリオとは、金融機関や企業が運用する金融資産の組み合わせのこと。


カギは「小口化」です。投資案件は巨額のものが多く、個人投資家が応募できる規模ではありません。
小口化することで、個人も投資しやすくなりました。

ですので、私のような個人でも投資ファンドを経由することで、
巨額な案件に資金を投資することもできます。

もちろんリスクは伴いますが。。。

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東急沿線、不動産情報です。。。

これからチラシのポスティング・・・

・東急池上線「石川台」徒歩6分
　土地（更地）約40坪　50/100　南5.6M　8000万円



行ってきます。。。


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明日、初の米国黒人大統領の就任式です。。。

アメリカ大統領就任式が1月20日に行われますが、その前に行われる祝賀コンサートにジェイミー・フォックスやデンゼル・ワシントンら、
多くの著名人も出席するそうです。

第44代アメリカ合衆国大統領には、史上初の黒人大統領としてバラク・オバマ氏が就任しますが、就任式にに先立ち、
18日には記念コンサートとしてU2やビヨンセ、ブルース・スプリングスティーン、スティーヴィー・ワンダーやシェリル・クロウら、
名だたるアーティストが歌声を披露したそうです。
是非、観てみたかったです。。。
価値あるコンサートだったことでしょうね。

しかしオバマさんも前途多難でしょう。。。
オバマ次期大統領は「黒人のアメリカも白人のアメリカもない。アメリカ合衆国があるだけだ」とスピーチし、人種の壁を取り払うという夢を持っているそうです。
公民権運動の指導者マーチン・ルーサー・キングＪＲ牧師の有名なスピーチ「いつの日か黒人と白人が隣り合って」が実現できる第一歩の勝利と思われがちですが、
国民が示した選択の本質は、オバマ氏の勝利というより現状の拒否（共和党）であることの結果、現在の経済状況に救いを求める中間層とそれ以下の国民の支持が多かったようです。

「米国が黒人差別を克服したのかと問えば、人種を問わず返ってくる答えの多くはノー」といった、人種融合には否定的な意見が多いみたいですから。
もし、大統領選挙が９月、10月の金融危機前だったらマケイン氏（共和党）が勝利したと見る向きもあったそうです。

人種問題は日本人にとっては理解できない位に根深いのでしょう。。。
残念なことですが・・・

歴史的な米国初の黒人大統領誕生です。
是非、就任式を見届けたいと思います。。。

カンファレンス・チャンピオンシップの結果は。。。

　フィラデルフィア・イーグルス
　　　　　　　　　　　VS
　アリゾナ・カーディナルス

25
VS
32でアリゾナ・カーディナルス


　ボルティモア・レイブンズ
　　　　　　　　　　　VS
　ピッツバーグ・スティーラーズ

14
VS
23でピッツバーグ・スティーラーズ

でした。。。



スーパーボウルは2月2日に行われます。

　　VS　　

スーパーボウルは日本にはあまり馴染みがありませんが、バスケットボールや野球よりも人気があります・・・

スポーツイベントの枠を越え、アメリカ文化の主要な一部分として国民的に楽しまれています。

スーパーボウルまでの1週間は「スーパーボウル・ウィーク」と呼ばれ、
出場チームの地元や開催地はもとより、アメリカ全土がスーパーボウル一色に染まるそうです。
ゲーム当日は『スーパーサンデー』と呼ばれ、TVでは朝からスーパーボウル関連の話題や試合の予想が放送され、
多くの人々は自宅に友人や家族などを集めパーティーを開き、毎年1度のアメリカ最大のスポーツイベントを楽しんでるそうです。

日本にもそんなスポーツイベントがあるといいのですが。
あと2週間・・・
楽しみです。。。


　　　　

地球温暖化は必須の課題です。

先日、地球温暖化についての研修へ、またまた行ってきました。
不動産業、建築業と関係がないようですが、
これからはこのテーマなしに企業の発展はないと考えています。

今、地球はCo2などの温室効果ガスが増え、年々地球の温度が上昇しているようです。
最近も身近な所で突然の豪雨で水害が多発してます。
逆に雨が全く降らず植物が枯れてしまっている場所も多くなっているようです。
2005年2月に京都議定書が発効され、さらに2008年から定められた削減目標の約束期間に入っております。

仕事柄、どうしてもお客様を案内し、車に乗ることが多い私には心が痛みます。
リフォーム工事などをしている時にも考えさせられることがあります。
廃材の量の多さには・・・何とかならないものでしょうか。
複雑な心境です。工事ができないと仕事も無くなるし。。。

それでも、何か実行しないことには始りません。
エアコンの温度設定や店内の電気の使い方、
コピー用紙の再使用方などに注意していきたいと思います。

ちょっとした皆様の気遣いが、地球を守るのです。。。

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