土地は「一物四価」と呼ばれています。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。

①実勢価格
分かりやすくいいますと、不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


もう少しわかりやすくならないものでしょうか・・・


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不動産証券とは。。。

先日も「ニューシティ・レジデンス投資法人」が民事再生法の適用を申請したばかりです。


証券化を意味する英語にはセキュリタイゼーションといいますが、これを日本語に訳しますと有価証券化の意味があります。具体的に有価証券とは何を指すのでしょうか。
日本では証券取引法という法律があり、具体的には次のような証券です。

①国債及び地方債
②社債
③転換社債
④新株引受権付社債
⑤優先出資証券
⑥株券
⑦投資証券
⑧抵当証券等
を指します。
また、みなし有価証券という新種の有価証券も存在します。
たとえば、
①信託受益権
②合名会社・合資会社のうちの一定の社員権、合同会社の社員権
③民法上の組合契約に基づく権利
④商法による匿名組合契約に基づく権利
⑤投資事業有限責任組合契約基づく権利
⑥有限責任事業組合契約に基づく権利
などです。

金商法では、有価証券に係わる業務で、既存の証券会社が行うものを「第1種金融商品取引業」といい、みなし有価証券の売買等の取扱い業務を「第2種金融商品取引業」と定めています。両者とも内閣総理大臣への登録が必要となります。

証券化にはには大きく分けると、「コーポレートファイナンス」と「アセットファイナンス」があります。前者は企業が資金を調達する場合に銀行から借入せず、自社で証券を発行して資金調達をします。後者は企業が保有する資産を他の資産と区別し、その資産を裏づけにした証券を発行して資金調達します。

そして深く不動産に係わりのある代表的な証券として、アセットファイナンスの「REIT(不動産投資信託）」があり、証券会社で売買等が行われています。

このREITは従来不動産の売買や賃貸に大きく影響していることは間違いないことと思います。

実は大家さん、お住まいを借りている人、全ての人に関係があるんですよ。。。

今後の動向をしっかり見ていかなくてはなりませんね。。。


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住宅瑕疵担保履行法

特定住宅瑕疵担保履行確保法が10月1日から施行されます。
10月1日以降に引き渡される新築住宅を販売する宅建業者に一定の資力確保が義務付けられます。
資金確保の方法として、供託あるいは保険加入があります。

今後、宅建業者が売主となる物件を購入する場合は確認が必要ですので、お忘れのないよう。。。


詳細はこちら＜国土交通省＞


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平成21年度 路線価が発表されました。。。

国税庁は相続税や贈与税の算定基準となる平成21年度の路線価を発表しました。
今回の標準宅地の評価基準額の全国平均は、5.5%の下落となり、昨年の10%の上昇から、4年ぶりの下落に転じてしまいました。
圏域別では、東京・名古屋・大阪の３大都市圏については、昨年までの3年連続上昇からの下落です。


東京圏の前年増減率は平成20年度は14.7%上昇に対し平成21年度は▲6.5%となります。
住宅市場より、商業圏でのマイナスが大きいと思いますが。。。


不動産市場はまだまだ不安定です。。。


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これから不動産を購入しようとする方のために。。。

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

こんなことがあると、せっかく購入してにも係らず、建築できない場合もあります。
契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。


【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。


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土地は「一物四価」と呼ばれています。

土地は４種類の価格を持っていることはご存知ですか。。。

①実勢価格
分かりやすくいいますと、不動産の時価（実際に取引されている価格）のこと。

②地価公示価格
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。

③路線化
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

④固定資産税評価額
固定資産台帳の登録価格のこと。固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に利用しています。

以上４種類の価格を示しましたが、次の基準値価格を含めますと「一物五価」という場合もあります。


⑤基準値標準価格
地価公示価格を補完する地価調査価格です。地価公示と同じ基準値を設けることにより、連携を図り、調査時点のずれによる補完効果があります。

覚え難いですよね・・・
実施主体が異なりますので、そこからの方が覚えやすいと思います。

地価公示価格・・・国土交通省
路線化・・・国税庁
固定資産税評価額・・・市町村
基準値標準価格・・・都道府県

実勢価格は皆さんがチラシや広告などで見て売買する価格です。


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全国の高級住宅街ベスト１０

一位　　田園調布エリア（東京都大田区・世田谷区）
二位　　芦屋エリア（兵庫県芦屋市）
三位　　山手エリア（神奈川県横浜市中区）
四位　　麻布エリア（東京都港区）
五位　　番町エリア（東京都千代田区）
六位　　南山エリア（愛知県名古屋市昭和区）
七位　　成城エリア（東京都世田谷区）
八位　　青葉台エリア（東京都目黒区）
九位　　吉祥寺・井の頭エリア（東京都三鷹市・武蔵野市）
十位　　下鴨エリア（京都府京都市左京区）
　　　　　　　　　　　　　　　※講談社セオリーから抜粋

