㈱アーバンエステートも民事再生へ・・・

最近の深夜のTVでCMを盛んに放映してました・・・

（株）アーバンエステート（川口市幸町1-3-31、従業員480名）は、3月24日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請したようです。


2002年（平成14年）9月に設立された木造注文住宅の建築販売業者。業界後発組ながらテレビCMなどを利用した積極的な広告宣伝活動により、
近年は地元埼玉内外を問わず認知度が向上、急速に業界内での存在感を高めていました。
壁のゆがみや床の勾配をつくらない4.5寸角の檜を使用した高品質を強みに、継続点検による60年保証の「一生涯の家」シリーズを展開。
近時は、埼玉を中心に東京、神奈川、千葉、群馬、茨城、栃木、静岡などに42の営業所を構え、
2003年12月期に約8億1900万円であった年売上高は、2007年12月期には約64億9300万円にまで伸長していました。

しかし、急速な営業拠点の開設と従業員の募集に加え、テレビを中心とした積極的な広告宣伝活動から資金繰りは従前から厳しく、支払い遅延が散発するなど取引先の間で警戒感が高まり、
さらに、近時の金融危機、不動産市況の悪化も重なり販売も低調に推移。
こうしたなか、3月末に向けた資金調達も限界に達し、自主再建を断念せざる負えない状況だったようです。。。

負債は債権者約500名に対し約50億円。


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東証一部㈱アゼルも・・・

東証1部上場の（株）アゼル（資本金150億円、大田区西蒲田8-23-1、従業員145名）は、3月30日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日同地裁より破産手続き開始決定を受けたそうです。

元々建築工事を主体としていましたが、その後自社開発による分譲マンションの販売に進出するほか、パチンコ店経営なども行い、
83年12月には東証2部へ、86年10月に東証1部へ上場を果たしていました。
「エンゼルハイム」のブランド名を冠したマンション販売を主力に、グループ会社を通じて建設事業、金融事業、レジャー事業などを手がけ、
97年3月期には年売上高約647億9300万円（単体ベース）を計上、
中堅デベロッパーとしての地位を確立しており、東京近郊にお住いの方は、一度は名前を聞いたことがあると思います。

しかし、不動産価格高騰の影響から用地仕入れが困難となり、
昨今の不動産業界を取り巻く環境の厳しさから当社の業績も再び落ち込み、2008年３月期は年売上高約328億9600万円に対し、約38億6300万円の最終赤字を余儀なくされ、
昨年6月には、プロスペクトグループから代表ほか役員の派遣を受けるなどして再建を目指したが、昨年9月のリーマンショック以降は金融機関からの資金調達はさらに厳しさを増していたようです。
このため、固定資産の売却を計画的に進めていたが、3月に入って第三者割当増資の中止とともに、
今月の決済を予定していた売却案件において譲渡先からの入金がなされない事態となったことで資金繰りの目処が立たなくなり事業継続を断念、今回の措置となったそうです。

負債は約442億円。

まだまだ中堅デペロッパーさんは大変です・・・



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第一次ピークも終わり・・・

新卒・学生の引越しも一段落というとこでしょうか。
来月は転勤の方が増えると思いますので、二次ピークを迎えるために。。。


大家さん、最近自分の所有している周辺をよく見たことありますか？
辺りを見てみると、意外とアパート、マンション、ファンド系マンションが造り続けられてると思います。

賃貸に限らず分譲も含めて、住宅の供給過剰気味です。
現在賃貸マンション等の空室率は平均で15％前後と言われております。（地域によりますが。）
それでもデベロッパーやハウスメーカーは造り続けないと、経営が成り立たないのが現状です。
そんな時代でも不動産投資は人気があります。
ということは、新築の賃貸マンションは増え続けていることです。