色んな視点から土地を評価している雑誌でした。
もちろん人それぞれ価値観が違いますし、これが全てではないと思いますが。

でも、客観的に見るとこのように見えるのでしょう。。。
私は大変参考になりました。。。




今のところ高級住宅地とは言われておりませんが、将来的にお薦めしたい場所。。。高級住宅地と呼ばれるかもしれない場所。。。

高級住宅地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、

自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。

今のところは「田園調布」という地名には届きませんが、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　も良いと思います。。。

　　ちなみに今回は渋谷区内や港区内は除いております・・・


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公認会計士の依頼で・・・

またまた、明日から香港・台湾と不動産の調査です。。。

前回も書き込みましたが、何分にも仕事に対する習慣が違うため苦労します。
勉強と思って頑張ります。。。


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今後、お住まいを購入予定の皆様は・・・

住宅瑕疵担保履行法について。。。

本法による保険や供託という資金確保（保険並びに供託することをいう）措置の義務付けは、
平成21年10月1日以降に引渡される新築住宅が対象となります。
ここで大切なことは「引渡し」で判断されるということです。
つまり、分譲マンションの「売買契約」や注文住宅の「請負契約」などは引渡しよりも前に行われますが、
仮に平成21年10月以前にこうした契約が行われるとしても、「引渡し」が平成21年10月1日以降になれば、
この法律の対象になり、売主には資金確保が義務付けが必要となります。

なお、マンションの場合、資力確保の対象となるか否かは住戸ごとに判断するということです。

また、当初の予定では平成21年10月1日より前に引渡す予定であった住宅等が工事の遅延などで平成21年10月1日以降に引渡すことになった場合でも、売主には資力確保が必要となります。

本年度中に家の建替えや不動産を購入しようとお考えのお客様は、そういった可能性を考慮する必要があるということです。

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明日から海外へ出張です。。。

公認会計事務所からの依頼です。

台湾・香港の不動産市場調査に行ってまいります。
何分にも初めての経験ですので、下調べはしましたが、何から調査していいやらです・・・

これも勉強だと思い、がんばってきます。。。


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㈱コスモスイニシアまでも・・・

（株）コスモスイニシアは28日、法務省・経済産業省認定の事業再生実務家協会（JATP）に申請していた「事業再生ADR手続利用」が
受理されたことから、同手続きによる経営再建を進めることに・・・

同社は、2009年3月期業績が、事業再生損失等の計上で当期純損失約900億円となり、527億円の債務超過となる見通し。
そのため、今後の事業再生に向けた強固な収益体質の確立と、財務体質の抜本的な改善を図るため、
産業活力再生特別措置法所定の特定認証紛争解決手続（事業再生ADR手続）により事業再生を図り、10年3月期には債務超過を解消する予定。

同手続の開始により、全取引金融機関に対し借入金元本返済の一時停止を通知。今後は、JATPの調査・指導・助言を受けながら、
上場維持を前提とした再生計画案を策定。7月24日開催予定の債権者会議で、全取引金融機関の合意による成立をめざすそうです。


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道路をめぐる留意点②

【2項道路・位置指定道路とは】

建物を建築する際には建築基準法上の「道路」に2ｍ以上接していなければなりません（建築基準法43条）。
この道路の定義については建築基準法42条に規定されています。
まず、「2項道路」ですが、建築基準法42条2項の規定により、建築基準法上の道路とみなされる道のことで、
市街地内にある幅員4ｍ未満の道で、特定行政庁が指定し、建築基準法上の道路とみなしたものです。
つまり現行の建築基準法の規定では、（都市計画区域）
敷地が4ｍ以上の道路に接していないと原則として建物が建てられないことになっていますが、
建築基準法施工前の4ｍ未満の道路に接道する既成市街地の敷地を救済するため、
原則、再建築時に道路中心線から2ｍ後退することで建築可能になる道路です。
また、「位置指定道路」とは、幅員が4ｍ以上あり、かつ、一定の技術的水準に適合するもので、
特定行政庁から位置の指定を受けたものです。（建築基準法42条1項5号）。
これらの道路に2ｍ以上接していれば建物の建築は可能です。