個人大家さんにとって脅威なのは、ライバルが増える事だけではありません。
重要なことは、こうした賃貸マンションは綿密な市場調査でユーザーニーズを把握し、
最新の設備と、高い居住性を備えている点です。
家賃は相場より高く設定してありますが、それが相対的な効果により、
個人大家さんの所有しているマンションは低くなってしまう可能性が高いのです。
特に今の消費者は多少賃料が高くても、高い居住性を求めています。

新築を建てたからと言っても、安穏とはしていられないと思います。

少し前の時代なら新築なら完成して1か月あれば満室になっていました。
しかし今では、企画、賃料設定、立地にもよりますが、3か月から半年以上経っても空室が残る物件もあります。

何故でしょう。。。
言うまでもなく、ユーザーニーズを把握できてない事が原因であることは、承知の通りです。

残念なことですが、当社の近所でも見かけます。
新築をやみくもに建てているだけ・・・造れば入居者は決まると。。。

古くなった建物にも同じことが言えます。
ただクロスを貼り替えればいい、ハウスクリーニングすれば入居者が決まると思われがちですが、これからの時代はそうはいかなくなります。

そんな時代です、
今でも空室に悩んでいるのに、競争はますます激しくなっていくと思います。

ファンド系、企業に資本力が劣る個人大家さんが勝ち残るために、今後、どうしていけばよいか、建てる前に、リフォームする前に、
一度だけで結構ですから、ご相談して欲しいと思います。

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資産価値を重要視する方は再開発エリアがお薦めです・・・

品川の湾岸地区、六本木の旧防衛庁跡の再開発事業が終わりましたが、
今でも港区麻布十番、品川区大崎などで、開発事業は進行してます。

このような再開発内の不動産は完成しても売れないマンションが多くある中、
とても売れ行きは好調です。
なぜなら、商業施設や交通のインフラ整備などにより、人口が増え、利便性がよくなった結果、
一つの都市として機能できるため、資産価値も上がる構造だと思います。
城南エリア内では、以前ご紹介した東急田園都市線「二子玉川」駅や東急東横線「武蔵小杉」駅で分譲しているのがそうだと思います。

今後、注目しているのは、民営化した日本郵政グループが不動産開発事業第1弾として、
目黒区の社宅跡地に分譲マンションを販売します。
東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩4分、緑豊かな東山公園に隣接する一等地です。
日本郵政が全国に持つ資産は３兆円とも言われております。
この目黒が成功すれば、これからも千代田区や港区などの都心で、
日本郵政が所有する旧社宅等を開発していくと思います。
常にアンテナは張っておいた方がよいでしょう。。。

資産価値を重要視する人はこのような再開発事業内のマンションが狙い目だと思います。
将来的には、値下がり率も売却できない金額までにはならないと思いますので。
もちろん場所や開発内容にもよりますが。。。

但し、大きな盲点が・・・当然に購入金額もそれなりにしてしまいます。。。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

住宅購入時の頭金が不要にする改革案を・・・

自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定ローン「フラット３５」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。

マンションの売れ行きが悪化していることから、景気対策として住宅取得を促す。住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。

フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した最長３５年の固定金利ローン。利用者が最も多い「買い取り型」は、融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、数百万円の頭金が必要となる。
制度改正で、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくする。(読売新聞）


住宅取得を促すには良いと思います・・・が、心配も。。。
自己資金を預金できてきたことが、借入する人の信用を確かめていた部分もあったと思います。。。

最良な法改正案とは判断しかねます。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

不動産市場は・・・

2008年は不動産業界で経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
2009年も会社更正を申請している企業が続々です・・・
マンションデベロッパーに対する銀行の融資が厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってます。

昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。
しかし、今はそういかなくなっています。
サブプライム問題や景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年は資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

ここで生き残りが出来る企業には今後いい環境が待ち受けている気がいたします。。。


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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

土地は「一物四価」と呼ばれています。。。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。

①実勢価格
分かりやすくいいますと、不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


もう少しわかりやすくならないものでしょうか・・・

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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

皆さんCMでご存じの・・・

ウィークリーマンションでお馴染みの、司建物管理（有）（資本金5000万円、品川区東五反田5－22－37）が3月4日に東京地裁へ自己破産を申請し、同日破産手続き開始決定を受けたそうです。

私共の不動産業とは類が異なり、家具付き物件の短期賃貸借で対応するウイークリーマンションを展開し、一時期は収入高、約118億800万円を計上していたパイオニア会社です。
1000億円に達する借入金に頼っていた経営のため、90年3月の総量規制の発動により信用力が低下。大幅な債務超過に陥り、金融機関などからの借入金は整理回収機構に移管され、物件売却を進めていました。

負債は、債権者約22名に対し約790億円だそうです。。。


また、城南エリアでも建売などを手掛けていたこともあり、昔に取引したこともある、（株）寿企（としき）も東京地裁へ民事再生法の適用を申請したようです。
改正建築基準法の施行などによる建設・不動産市況の悪化に加え、個人消費の冷え込みもあり建売・注文住宅の販売が大幅減となったことなどだそうです。

まだまだ冷え込みは続きそうです。。。



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不動産業界の会社更正法の申請が増えてます・・・

2008年は不動産業界でも経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
さらに今年はマンションデベロッパーに対する銀行の融資が厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってしまいそうです。

昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。

しかし、現状での実態はそうはいかないようです。

サブプライム問題や景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年は資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

ここで生き残りが出来る企業には今後いい環境が待ち受けている気がいたします。。。

あまり良い話のない昨今ですが、明るい話題を探しながら、楽しく頑張っていきましょうね。。。

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【田園調布・多摩川】城南ハウジング

（株）カプリス（旧商号：（株）フルハウス）が民事再生法の適用を申請・・・

戸建分譲住宅の販売を主体に、注文住宅の建築請負、リフォーム工事などを手がけていました。
主力の戸建分譲については、中野、杉並など城西地区を中心に展開しており、その後、都内全域、首都圏に営業エリアを拡大していたことは知っておりました。

好調な販売を維持し、2008年3月期には年売上高約143億を計上していたものの、建築基準法の改正の影響から建築確認、工期の遅れが発生し、資金繰り計画の狂いが表面化して対外信用が低下。加えて、販売用不動産の土地仕入れなどにともなう年商に匹敵する金融債務、資材価格の高騰も重荷となっていたことは、噂で聞いていました。

今期に入り、急激な不動産市況の悪化で販売実績が鈍化。在庫の負担も大きくなるなか、金融機関からの資金調達も困難となり、仕入先への支払いに支障が生じるなど資金繰りの悪化が顕著となっていったそうです。

これから不動産会社の生き残りは資金調達が肝となりそうです。。。


負債は約105億円です。


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川崎市宮前法務局に・・・

今日は朝一から新百合ヶ丘という駅の近くにあります、法務局へ行ってまいりましたが、10年頃前とは随分と変貌していたことにビックリ・・・
以前は畑・山だったのに・・・綺麗に区画整理され、町が街へと。。。

日ごろ、小田急沿線に行く機会がないものですから・・・

しかし、法務局を東急田園都市線沿線に作って欲しいものです。新百合ヶ丘はチョット遠いいです・・・

勝手言ってすみません。。。


今日は底冷えのする一日です。皆様、風邪など、体調にはくれぐれも気をつけてくださいね。。。
帰り道、多摩川の桜がほんの少しですが、咲いておりました。　　春も目の前ですから。。。

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田園調布　城南ハウジング

全国の高級住宅街ベスト１０

ちょっと面白い雑誌を見つけました。

一位　　田園調布エリア（東京都大田区・世田谷区）
二位　　芦屋エリア（兵庫県芦屋市）
三位　　山手エリア（神奈川県横浜市中区）
四位　　麻布エリア（東京都港区）
五位　　番町エリア（東京都千代田区）
六位　　南山エリア（愛知県名古屋市昭和区）
七位　　成城エリア（東京都世田谷区）
八位　　青葉台エリア（東京都目黒区）
九位　　吉祥寺・井の頭エリア（東京都三鷹市・武蔵野市）
十位　　下鴨エリア（京都府京都市左京区）
　　　　　　　　　　　　　　　※講談社セオリーから抜粋