前回にもお話いたしましたが、敷地の接道は不動産の肝です。
土地を購入する際はよく確認してください。


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不動産を購入する場合の道路をめぐる留意点。

先日、土地を購入されたお客様から相談を受けました・・・
「この土地は再建築が出来ないと区役所から言われました・・・」と。。。

公道に面していない宅地・建物の場合は、色々な観点から問題があります。


公道に面していない宅地・建物の売買をする場合は、最低限、公道までの通行権が確保されているか否かを確認する必要があります。

公道に面していない宅地・建物であっても、外形上は公道までの通路が確保されているのが通常です。
この通路を事実上通行できることと、通行する権利が設定されていること（通行を妨害された場合にその妨害を排除できるか）とは、まったく性質のことなる問題です。
通行権には、囲繞地（いにょうち）通行権、通行地役権、通行の自由権などがあります。
また、たとえ通行権が確保されていても建築基準法の要求する接道要件を満たしていない限り、建物の建築、再建築は不可ということになりますから、さらに注意が必要です。
この場合には、建物が建築されている場合でも違法建築であり、再建築不可能な土地であることを、十分に気を付けなくてはなりません。

以上のように接道要件はたいへん重要なポイントです。
接道が十分適法になされていないと、建替えができないことになるからですが、現地の調査では売買対象地は十分に前面道路に接道しているように見えたので、安心したところ、
その後、売買対象地と道路の間に細い他人の土地が存在していることが判明し、結局接道していないことが判明することがあります。
この場合、公図をよく見れば細かい土地があることがわかるのですが、一般のユーザー様には公図まで注視していないため気がつかなかったのです。

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契約前に宅地建物取引主任者が必ず、重要事項を説明いたします。
しかし、何だかわからないまま、説明を受け、署名捺印してしまう方もいらっしゃいますので、注意してください。

仲介した不動産業者並びに売主に悪意があったか否かは定かではありませんが、
説明不足であることには、間違いありませんね。。。

どうしても不安なユーザー様は何なりとご相談ください。

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一等地と呼ばれる日もそう遠くないでしょう。。。

一等地と呼ばれる日もそうと遠くはないでしょう。将来的にお薦めしたい場所です。。。

一等地になるための条件とは・・・

１）主要駅に出やすいこと。
２）道路が整備されていること。
３）町並みが均一に整備されていること。
４）大きな寺や神社があること。
５）歴史があること。
６）奥様が気軽に入れる飲食店やショッピングが楽しめること。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　など・・・
その条件を兼ね備えているのが、
自由が丘周辺（奥沢、自由が丘1丁目～3丁目など）
中目黒周辺（青葉台、東山など）がお薦めです。

渋谷、恵比寿、六本木にも出やすく、利便性、環境も兼ね備えてます。

今のところは「田園調布」という名にはかないませんが、
いずれ自由が丘や中目黒も高級住宅地と言われる日もそう遠くないと思います。。。

その他のお薦めは。。。

１）東急田園都市線「二子玉川」駅界隈
２）東五反田界隈
３）たまプラーザ界隈　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良いと思いますよ。。。

　　渋谷区内や港区内は除いております・・・

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資産価値を重要視する方は再開発エリアがお薦めです・・・

品川の湾岸地区、六本木の旧防衛庁跡の再開発事業が終わりましたが、
今でも港区麻布十番、品川区大崎などで、開発事業は進行してます。

このような再開発内の不動産は完成しても売れないマンションが多くある中、
とても売れ行きは好調です。
なぜなら、商業施設や交通のインフラ整備などにより、人口が増え、利便性がよくなった結果、
一つの都市として機能できるため、資産価値も上がる構造だと思います。
城南エリア内では、以前ご紹介した東急田園都市線「二子玉川」駅や東急東横線「武蔵小杉」駅で分譲しているのがそうだと思います。

今後、注目しているのは、民営化した日本郵政グループが不動産開発事業第1弾として、
目黒区の社宅跡地に分譲マンションを販売します。
東急田園都市線「池尻大橋」駅徒歩4分、緑豊かな東山公園に隣接する一等地です。
日本郵政が全国に持つ資産は３兆円とも言われております。
この目黒が成功すれば、これからも千代田区や港区などの都心で、
日本郵政が所有する旧社宅等を開発していくと思います。
常にアンテナは張っておいた方がよいでしょう。。。

資産価値を重要視する人はこのような再開発事業内のマンションが狙い目だと思います。
将来的には、値下がり率も売却できない金額までにはならないと思いますので。
もちろん場所や開発内容にもよりますが。。。

但し、大きな欠点が・・・購入金額もそれなりにしてしまいます。。。


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