色んな視点から土地を評価している雑誌です。
もちろん人それぞれ価値観が違いますし、これが全てではないと思います。

でも、客観的に見るとこのように見えるのでしょう。。。
私は大変参考になりました。。。

街ができた経緯や歴史などもでていますし。。。


これから不動産を購入予定していらっしゃる方などには、
参考程度ではありますが見てもよいと思います。。。



今のところ高級住宅地とは言われておりませんが、将来的にお薦めしたい場所。。。高級住宅地と呼ばれるかもしれない場所。。。

高級住宅地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、

自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。

今のところは「田園調布」という名にはかないませんが、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も良いと思います。。。

　　ちなみに今回は渋谷区内や港区内は除いております・・・

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今後、良くなりそうな地域は・・・

今のところ高級住宅地とは言われておりませんが、将来的にお薦めしたい場所。。。

一等地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、
自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。

今のところは「田園調布」という名にはかないませんが、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良いと思いますよ。。。

　　渋谷区内や港区内は除いております・・・

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マンション市場（不動産市場）はどうなっていくのやら・・・

今年は業界淘汰がさらに加速することでしょう。

2008年は不動産業界でも経営破綻や上場廃止になった企業が多い年でした。
さらに今年はマンションデベロッパーに対する銀行の融資が厳しさを増し、経営破綻する企業が増える年になってしまいそうです。

昨年までは用地取得代を銀行から借入し、建物はゼネコンが立替えてくれ、決済は物件の引渡し後でよかったと思います。

しかし、現状での実態はそうはいかないようです。

サブプライム問題や景気後退が続いているため、中堅デベロッパーに対し、
銀行は融資の姿勢を一段と厳しくしており、損切り覚悟で在庫処分しても新規融資が受けられないのが色濃くなってるのが現状です。
ところが、新規で土地を取得する体力があるデベロッパーは、下落した用地と下がり始めている建築コストをベースに、
値頃な価格で提供してくるでしょう。
値下げに踏み切り、中堅デベロッパーにさらに追い討ちをかけるということです。

今年は資金調達力が生き残りの明暗を分けることになりそう。。。

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あまり良い話のない昨今ですが、明るい話題を探しながら、楽しく頑張っていきましょうね。。。

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日本綜合地所㈱会社更生法の申請に・・・【田園調布・多摩川の不動産のことは。。。】

「東京」　東証1部上場のマンションデベロッパー、日本綜合地所（株）（資本金141億1975万7196円、港区高輪2-21-46、代表西丸誠氏、従業員362名）は、2月5日に東京地裁へ会社更生法の適用を申請したそうです。

主にファミリー層をターゲットとしたヨーロピアンテイストの新築マンション「ヴェレーナ」シリーズの分譲を手がけており、積極的なテレビＣＭなど広告宣伝が奏功したほか、企画力、営業力にも定評があり、好調な販売実績を積み重ねてました。

2007年にはマンション供給戸数（年間）が首都圏では2位、全国では6位にランクされ（株）不動産経済研究所調べ）、2008年3月期にはピークとなる年売上高約973億9100万円（単体）を計上していた。

　しかし、この間の資材価格の高騰、建築基準法改正、サブプライムローン問題などに起因する急速な不動産市況の悪化により、販売状況が鈍化。商品不動産の固定化が懸念されていたほか、主に販売用マンション取得・建築や賃貸用不動産取得にともなう借入金、社債など有利子負債が重荷となっていたようです。販売を強化して在庫の圧縮を推進していたようでしたが・・・

実態は主力行を含む複数行から資金調達を行いしのいでいた様子。。。
採用内定者の取り消しを行わざるを得ない事態となり、社会的な話題にもなってました。

負債は約1975億4900万円だそうです。

今年も不動産業界は厳しい年になりそうです。

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